Bir arsanız var ve “bu taşınmazı ikiye bölebilir miyim?”, “hisseli tapuyu ayırmak mümkün mü?”, “tarlamı çocuklar arasında paylaştırabilir miyim?”, “iki ayrı parseli birleştirip inşaat ruhsatı alabilir miyim?” diye düşünüyorsanız, karşınıza çıkacak iki temel işlem ifraz ve tevhit işlemidir.
İfraz, halk arasında çoğu zaman arsa bölme, tapu ayırma, parsel ayırma veya taşınmazı parçalara bölme olarak bilinir. Tevhit ise bunun tersidir; yani birden fazla parselin tek parsel hâline getirilmesidir. Bu işlemler yalnızca tapuda yapılan basit kayıt değişiklikleri değildir. Belediyenin, kadastro müdürlüğünün, tapu müdürlüğünün, imar planının, parselasyon durumunun ve bazı taşınmazlarda tarım mevzuatının birlikte değerlendirilmesi gerekir.
Özellikle İzmir, İstanbul, Ankara, Antalya, Muğla, Aydın ve Manisa gibi arsa değerlerinin yüksek olduğu bölgelerde ifraz ve tevhit işlemleri, taşınmazın ekonomik değerini doğrudan etkileyebilir. Bir arsanın bölünebilir olması, satılabilirliğini artırabilir; iki parselin birleşmesi ise daha büyük bir inşaat projesi, daha uygun yapılaşma koşulu veya daha düzenli imar uygulaması sağlayabilir. Ancak işlemin hukuka aykırı yapılması hâlinde belediye başvurusu reddedilebilir, tapu tescili yapılamayabilir veya ileride idari dava ve tapu uyuşmazlıkları ortaya çıkabilir.
Kısa Cevap: İfraz ve Tevhit Ne İşe Yarar?
İfraz, tek parsel olan taşınmazın birden fazla parsele ayrılmasıdır. Örneğin 1.200 m² bir arsanın 600 m² + 600 m² şeklinde iki ayrı parsele ayrılması ifraz işlemidir.
Tevhit ise birden fazla parselin tek parsel hâline getirilmesidir. Örneğin yan yana bulunan iki arsanın tek tapu ve tek parsel altında birleştirilmesi tevhit işlemidir.
Ancak her arsa bölünemez, her tarla ayrılamaz, her iki parsel de birleştirilemez. İşlemin yapılabilmesi için imar planına, parselasyon durumuna, minimum parsel büyüklüğüne, yol cephesine, maliklerin rızasına, kadastro teknik şartlarına ve bazı durumlarda tarım mevzuatına uygunluk aranır.
İfraz Nedir? Arsa Bölme ve Tapu Ayırma Ne Anlama Gelir?
İfraz, tapuda tek parsel olarak kayıtlı bir taşınmazın teknik haritalara göre birden fazla parsele ayrılması ve bu yeni parsellerin tapu kütüğüne ayrı ayrı tescil edilmesidir. Vatandaşın günlük dilde “arsamı ikiye böldürmek istiyorum”, “tapuyu ayırmak istiyorum”, “hisseli yeri paylara ayırmak istiyoruz” şeklinde ifade ettiği işlem çoğu zaman ifrazdır.
İfraz işlemi yalnızca maliklerin kendi aralarında anlaşmasıyla tamamlanmaz. Taşınmazın bulunduğu yere göre belediye, il özel idaresi, kadastro müdürlüğü ve tapu müdürlüğü aşamaları gündeme gelir. Belediye ve mücavir alan sınırları içinde genellikle belediye encümeni kararı aranırken, belediye sınırları dışında il özel idaresi süreci devreye girebilir.
İfraz Hangi Durumlarda Yapılır?
İfraz işlemi uygulamada en çok şu durumlarda gündeme gelir: Büyük bir arsanın daha küçük parseller hâlinde satılmak istenmesi, mirasçılar arasında taşınmazın fiilen paylaşılmak istenmesi, hisseli taşınmazdaki ortaklığın daha düzenli hâle getirilmesi, imar planına uygun yeni parseller oluşturulması, inşaat veya proje geliştirme amacıyla parsel düzenlemesi yapılması.
Özellikle “miras kalan tarla nasıl bölünür?”, “hisseli arsa tapusu nasıl ayrılır?”, “tek tapulu arsa iki kişiye bölünür mü?”, “belediye arsa bölmeye izin verir mi?” gibi aramalar, doğrudan ifraz konusuyla ilgilidir. Bu nedenle ifraz, hem gayrimenkul hukuku hem imar hukuku hem de tapu-kadastro uygulamaları bakımından birlikte ele alınmalıdır.
Her Arsa İfraz Edilebilir mi?
Hayır. Her arsa veya tarla ifraz edilemez. Bir taşınmazın ifraz edilebilmesi için öncelikle imar planına ve plan notlarına uygun olması gerekir. Taşınmazın bulunduğu bölgede minimum parsel büyüklüğü, yol cephesi, çekme mesafeleri, yapılaşma koşulları, kamu alanına terk gerekip gerekmediği ve parselasyon durumu incelenmelidir.
Örneğin bir arsa bölündüğünde ortaya çıkan yeni parseller imar planında öngörülen asgari büyüklüğün altında kalıyorsa, belediye ifraz talebini reddedebilir. Aynı şekilde yeni parsellerden birinin yola cephesi yoksa veya oluşacak parsel yapılaşmaya elverişsiz hâle geliyorsa ifraz işlemi hukuken sorunlu hâle gelir.
Tarım arazilerinde ise durum daha hassastır. Tarla, bağ, bahçe veya zeytinlik niteliğindeki taşınmazlarda 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümleri ve il/ilçe tarım müdürlüğü görüşü gündeme gelebilir. Bu nedenle “tarlamı ikiye bölebilir miyim?” sorusunun cevabı yalnızca tapu kaydına bakılarak verilemez.
İfraz İçin Gerekli Şartlar Nelerdir?
İfraz işlemi için öncelikle taşınmazın imar planına uygun olması gerekir. İmar planı, taşınmazın konut alanı, ticaret alanı, tarım alanı, sanayi alanı, park, yol, yeşil alan veya başka bir kullanımda olup olmadığını belirler. İfraz sonrasında oluşacak parseller bu planla çelişmemelidir.
İkinci olarak minimum parsel büyüklüğü şartı önemlidir. Belediyeler ve imar planları, belirli bölgelerde parsellerin hangi büyüklükten küçük olamayacağını belirleyebilir. Örneğin 500 m² altında parsel oluşturulmasına izin verilmeyen bir yerde, 800 m² arsanın 400 + 400 m² olarak bölünmesi mümkün olmayabilir.
Üçüncü olarak maliklerin rızası gerekir. Taşınmaz tek kişiye aitse malik başvurusu yeterli olabilir. Ancak paylı mülkiyet varsa, uygulamada tüm paydaşların muvafakati aranır. Hissedarlar arasında anlaşmazlık varsa, doğrudan idari başvuru ile sonuç alınamayabilir; ortaklığın giderilmesi, taksim, mahkeme kararıyla ifraz veya başka hukuki yollar gündeme gelebilir.
Dördüncü olarak teknik dosyanın hazırlanması gerekir. Harita mühendisi tarafından değişiklik dosyası hazırlanır; kadastro müdürlüğü teknik kontrol yapar; belediye veya il özel idaresi tarafından uygunluk kararı verilir; son aşamada tapu müdürlüğünde tescil yapılır.
Belediye İfraz Talebini Neden Reddeder?
Belediyelerin ifraz taleplerini reddetmesinin en yaygın nedeni imar planına aykırılıktır. Taşınmazın bölünmesi sonucunda plan kararlarına aykırı, yapılaşmaya elverişsiz, yola cephesi bulunmayan veya kamu hizmet alanlarını bozan parseller oluşuyorsa talep reddedilebilir.
Bir diğer ret nedeni minimum parsel büyüklüğünün sağlanmamasıdır. Vatandaş çoğu zaman “arsa benim, istediğim gibi bölerim” düşüncesiyle hareket eder; ancak imar hukuku bakımından mülkiyet hakkı kamu düzeni ve şehircilik ilkeleriyle sınırlıdır. Bu nedenle küçük parseller oluşturacak, imar bütünlüğünü bozacak veya düzensiz yapılaşmaya yol açacak ifraz talepleri kabul edilmeyebilir.
Ayrıca tapu kaydında şerh, haciz, ipotek, ihtiyati tedbir, kamulaştırma şerhi, sit alanı kaydı, orman veya mera uyuşmazlığı gibi özel durumlar varsa süreç daha dikkatli incelenmelidir. Her şerh doğrudan ifraza engel değildir; ancak işlemin hukuki sonucunu etkileyebilir.
Hisseli Arsa İfraz Edilebilir mi?
Hisseli arsanın ifrazı mümkündür; ancak bunun için tüm paydaşların rızası ve işlemin imar mevzuatına uygun olması gerekir. Hisseli tapuda her paydaşın taşınmazın belirli bir bölümüne değil, taşınmazın tamamı üzerinde pay oranında mülkiyet hakkına sahip olduğu unutulmamalıdır. Bu nedenle “ben kendi payımı ayırayım, ayrı tapu alayım” düşüncesi her zaman doğrudan uygulanabilir değildir.
Paydaşlar anlaşırsa rızai ifraz yapılabilir. Ancak paydaşlardan biri karşı çıkarsa, uyuşmazlığın niteliğine göre mahkeme süreci gündeme gelebilir. Özellikle miras kalan taşınmazlarda, kardeşler veya mirasçılar arasında fiili kullanım alanları oluşmuş olsa bile bu durum tek başına tapunun ayrıldığı anlamına gelmez.
Bu tür durumlarda taşınmazın imar durumu, bölünebilirliği, parsel büyüklüğü, hissedar sayısı ve taşınmazın aynen taksime elverişli olup olmadığı birlikte değerlendirilmelidir.
Miras Kalan Tarla veya Arsa Nasıl Bölünür?
Miras kalan taşınmazlarda ifraz talepleri oldukça yaygındır. Mirasçılar çoğu zaman taşınmazı kendi aralarında bölerek herkesin ayrı tapu almasını ister. Ancak mirasçılar arasında anlaşma olsa bile taşınmazın teknik ve hukuki olarak bölünebilir olması gerekir.
Eğer taşınmaz arsa niteliğindeyse imar planı ve belediye şartları incelenir. Eğer taşınmaz tarla veya tarım arazisi niteliğindeyse 5403 sayılı Kanun kapsamında tarımsal arazi büyüklüğü ve bölünemezlik hükümleri gündeme gelir. Bu nedenle miras kalan her tarla, mirasçı sayısına göre eşit parçalara ayrılamaz.
Uygulamada en çok hata yapılan nokta burasıdır. Mirasçılar kendi aralarında krokiler çizip fiili paylaşım yapabilir; fakat bu paylaşım tapuya tescil edilmedikçe hukuki anlamda ayrı parsel doğurmaz. Tapuda ayrı parsel oluşması için resmi ifraz süreci tamamlanmalıdır.
Tarla İfraz Edilebilir mi?
Tarla ifrazı mümkündür; ancak arsa ifrazına göre daha sıkı sınırlamalara tabidir. Tarım arazilerinde amaç, tarımsal arazilerin ekonomik bütünlüğünü korumak ve verimsiz küçük parçalara bölünmesini önlemektir. Bu nedenle tarla, bağ, bahçe, zeytinlik veya tarım vasıflı taşınmazlarda ifraz talebi doğrudan kabul edilmeyebilir.
Özellikle “tarlamı ikiye bölmek istiyorum”, “zeytinliği kardeşimle ayırabilir miyim?”, “miras kalan tarla tapusu ayrılır mı?” gibi sorularda taşınmazın niteliği, büyüklüğü, bulunduğu bölge, köy yerleşik alanı içinde kalıp kalmadığı ve tarım müdürlüğü görüşü belirleyici olur.
Köy yerleşik alanı içinde kalan bazı taşınmazlarda farklı değerlendirmeler yapılabilir. Ancak taşınmaz kısmen köy yerleşik alanında, kısmen tarım alanında kalıyorsa ayrıca teknik ve idari inceleme gerekebilir.
Mahkeme Kararıyla İfraz Mümkün mü?
Evet, bazı durumlarda mahkeme kararıyla ifraz mümkündür. Özellikle paydaşlar arasında anlaşmazlık varsa, taşınmazın aynen taksime elverişli olup olmadığı mahkemece değerlendirilebilir. Ancak mahkemenin ifraza karar verebilmesi için de taşınmazın imar mevzuatına ve teknik şartlara uygun şekilde bölünebilir olması gerekir.
Başka bir ifadeyle, mahkeme kararı imar planına aykırı bir bölünmeyi kendiliğinden mümkün hâle getirmez. Taşınmaz teknik olarak bölünemiyorsa, mahkeme ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verebilir. Bu nedenle mahkeme yoluna gidilmeden önce taşınmazın imar durumu ve bölünebilirliği incelenmelidir.
Tevhit Nedir? Parsel Birleştirme Ne Anlama Gelir?
Tevhit, tapu sicilinde ayrı ayrı kayıtlı ve genellikle birbirine bitişik olan birden fazla taşınmazın tek parsel hâline getirilmesidir. Halk arasında “iki arsayı birleştirme”, “parsel birleştirme”, “tapuları tek tapu yapma” veya “arsaları tek parselde toplama” olarak bilinir.
Tevhit işlemi özellikle inşaat projelerinde, kentsel dönüşüm alanlarında, sanayi yatırımlarında, apartman veya site yapılacak taşınmazlarda ve imar planının daha büyük parsel gerektirdiği durumlarda önem kazanır. Bazen küçük parseller tek başına yapılaşmaya elverişli olmaz; ancak yan parsellerle birleştiğinde daha uygun yapılaşma koşulları ortaya çıkabilir.
Tevhit İçin Hangi Şartlar Aranır?
Tevhit için öncelikle birleştirilecek parsellerin birbirine bitişik olması gerekir. Fiziken bağlantısı olmayan, arada yol veya başka parsel bulunan taşınmazların klasik anlamda tevhit edilmesi mümkün olmayabilir.
İkinci olarak maliklerin rızası gerekir. Parseller aynı kişiye aitse işlem daha kolaydır. Farklı maliklere ait parsellerde ise tüm maliklerin işleme katılması ve tapuda gerekli irade beyanında bulunması gerekir.
Üçüncü olarak imar planına uygunluk aranır. Birleştirme işlemi sonucunda oluşacak yeni parselin imar planı, yapılaşma koşulları, yol cephesi, kullanım amacı ve plan notlarıyla uyumlu olması gerekir. Belediye veya ilgili idare bu uygunluğu incelemeden işlem tamamlanamaz.
Tevhit Yapınca İnşaat Hakkı Artar mı?
Tevhit işlemi bazı durumlarda taşınmazın yapılaşma potansiyelini artırabilir; ancak bu her zaman otomatik olarak inşaat hakkının artacağı anlamına gelmez. İnşaat hakkı; emsal, TAKS, KAKS, yükseklik, çekme mesafesi, fonksiyon, plan notları ve parselin konumuna göre belirlenir.
İki küçük parsel birleştiğinde daha düzgün geometrili, daha geniş cepheli veya ruhsat almaya daha elverişli bir parsel oluşabilir. Bu da fiilen proje geliştirme avantajı sağlayabilir. Ancak imar planı aynı kalıyorsa, yalnızca tevhit yapıldı diye her zaman daha fazla inşaat alanı doğmaz.
Bu nedenle tevhit öncesinde mutlaka imar durumu, plan notları ve yapılaşma koşulları incelenmelidir. Özellikle İzmir’de Bayraklı, Bornova, Karşıyaka, Konak, Buca, Gaziemir, Urla, Çeşme, Seferihisar, Menderes ve Torbalı gibi bölgelerde parsel büyüklüğü ve yapılaşma koşulları taşınmaz değerini ciddi şekilde etkileyebilir.
İfraz ve Tevhit İşlemi Nereden Başlatılır?
İfraz ve tevhit işlemleri genellikle harita mühendisi tarafından hazırlanan teknik dosya ile başlar. Taşınmazın ölçümü, mevcut pafta durumu, koordinatları, yeni parsel önerileri ve değişiklik dosyası hazırlanır.
Daha sonra taşınmazın bulunduğu yere göre belediye encümeni veya il özel idaresi kararı gerekir. Kadastro müdürlüğü teknik kontrol yapar. Uygunluk sağlanırsa dosya tapu müdürlüğüne gönderilir ve tapu kütüğünde tescil işlemi yapılır.
Bu süreçte imar durumu belgesi, tapu kaydı, kimlik belgesi, vekâletname, değişiklik dosyası, encümen kararı, emlak beyan değeri ve gerektiğinde diğer kurum görüşleri aranabilir.
İfraz ve Tevhit İşlemi Ne Kadar Sürer?
İşlemin süresi taşınmazın bulunduğu yere, belediyenin iş yoğunluğuna, teknik dosyanın eksiksiz hazırlanıp hazırlanmadığına, kadastro kontrol sürecine ve tapu tescil aşamasına göre değişir. Sorunsuz ve basit işlemlerde süreç birkaç hafta içinde tamamlanabilir. Ancak imar planı sorunu, tarım arazisi niteliği, hissedar anlaşmazlığı, eksik belge, kadastro uyuşmazlığı veya belediye ret kararı varsa süreç aylarca uzayabilir.
Uygulamada en sağlıklı yöntem, başvuru yapılmadan önce taşınmazın imar durumu, parselasyon durumu, tapu kayıtları ve teknik bölünebilirlik durumunun birlikte incelenmesidir. Böylece belediyeden ret alınması veya tapuda işlemin takılması riski azaltılır.
İfraz ve Tevhit İşleminde En Sık Yapılan Hatalar
En sık yapılan hata, tapu kaydında malik olmanın taşınmaz üzerinde sınırsız işlem yapma yetkisi verdiğinin düşünülmesidir. Oysa ifraz ve tevhit işlemleri imar düzeni, kamu yararı, şehircilik ilkeleri ve teknik kadastro kurallarıyla sınırlıdır.
İkinci hata, tarım arazilerinin kolayca bölünebileceğinin sanılmasıdır. Tarım arazilerinde bölünemez büyüklük, yeter gelirli tarımsal arazi, köy yerleşik alanı ve tarım müdürlüğü görüşü gibi özel konular gündeme gelebilir.
Üçüncü hata, hissedarlar arasında yapılan sözlü anlaşmalarla tapunun kendiliğinden ayrılacağının düşünülmesidir. Hissedarlar fiilen “bu taraf senin, bu taraf benim” diye anlaşsa bile resmi ifraz ve tapu tescili yapılmadan hukuki anlamda ayrı tapu oluşmaz.
Dördüncü hata ise belediye ret kararına karşı sürenin kaçırılmasıdır. İfraz veya tevhit talebi idare tarafından reddedildiğinde, ret işleminin hukuki niteliğine göre idari başvuru veya idari dava yolları gündeme gelebilir. Bu nedenle ret kararının gerekçesi dikkatle incelenmelidir.
Belediye İfraz veya Tevhit Talebini Reddederse Ne Yapılır?
Belediye veya ilgili idare ifraz ya da tevhit talebini reddederse öncelikle ret gerekçesi incelenmelidir. Ret kararı imar planına aykırılık, minimum parsel büyüklüğü, yol cephesi, kamu alanı, teknik eksiklik, parselasyon planı bulunmaması veya malik muvafakati eksikliği gibi nedenlere dayanabilir.
Eğer ret gerekçesi teknik eksiklikten kaynaklanıyorsa dosya tamamlanarak yeniden başvuru yapılabilir. Ancak ret işlemi hukuka aykırıysa, idari dava açılması gündeme gelebilir. Özellikle idarenin eşitlik ilkesine aykırı davrandığı, aynı bölgede benzer ifrazlara izin verildiği, plan hükümlerinin yanlış yorumlandığı veya mülkiyet hakkının ölçüsüz şekilde sınırlandığı durumlarda idari yargı süreci değerlendirilmelidir.
İfraz, Tevhit ve Ortaklığın Giderilmesi Arasındaki Fark
İfraz, taşınmazın birden fazla parsele ayrılmasıdır. Tevhit, birden fazla parselin tek parsele birleştirilmesidir. Ortaklığın giderilmesi davası ise paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ortaklığın sona erdirilmesi için açılan davadır.
Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme, taşınmaz aynen taksime elverişliyse bölünmesine karar verebilir. Ancak aynen taksim mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelir. Bu nedenle her hisseli taşınmaz davası doğrudan ifrazla sonuçlanmaz.
İfraz ve Tevhit Taşınmazın Değerini Etkiler mi?
Evet. İfraz ve tevhit işlemleri taşınmazın değerini ciddi şekilde etkileyebilir. Bölünebilir bir arsa, yatırımcı açısından daha cazip hâle gelebilir. Ayrı tapulara kavuşan parsellerin satışı daha kolay olabilir. Buna karşılık yanlış yapılan ifraz sonucunda küçük, yola cephesi zayıf veya yapılaşmaya elverişsiz parseller oluşursa değer kaybı yaşanabilir.
Tevhit işlemi de özellikle proje geliştirme açısından değer yaratabilir. Yan yana küçük parsellerin birleşmesi, daha büyük ve planlı bir yapılaşma imkânı sağlayabilir. Ancak birleşme sonrasında imar hakkı, çekme mesafeleri, fonksiyon ve ruhsat koşulları ayrıca incelenmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Asgari tarımsal arazi büyüklüğü nedir?
Asgari tarımsal arazi büyüklüğü, bir tarım arazisinin kanunen daha küçük parçalara bölünemeyeceği en alt sınırdır. Bu sınırın altına düşecek şekilde ifraz, satış, miras paylaşımı veya hisselendirme yapılamaz. Amaç, tarım arazilerinin ekonomik bütünlüğünü korumaktır.
Tarla kaç dönümün altına bölünemez?
Tarım arazilerinde genel sınırlar arazi türüne göre değişir. Mutlak tarım arazisi, marjinal tarım arazisi ve özel ürün arazisi 20 dönümün altına; dikili tarım arazisi 5 dönümün altına; örtü altı tarım arazisi ise 3 dönümün altına bölünemez. Somut taşınmaz için il/ilçe tarım müdürlüğü görüşü gerekebilir.
Belediye ifraz talebini neden reddeder?
Belediye ifraz talebini genellikle imar planına aykırılık, minimum parsel büyüklüğünün sağlanmaması, yeni parsellerin yola cephesinin bulunmaması, teknik kadastro sorunu veya malik/paydaş rızasının eksik olması nedeniyle reddeder. Tarım arazilerinde ayrıca tarım mevzuatına aykırılık da ret sebebi olabilir.
İfraz işlemi ne kadar sürer?
İfraz işlemi, dosya eksiksizse ve taşınmazın imar durumu uygunsa birkaç hafta içinde tamamlanabilir. Ancak hissedar uyuşmazlığı, tarım arazisi niteliği, belediye ret kararı, eksik belge veya kadastro sorunu varsa süreç uzayabilir.
Tevhit yapınca inşaat hakkı artar mı?
Tevhit yapılınca inşaat hakkı her zaman artmaz. İnşaat hakkı; imar planı, emsal, TAKS, KAKS, yapı yüksekliği ve plan notlarına göre belirlenir. Ancak bazı durumlarda parsellerin birleştirilmesi, yapılaşmayı teknik olarak daha elverişli hâle getirebilir.
Tarla ifrazı için nereye başvurulur?
Tarla ifrazı için taşınmazın bulunduğu yere göre belediye, il özel idaresi, kadastro müdürlüğü ve tapu müdürlüğü sürece dahil olur. Tarım arazilerinde ayrıca il veya ilçe tarım ve orman müdürlüğü görüşü alınması gerekebilir.
İfraz reddedilirse dava açılabilir mi?
Evet, ifraz talebi hukuka aykırı şekilde reddedilmişse dava açılabilir. Öncelikle ret kararının gerekçesi incelenmelidir. Ret işlemi imar planına, mevzuata veya idarenin önceki uygulamalarına aykırıysa süresi içinde idari dava yolu değerlendirilebilir.
Sonuç
İfraz ve tevhit işlemleri, taşınmaz sahipleri açısından doğrudan mülkiyet hakkını, taşınmaz değerini, satış kabiliyetini ve yapılaşma imkanını etkileyen önemli işlemlerdir. Bu nedenle yalnızca “tapuya gidip işlem yaptırmak” şeklinde düşünülmemelidir.
Bir taşınmazın bölünüp bölünemeyeceği veya birden fazla parselin birleştirilip birleştirilemeyeceği; imar planı, parselasyon durumu, belediye uygulaması, kadastro tekniği, tapu kaydı, maliklerin rızası, tarım mevzuatı ve gerektiğinde mahkeme kararlarıyla birlikte değerlendirilmelidir.
Özellikle hisseli arsa, miras kalan tarla, belediyece reddedilen ifraz başvurusu, tarım arazisi bölünmesi, parsel birleştirme, inşaat ruhsatı için tevhit ve ortaklığın giderilmesi gibi durumlarda hukuki ve teknik inceleme yapılmadan işlem başlatılması ciddi zaman ve hak kaybına yol açabilir.
