Sit Alanından Çıkarma ve Sit Derecesi Düşürme Davası

Bir taşınmazın sit alanından çıkarılması veya sit derecesinin düşürülmesi, yalnızca malik talebiyle kendiliğinden gerçekleşmez. Taşınmazın arkeolojik, kentsel, tarihi veya doğal sit niteliğine göre ilgili koruma kurulu, tabiat varlıklarını koruma komisyonu, Bakanlık veya yetkili idare önünde bilimsel ve teknik delillerle desteklenen bir başvuru yapılması gerekir.

Başvuruda yalnızca “taşınmazımı kullanamıyorum” veya “taşınmazım değer kaybetti” denilmesi yeterli değildir. Talebin; uzman raporu, harita, koordinat, tescil fişi, fotoğraf, plan kararları, saha incelemesi, arkeolojik veya ekolojik değerlendirme ve güncel bilimsel verilerle desteklenmesi gerekir.

Başvuru reddedilirse veya idare 60 gün içinde cevap vermezse, somut olayın özelliğine göre idare mahkemesinde iptal davası açılması gündeme gelir. Ancak dava süresi; işlemin tebliğ tarihi, ilan tarihi, öğrenme tarihi, başvuru türü, İYUK m.10 süreci ve doğal sitlerdeki özel itiraz usulleri dikkate alınarak ayrıca hesaplanmalıdır.

Danıştay’ın güncel yaklaşımı nettir: Sit kararının hukuka uygun olabilmesi için idarenin kararını somut, güncel, bilimsel ve denetlenebilir verilere dayandırması gerekir. Buna karşılık taşınmaz malikinin de sit niteliğinin ortadan kalktığını veya daha düşük koruma statüsünün yeterli olacağını teknik delillerle ortaya koyması gerekir.

Sit Alanı Nedir?

Sit alanı; kültürel, tarihi, arkeolojik, kentsel veya doğal değer taşıyan ve bu nedenle özel koruma rejimine tabi tutulan alanı ifade eder. Sit statüsü kamu yararı amacıyla getirilir; ancak aynı zamanda taşınmaz malikinin imar, yapılaşma, kullanım, satış değeri ve yatırım planları üzerinde ciddi sonuçlar doğurabilir.

Türkiye’de sit alanları uygulamada iki ana hukuki hatta değerlendirilir:

1. Kültür varlıkları, arkeolojik, kentsel ve tarihi sitler

Bu alanlarda temel hukuki dayanak 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunudur. Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulları; sit tescili, derece belirleme, koruma amaçlı imar planı, geçiş dönemi yapı şartları ve uygulama kararlarında merkezi rol oynar.

2. Doğal sit alanları

Doğal sitlerde görev ve yetki büyük ölçüde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Tabiat Varlıklarını Koruma Genel Müdürlüğü, Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonları ve bazı hallerde Cumhurbaşkanı kararı hattında ilerler.

Bu ayrım önemlidir. Çünkü arkeolojik sit alanından çıkarma başvurusu ile doğal sit alanının kesin korunacak hassas alan statüsünden daha düşük statüye geçirilmesi başvurusu aynı hukuki prosedüre tabi değildir.

Sit Dereceleri ve Koruma Statüleri

Uygulamada en çok karıştırılan konulardan biri, “1. derece, 2. derece, 3. derece sit” ayrımı ile doğal sitlerdeki yeni statü sistemidir.

Arkeolojik sit dereceleri

Arkeolojik sitlerde geleneksel olarak 1., 2. ve 3. derece ayrımı kullanılır.

1. derece arkeolojik sit alanı, koruma seviyesinin en yüksek olduğu alandır. Bu alanlarda bilimsel kazı, koruma, bakım, onarım gibi istisnai faaliyetler dışında yapılaşma kural olarak mümkün değildir.

2. derece arkeolojik sit alanı, koruma ilkesinin ağır bastığı; ancak sınırlı, denetimli ve kurul kararına bağlı bazı kullanım ihtimallerinin gündeme gelebildiği alanlardır.

3. derece arkeolojik sit alanı ise kurul kararı, sondaj, müze denetimi ve koruma amaçlı imar planı koşullarıyla daha esnek bir yapılaşma rejiminin tartışılabildiği alanlardır.

Doğal sit statüleri

Doğal sitlerde güncel mevzuat, alanları üç ana kategoriye ayırır:

• Kesin korunacak hassas alan
• Nitelikli doğal koruma alanı
• Sürdürülebilir koruma ve kontrollü kullanım alanı

Bu nedenle “doğal sit derecesi düşürme” talebi teknik olarak çoğu zaman “kesin korunacak hassas alan statüsünden nitelikli doğal koruma alanına veya sürdürülebilir koruma ve kontrollü kullanım alanına geçiş” şeklinde gündeme gelir.

Sit Alanından Çıkarma Mümkün Mü?

Evet, hukuken mümkündür. Ancak bu yol istisnai, teknik ve delile bağlı bir yoldur.

Bir taşınmazın sit alanından çıkarılması için, taşınmazın artık sit niteliği taşımadığı veya başlangıçtaki tescil sınırının bilimsel olarak hatalı belirlendiği gösterilmelidir. Bu iddia, yalnızca malik beyanıyla değil; uzman raporu, arkeolojik veya ekolojik inceleme, imar planı verileri, kadastro koordinatları, fotoğraflar, tescil fişleri, önceki kurul kararları ve gerektiğinde üniversite veya uzman heyet görüşleriyle desteklenmelidir.

Özellikle arkeolojik sitlerde şu sorular belirleyici olur:

• Taşınmaz üzerinde veya yakın çevresinde korunması gerekli arkeolojik kalıntı var mı?
• Alan, daha geniş bir nekropol, antik kent, höyük, tümülüs veya kültür varlığı bütünlüğünün parçası mı?
• Tescil fişi, kurul kararı ve sınır krokisi somut veriye dayanıyor mu?
• Daha önce yapılan sondaj, kazı, yüzey araştırması veya müze incelemesi ne gösteriyor?
  1. derece sit yerine 3. derece sit veya sit dışı kararını haklı kılacak güncel teknik veri var mı?

Doğal sitlerde ise şu sorular öne çıkar:

• Alanın biyolojik çeşitlilik, habitat, su rejimi, hidrojeoloji, jeomorfoloji veya peyzaj değeri var mı?
• Mevcut statü en az dört mevsimi kapsayan ekolojik temelli bilimsel araştırmaya dayanıyor mu?
• Taşınmaz doğal eşikler, ekolojik koridor, sulak alan, kuş göç yolu, endemik tür veya hassas habitat ile ilişkili mi?
• Alanın kesin korunacak hassas alan olarak kalması zorunlu mu, yoksa daha düşük statü koruma-kullanma dengesini sağlayabilir mi?

Sit Derecesi Düşürme Ne Anlama Gelir?

Sit derecesi düşürme, taşınmazın tamamen sit dışına çıkarılması yerine daha düşük koruma statüsüne alınmasıdır. Uygulamada bu talep, tam çıkarma talebine göre daha gerçekçi olabilir.

Örneğin 1. derece arkeolojik sit alanında kalan bir taşınmaz için doğrudan “sit dışı bırakma” talebi reddedilebilir. Ancak taşınmazın mevcut bilimsel veriler ışığında 3. derece arkeolojik sit olarak değerlendirilmesi gerektiği ileri sürülebilir.

Aynı şekilde kesin korunacak hassas alan niteliğinde görülen doğal sitin, güncel saha verilerine göre nitelikli doğal koruma alanı veya sürdürülebilir koruma ve kontrollü kullanım alanı olarak belirlenmesi talep edilebilir.

Bu noktada kritik olan, talebin doğru kurulmasıdır. Başvuru dilekçesinde yalnızca “taşınmazı kullanamıyorum” denilmesi yerine şu yapı kurulmalıdır:

1. Mevcut sit kararının hangi teknik kabule dayandığı gösterilmelidir.
2. Bu teknik kabulün neden güncel verilerle örtüşmediği açıklanmalıdır.
3. Taşınmazın tamamen sit dışına çıkarılması isteniyorsa bunun gerekçesi ayrıca kurulmalıdır.
4. Alternatif olarak daha düşük koruma statüsü isteniyorsa, önerilen yeni statünün neden yeterli olduğu bilimsel olarak ortaya konulmalıdır.

Sit Alanından Çıkarma Başvurusu Nereye Yapılır?

Başvuru mercii, sit türüne göre değişir.

Arkeolojik, kentsel, tarihi veya kültürel sitlerde

Başvuru genellikle taşınmazın bulunduğu bölgedeki Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu hattında değerlendirilir. İtiraz ve üst kurul süreçlerinde Kültür Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu gündeme gelebilir.

Doğal sit alanlarında

Başvuru, taşınmazın bulunduğu ildeki Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu, ilgili İl Müdürlüğü, Tabiat Varlıklarını Koruma Genel Müdürlüğü ve statünün niteliğine göre Bakanlık veya Cumhurbaşkanı kararı süreci içinde ilerleyebilir.

Başvuruda şu belgeler özellikle önemlidir:

• Tapu kaydı ve ada/parsel bilgileri
• İmar durumu ve plan kararları
• Sit tescil kararı, tescil fişi, kurul kararı ve sınır krokisi
• Taşınmazın güncel fotoğrafları
• Arkeolog, sanat tarihçisi, şehir plancısı, mimar, jeolog, biyolog, ekolog, hidrojeolog veya peyzaj mimarı gibi uzmanlardan alınmış teknik rapor
• Önceki kurul kararları, mahkeme kararları ve bilirkişi raporları
• Taşınmazın mevcut kullanımını ve kısıtlılığı gösteren belgeler

İzmir ve Ege Bölgesi’nde Sit Alanı Uyuşmazlıkları

İzmir ve Ege Bölgesi’nde sit alanı uyuşmazlıkları çok sık şekilde arkeolojik sit, doğal sit, kıyı alanları, antik kent çevreleri, kentsel sit bölgeleri, koruma amaçlı imar planları ve yapılaşma kısıtlamaları üzerinden gündeme gelir.

İzmir’de özellikle Bergama, Selçuk, Foça, Urla, Çeşme, Seferihisar, Karaburun, Güzelbahçe, Menderes ve Torbalı çevresinde; Muğla’da Bodrum, Fethiye, Milas ve Marmaris hattında; Aydın’da Kuşadası, Didim ve Söke çevresinde sit statüsü, taşınmazların yatırım, yapılaşma, kullanım ve satış değeri bakımından doğrudan sonuç doğurabilir.

Yerel dosyalarda en önemli nokta, taşınmazın yalnızca ada/parsel bazında değil, bulunduğu bölgenin arkeolojik, doğal veya kentsel bütünlüğü içinde değerlendirilmesidir.

Örneğin bir parselde görünür kalıntı bulunmaması, o parselin arkeolojik sit dışına çıkarılması için tek başına yeterli olmayabilir. Aynı şekilde deniz, kıyı, sulak alan, ekolojik koridor veya hassas habitat ile bağlantılı doğal sitlerde parselin çevresel bütünlük içindeki rolü ayrıca incelenmelidir.

Bu nedenle İzmir ve Ege Bölgesi’nde sit alanından çıkarma veya sit derecesi düşürme başvurusu yapılmadan önce; taşınmazın bağlı olduğu koruma kurulu/komisyon kararları, mevcut koruma amaçlı imar planı, tescil fişi, plan notları, tapu şerhleri ve güncel saha durumu birlikte değerlendirilmelidir.

Bilimsel Rapor Neden Belirleyicidir?

Sit alanından çıkarma ve sit derecesi düşürme dosyalarında en kritik belge bilimsel rapordur. Çünkü mahkemeler, koruma kararlarını teknik bilgi gerektiren idari işlemler olarak değerlendirir.

Bu nedenle idarenin raporu da, malikin sunduğu karşı rapor da somut, ölçülebilir ve denetlenebilir olmalıdır.

Güçlü bir raporda yalnızca sonuç yazılmamalıdır. Rapor; taşınmazın konumunu, sit sınırıyla ilişkisini, koordinatlarını, mevcut doğal veya kültürel değerleri, önceki tescil gerekçesini, güncel saha gözlemini, fotoğrafları, plan kararlarını ve bilimsel yöntemi birlikte göstermelidir.

Arkeolojik sitlerde rapor

Arkeolojik sitlerde rapor; arkeolojik kalıntı, yüzey buluntusu, nekropol ilişkisi, antik kent bütünlüğü, kazı veya sondaj verisi, tescil fişi ve koruma ilkeleri üzerinden kurulmalıdır.

Doğal sitlerde rapor

Doğal sitlerde rapor; ekosistem, habitat, flora-fauna, hidroloji, hidrojeoloji, peyzaj, jeolojik yapı, insan etkisi, tahribat riski ve koruma-kullanma dengesi üzerinden hazırlanmalıdır.

Başvuru Reddedilirse Ne Yapılır?

Başvurunun reddi halinde, kararın tebliğinden itibaren dava süresi içinde idare mahkemesinde iptal davası açılması gündeme gelir. İdare 60 gün içinde cevap vermezse, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.10 kapsamında zımni ret oluşabilir.

Ancak süre hesabı her dosyada aynı değildir. Yeni tescil kararına, sit statüsünün yeniden değerlendirilmesine, doğal sit ilanına, koruma amaçlı imar planına veya başvuru reddine karşı açılacak davalarda başlangıç tarihi farklı olabilir. Bu nedenle sit kararlarında süre, dosyanın en riskli noktalarından biridir.

Özellikle şu ihtimaller ayrıştırılmalıdır:

• Yeni sit tescil kararına doğrudan dava
• Tescil kararına idari itiraz
• Sit derecesi düşürme başvurusunun reddine karşı dava
• Koruma amaçlı imar planına karşı dava
• Plan yapılmaması veya belirsizlik nedeniyle tam yargı davası
• Kamulaştırma, takas veya yapılaşma hakkı aktarımı talepleri

Sit Alanı Davasında Dava Açma Süresi Kaç Gündür?

Genel kural olarak idari işlemlere karşı idare mahkemesinde dava açma süresi 60 gündür. Fakat sit alanı uyuşmazlıklarında bu 60 günün hangi tarihten başlayacağı somut olaya göre değişebilir.

Doğal sitlerde, Korunan Alanların Tespit, Tescil ve Onayına İlişkin Usul ve Esaslara Dair Yönetmelik m.17 uyarınca tescil işlemine ilan tarihinden itibaren 60 gün içinde itiraz edilebileceği düzenlenmiştir. Başvuru reddedilirse veya idare cevap vermezse sonraki dava süresi ayrıca değerlendirilmelidir.

Arkeolojik ve kültürel sitlerde ise tescil kararının tebliği, Resmi Gazete ilanı, Bakanlık internet duyurusu, tapu şerhi, öğrenme tarihi ve yeni başvuru üzerine verilen ret kararı birlikte incelenir.

Anayasa Mahkemesi’nin Bülent Silkü kararında, sit tesciline ilişkin kararın başvurucuya tebliğ edilmemesi ve dava süresinin yalnızca Resmi Gazete ilanından başlatılması nedeniyle mahkemeye erişim hakkı yönünden ihlal kararı verilmiştir. Bu karar, süre itirazlarının her dosyada otomatik ve katı biçimde değerlendirilemeyeceğini göstermesi bakımından önemlidir.

İptal Davasında Mahkeme Neye Bakar?

Mahkeme, sit kararının yerindeliğini değil hukuka uygunluğunu denetler. Ancak sit statüsü teknik bilgi gerektirdiği için dosyalarda çoğunlukla keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır.

Mahkeme özellikle şu konuları değerlendirir:

• İdarenin yetkili makam olup olmadığı
• Kurul veya komisyon kararının usule uygun alınıp alınmadığı
• Kararın bilimsel gerekçe içerip içermediği
• Tescil fişi, harita, fotoğraf, rapor ve koordinatların yeterli olup olmadığı
• Sit sınırının taşınmazla ilişkisi
• Mülkiyet hakkına müdahalenin ölçülü olup olmadığı
• Alternatif daha düşük koruma statüsünün değerlendirilip değerlendirilmediği
• Koruma amaçlı imar planı ve geçiş dönemi yapı şartlarının hukuki durumu

Eğer mahkeme, idarenin kararını yeterli bilimsel veriye dayandırmadığı sonucuna ulaşırsa işlem iptal edilebilir. Buna karşılık bilirkişi incelemesi alanın gerçekten korunması gereken nitelikte olduğunu gösterirse dava reddedilebilir.

Güncel Danıştay Kararları

1. Bilimsel veri güçlü ise mahkeme sit statüsünü koruyabilir

Danıştay 4. Dairesi’nin 05.05.2025 tarihli kararında, Balıkesir Kadıncık Deresi Doğal Sit Alanı’nda taşınmazın kesin korunacak hassas alan içinde kalmasına ilişkin Cumhurbaşkanı kararı incelenmiştir. Dosyada ekolojik temelli bilimsel araştırma, habitat değerlendirmesi, sulak alan niteliği, kuşlar ve kritik fauna türleri gibi veriler bulunmuştur. Danıştay, bilirkişi raporu ve dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde alanın kesin korunacak hassas alan olarak korunmasında hukuka aykırılık görmemiştir.

Danıştay 4. Daire, E.2023/11546, K.2025/2831, T.05.05.2025 kararının ilgili bölümü aynen şöyledir:

“Bilirkişiler tarafından hazırlanan raporda; dava konusu parselin, 20/11/2021 tarihli, 31665 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 19/11/2021 tarih ve 4822 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile kesin korunacak hassas alan olarak tescil ve ilan edilen alan içerisinde kaldığı; dava konusu parselin bulunduğu alanda az da olsa tahribat gözlemlendiği, bu tahribatın hafriyat atıklarının alana dökülmesinden kaynaklandığı, alanda floristik anlamda korunması gereken bitki türü bulunmamadığı; ancak EUNIS habitatlarının değerlendirmesi kapsamında, alanın “Kesin Korunacak Hassas Alan” olarak kalmasının uygun olduğu; Kesin Korunacak Hassas Alanı oluşturan A2.5 (Kıyı tuz bataklıkları ve tuzlu sazlıkları) ve B1.8 (Kıyı kumulları ve kumlu kıyılar) habitatların insan baskısı nedeniyle tehlike altında olduğu…”

“Bu durumda; yukarıda yer verilen mevzuat hükümlerinin ve bilirkişi raporunun birlikte incelenip değerlendirilmesi sonucunda; dava konusu taşınmazın bulunduğu alanın, floristik, faunistik, hidrobiyolojik, peyzaj, ekolojik ve hidrojeolojik yönden değerlendirildiği ve buna göre davaya konu olan taşınmazın “kesin korunacak hassas alan” olarak sit statüsünün belirlenmesinin teknik ve bilimsel açıdan uygun olduğu yolunda görüş bildirildiği dikkate alındığında; Balıkesir ili, Burhaniye ve Edremit ilçeleri sınırları içerisinde bulunan Kadıncık Deresi Doğal Sit Alanının koruma statüsünün yeniden değerlendirilmesi sonucunda, ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanların kesin korunacak hassas alan olarak tescil ve ilan edilen alanın davacının maliki olduğu taşınmazlara ilişkin kısmının; “bölgesel, ulusal veya dünya ölçeğinde olağanüstü ekosistemlerin, türlerin, habitat ve jeolojik jeomorfolojik özelliklerin korunduğu, genel olarak insan etkisi olmadan meydana gelmiş, insan faaliyetleri sonucu bozulma veya tahrip olma riski yüksek olan alan” niteliği arz ettiği; bu nedenle söz konusu taşınmazın kesin korunacak hassas alan olarak tescil ve ilan edilmesine ilişkin dava konusu Cumhurbaşkanı kararının davacının maliki olduğu taşınmaza ilişkin kısmında hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna ulaşılmıştır.”

Bu kararın pratik sonucu şudur: Doğal sitlerde derece düşürme veya statü kaldırma talebi, yalnızca taşınmazın çevresinde yapılaşma bulunmasına dayanamaz. Alanın ekolojik bütünlük, habitat ve koruma değerleri yönünden gerçekten daha düşük statüye uygun olduğu gösterilmelidir.

2. Ekosistem bütünlüğü tek tek parsel bakışından daha güçlü olabilir

Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu’nun 30.04.2025 tarihli Marmara Denizi ve Adalar Özel Çevre Koruma Bölgesi kararında, deniz ve ada ekosistemlerinin birbirinden ayrı düşünülemeyeceği vurgulanmıştır. Kurul, biyolojik çeşitlilik araştırmaları ve gerekçe raporu dikkate alındığında adaların özel çevre koruma bölgesi statüsünün kaldırılmasının geri dönüşü güç çevresel sonuçlara yol açabileceğini kabul etmiştir.

Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, E.2024/2652, K.2025/955, T.30.04.2025 kararının ilgili bölümü:

“Bu durumda, dava konusu işlemin dayanağı gerekçe raporunda yer alan tespitler göz önüne alındığında, deniz ve ada ekosistemleri ve bu iki ekosistem arasında önemli ve özel geçiş bölgeleri olan kıyı ekosistemlerinin, birbirlerini tamamlamaları ve etkilemeleri sebebiyle, koruma ilkeleri gereği ayrı düşünülemeyeceği gibi devam etmekte olan biyolojik çeşitliliğin araştırılması projesi ve birçok bilimsel veri ile alanın korunmasının önemi ortaya konulmuş iken, adaların Özel Çevre Koruma Bölgesi statüsünün kaldırılmasının kontrolsüz uygulamalar sonucu geri dönüşü olmayan olumsuzluklara yol açabileceği sonucuna ulaşıldığından, dava konusu işlemde hukuka aykırılık, temyize konu Daire kararının iptale ilişkin kısmında hukuki isabet görülmemiştir.”

Bu yaklaşım, özellikle kıyı, ada, sulak alan ve ekolojik koridor niteliğindeki taşınmazlar için önemlidir. Malik yalnızca kendi parselinin mevcut halini değil, parselin daha büyük ekosistemle ilişkisini de tartışmak zorundadır.

3. Arkeolojik sitlerde düşürme talebi somut arkeolojik veriyle yarışır

Danıştay 4. Dairesi’nin 06.11.2024 tarihli kararında, Fethiye’deki bir taşınmazın III. derece arkeolojik sit olarak tescil edilmesi talebi reddedilmiş; taşınmazın II. derece arkeolojik sit olarak belirlenmesine ilişkin süreç hukuka uygun bulunmuştur. Bilirkişi raporunda taşınmazın yakın çevresindeki mezarlar, mimari değerler ve antik kent nekropolisi içindeki konumu dikkate alınmıştır.

Danıştay 4. Daire, E.2023/12157, K.2024/6171, T.06.11.2024 kararının ilgili bölümü:

“dosyada yer alan bilgi ve belgelerin, mahallinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi neticesinde hazırlanan bilirkişi raporuyla birlikte değerlendirilmesinden; uyuşmazlık konusu parselde yer alan yapıların sanat, mimari, tarihi, estetik, mahalli, dekoratif, simgesel, belgesel, işlevsel, maddi, hatıra, izlenim, özgünlük, teklik, nadirlik, homojenlik, onarılabilirlik değerlerinin yanı sıra, yapısal durum, malzeme, yapım teknolojisi, biçim bakımından değerlendirildiğinde; yakın çevresinde de görülen benzer yapılar ile bir dönem halk mimarlığının Fethiye’deki özgün temsilcileri olup bir dokunun parçası olduğu, bu dokunun yerel mimari bağlamında korunması gerektiği, bu bağlamda yapıların özgün nitelikleri ile tescil değeri taşıdığı, dava konusu … ada, … parselin çevresinde ele geçen yoğun mezarlar ve konumu itibarıyla taşınmazın Termessos Antik Kenti nekropolisi içerisinde yer aldığı hususlarının bilirkişi raporu ile ortaya konulduğu görüldüğünden, dava konusu taşınmazın I. derece arkeolojik sit alanı olarak tescilli iken III. derece arkeolojik sit alanına dönüştürülmesi talebiyle yapılan başvurunun reddedilerek dava konusu taşınmazı da kapsayan alanın II. derece arkeolojik sit alanı olarak tescil edilmesine ilişkin işleme yapılan itirazın reddine ilişkin dava konusu işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine…”

Bu karar, arkeolojik sitlerde taşınmaz üzerinde doğrudan görünür kalıntı bulunmamasının her zaman yeterli olmadığını gösterir. Taşınmazın daha geniş arkeolojik bütünlük içindeki konumu da belirleyici olabilir.

4. 1. derece arkeolojik sitte kamulaştırma her zaman zorunlu değildir

Danıştay 6. Dairesi’nin 15.03.2023 tarihli kararında, 1. derece arkeolojik sit alanında kalan taşınmazın sit alanından çıkarılması, bunun mümkün olmaması halinde kamulaştırılması veya uzlaşma usulünün uygulanması taleplerinin reddine ilişkin uyuşmazlık değerlendirilmiştir. Kararda, taşınmazın 1. derece arkeolojik sitte kalması nedeniyle yapılaşma olanağı bulunmadığı, ancak bu durumun her olayda doğrudan kamulaştırma zorunluluğu doğurmayacağı belirtilmiştir.

Danıştay 6. Daire, E.2021/1735, K.2023/2760, T.15.03.2023 kararının ilgili bölümü:

“Davacının taşınmazının 1. arkeolojik sit alanında kaldığı ve taşınmaz için ilke kararında belirlendiği üzere mülkiyet hakkından yararlanma imkanı bulunmadığı, ancak bu statüde bulunan taşınmazlara yönelik olarak hazine taşınmazlarıyla takas imkanının sunulması için koruma amaçlı imar planının bulunması gerektiği, koruma amaçlı imar planı yapımı için idarelere sit alanı ilanından itibaren belli bir yasal süre tanındığı, esasen uyuşmazlığa konu taşınmazın kamulaştırılması zorunlu bir statüde bulunmadığı ve bu nedenle davacının mülkiyet hakkının belirsiz süreyle kısıtlanmadığı, dava konusu işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varıldığı”

Bu nedenle sit alanı uyuşmazlıklarında yalnızca “kamulaştırma yapılmadı” argümanı yeterli olmayabilir. Koruma amaçlı imar planı, takas imkanı, yapılaşma hakkı aktarımı ve mülkiyet hakkına yüklenen külfet birlikte değerlendirilmelidir.

5. Her karar Danıştay temyizine açık değildir

Danıştay 4. Dairesi’nin 10.03.2025 tarihli kararında, 1. derece arkeolojik sit alanından çıkarma veya sit derecesinin III. dereceye düşürülmesi talebinin reddine ilişkin işlemde temyiz yolunun açık olup olmadığı tartışılmıştır. Daire, uyuşmazlığın 2577 sayılı Kanun m.46 kapsamında temyize açık kararlar arasında yer almadığını belirterek temyiz istemini incelemeksizin reddetmiştir.

Danıştay 4. Daire, E.2025/1607, K.2025/1483, T.10.03.2025 kararının ilgili bölümü:

“Uyuşmazlıkta; dava konusu Antalya İli, Demre İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parsel sayılı bulunan, … tarihli, … sayılı Karar ile I.derece arkeolojik sit alanı ilan edilen taşınmazın, I. derece arkeolojik sit alanından çıkarılması yahut sit derecesi düşürülerek III. derece sit alanı olarak tescil edilmesi istemiyle yapılan 16.08.2023 tarihli başvurunun reddine dair … tarih ve … sayılı Kültür ve Turizm Bakanlığı Kültür Varlıklarını Koruma Müzeler Genel Müdürlüğü Tespit ve Planlama Dairesi Başkanlığı işleminin, 2577 sayılı Kanun’un 46. maddesinin (g) bendi uyarınca temyize tabi davalardan olan Tabiat Varlıklarını Koruma Merkez Komisyonu veya Kültür Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulunca itiraz üzerine verilen kararlar kapsamında değerlendirilemeyeceği sonucuna varılmıştır.”

“Bu itibarla, istinaf incelemesinden sonra temyiz incelemesine tabi olan davalar arasında sayılmayan ve 2577 sayılı Kanun’un 45. maddesinin 6. fıkrası uyarınca istinaf incelemesi üzerine kesinleşen karar hakkında temyiz isteminde bulunulması hukuken mümkün olmadığı gibi, … Bölge İdare Mahkemesi … İdari Dava Dairesince temyiz yolu açık olmak üzere karar verilmiş olması, kanunen temyiz yolu öngörülmeyen davada ilgilisine temyiz hakkı vermeyeceğinden, davalının temyiz isteminin de incelenemeyeceğinin kabulü gerekmektedir.”

Bu karar uygulama açısından önemlidir. Sit dosyalarında başvuru mercii kadar kanun yolu stratejisi de doğru kurulmalıdır. Bazı uyuşmazlıklar istinaf aşamasında kesinleşebilir.

Anayasa Mahkemesi Kararları

Sit alanı statüsü, kamu yararı amacı taşıdığı için tek başına mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelmez. Ancak müdahale belirsiz, ölçüsüz veya aşırı külfet doğuracak hale gelirse mülkiyet hakkı tartışması güçlenir.

Ayten Temeltaş Başvurusu

Anayasa Mahkemesi’nin Ayten Temeltaş kararında, III. derece doğal sit alanında bulunan taşınmaz yönünden koruma amaçlı imar planının uzun süre yapılmaması ve malikin taşınmazını nasıl kullanabileceğinin belirsiz bırakılması mülkiyet hakkı ihlali olarak değerlendirilmiştir.

AYM, Ayten Temeltaş Başvurusu, B. No: 2019/2192, T.19.10.2022 kararının ilgili bölümü aynen şöyledir:

“Taşınmazın III. derece doğal sit alanı olarak ilan edildiği hâlde kullanım şeklinin bu kadar uzun zamandır belirlenmemiş olması nedeniyle başvurucu, mülkünü ne şekilde kullanabileceğine ilişkin belirsiz bir durum içinde bırakılmış ancak başvurucunun açtığı tam yargı davası idarelerin hizmet kusuru bulunmadığı gerekçesiyle reddedilmiştir. Başvurucunun mülkiyet hakkının kamu yararı amacı çerçevesinde kısıtlandığı ancak bu kısıtlamanın ortaya çıkardığı belirsizliğin bir zarara yol açtığı da açıktır.”

“Taşınmazı için getirilen kısıtlama ve belirsizliğe rağmen başvurucuya hiçbir tazminat ödenmemesi müdahalenin içerdiği kamu yararı amacıyla karşılaştırıldığında bütün külfetin başvurucuya yüklenmesine yol açmıştır. Dolayısıyla mülkiyet hakkına yapılan müdahale başvurucuya aşırı bir külfet yüklemiş ve başvurucunun mülkiyet hakkının korunması ile kamunun yararı arasında olması gereken adil dengeyi başvurucu aleyhine bozmuştur.”

“Açıklanan gerekçelerle Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar verilmesi gerekir.”

Bülent Silkü Başvurusu

Bülent Silkü kararında ise 1. derece arkeolojik sit tesciline karşı açılan davanın süre aşımından reddedilmesi, tescil kararının başvurucuya tebliğ edilmemesi ve dava süresinin ilan tarihinden başlatılması nedeniyle mahkemeye erişim hakkı yönünden ihlal sonucuna varılmıştır.

AYM, Bülent Silkü Başvurusu, B. No: 2020/2418, T.15.11.2023 kararının ilgili bölümü aynen şöyledir:

“Mahkemenin taşınmazın sit alanı olarak ilan edildiğine yönelik kararın başvurucuya tebliğ edilmediği nazara alınmadan dava açma süresini tescil işleminin Resmî Gazete’de ilan tarihinden itibaren hesaplanmasına yönelik yorumunun başvurucunun dava açabilmesini önemli ölçüde zorlaştırarak başvurucuya şahsi olarak aşırı bir külfet yüklediği değerlendirilmiştir. Bu çerçevede kendisine tebliğ edilmeyen işlemden başvurucunun somut olayın şartları altında ilanla haberdar olabilmesi oldukça güçtür.”

“Dolayısıyla başvurucunun mahkemeye erişim hakkına yapılan müdahalenin başvurucuya şahsi olarak aşırı bir külfete yol açtığı için ölçüsüz olduğu sonucuna varılmıştır.”

“Açıklanan gerekçelerle Anayasa’nın 36. maddesinde güvence altına alınan adil yargılanma hakkı kapsamındaki mahkemeye erişim hakkının İHLAL EDİLDİĞİNE…”

Buna karşılık Muhammet Emin Ruhi ve Zorlu Holding kararları, her tescil veya sit kısıtlamasının otomatik olarak ihlal doğurmadığını gösterir. Malik, kendisine tanınan idari ve yargısal başvuru yollarını kullanabilmişse, mevzuattaki hak ve kolaylıklardan yararlanma imkanı varsa ve yeni başvuru önceki kesinleşmiş yargılamadan farklı teknik veri içermiyorsa, Anayasa Mahkemesi ihlal iddiasını kabul etmeyebilir.

Muhammet Emin Ruhi Başvurusu

AYM, Muhammet Emin Ruhi Başvurusu, B. No: 2021/4127, T.19.11.2024 kararının ilgili bölümü:

“Müdahalenin ölçülülüğü yönünden ise öncelikle 2863 sayılı Kanun’un maliklere tanıdığı hak, muafiyet ve kolaylıklardan yararlanabilmeleri ve yapılan müdahaleye karşı idari ve yargısal makamlar önünde etkin bir biçimde itiraz edebilmelerinin mümkün olduğu belirtilmelidir. Buna karşılık başvurucunun Koruma Bölge Kurulu kararlarına karşı itiraz yolu açık olmasına rağmen bu yola başvurduğuna ilişkin bir beyanının olmadığı görülmektedir.”

“Sonuç olarak müdahalenin taşıdığı kamu yararı amacı ile karşılaştırıldığında mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin başvurucuya şahsi olarak aşırı ve olağan dışı bir külfet yüklemediği, kamu yararı ile başvurucunun mülkiyet hakkı arasında olması gereken adil dengenin bozulmadığı sonucuna varılmıştır.”

Zorlu Holding A.Ş. Başvurusu

AYM, Zorlu Holding A.Ş. Başvurusu, B. No: 2022/76608, T.14.10.2025 kararının ilgili bölümü:

“Sonuç olarak yargılama süreci bir bütün olarak ele alındığında başvurucunun yapılan müdahaleye idari ve yargısal makamlar önünde etkin biçimde itiraz edebilme olanağına sahip olduğu, 2863 sayılı Kanun’un maliklere tanıdığı hak, muafiyet ve kolaylıklardan yararlanamadığı yönünde açık bir şikâyetinin de bulunmadığı görülmüştür.”

“Açıklanan gerekçelerle Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlal edildiğine ilişkin iddianın açıkça dayanaktan yoksun olması nedeniyle kabul edilemez olduğuna karar verilmesi gerekir.”

Koruma Amaçlı İmar Planı Yapılmamışsa Ne Olur?

2863 sayılı Kanun m.17 uyarınca, bir alanın sit ilan edilmesiyle mevcut plan uygulamaları durur. Koruma amaçlı imar planı yapılıncaya kadar geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları belirlenir. İlgili idarelerin belirli süreler içinde koruma amaçlı imar planı hazırlaması gerekir.

Plan yapılmaması, taşınmaz malikini belirsizlik içinde bırakabilir. Taşınmazın kesin yapı yasağına mı tabi olduğu, takas veya yapılaşma hakkı aktarımı imkanının doğup doğmadığı, hangi kullanımın mümkün olduğu planla netleşir.

Bu nedenle uzun süre plan yapılmaması, bazı hallerde tam yargı davası ve mülkiyet hakkı ihlali tartışmasına yol açabilir.

Ancak her gecikme otomatik tazminat hakkı doğurmaz. Gecikmenin süresi, taşınmazın fiilen kullanılıp kullanılamadığı, malikin başvuruları, idarenin işlem yapma iradesi, plan çalışmalarının durumu ve somut zarar birlikte değerlendirilir.

Sit Alanından Çıkarma Başvurusunda Yapılan En Büyük Hatalar

Sit alanından çıkarma ve sit derecesi düşürme dosyalarında en sık yapılan hata, başvuruyu yalnızca ekonomik mağduriyet üzerine kurmaktır. Oysa idare ve mahkeme, öncelikle taşınmazın koruma değerine bakar.

Bir diğer hata, sit türünü doğru ayırmadan başvuru yapılmasıdır. Arkeolojik sit, kentsel sit, tarihi sit, doğal sit ve özel çevre koruma bölgesi aynı prosedüre tabi değildir.

Süre hatası da çok yaygındır. Yeni tescil kararı, başvuru reddi, zımni ret, imar planı askı süresi ve itiraz kararı farklı süreler doğurabilir. Yanlış süre hesabı, davanın esası incelenmeden reddine neden olabilir.

Son olarak, teknik raporun yetersiz hazırlanması ciddi risk yaratır. Raporda bilimsel yöntem, uzmanlık alanı, saha gözlemi, fotoğraf, koordinat, tescil fişi ve mevzuat bağlantısı yoksa başvuru zayıf kalır.

Sit Alanından Çıkarma Davasında Bilirkişi İncelemesi

İdari yargıda mahkeme, teknik uyuşmazlığı çözmek için keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırabilir. Bilirkişi heyeti; arkeolog, sanat tarihçisi, şehir plancısı, mimar, biyolog, ekolog, hidrojeolog, jeolog veya peyzaj mimarı gibi uzmanlardan oluşabilir.

Bilirkişi raporu çoğu dosyada belirleyicidir. Bu nedenle dava açmadan önce taşınmazın teknik delilleri hazırlanmalı, mümkünse idari başvuru aşamasında güçlü uzman raporu sunulmalıdır.

Mahkeme bilirkişisinin incelemesine bırakılan dosyalarda, eksik teknik hazırlık davanın seyrini olumsuz etkileyebilir. Bu nedenle sit alanından çıkarma davası veya sit derecesi düşürme başvurusu planlanırken, hukuki strateji ile teknik rapor stratejisi birlikte kurulmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Sonuç

Sit alanından çıkarma ve sit derecesi düşürme, klasik bir imar başvurusu değildir. Bu süreçte başarı; doğru idari merciye başvurmak, süreleri kaçırmamak, taşınmazın sit türünü doğru belirlemek ve en önemlisi talebi güçlü bilimsel raporlarla desteklemekten geçer.

Güncel Danıştay ve Anayasa Mahkemesi kararları, koruma statüsünün kamu yararı bakımından güçlü bir araç olduğunu kabul etmektedir. Ancak idarenin kararını somut, güncel ve bilimsel verilerle gerekçelendirmesi; taşınmaz malikinin de mülkiyet hakkına ölçüsüz müdahale edildiğini teknik ve hukuki delillerle ortaya koyması gerekir.

Bu nedenle İzmir, Ege Bölgesi veya Türkiye’nin herhangi bir yerinde sit alanından çıkarma ya da sit derecesi düşürme düşünülüyorsa, ilk adım taşınmazın tapu, imar, tescil, kurul kararı, plan, fotoğraf, koordinat ve bilimsel veri dosyasını eksiksiz oluşturmaktır.

Doğru hazırlanmış bir dosya, hem idari başvuru aşamasında hem de olası iptal davasında sonuca doğrudan etki eder.

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Sit alanı uyuşmazlıklarında süre, görevli merci, dava türü ve delil stratejisi; taşınmazın bulunduğu yer, sit türü, kurul/komisyon kararı ve güncel plan durumuna göre ayrıca değerlendirilmelidir.