İmar Kanunu’nun 32. maddesi, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların tespiti, mühürlenmesi, mevzuata uygun hâle getirilmesi ve gerektiğinde yıkılması sürecini düzenler. Belediyenin yapı tatil tutanağı düzenlemesi, her durumda yapının kesin olarak yıkılacağı anlamına gelmez. Aykırılığın somut biçimde belirlenmesi, kanuni usulün izlenmesi ve yapının ruhsatlandırılma olanağının değerlendirilmesi gerekir.
Belediye encümeni yıkım kararına karşı, özel bir düzenleme bulunmadıkça, yazılı bildirimi izleyen günden itibaren 60 gün içinde taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Ancak dava açılması yıkımı kendiliğinden durdurmaz. Bu nedenle yıkımın uygulanmasını önlemek için ayrıca yürütmenin durdurulması talep edilmesi önem taşır.
İmar Kanunu 32. Madde Nedir, Hangi Yapılara Uygulanır?
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesi, ruhsat alınmadan başlanan yapılar ile ruhsat ve eklerine aykırı imalatlar hakkında uygulanır. Ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda da projeye ve ilgili mevzuata aykırılık bulunması, bu madde kapsamında işlem yapılmasına neden olabilir.
Dolayısıyla yalnızca tamamen ruhsatsız binalar değil; ruhsatlı bir binadaki projeye aykırı kat, alan veya kullanım değişiklikleri de inceleme konusu olabilir. Bununla birlikte her tadilat otomatik olarak ruhsat gerektirmez. Önce yapılan işin niteliği ve tabi olduğu mevzuat belirlenmelidir.
Aykırılık tespit edildiğinde belediye veya valilik tarafından mevcut inşaat durumu belirlenir; yapı mühürlenerek inşaat durdurulur. Bu işlemin dayanağı olan yapı tatil tutanağı, sonraki yıkım sürecinin hukuka uygunluğu bakımından temel belgedir.
Yapı Tatil Tutanağında Hangi Bilgiler Bulunmalıdır?
Yapı tatil tutanağı, aykırılığın nerede ve nasıl gerçekleştiğini yargısal denetime elverişli biçimde ortaya koymalıdır. “Kaçak yapı yapılmıştır” veya “projeye aykırılık vardır” şeklindeki genel ifadeler, somut olayın özelliklerine göre yetersiz kalabilir.
Özellikle şu hususlar açıkça belirlenmelidir:
- İşleme konu yapının adresi, ada ve parsel bilgileri.
- Ruhsatsız veya projeye aykırı imalatın yeri ve niteliği.
- Aykırılığın kapsamını belirlemeye yarayan ölçüler ve mevcut inşaat seviyesi.
- Ruhsat ve onaylı projeyle karşılaştırıldığında ortaya çıkan farklılıklar.
- Tespiti yapan teknik personel ve düzenleme tarihi.
- Mühürleme ve yapı yerine asma işlemlerine ilişkin kayıtlar.
Kroki, fotoğraf ve teknik açıklamalar, tespitlerin denetlenmesini sağlar. Ancak her belgede fotoğraf bulunmamasının tek başına otomatik iptal nedeni olduğu söylenemez; esas olan aykırılığın yeterince somutlaştırılıp somutlaştırılmadığıdır.
Yıkımın kapsamı da tespit edilen aykırılıkla örtüşmelidir. Yalnızca belirli bir bölümdeki aykırılık tespit edilmişken, yapının tamamının yıkılmasına karar verilmesi ayrıca hukuki ve teknik gerekçe gerektirir. Tutanaktaki eksikliklerin dava üzerindeki etkisi için yapı tatil tutanağının iptali konulu açıklamalar incelenebilir.
Yapı Tatil Tutanağı Nasıl Tebliğ Edilir?
İmar Kanunu m.32’ye göre durdurma işlemi, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Tebligatın bir nüshası muhtara bırakılır; bir nüshası ilgili il müdürlüğüne gönderilir.
Bu özel usul nedeniyle yapı sahibinin tutanağı imzalamaması veya tespit sırasında yapıda bulunmaması, işlemi tek başına geçersiz kılmaz. Buna karşılık tutanağın gerçekten yapı yerine asılıp asılmadığı ve kanuni işlemlerin belgelenip belgelenmediği incelenmelidir.
Yapı tatil tutanağının tebliği ile sonradan alınan encümen yıkım kararının tebliği birbirine karıştırılmamalıdır. Her işlemin dava süresi, kendi bildirim ve öğrenme koşulları dikkate alınarak değerlendirilir.
Yapı Mühürlendikten Sonra Ne Yapılmalı?
Mühürleme üzerine inşaat faaliyeti durdurulmalıdır. Sonraki aşamada ruhsat, onaylı proje, imar durumu ve tutanak birlikte incelenerek aykırılığın giderilip giderilemeyeceği belirlenir.
Yapı sahibinin kanuni süre içinde yapıyı ruhsata uygun hâle getirmesi veya ruhsat alması ve idareden mührün kaldırılmasını istemesi gerekir. İdare, gerekli inceleme sonucunda uygunluğu belirlerse mührü kaldırarak inşaatın devamına izin verir.
Ruhsat başvurusu yapmak ile ruhsat almak aynı şey değildir. Başvurunun verilmesi, kendiliğinden mührü kaldırmaz veya inşaata devam etme hakkı sağlamaz. Aykırılığı giderme çalışmaları da mühürleme kararını ihlal etmeyecek şekilde ilgili idareyle yürütülmelidir.
Mührün kaldırılması veya konuluş amacına aykırı hareket edilmesi, koşullarına göre TCK m.203 kapsamındaki mühür bozma suçu yönünden ayrıca değerlendirilebilir.
Belediye Bir Aylık Süre Dolmadan Yıkım Kararı Alabilir mi?
Kanundaki ifade “en çok bir ay” şeklindedir. Yapı sahibine ruhsat almak veya aykırılığı gidermek için tanınan süre ile herhangi bir süre belirtilmediğinde uygulanacak bir aylık dönem, somut işlem üzerinden incelenmelidir.
Danıştay kararlarında, süre belirtilmeyen bazı durumlarda yapı sahibine bir aylık süre tanındığının kabul edildiği görülmektedir. Bununla birlikte “her yapıda mutlaka bir ay beklenir” şeklinde koşulsuz bir kural kurulamaz.
İmar Kanunu m.32’nin son fıkrasına göre idare, yapının ruhsata bağlanamayacağını veya aykırılıkların giderilemeyeceğini tespit etmişse bir aylık süre beklenmeden işlem yapabilir. Bu istisnanın uygulanması, imar planı ve ilgili mevzuata dayanan denetlenebilir bir tespiti gerektirir. Yalnızca “ruhsatsızdır” denilmesi, ruhsatlandırılmasının neden mümkün olmadığını açıklamaz.
Mefhumu muhalif: Ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıkları giderilemeyeceği ortaya konulmayan bir yapı hakkında, son fıkradaki istisnaya dayanılarak süre güvencesi doğrudan bertaraf edilemez.
Tadilat Ruhsatı Başvurusu Yıkım Kararını Durdurur mu?
Tadilat ruhsatı başvurusu, yıkım işlemini kendiliğinden durdurmaz. Bununla birlikte süresinde yapılmış bir başvuru ve aykırılığın ruhsat değişikliğiyle giderilebileceğini gösteren teknik veriler varsa, bunların değerlendirilmeden yıkım kararı alınması hukuka aykırılık oluşturabilir.
Başvurunun tarihi, eklerinin yeterliliği, plan koşulları ve idarenin cevabı bu nedenle önemlidir. Başvuru kayıtları ile proje ve teknik raporların saklanması, dava sırasında bu iddianın somutlaştırılmasını sağlar.
Mevcut ruhsatın da iptal edildiği dosyalarda, yapı ruhsatının iptali işlemi ile yıkım kararı birlikte değerlendirilmelidir.
Yıkım Kararını Kim Verir?
İmar Kanunu m.32’nin metninde belediye encümeni veya il idare kurulu kararı öngörülmektedir. Somut yetkili organ belirlenirken büyükşehir ve il özel idaresi mevzuatı ile özel alanlara ilişkin düzenlemeler de dikkate alınmalıdır.
Belediye bakımından yapı kontrol müdürlüğünün tespit yapması veya belediye başkanlığının yazı göndermesi, encümen kararının yerine geçmez. Tespit, karar ve uygulama aşamaları farklı hukuki işlemlerdir.
Ayrıca bu makale m.32 kapsamındaki imar aykırılıklarını ele almaktadır. Tehlikeli yapılar, afet riski veya özel koruma alanları için başka kanuni dayanaklar ve farklı usuller söz konusu olabilir.
Yıkım Kararına Nasıl İtiraz Edilir?
Belediye yıkım kararına karşı idari başvuru yapılabilir veya doğrudan iptal davası açılabilir. Genel m.32 uygulamasında belediyeye itiraz, dava açmadan önce tüketilmesi gereken zorunlu bir yol değildir.
İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 11. maddesi kapsamında, dava açma süresi içinde ve yetkili makama yapılan kaldırma, geri alma veya değiştirme başvurusu, işlemeye başlamış dava süresini durdurur. Otuz gün içinde cevap verilmezse başvuru reddedilmiş sayılır. Ret veya zımni ret sonrasında başvurudan önce geçen süre de hesaba katılarak kalan dava süresi işlemeye devam eder.
İtirazdan sonra yeniden tam 60 gün başladığı varsayılmamalıdır. Ayrıca sıradan bir bilgi isteme dilekçesi veya ruhsat başvurusu, her durumda İYUK m.11 başvurusu sayılmaz.
Belediyeye itiraz edilmesi yıkımı kendiliğinden durdurmadığından, fiilî yıkım tehlikesi varsa başvurunun sonucu beklenirken yargısal koruma ihtiyacı gözden kaçırılmamalıdır.
Yıkım Kararına Karşı Dava Açma Süresi Kaç Gündür?
Özel bir süre öngörülmeyen m.32 kapsamındaki yıkım kararlarında genel dava açma süresi 60 gündür. Yazılı bildirimi izleyen gün esas alınır; usulsüz bildirim, öğrenme, idari başvuru ve tatil günlerinin etkisi dosyaya göre ayrıca hesaplanır.
Tutanak, yıkım kararı, para cezası ve ruhsat iptali farklı tarihlerde tebliğ edilmiş olabilir. Birine karşı açılan dava, diğer işlemleri otomatik olarak dava konusu yapmaz veya bunların sürelerini kendiliğinden korumaz.
| İşlem veya süre | Temel ayrım |
|---|---|
| Ruhsata uygun hâle getirme süresi | İmar Kanunu m.32’deki en çok bir aylık dönemdir; istisnası vardır. |
| Yıkım kararına karşı iptal davası | Özel hüküm yoksa genel süre 60 gündür. |
| İYUK m.11 başvurusunda cevapsızlık | 30 gün sonunda zımni ret oluşur; kalan dava süresi işler. |
| Yürütmenin durdurulması kararına itiraz | İYUK m.27 kapsamında tebliği izleyen günden itibaren 7 gündür. |
Bu süreler birbirinin yerine kullanılamaz. Usulün dayanağı 2577 sayılı Kanun’un 7, 11 ve 27. maddeleridir.
Yıkım Kararı Nasıl Durdurulur?
Yıkımı önlemeye yönelik temel geçici hukuki koruma, iptal davasında yürütmenin durdurulması kararı alınmasıdır. Talepte bulunulması tek başına yeterli değildir; mahkemenin karar vermesi gerekir.
İYUK m.27 uyarınca şu iki şart birlikte aranır:
- İdari işlemin açıkça hukuka aykırı olması.
- İşlemin uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zarar doğması.
Yapının fiziksel olarak ortadan kaldırılacak olması zarar koşulu bakımından önemlidir. Ancak dilekçede tutanağın yetersizliği, yanlış ölçüm, yetki sorunu, süreye uyulmaması veya ruhsatlandırma olanağının değerlendirilmemesi gibi somut hukuka aykırılıklar da açıklanmalıdır.
Yıkım gibi uygulanmakla etkisi tükenecek işlemlerde, savunma alındıktan sonra yeniden karar verilmek üzere, idarenin savunması beklenmeden yürütmenin durdurulması istenebilir. Yıkım tarihi bildirilmişse bu belge de mahkemeye sunulmalıdır. Ayrıntılar için yürütmenin durdurulması ve İYUK m.27 şartları incelenebilir.
Belediye Encümeni Yıkım Kararı Hangi Nedenlerle İptal Edilebilir?
İptal incelemesi, işlemin yetki, şekil, sebep, konu ve maksat unsurları üzerinden yapılır. Uygulamada özellikle şu hususlar önem taşır:
- Aykırılığın yeterince somut ve teknik biçimde belirlenmemesi.
- Yanlış parsel, yapı veya imalat hakkında karar verilmesi.
- Ruhsat ve onaylı proje incelenmeden aykırılık sonucuna ulaşılması.
- Kanuni usul ve süre güvencelerine uyulmaması.
- Ruhsata bağlanamayacağı iddiasının gerekçelendirilmemesi.
- Sonuca etkili tadilat ruhsatı başvurusunun değerlendirilmemesi.
- Yetkili organın kararının bulunmaması.
- Yıkım kapsamının tespit edilen aykırılıkla örtüşmemesi.
Buna karşılık aykırılık teknik olarak açıkça belirlenmiş, giderilmesi mümkün değil ve usul tamamlanmışsa yıkım kararı hukuka uygun bulunabilir. Vergi ödenmesi, elektrik-su aboneliği veya yapının uzun süredir kullanılması, tek başına yapı ruhsatının yerine geçmez.
Usul eksikliği nedeniyle verilen iptal kararı da yapıyı kendiliğinden ruhsatlı hâle getirmez. İdare, mahkeme kararının gerekçesine uygun biçimde eksiklikleri gidererek yeniden işlem tesis edebilir.
İmar Kanunu 32 ve 42. Madde Arasındaki Fark Nedir?
| Konu | İmar Kanunu m.32 | İmar Kanunu m.42 |
|---|---|---|
| Temel düzenleme | Durdurma, mühürleme, aykırılığı giderme ve yıkım | İdari para cezası |
| İncelemenin odağı | Yapının imar mevzuatına uygunluğu | Yaptırımın koşulları, sorumlu kişi ve hesaplama |
| Yapıyı kimin yaptığı | Yıkımı tek başına engelleyen bir savunma değildir | Cezanın doğru kişiye uygulanması bakımından önemlidir |
| Para cezasının ödenmesi | Yıkım kararını kendiliğinden kaldırmaz | Para cezasına ilişkin ödeme sonucunu doğurur |
Yıkım ve para cezası aynı encümen kararında yer alsa bile hukuki koşulları ayrı incelenir. Para cezasının iptal edilmesi de yıkım kararının her durumda kendiliğinden ortadan kalktığı anlamına gelmez.
Belediye Yıkımı Yapmazsa Bakanlık Devreye Girebilir mi?
İmar Kanunu m.32, ilgili idarenin hareketsiz kalması hâlinde Bakanlığın yıkım yapabilmesine imkân tanır. Tutanaktan itibaren bir ay içinde ruhsat alınmadığı veya aykırılık giderilmediği idarece tespit edilmesine rağmen iki ay içinde yıkım kararı alınmayan yapılar ile karar alınmasına rağmen altı ay içinde yıkılmayan yapılar bu kapsamda değerlendirilebilir.
Kanuni koşullar oluştuğunda Bakanlık yapıyı yıkabilir veya yıktırabilir. Bakanlığın yıkım maliyeti yüzde yüz fazlasıyla ilgili idareden tahsil edilir. Bu düzenleme, yapı sahibine her durumda altı aylık ek bekleme hakkı vermez. Kanuni düzenleme: İmar Kanunu m.32.
İmar Kanunu 32. Madde Hakkında Danıştay Kararları
Teknik ve somut tespit: Danıştay 6. Daire, E.2019/21184, K.2022/769
25.01.2022 tarihli kararda şu ölçüt belirtilmiştir:
“ilgili idarenin fen elemanlarınca somut ve ayrıntılı biçimde o andaki inşaat durumunun yapı tatil tutanağı ile tespit”
Somut olayda teknik personelin yaptığı ayrıntılı tespit ve tebliğ işlemleri yeterli bulunmuş; davanın reddi sonucu korunmuştur. Karar, her tutanağın iptal edileceğini değil, hukuka uygun bir tutanağın hangi özellikleri taşıması gerektiğini göstermektedir. Kararın tam metni.
Süre verilmemesi: Danıştay 6. Daire, E.2019/12958, K.2022/3638
24.03.2022 tarihli kararda:
“herhangi bir süre verilmemesi halinde ise tespit tarihinden itibaren bir aylık sürenin sonunda”
ifadesi kullanılmış; olayda bir aylık süre beklenmeden alınan yıkım kararı hukuka aykırı bulunmuştur.
Karar 2016 tarihli bir işleme ilişkindir. Bu nedenle güncel uyuşmazlıklarda, 2018 yılında eklenen ve ruhsata bağlanamayacak yapılara ilişkin istisnayı düzenleyen son fıkra ayrıca incelenmelidir. Kararın tam metni.
Ruhsatlandırma olanağı: Danıştay 6. Daire, E.1993/2829, K.1994/2103
30.05.1994 tarihli kararda:
“ruhsata bağlanamayan kaçak yapıların yıktırılması yolunda işlem tesis edilebilmesi için bir aylık sürenin beklenilmesinin gerekmeyeceği açıktır.”
denilmiştir. Danıştay, yapının ruhsata bağlanıp bağlanamayacağı araştırılmadan karar verilmesini yeterli bulmamıştır. Bu eski karar güncel kanunla birlikte değerlendirilmelidir. Kararın tam metni.
Tadilat ruhsatı başvurusu: Danıştay İDDK, E.2023/2738, K.2024/806
16.04.2024 tarihli kararda onanan ısrar kararının gerekçesinde:
“tadilat ruhsat başvurusu hakkında olumlu veya olumsuz bir değerlendirilme yapılmadan alınan yıkım kararında hukuka uyarlık bulunmadığı”
belirtilmiştir.
Uyuşmazlık, Boğaziçi Kanunu kapsamındaki bir yapıya ilişkindir. Tutanaktan bir gün sonra yapılan başvuru ve bilirkişi raporunda aykırılığın yeni ruhsatla giderilebileceğinin belirtilmesi birlikte değerlendirilmiştir. Karar, her ruhsat başvurusunun yıkımı otomatik olarak engellediği şeklinde yorumlanamaz. Kararın tam metni.
İzmir’de Yıkım Kararına Karşı Hangi Mahkemede Dava Açılır?
İYUK m.34’e göre yıkım ve imar uyuşmazlıklarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir. İzmir’deki taşınmazlar hakkında m.32 kapsamında tesis edilen yıkım işlemleri için İzmir idare mahkemeleri esas alınır.
Urla, Seferihisar, Çeşme veya Karaburun’daki bir yapının kıyı ya da sit alanında bulunması, uygulanacak mevzuatı ve ruhsatlandırma değerlendirmesini etkileyebilir. İlçe adı tek başına yeterli değildir; parselin plan kararları, koruma statüsü ve işlemi tesis eden idarenin yetkisi araştırılmalıdır.
Dosya değerlendirmesinde yapı tatil tutanağı, encümen kararı, tebligatlar, tapu kaydı, ruhsat ve onaylı proje, imar durumu, başvuru kayıtları ve varsa yıkım günü bildirimi birlikte ele alınır.
Sıkça Sorulan Sorular
Yapı tatil tutanağı düzenlenince ev kesin yıkılır mı?
Hayır. Tutanak mühürleme ve durdurma sürecinin temelidir. Yapının ruhsata bağlanması veya aykırılığın giderilmesi mümkünse kanuni koşullar sağlanarak mührün kaldırılması istenebilir. Yıkım için ilgili karar ve usul ayrıca gerekir.
Belediyeye yıkım itiraz dilekçesi vermek yeterli mi?
İtiraz, idarenin işlemi yeniden değerlendirmesini sağlayabilir; ancak yıkımı kendiliğinden durdurmaz. Dava süresinin korunması ve gerektiğinde yürütmenin durdurulması talep edilmesi ayrıca değerlendirilmelidir.
İmar para cezasını ödersem yıkım kararı kalkar mı?
Hayır. Para cezasının ödenmesi yapıyı ruhsatlı hâle getirmez. Yıkım işlemi ile para cezası farklı hukuki sonuçlar doğurur.
Yapıyı önceki malik yaptıysa yeni malik yıkımı engelleyebilir mi?
Yapıyı önceki malikin yapmış olması, yeni malike para cezası uygulanması bakımından önemli olabilir. Ancak yapının imara aykırılığını kendiliğinden ortadan kaldırmaz ve tek başına yıkımı engellemez.
Yapı kayıt belgesi olan bina yıkılır mı?
Belgenin geçerliliği, kapsamı, iptal edilip edilmediği ve aykırılığın belge kapsamına girip girmediği incelenmelidir. “Belge varsa hiçbir koşulda yıkım olmaz” sonucu çıkarılamaz. Ayrıntılı değerlendirme için imar barışı sonrası yıkım ve para cezaları incelenebilir.
Bir aylık süre dolduktan sonra dava açılabilir mi?
Ruhsata uygun hâle getirme süresi ile dava açma süresi farklıdır. Bir aylık dönemin bitmesi, dava süresinin de bittiği anlamına gelmez. İlgili işlemin tebliği ve varsa idari başvuru üzerinden ayrı hesaplama yapılır.
Yıkım kararının iptali yapıyı yasal hâle getirir mi?
Hayır. Özellikle usul eksikliği nedeniyle verilen iptal kararı, ruhsatın yerine geçmez. Yapının mevzuata uygunluğu ve idarenin yeniden işlem yapıp yapamayacağı, iptal gerekçesine göre değerlendirilir.
