İmar Barışı Sonrası Yıkım ve Para Cezaları

İmar Barışı kapsamında alınan yapı kayıt belgesi, yapıyı imar mevzuatına bütünüyle uygun hâle getiren bir ruhsat veya yapı kullanma izin belgesi değildir. Bununla birlikte belge; geçerli olduğu, iptal edilmediği ve yaptırıma konu imalatı kapsadığı sürece, yapı yeniden yapılıncaya veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar önemli bir hukuki koruma sağlar.

Geçerli bir yapı kayıt belgesinin kapsadığı imalat hakkında 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesine göre yıkım ve 42. maddesine göre idari para cezası uygulanması kural olarak mümkün değildir. Ancak belge kapsamı dışında kalan ilaveler, 31 Aralık 2017 tarihinden sonra yapılan bölümler, gerçeğe aykırı beyanla kayda alınan yapılar ve yapı kayıt belgesinin iptal edildiği hâller bu korumadan yararlanmaz.

Bu nedenle “yapı kayıt belgesi var mı?” sorusu tek başına yeterli değildir. Belgenin halen geçerli olup olmadığı, hangi yapı ve alanı kapsadığı, yapı tatil tutanağındaki imalatla örtüşüp örtüşmediği ve aykırılığın hangi tarihte meydana geldiği birlikte incelenmelidir.

İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesinin Hukuki Dayanağı

İmar Barışı, 7143 sayılı Kanun’un 16. maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen Geçici 16. madde ile düzenlenmiştir. Düzenlemenin amacı, 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınmasıdır.

Geçici 16. maddenin dördüncü fıkrasında şu hükme yer verilmiştir:

“Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.”

Hüküm iki farklı sonucu birlikte düzenlemektedir:

• Yapı kayıt belgesinin kapsadığı yapı hakkındaki mevcut yıkım kararının iptali,
• Henüz tahsil edilmemiş imar para cezasının iptali.

Burada özellikle “tahsil edilemeyen” ifadesine dikkat edilmelidir. Geçici 16. madde, imar barışından önce tahsil edilmiş para cezalarının bu hükme dayanılarak otomatik şekilde iade edileceğini açıkça düzenlememektedir. Ödenmiş bir cezanın iadesi; ödeme tarihi, dava veya başvuru süreci, işlemin hukuka uygunluğu ve varsa başka iade sebepleri yönünden ayrıca değerlendirilmelidir. İmar para cezalarının diğer iptal ve iade sebepleri için İmar Para Cezalarının İptali ve İadesi başlıklı yazımız incelenebilir.

Yapı Kayıt Belgesi Yapıyı Ruhsatlı Hâle Getirir mi?

Hayır. Yapı kayıt belgesi, yapı ruhsatı veya yapı kullanma izin belgesi değildir. Belge, yapının imar planına ve ruhsat hükümlerine tamamen uygun olduğunu da göstermez. Danıştay, yapı kayıt belgesini yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüme kadar geçerli, geçici nitelikte bir hukuki statü olarak değerlendirmektedir.

Bu ayrımın başlıca sonuçları şunlardır:

• Yapı kayıt belgesi yeni inşaat yapma hakkı vermez.
• Belge alındıktan sonra yapılan ilave ve değişiklikleri korumaz.
• Yapının yeniden yapılması hâlinde güncel imar mevzuatına uyulması gerekir.
• Belgenin varlığı, özel kanunlardan doğan bütün kısıtlamaları ortadan kaldırmaz.
• Belge, yapının depreme dayanıklı veya teknik açıdan güvenli olduğuna ilişkin bir garanti değildir.

Dolayısıyla yapı kayıt belgesi, “tam bir imar affı” olarak değil; kanunda belirtilen şartlar altında, mevcut yapının belirli süreyle kullanılmasına ve 3194 sayılı Kanun kapsamındaki bazı yaptırımların uygulanmamasına imkân veren özel bir belge olarak ele alınmalıdır.

Yapı Kayıt Belgesi Bulunan Bina Yıkılabilir mi?

Geçerli ve yaptırıma konu imalatla uyumlu bir yapı kayıt belgesi varsa, aynı imalat hakkında 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesine dayanılarak yıkım işlemi tesis edilmesi veya daha önce alınmış yıkım kararının uygulanması kural olarak mümkün değildir.

Ancak aşağıdaki hâllerde yıkım gündeme gelebilir:

1. Yapı kayıt belgesi iptal edilmişse: Belgenin sağladığı koruma sona erer. İdare, gerekli tespitleri yaptıktan sonra 3194 sayılı Kanun’un 32. maddesi kapsamında yeniden işlem tesis edebilir.
2. Yıkıma konu imalat belge kapsamında değilse: Belgede kayıtlı alan ile yapı tatil tutanağında belirtilen alan aynı değilse, kapsam dışındaki bölüm için yaptırım uygulanabilir.
3. İmalat 31 Aralık 2017’den sonra yapılmışsa: İmar Barışı yalnız bu tarihten önce yapılmış yapıları ve aykırılıkları kapsar.
4. Belgeden sonra yeni ilave yapılmışsa: Kat, oda, teras kapatma, müştemilat veya benzeri yeni imalatlar belge korumasından yararlanmaz.
5. Yapı kanunen kapsam dışı bir alandaysa: Geçici 16. maddede belirtilen istisnalar ile kıyı, mera, orman, doğal veya arkeolojik sit ve kültür varlığı gibi özel mevzuatla korunan alanlar ayrıca değerlendirilir.
6. Belge gerçeğe aykırı beyana dayanıyorsa: Yapının tarihi, alanı, sınıfı veya mülkiyet durumu hakkında gerçeğe aykırı bilgi verilmesi, belgenin iptaline ve sağladığı hakların geri alınmasına yol açabilir.

Yapı kayıt belgesinin bulunması, idarenin tutanaksız veya soyut gerekçeyle yıkım yapabileceği anlamına gelmez. Yaptırımın dayanağı olan Yapı Tatil Tutanağı; aykırılığın yerini, niteliğini, ölçülerini ve mevcut inşaat durumunu somut ve denetlenebilir şekilde göstermelidir.

İmar Barışı Sonrası Para Cezası Kesilebilir mi?

Yapı kayıt belgesinin kapsadığı ve 31 Aralık 2017’den önce tamamlanan imalatlar yönünden, belge geçerli olduğu sürece 3194 sayılı Kanun’un 42. maddesine dayalı imar para cezası uygulanması kural olarak mümkün değildir. Daha önce verilmiş fakat tahsil edilmemiş para cezaları da Geçici 16. maddenin açık hükmü gereği iptal edilmelidir.

Buna karşılık aşağıdaki durumlarda para cezası uygulanabilir:

• Belge kapsamına girmeyen yapı bölümü veya ilave imalat bulunması,
• İmalatın 31 Aralık 2017’den sonra gerçekleştirilmesi,
• Yapı kayıt belgesinin yetkili makamca iptal edilmesi,
• Belgeden sonra ruhsatsız yeni inşai faaliyete devam edilmesi,
• Yaptırımın 3194 sayılı Kanun dışındaki özel bir kanuna dayanması.

Para cezasının hukuka uygunluğu yalnız yapı kayıt belgesi bakımından incelenmez. Ayrıca yapı sahibinin veya fiili gerçekleştiren kişinin doğru belirlenip belirlenmediği, yapı sınıfı ve grubu, aykırılıktan etkilenen alan, temel ceza, artırım nedenleri ve hesaplama tarihi de denetlenmelidir. Yıkım kararı hukuka uygun olsa dahi para cezası; muhatap veya hesap hatası nedeniyle iptal edilebilir. Tersi de mümkündür. Çünkü yıkım ve para cezası aynı encümen kararında yer alsa bile hukuken ayrı yaptırımlardır.

Yıkım ve Para Cezası Aynı Şey Değildir

Bu nedenle dava dilekçesinde yalnızca “yapı kayıt belgesi vardır” denilmesi yeterli olmayabilir. Yıkım ve para cezasına ilişkin hukuka aykırılık sebepleri ayrı başlıklar altında açıklanmalı; her işlem yönünden ayrı iptal ve yürütmenin durdurulması talebi kurulmalıdır.

Yapı Kayıt Belgesi İptal Edilmeden Yıkım Kararı Verilebilir mi?

Danıştay’ın güncel yaklaşımına göre, hukuken varlığını sürdüren ve yaptırıma konu imalatı kapsayan yapı kayıt belgesi yetkili makam tarafından iptal edilmeden, aynı imalat hakkında 3194 sayılı Kanun’un 32 ve 42. maddeleri uyarınca işlem tesis edilmesi mümkün değildir.

Belediye, yapı kayıt belgesinin gerçeğe aykırı olduğunu düşünüyorsa belgeyi kendiliğinden yok sayarak yaptırım uygulamamalıdır. Belgenin, yetki ve usulde paralellik ilkesi uyarınca belgeyi düzenleyen Bakanlık veya Bakanlığın yetkilendirdiği makam tarafından iptal edilmesi gerekir. İptalden sonra mevcut aykırılıklar yeni bir yapı tatil tutanağıyla somut biçimde tespit edilerek yıkım veya ceza süreci işletilebilir.

Bununla birlikte Danıştay kararlarında, 31 Aralık 2017 sonrasında yapıldığı idarece somut olarak kanıtlanan imalatların veya kanunen istisna kapsamındaki yapıların belge korumasından yararlanamayacağı da kabul edilmektedir. Bu sebeple belgenin aktif görünmesi her uyuşmazlıkta tek başına kesin sonuç doğurmaz; yapının tarih ve kapsam incelemesi önemini korur.

Danıştay Kararlarında İmar Barışı Sonrası Yaptırımlar

Danıştay 6. Daire, E.2023/5705, K.2025/906, 24.02.2025

Kararın ilgili kısmı aynen şöyledir:

“İdari işlemlerin hukuka uygun olduklarına dair bir yargı kararına gereksinim duymadan hukuka uygun kabul edilerek ilgililer üzerinde hukukî sonuç doğurması olarak tanımlanabilen ‘hukuka uygunluk karinesi’ne göre, idarenin yaptığı işlemler, idari yargı merci kararları ile iptal edilmedikleri ya da idare tarafından geri alınmadıkları sürece hukuk aleminde varlıklarını ve etkilerini sürdürmektedirler.

Yukarıda yer verilen mevzuat hükümlerinin birlikte değerlendirilmesinden; afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması (31/12/2018 tarih ve 538 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile, başvuru süresi 15/6/2019 tarihine kadar uzatılmıştır.), bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi (31/12/2018 tarih ve 538 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile, yapı kayıt bedeli ödeme süresi 30/6/2019 tarihine kadar uzatılmıştır.) halinde yapı kayıt belgesi verilebileceği düzenlenmiş olup; başvuranların beyanına göre Bakanlık veya yetkilendireceği kurum ve kuruluşlarca verilen yapı kayıt belgelerinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar ilgililere geçici süreliğine bazı haklar tanıdığı; 3194 sayılı Kanun’un geçici 16/9 ve 16/11 maddelerinde ise, anılan Kanun hükmünden yararlanması yasaklanan yapı ve alanların belirlendiği, bu bağlamda, anılan Kanun hükmü uyarınca yapı kayıt belgesi verilemeyecek yapılardan olduğu ya da alanlarda bulunduğu anlaşılan ya da Kanun’da açıkça belirtildiği üzere 31/12/2017 tarihinde ve bu tarihten sonra yapıldığı tespit edilen veyahut ilgili özel kanunlarındaki düzenlemeler ile korunan doğal, tarihi ve arkeolojik sit alanları, kültür varlıkları, ormanlar, meralar ve kıyılar gibi alanlarda bulunan yapılar hakkında, aslında düzenlenmemesi gereken yapı kayıt belgesinin düzenlendiğinin anlaşılması durumunda, söz konusu yapı kayıt belgesinin, yetki ve usulde paralellik ilkesi uyarınca yapı kayıt belgesini düzenleyen idare (Bakanlık) veya Bakanlık tarafından yetkilendirecek kurum veya kuruluş tarafından iptal edilmesi gerektiğine kuşku bulunmamaktadır. Ayrıca yapı sahibinin beyanına dayalı düzenlenen yapı kayıt belgesi ile kayıt altına alınan yapıların, belgenin düzenlenmesine temel oluşturan 3194 sayılı Yasanın Geçici 16. maddesi ile belirlenen şartları taşımadığının ilgili idaresince tespiti halinde anılan Kanuna dayanılarak hazırlanan Tebliğin 8. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca yine yetkili idaresince iptal edilmesi ve bu belgenin sağladığı hakların geri alınması mümkün olduğu gibi, yargısal incelemesi devam eden davalarda da Yasanın istisna kapsamına aldığı alanlarda yapılan yapılar ile 31/12/2017 tarihinden sonra yapıldığı idaresince somut olarak kanıtlanan yapıların yapı kayıt belgesi ile sağlanan haklardan yararlanamayacağı da açıktır.

Yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar ilgilisine geçici süreliğine bazı haklar tanıyan ve hukuka uygunluk karinesinden yararlanan yapı kayıt belgesi, ilgili yapı hakkında 3194 sayılı Kanun uyarınca yaptırım uygulanmasına engel teşkil etmektedir. Başka bir ifadeyle, yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar, yapı kayıt belgesindeki şekliyle olduğu gibi kullanılmasına imkan tanımakta ve 3194 sayılı Kanun kapsamında uygulanabilecek yaptırımlara karşı koruma sağlamaktadır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddeleri uyarınca işlem tesis edilebilmesi için, öncelikle tespite konu yapı hakkında düzenlenen yapı kayıt belgesinin yetkili idare tarafından iptal edilmesi gerekmektedir.

Dosyasının incelenmesinden; 01/07/2014 tarihli yapı tatil tutanağı ile aykırılıkların tespit edildiği, dava konusu Enez Belediye Encümeninin … tarih ve … sayılı kararıyla 3194 sayılı İmar Kanununun 32. maddesi uyarınca aykırılıkların yıktırılmasına karar verildiği, uyuşmazlığa konu yapı için 08/05/2019 tarih ve … sayılı yapı kayıt belgesinin düzenlendiği ve yapı kayıt belgesinin anılan belgeyi düzenleyen idare tarafından halihazırda iptal edilmediği, ayrıca uyuşmazlığa konu yapının 3194 sayılı Kanun’un Geçici 16/9 ve 16/11 maddeleri uyarınca, yapı kayıt belgesinden yararlanması yasaklanan alanlarda kaldığına ve yapı kayıt belgesi verilemeyecek yapılardan olduğuna ya da 31/12/2017 tarihinden sonra yapıldığına dair somut bir tespitin bulunduğuna ilişkin dosyada hiçbir bilgi ve belgenin bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Bu durumda; uyuşmazlığa konu yapı için düzenlenen ve halen varlığını devam ettiren yapı kayıt belgesinin bulunduğu dikkate alındığında, anılan yapı kayıt belgesi, yetkili idareler tarafından iptal edilmediği sürece, 3194 sayılı Yasanın 32. ve 42. maddeleri uyarınca işlem tesis edilebilmesi veya yapı kayıt belgesi düzenlenmeden önce idare tarafından tesis edilen yıkım kararlarının icra edilmesinin mümkün olmadığı, yani yapı kayıt belgesinin düzenlenmesiyle birlikte yıkım işleminin fiilen gerçekleştirilmesi hususu ortadan kalktığından, dava konusu … tarih ve … sayılı Enez Belediye Encümeni kararının yıkıma ilişkin kısmında hukuka uyarlık, temyize konu kararda isabet görülmemiştir.

Öte yandan, yapı kayıt belgelerinin yapı sahibinin beyanına göre ilgili idarelerce herhangi bir inceleme ve değerlendirme yapılmadan düzenlendiği, ilgili idare tarafından, yapıların 3194 sayılı Yasanın Geçici 16. maddesi ile belirlenen şartları taşıyıp taşımadığı yönünden inceleme ve değerlendirme yapılabileceği, 3194 sayılı Yasanın Geçici 16. maddesine aykırı şekilde düzenlendiği tespit edilen yapı kayıt belgelerinin, yetkili idareler tarafından iptal edilmesinden sonra, yeniden yapı tatil tutanağı düzenlenmek suretiyle 3194 sayılı Yasanın 32. ve 42. maddeleri uyarınca işlem tesis edilebileceği de açıktır.”

Karar sonucu:

“Açıklanan nedenlerle;

1.2577 sayılı Kanunun 49. maddesine uygun bulunan davacının temyiz isteminin kabulüne,

2.Yukarıda özetlenen gerekçeyle davanın reddine ilişkin temyize konu … İdare Mahkemesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının BOZULMASINA,

3. Dosyanın anılan Mahkemeye gönderilmesine,
4. 2577 sayılı Kanunun (Geçici 8. maddesi uyarınca uygulanmasına devam edilen) 54. maddesinin 1. fıkrası uyarınca bu kararın tebliğ tarihini izleyen 15 gün içerisinde kararın düzeltilmesi yolu açık olmak üzere 24/02/2025 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.”

Danıştay 6. Daire, E.2022/6250, K.2025/2069, 16.04.2025

Kararın ilgili kısmı aynen şöyledir:

“İdari işlemlerin hukuka uygun olduklarına dair bir yargı kararına gereksinim duymadan hukuka uygun kabul edilerek ilgililer üzerinde hukukî sonuç doğurması olarak tanımlanabilen ‘hukuka uygunluk karinesi’ne göre, idarenin yaptığı işlemler, idari yargı merci kararları ile iptal edilmedikleri ya da idare tarafından geri alınmadıkları sürece hukuk aleminde varlıklarını ve etkilerini sürdürmektedirler.

Yukarıda yer verilen mevzuat uyarınca, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar ilgilisine geçici süreliğine bazı haklar tanıyan ve hukuka uygunluk karinesinden yararlanan yapı kayıt belgesi, ilgili yapı hakkında 3194 sayılı Kanun uyarınca yaptırım uygulanmasına engel teşkil etmektedir. Başka bir ifadeyle, yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar, yapı kayıt belgesindeki şekliyle olduğu gibi kullanılmasına imkan tanımakta ve 3194 sayılı Kanun kapsamında uygulanabilecek yaptırımlara karşı koruma sağlamaktadır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddeleri uyarınca işlem tesis edilebilmesi için, öncelikle tespite konu yapı hakkında düzenlenen yapı kayıt belgesinin yetkili idare tarafından iptal edilmesi gerekmektedir.

Dosyasının ve Dairemizin E: 2022/6253 sayılı dosyalarının birlikte incelenmesinden; ruhsatsız yapı yapıldığının 20/05/2015 tarihli yapı tatil tutanağı ile tespit edilmesi üzerine verilen ilk idari para cezasının yargı kararıyla iptaline karar verilmesi üzerine aynı yapı tatil tutanağına dayanılarak dava konusu işlemin tesis edildiği; davacı tarafından uyuşmazlığa konu yapılar için alındığı iddia edilen … tarihli ve … belge ve … başvuru numaralı, … düzenleme tarihli ve … belge ve … başvuru numaralı, 30.06.2019 düzenleme tarihli ve … belge ve … başvuru numaralı yapı kayıt belgelerinin dosyaya sunulması üzerine Bölge İdare Mahkemesince aynı işlemin iptali istemiyle açılan ve Mahkemenin E: … sayılı dosyasında istinaf incelemesine devam edilen davada verilen … tarihli, E: … sayılı ara kararına, Aydın Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünce verilen 071/04/2022 tarihli yanıtta, söz konusu yapı kayıt belgelerinin iptal edilmediklerinin hala aktif olduklarının belirtildiği; öte yandan davalı idare tarafından dava konusu işlemin dayanağı 20/05/2015 tarihli yapı tatil tutanağında belirtilen imalatlar ile söz konusu yapı kayıt belgelerinde belirtilen uygulamaların aynı olmadıkları belirtildiği halde Bölge İdare Mahkemesince bu hususta bir araştırma yapılmadan karar verildiği görülmüştür.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun yukarıda yer verilen geçici 16. maddesi kapsamında tesis edilen yapı kayıt belgeleri yetkili idareler tarafından iptal edilmediği sürece, ilgililer hakkında 3194 sayılı Yasanın 32. ve 42. maddeleri uyarınca işlem tesis edilebilmesi veya yapı kayıt belgesi düzenlenmeden önce idare tarafından anılan maddelere dayanılarak tesis edilen yıkım ve idari para cezası kararlarının icra edilmesi mümkün olmamakla birlikte; yapı kayıt belgelerinde belirtilen imalatlar ile idari yaptırım kararlarına dayanak yapı tatil tutanaklarında belirtilen imalatların aynı olması gerektiği de açıktır.

Bu itibarla, Bölge İdare Mahkemesince, davalı idarenin iddiaları doğrultusunda, dosyaya sunulan yapı kayıt belgelerinde belirtilen uygulamaların 20/05/2015 tarihli yapı tatil tutanağında belirtilen imalatlar ile uyumlu olup olmadığı karşılaştırılmak suretiyle yeniden karar verilmesi gerekmektedir.”

Karar sonucu:

“Açıklanan nedenlerle;

1. 2577 sayılı Kanunun 49. maddesine uygun bulunan davalının temyiz isteminin kabulüne,
2. Mahkeme kararının davanın kısmen reddine ilişkin kısmına yönelik olarak yapılan istinaf başvurusunun kabulü ile anılan kararının belirtilen kısmının kaldırılarak yukarıda özetlenen gerekçeyle dava konusu işlemin iptali yolundaki temyize konu … Bölge İdare Mahkemesi … İdari Dava Dairesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının BOZULMASINA,
3. Yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın anılan Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesine gönderilmesine, 16/04/2025 tarihinde, kesin olarak, oybirliğiyle karar verildi.”

Danıştay 6. Daire, E.2021/7497, K.2022/2350, 01.03.2022

Kararın ilgili kısmı aynen şöyledir:

“Yapı sahiplerinin devletle ihtilaflı durumunun ortadan kaldırılması, ruhsatsız yapıların belli bir harç karşılığında kayıt altına alınarak iskân verilmesi ve bu gelirin kentsel dönüşüm projelerine finans sağlaması amacıyla imar barışı olarak adlandırılan bu uygulama ile 31/12/2017 tarihinden önce inşa edilmiş ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapıların ya da yapıların ilgili kısımlarının sahiplerine Yapı Kayıt Belgesi alma hakkının getirildiği, başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususların, Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedileceği ve tahsil edilemeyen para cezaları ile yıkım kararların iptal edileceği anlaşılmaktadır.

Ancak yukarıda da belirtildiği gibi idare tarafından, taşınmazın ruhsatsız olduğundan bahisle verilen yıkım kararları ile tahsil edilemeyen para cezalarının iptal edilip edilmemesi konusunda, ilgili mevzuat çerçevesinde bir inceleme ve değerlendirme yapıldıktan sonra bir karar verileceği, yargı mercilerinin ise yalnızca yapı kayıt belgesinin varlığına dayanarak işlemin iptaline karar veremeyeceği, bu konuda ilgili idare tarafından iptal kararı alınması durumunda bunun sonucuna göre ya da davalı idarenin anılan Kanun hükmünü uygulamaması halinde ise, bu yönde verilecek karar ayrı bir davanın konusunu oluşturacağından, uygulamama işlemine karşı açılacak davada ayrı bir karar verileceği tabiidir.

Dosyanın incelenmesinden; uyuşmazlık konusu taşınmazın tamamı ile ilgili … tarih ve … belge numaralı yapı kayıt belgesinin bulunduğu; ancak yapı kayıt belgelerine istinaden dava konusu işlemlerin iptaline ilişkin herhangi bir işlemin tesis edilmediği görülmektedir.

Uyuşmazlık konusu olayda; İdare Mahkemesince, davacı tarafından, 26/05/2015 tarihinde yapı tatil zaptı düzenlenen dava konusu imalat için, 3194 sayılı İmar Kanun’un Geçici 16. maddesi kapsamında … tarih ve … belge numaralı yapı kayıt belgesinin alındığı, söz konusu yapı hakkında dava dışı Rize Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü görevlilerince düzenlenen 20/05/2020 tarihli tutanakta ve anılan tutanak ekinde yer alan fotoğrafta ruhsat eki projeye aykırı imalatların tamamlanmış vaziyette olduğunun görüldüğü, anılan tutanakta imalatların 31/12/2017 tarihinden sonra yapıldığına ilişkin herhangi bir tespit bulunmadığı gibi, aksine düzenlenen yapı kayıt belgesinde mevzuata aykırı bir duruma rastlanmadığının belirtildiği, imalatların yapılaşmaya yasaklı alanda kalmadığı, dolayısıyla bahsi geçen yapı kayıt belgesinin geçerliliğini koruduğu, öte yandan, uyuşmazlık konusu yapı hakkında 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi uyarınca düzenlenen yapı kayıt belgesi dikkate alınarak davalı idare tarafından dava konusu işlemleri sonlandıran herhangi bir işlemin tesis edilmediği, anılan Kanun hükmü uyarınca yapı kayıt belgesi alınması halinde mevcut yıkım ve tahsil edilmemiş para cezalarının iptalini düzenleyen amir hüküm nedeniyle, dava konusu imalatların yıkımına yönelik tesis edilen dava konusu işlemlerde hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle dava konusu işlemlerin iptaline karar verildiği görülmekte ise de; 3194 sayılı Kanun’un Geçici 16. maddesinin 4. fıkrası ve Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Tebliğ’in 6. maddesinde yer alan, yapı kayıt belgesi ilgili belediyesine verildikten sonra 3194 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptal edileceği düzenlemesi karşısında, söz konusu işlemi tesis eden idarece gerekli işlemlerinin yapılacağı açık olmakla birlikte, davalı idare tarafından henüz dava konusu işlemlerin iptal edilmediği, yıkıma yönelik encümen kararı ile söz konusu kararın dayanağı niteliğindeki yapı tatil tutanağının hukuken geçerliliğini koruduğu sonucuna varıldığından, Mahkemece işin esasının incelenerek yeniden bir karar verilmesi gerekmektedir.

Bu itibarla, dava konusu işlemin iptaline ilişkin temyize konu İdare Mahkemesi kararında hukuki isabet bulunmamaktadır.”

Karar sonucu:

“Açıklanan nedenlerle;

1.2577 sayılı Kanunun 49. maddesine uygun bulunan davalının temyiz isteminin kabulüne,

2. Dava konusu işlemlerin yukarıda özetlenen gerekçeyle iptaline ilişkin temyize konu … İdare Mahkemesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının BOZULMASINA,
3. Dosyanın anılan Mahkemeye gönderilmesine,
4. 2577 sayılı Kanunun (Geçici 8. maddesi uyarınca uygulanmasına devam edilen) 54. maddesinin 1. fıkrası uyarınca bu kararın tebliğ tarihini izleyen 15 gün içerisinde kararın düzeltilmesi yolu açık olmak üzere 01/03/2022 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.”

Danıştay 4. Daire, E.2025/992, K.2025/6848, 22.12.2025

Kararın ilgili kısmı aynen şöyledir:

“Yukarıda yer verilen mevzuat hükümlerinin birlikte değerlendirilmesinden; afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması (31/12/2018 tarih ve 538 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile, başvuru süresi 15/6/2019 tarihine kadar uzatılmıştır.), bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi (31/12/2018 tarih ve 538 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile, yapı kayıt bedeli ödeme süresi 30/6/2019 tarihine kadar uzatılmıştır.) halinde yapı kayıt belgesi verilebileceği düzenlenmiş olup; başvuranların beyanına göre Bakanlık veya yetkilendireceği kurum ve kuruluşlarca verilen yapı kayıt belgelerinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar ilgililere geçici süreliğine bazı haklar tanıdığı; 3194 sayılı Kanun’un geçici 16. maddesinin 9. ve 11. fıkralarında ise, anılan Kanun hükmünden yararlanması yasaklanan yapı ve alanların belirlendiği, bu bağlamda, anılan Kanun hükmü uyarınca yapı kayıt belgesi verilemeyecek yapılardan olduğu ya da alanlarda bulunduğu anlaşılan ya da Kanun’da açıkça belirtildiği üzere 31/12/2017 tarihinde ve bu tarihten sonra yapıldığı tespit edilen veyahut ilgili özel kanunlarındaki düzenlemeler ile korunan doğal, tarihi ve arkeolojik sit alanları, kültür varlıkları, ormanlar, meralar ve kıyılar gibi alanlarda bulunan yapılar hakkında, aslında düzenlenmemesi gereken yapı kayıt belgesinin düzenlendiğinin anlaşılması durumunda, söz konusu yapı kayıt belgesinin, yapı kayıt belgesini düzenleyen idare tarafından iptal edilmesi gerektiğine kuşku bulunmamaktadır. Ayrıca yapı sahibinin beyanına dayalı düzenlenen yapı kayıt belgesi ile kayıt altına alınan yapıların, belgenin düzenlenmesine temel oluşturan 3194 sayılı Kanunun Geçici 16. maddesi ile belirlenen şartları taşımadığının ilgili idaresince tespiti halinde anılan Kanuna dayanılarak hazırlanan Tebliğin 8. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca yine yetkili idaresince iptal edilmesi ve bu belgenin sağladığı hakların geri alınması mümkün olduğu gibi, yargısal incelemesi devam eden davalarda da Yasanın istisna kapsamına aldığı alanlarda yapılan yapılar ile 31/12/2017 tarihinden sonra yapıldığı idaresince somut olarak kanıtlanan yapıların yapı kayıt belgesi ile sağlanan haklardan yararlanamayacağı da açıktır.

Dosyaya sunulan 13/04/203 tarihli bilirkişi raporunda yer alan, ‘Dava konusu taşınmaza ilişkin 2014 tarihli Google maps sokak görüntülerinde, taşınmaz üzerinde bir yapılaşmanın olduğuna yönelik’ tespit ile dava dosyası içindeki İstanbul Valiliği Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünün, dava konusu taşınmaza ilişkin alınmış olan … tarih ve … numaralı yapı kayıt belgesinin aktif olduğuna ilişkin 15/09/2022 tarih ve 4544722 sayılı ‘Söz konusu yapı kayıt belgesine ilişkin Müdürlüklerince, başvuru detayları ve beyan edilen yapının uydu /sokak görüntüleri üzerinden yapılan incelemeler neticesinde yapı kayıt belgesi kapsamında değerlendirilmesi mümkün olmayan 3112/2017 tarihinden sonra yapılan aykırılıkların olduğu tespit edildiği…anılan yapı kayıt belgesinin aktif olduğu, 31/12/2017 tarihinden sonra yapıldığı tespit edilen (yapının alt kotta kalan kısmına ilave ) ve yapı kayıt belgesi kapsamında olmadığı anlaşılan imalatlarla ilgili işlem tesis edilmesi …’ yazının değerlendirilmesinden, davaya konu taşınmaz üzerinde 2014 yılında da yapılaşmanın olduğu, taşınmaza ilişkin 03/01/2019 tarihinde alınmış bir yapı kayıt belgesinin mevcut ve halen aktif olmakla birlikte, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıların bir kısmının 31/12/2017 tarihinden sora yapılmış olduğuna dair Mahkemeye bilgi sunulduğu, ancak Mahkemesince dava konusu taşınmaz üzerindeki yapının hangi kısmının 31/12/2017 tarihinden önce mevcut olup yapı kayıt belgeli olduğu, hangi kısımlarının ise 31/12/2017 tarihinde sonra yapılan ve yapı kayıt belgesi kapsamında olmayan ilaveler olduğu hususu açıklığa kavuşturulmadan eksik incelmeye dayalı karar verildiği, İdare Dava Dairesince de bu husus açıklığa kavuşturulmadan istinaf başvurularının reddine karar verildiği görülmektedir.

Bu durumda, İdare Dava Dairesince öncelikle yukarıda bahsedilen durumun açıklığa kavuşturulmasına yönelik yeniden bir keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılarak dava konusu işleme konu yapı ve imalatların hangilerinin 31/12/2017 tarihinden önce yapıldığı ve yapı kayıt belgesine konu olduğu husus ortaya konulduktan sonra, dava konusu encümen kararının tamamının yeniden değerlendirilmesi gerekmektedir.

Bu itibarla, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı tatil tutanağına konu yapıların hangilerinin 31/12/2017 tarihinden önce mevcut olduğu ve … tarih ve … numaralı yapı kayıt belgesinin konusunu oluşturduğu hususu araştırılarak açıklığa kavuşturulduktan sonra ortaya çıkacak duruma göre yukarıda yer verilen açıklamalar dikkate alınmak suretiyle yeniden bir karar verilmesi gerektiğinden, eksik inceleme sonucu verilen temyize konu İdare Dava Dairesi kararında hukuki isabet görülmemiştir.”

Karar sonucu:

“Açıklanan nedenlerle;

1. Temyiz istemlerinin kabulüne,
2. Temyize konu … Bölge İdare Mahkemesi …. İdare Dava Dairesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının yıkıma ilişkin kısmının oybirliğiyle, para cezasına ilişkin kısmının Üye …’in karşı oyu ve oyçokluğuyla BOZULMASINA,
3. Yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın İdare Dava Dairesine gönderilmesine, 22/12/2025 tarihinde kesin olarak karar verildi.”

Yapı Kayıt Belgesi İptalinin Başlıca Sebepleri

Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar’ın 8. maddesi uyarınca, belge düzenlenemeyecek bir yapı için belge verildiğinin tespiti hâlinde belge iptal edilir ve sağladığı haklar geri alınır. Uygulamada iptal sebepleri çoğunlukla şunlardır:

• Yapının veya aykırılığın 31 Aralık 2017’den sonra yapılması,
• Yapı alanı, yapı sınıfı, kullanım amacı veya bağımsız bölüm sayısının yanlış bildirilmesi,
• Yapının üçüncü kişiye ait özel mülkiyette bulunması,
• Hazineye ait sosyal donatı alanında bulunması,
• Kanunun açıkça kapsam dışında bıraktığı bölgelerde yer alması,
• Özel kanunlarla korunan kıyı, mera, orman, sit veya kültür varlığı alanında bulunması,
• Başvurunun başka bir yapı ya da parsel için alınmış belgeye dayanması.

Gerçeğe aykırı beyanda bulunulduğu iddiası varsa yalnız belge iptali değil, Türk Ceza Kanunu’nun 206. maddesi kapsamında suç duyurusu da gündeme gelebilir. Bu nedenle iptal işlemine karşı açılacak davada uydu görüntüleri, hava fotoğrafları, numarataj kayıtları, abonelik belgeleri, eski tarihli fotoğraflar, vergi kayıtları, ruhsat ve proje arşivi ile teknik bilirkişi incelemesi belirleyici olabilir.

Yıkım ve Para Cezasına Karşı Hangi Dava Açılır?

Yıkım kararı, imar para cezası ve yapı kayıt belgesi iptali idari işlem niteliğindedir. Bu işlemlere karşı görevli yargı kolu idari yargıdır. Dava, kural olarak taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde açılır.

Genel dava açma süresi, özel bir süre öngörülmemişse, yazılı bildirimi izleyen günden itibaren 60 gündür. Ancak yapı tatil tutanağı, encümen kararı, para cezası ve yapı kayıt belgesi iptali farklı tarihlerde tebliğ edilmiş olabilir. Her işlemin dava süresi kendi tebliğ ve öğrenme koşullarına göre ayrıca hesaplanmalıdır.

İdareye başvuru yapılması düşünülüyorsa, İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 11. maddesindeki süre durdurma sistemi dikkatle uygulanmalıdır. İdari başvuru, dava süresini baştan başlatan sınırsız bir imkân değildir; başvuru tarihinde kalan süre, ret işleminin tebliği veya zımni ret süresinin dolmasından sonra işlemeye devam eder.

Yıkım uygulanırsa yapının fiziksel varlığı ortadan kalkacağından, iptal davasıyla birlikte yürütmenin durdurulması istenmesi büyük önem taşır. Dava açılması işlemi kendiliğinden durdurmaz. Yürütmenin durdurulması için işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zarar doğması şartlarının birlikte gösterilmesi gerekir. Ayrıntılı bilgi için İmar Davalarında Yürütmenin Durdurulması başlıklı makalemize bakabilirsiniz.

Dava Dosyasında Hangi Belgeler İncelenmelidir?

İmar Barışı sonrası yıkım veya para cezası uyuşmazlığında aşağıdaki belgeler birlikte değerlendirilmelidir:

• Yapı kayıt belgesi ve başvuru formu,
• Belgenin güncel aktif veya iptal durumunu gösteren kayıt,
• Yapı tatil tutanağı ve ekli fotoğraf veya kroki,
• Belediye encümeni ya da il encümeni kararı,
• İmar para cezası hesap cetveli,
• Yapı ruhsatı, mimari proje ve tadilat projeleri,
• Yapının 31 Aralık 2017’den önceki durumunu gösteren uydu görüntüleri ve hava fotoğrafları,
• Elektrik, su, doğal gaz abonelikleri ile numarataj ve vergi kayıtları,
• Belediyeye sunulan yapı kayıt belgesi ve iptal başvurusu,
• Yapı kayıt belgesinin iptaline ilişkin karar ve tebliğ belgesi,
• Taşınmazın kıyı, mera, orman, sit veya özel koruma alanında kalıp kalmadığını gösteren plan ve kurum kayıtları.

Özellikle yapı kayıt belgesindeki metrekare ile tutanakta belirtilen aykırılık karşılaştırılmalıdır. Farklı dönemlere ait uydu görüntüleri ve teknik ölçümler, imalatın 31 Aralık 2017’den önce mi sonra mı yapıldığının tespitinde belirleyici olabilir.

Uygulamada İzlenecek Hukuki Yol

Yıkım veya para cezası tebliğ edildiğinde şu sıra izlenebilir:

1. Tebliğ tarihi ve dava açma süresi kesin olarak belirlenir.
2. Yapı kayıt belgesinin aktif olup olmadığı yetkili idareden doğrulanır.
3. Belge ile yapı tatil tutanağındaki alan ve imalatlar teknik olarak karşılaştırılır.
4. Yapının 31 Aralık 2017’den önceki fiili durumu delillendirilir.
5. Yıkım, para cezası ve varsa belge iptali ayrı ayrı hukuka uygunluk denetimine tabi tutulur.
6. Süre elveriyorsa işlemi tesis eden idareden Geçici 16. madde kapsamında kaldırma talep edilir.
7. Gerekli hâlde 60 günlük süre içinde yürütmenin durdurulması talepli iptal davası açılır.

Bu sıralama her dosyada aynı sonucu doğurmaz. Özellikle işlemlerin tebliğ tarihleri, daha önce açılmış dava bulunup bulunmadığı ve yapı kayıt belgesinin hangi makamca hangi gerekçeyle iptal edildiği stratejiyi değiştirebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Yapı kayıt belgesi olan ev yıkılır mı?

Geçerli yapı kayıt belgesinin kapsadığı ve 31 Aralık 2017’den önce yapılmış imalat, 3194 sayılı Kanun kapsamında kural olarak yıkılamaz. Ancak belge iptal edilmişse, yapı belge kapsamı dışındaysa veya sonradan ilave yapılmışsa yıkım kararı verilebilir.

Yapı kayıt belgesi varken belediye para cezası kesebilir mi?

Belgenin kapsadığı eski imalat için kural olarak kesemez. Belge dışındaki veya 31 Aralık 2017 sonrası imalatlar ile belge iptalinden sonra tespit edilen aykırılıklar için ceza uygulanabilir.

İmar Barışı eski yıkım kararını otomatik olarak kaldırır mı?

Kanun, yapı kayıt belgesi verilen yapılarla ilgili yıkım kararlarının iptalini öngörür. Uygulamada belgenin işlemi tesis eden belediye veya il özel idaresine sunulması ve eski kararın kaldırılmasının talep edilmesi önemlidir. İdarenin karar almaması veya talebi reddetmesi ayrıca uyuşmazlık doğurabilir.

Daha önce ödenen imar para cezası geri alınabilir mi?

Geçici 16. madde yalnız “tahsil edilemeyen” para cezalarının iptalini açıkça düzenler. Bu nedenle önceden ödenen ceza, sırf yapı kayıt belgesi alındığı gerekçesiyle otomatik olarak iade edilmez. Ancak cezanın hukuka aykırılığı veya başka bir iade sebebi varsa somut olay ayrıca incelenmelidir.

Yapı kayıt belgesinden sonra ilave kat yapılabilir mi?

Hayır. Yapı kayıt belgesi yeni yapılaşma hakkı vermez. Belgeden sonra yapılan ilave kat veya diğer inşai faaliyetler için mühürleme, yıkım, idari para cezası ve şartları varsa ceza soruşturması gündeme gelebilir.

Belediyenin yapı kayıt belgesini geçersiz sayması yeterli midir?

Kural olarak hayır. Danıştay’a göre belge, yetkili makam tarafından iptal edilmedikçe hukuki varlığını sürdürür. Bununla birlikte belge kapsamında olmayan veya 31 Aralık 2017’den sonra yapıldığı somut olarak kanıtlanan imalatlar ayrıca yaptırıma konu olabilir.

Yıkım kararına karşı dava açılması yıkımı durdurur mu?

Hayır. İptal davası açılması, işlemin yürütmesini kendiliğinden durdurmaz. Dava dilekçesinde ayrıca yürütmenin durdurulması talep edilmeli; açık hukuka aykırılık ile telafisi güç veya imkânsız zarar somut biçimde açıklanmalıdır.

Yapı kayıt belgesi iptaline karşı dava açılabilir mi?

Evet. İptal işleminin tebliğinden itibaren genel olarak 60 gün içinde yetkili idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. İptal gerekçesinin somut delile dayanıp dayanmadığı, işlemi tesis eden makamın yetkisi ve yapının 31 Aralık 2017’den önceki durumu incelenir.

Sonuç

İmar Barışı sonrasında yapı kayıt belgesi bulunan bir yapı hakkında yıkım veya para cezası uygulanıp uygulanamayacağı, belgenin yalnızca varlığına bakılarak belirlenemez. Belgenin geçerliliği, kapsadığı alan, yapı tatil tutanağıyla uyumu, imalat tarihi ve taşınmazın özel koruma rejimine tabi olup olmadığı birlikte değerlendirilmelidir.

Danıştay’ın güncel kararları, geçerli yapı kayıt belgesinin kapsadığı imalatlar yönünden güçlü bir koruma sağladığını; buna karşılık belge dışındaki veya 31 Aralık 2017 sonrasındaki kısımlar için yıkım ve para cezasının mümkün olabileceğini göstermektedir. Bu nedenle idari işlem dosyası ile teknik yapı kayıtlarının birlikte incelenmesi ve dava süresinin geçirilmemesi önem taşır.

İzmir ve çevresinde yapı kayıt belgesinin iptali, yapı tatil tutanağı, yıkım kararı ve imar para cezasına ilişkin uyuşmazlıklarda Minar Hukuk ve Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Her uyuşmazlık; tebligatlar, yapı kayıt belgesi, belediye işlem dosyası ve teknik belgeler üzerinden ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Av. Murat Turgut MİNAR Avukat

Av. Murat Turgut Minar, İzmir Barosu’na 12460 sicil numarasıyla kayıtlı olup; ceza hukuku, kamulaştırma hukuku, miras hukuku, gayrimenkul hukuku, icra ve iflas hukuku ile iş hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktadır.

See Full Bio

Ceza Hukuku Gayrimenkul ve Tapu Hukuku Miras Hukuku