Şuyulandırma, imar planlarının uygulanması amacıyla arsa ve arazilerin belediye veya valilik tarafından yeniden düzenlenmesidir. Uygulamada bu işlem; 18. madde uygulaması, imar uygulaması, parselasyon işlemi, arsa ve arazi düzenlemesi veya DOP kesintili imar düzenlemesi olarak da adlandırılır.
Basit anlatımla şuyulandırma; bir bölgede bulunan kadastro parsellerinin bir araya getirilmesi, imar planına uygun şekilde yeniden ada ve parsellere ayrılması, yol, park, yeşil alan, okul, sağlık tesisi, otopark ve benzeri kamusal alanların ayrılması ve kalan imar parsellerinin hak sahiplerine dağıtılması işlemidir.
Bu işlem sırasında taşınmaz maliklerinin rızasının alınması zorunlu değildir. Çünkü şuyulandırma, bireysel talebe bağlı bir özel hukuk işlemi değil; kamu gücüne dayanan bir idari işlemdir. Ancak bu durum, belediyenin veya valiliğin sınırsız yetkiye sahip olduğu anlamına gelmez. Şuyulandırma işlemi; imar planına, kamu yararına, eşitlik ilkesine, DOP sınırına, parselasyon tekniğine ve mülkiyet hakkına uygun olmalıdır.
İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması Nedir?
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi, belediyelere ve belediye sınırları dışında valiliklere, imar planına uygun arsa ve arazi düzenlemesi yapma yetkisi verir. Bu yetki kapsamında idare; parselleri birleştirebilir, ayırabilir, yeniden dağıtabilir, hisseli veya müstakil imar parselleri oluşturabilir ve tapuda re’sen tescil işlemi yaptırabilir.
18. madde uygulamasının temel amacı, imar planında öngörülen şehir düzenini fiilen uygulanabilir hale getirmektir. Çünkü sadece imar planı yapılması, tek başına arsanın yapılaşmaya hazır hale geldiği anlamına gelmez. Planın arazide uygulanabilmesi için parselasyon yapılması gerekir.
Örneğin bir bölgede yol, park, okul alanı, pazar yeri, otopark ve konut alanı planlanmışsa; mevcut tapu parselleri çoğu zaman bu plana uygun olmayabilir. İşte 18. madde uygulaması ile eski kadastro parselleri “hamur” gibi birleştirilir, kamu hizmet alanları ayrılır ve kalan alan maliklere imar parseli olarak dağıtılır.
Şuyulandırma Hangi Durumlarda Yapılır?
Şuyulandırma genellikle şu durumlarda gündeme gelir:
Yeni imar planı yapılan bölgelerde
Daha önce tarla, bağ, bahçe veya kadastro parseli niteliğinde olan taşınmazlar, uygulama imar planı sonrasında konut, ticaret, sanayi, turizm veya karma kullanım alanına dönüşebilir. Bu durumda imar planının uygulanması için parselasyon yapılır.
Mevcut imar planının uygulanamadığı alanlarda
Bazı bölgelerde imar planı bulunmasına rağmen parsellerin şekli, büyüklüğü veya konumu yapılaşmaya uygun olmayabilir. Dar, uzun, yola cephesi bulunmayan veya imar adasına denk gelmeyen parseller için 18. madde uygulaması yapılabilir.
Yol, park, okul ve sosyal donatı alanı ihtiyacı olduğunda
Şehirleşmenin sağlıklı ilerleyebilmesi için sadece konut alanı değil; yol, yeşil alan, otopark, eğitim alanı, sağlık alanı, ibadet alanı ve teknik altyapı alanları da gerekir. DOP kesintisi, bu alanların kamuya kazandırılması için kullanılır.
Kentsel gelişim ve dönüşüm alanlarında
Özellikle İzmir, İstanbul, Ankara, Antalya, Bursa, Kocaeli ve Muğla gibi hızlı gelişen şehirlerde; yeni yerleşim alanları, kentsel dönüşüm bölgeleri, sanayi alanları, turizm bölgeleri ve kıyı yerleşimleri nedeniyle parselasyon işlemleri sıkça görülür.
İzmir özelinde Bayraklı, Bornova, Buca, Karşıyaka, Çiğli, Menemen, Torbalı, Menderes, Urla, Çeşme, Seferihisar ve Karabağlar gibi ilçelerde imar uygulamaları taşınmaz sahipleri bakımından ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.
Düzenleme Ortaklık Payı DOP Nedir?
Düzenleme ortaklık payı, kısaca DOP, 18. madde uygulaması sırasında taşınmaz maliklerinden kesilen paydır. Bu pay, düzenleme alanındaki kamusal ihtiyaçların karşılanması için ayrılır.
DOP kesintisi; yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan, okul, sağlık tesisi, ibadet yeri, karakol, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma durağı, belediye hizmet alanı, teknik altyapı ve benzeri umumi hizmet alanları için kullanılabilir.
DOP’un mantığı şudur: Bir taşınmaz imar uygulaması sonucunda çoğu zaman yapılaşmaya elverişli hale gelir ve değer kazanır. Bu değer artışı karşılığında, bölgenin kamusal hizmet alanları için taşınmazlardan belli oranda kesinti yapılır.
Ancak DOP kesintisi keyfi uygulanamaz. DOP oranı, düzenlemeye giren taşınmazların düzenleme öncesi yüzölçümüne göre hesaplanır ve yasal üst sınırı aşamaz. Ayrıca kesilen alanlar, kanunda öngörülen umumi hizmet alanları dışında başka amaçlarla kullanılamaz.
DOP Kesintisi En Fazla Ne Kadar Olabilir?
18.madde uygulamasında DOP kesintisi, düzenlemeye giren arsa ve arazilerin düzenleme öncesi yüzölçümünün %45’ini geçemez.
Bu oran, her dosyada otomatik olarak %45 kesinti yapılabileceği anlamına gelmez. İdare, gerçekten ihtiyaç duyulan kamu hizmet alanı miktarına göre DOP oranı belirlemelidir. Örneğin bir bölgede kamu hizmet alanı ihtiyacı %28 ise, doğrudan %45 kesinti yapılması hukuka aykırılık iddiasına konu olabilir.
DOP kesintisi bakımından en sık görülen hukuki sorunlar şunlardır:
DOP oranının fazla belirlenmesi
İdare, ihtiyaçtan fazla DOP kesintisi yapamaz. Kesinti oranının teknik raporlar, dağıtım cetvelleri ve imar planı ile uyumlu olması gerekir.
DOP’un amacı dışında kullanılması
DOP ile elde edilen alanlar, kanunda öngörülen kamu hizmetleri için kullanılmalıdır. Bu alanların özel kullanıma, ticari parsele veya kanuna aykırı başka bir amaca tahsis edilmesi iptal sebebi olabilir.
Eşitlik ilkesine aykırı kesinti yapılması
Aynı düzenleme sahasında bulunan maliklere farklı ve adaletsiz şekilde yük bindirilmesi, parselasyon işlemini hukuka aykırı hale getirebilir.
Daha önce terk yapılmış parselden yeniden kesinti alınması
Taşınmazdan daha önce yol, park veya kamu alanı için terk yapılmışsa, yeni DOP hesabında önceki terklerin dikkate alınması gerekir. Aksi halde mükerrer kesinti tartışması doğabilir.
Şuyulandırma Tapuyu Nasıl Etkiler?
Şuyulandırma işlemi sonucunda taşınmazın ada, parsel, yüzölçümü, hissedarlık durumu ve konumu değişebilir. Malik, eski kadastro parselinin aynısını değil; düzenleme sonucunda oluşturulan yeni imar parselini veya bu parseldeki hisseyi alabilir.
Bu nedenle şuyulandırma, doğrudan tapu kaydını etkileyen güçlü bir idari işlemdir. Tapuda malik değişmese bile taşınmazın niteliği, alanı, konumu ve ekonomik değeri değişebilir.
Örneğin malik, uygulama öncesinde müstakil bir parsele sahipken, uygulama sonrasında hisseli bir imar parselinde pay sahibi haline gelebilir. Bazı durumlarda taşınmaz eski yerine yakın bir noktadan verilirken, bazı durumlarda farklı bir imar adasından tahsis yapılabilir.
Bu noktada dikkat edilmesi gereken en önemli ilke, mümkün olduğunca malike eski taşınmazının bulunduğu yerden veya en yakın eşdeğer alandan parsel verilmesidir. Aksi yöndeki tahsisler, özellikle değer kaybı doğuruyorsa, dava konusu yapılabilir.
Şuyulandırma Maliklerin Rızası Olmadan Yapılabilir Mi?
Evet. 18. madde uygulaması, maliklerin rızası aranmaksızın yapılabilir. Belediye veya valilik, kanunda öngörülen şartlar varsa parselleri birleştirebilir, ayırabilir, yeniden dağıtabilir ve tapuda re’sen tescil yaptırabilir.
Ancak rıza aranmaması, maliklerin hukuki korumadan yoksun olduğu anlamına gelmez. Malikler, askı süresi içinde itiraz edebilir ve hukuka aykırılık bulunması halinde idare mahkemesinde iptal davası açabilir.
Şuyulandırma işlemi; mülkiyet hakkı, hukuki güvenlik, kamu yararı, ölçülülük ve eşitlik ilkelerine uygun olmak zorundadır. Bu nedenle her 18. madde uygulaması kendi teknik ve hukuki koşulları içinde ayrıca incelenmelidir.
Parselasyon Planı Askı Süresi Nedir?
Parselasyon planları, belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni tarafından; bu alanlar dışında ise il idare kurulu tarafından onaylanır. Onaylanan parselasyon planları 1 ay süreyle askıya çıkarılır.
Askı süresi, taşınmaz maliklerinin haklarını koruyabilmesi açısından son derece önemlidir. Çünkü malik, çoğu zaman taşınmazının yeni durumunu, DOP kesintisini, tahsis edilen parseli ve hissedarlık yapısını bu süreçte öğrenir.
Askı süresinde şu hususlar incelenmelidir:
- Taşınmaz düzenleme sahasına doğru şekilde alınmış mı?
- DOP oranı hukuka uygun mu?
- Daha önce yapılan terkler dikkate alınmış mı?
- Malik eski yerine yakın veya eşdeğer alandan parsel almış mı?
- Tahsis edilen parsel yapılaşmaya elverişli mi?
- Hisselendirme adil mi?
- Kapanan yollar ve kamu alanları doğru hesaba katılmış mı?
- Uygulama imar planına uygunluk sağlanmış mı?
- Dağıtım cetvelleri ve parselasyon planı arasında çelişki var mı?
Bu kontroller yapılmadan askı süresinin geçirilmesi, hak arama sürecini zorlaştırabilir.
Şuyulandırmaya Nasıl İtiraz Edilir?
Şuyulandırma işlemine karşı öncelikle ilgili belediyeye veya valiliğe itiraz edilebilir. İtiraz dilekçesinde, işlemdeki teknik ve hukuki hatalar açıkça belirtilmelidir.
İtiraz dilekçesinde genel ifadeler yerine somut itiraz noktaları yer almalıdır. Örneğin “parselasyon hukuka aykırıdır” demek tek başına yeterli değildir. Bunun yerine; DOP hesabındaki hata, önceki terklerin dikkate alınmaması, eşdeğer parsel verilmemesi, hisselendirme hatası, yol fazlası hesabı, kamu alanı tahsisi veya imar planına aykırılık gibi nedenler ayrı ayrı açıklanmalıdır.
İtiraz sonucunda idare işlemi düzeltebilir, yeni parselasyon yapabilir veya itirazı reddedebilir. İtirazın reddi ya da süresinde cevap verilmemesi halinde idare mahkemesinde dava açılması gündeme gelir.
Şuyulandırma İptal Davası Nedir?
Şuyulandırma iptal davası, belediye veya valilik tarafından yapılan 18. madde imar uygulamasının hukuka aykırı olduğu iddiasıyla idare mahkemesinde açılan davadır.
Bu dava ile amaç, parselasyon işleminin iptal edilmesini sağlamaktır. İptal kararı verilirse idare, mahkeme kararına uygun şekilde yeni işlem tesis etmek zorunda kalabilir.
Şuyulandırma iptal davası özellikle şu durumlarda açılabilir:
DOP kesintisi hukuka aykırıysa
DOP oranı fazla belirlenmişse, önceki terkler dikkate alınmamışsa veya DOP amacı dışında kullanılmışsa dava açılabilir.
Parsel eski yere yakın verilmemişse
Malike eski taşınmazının bulunduğu yerden veya mümkün değilse en yakın eşdeğer alandan parsel verilmesi gerekir. Bu ilkeye aykırı tahsisler iptal sebebi olabilir.
Hisselendirme hatalıysa
Müstakil parsel verilmesi mümkünken hisseli parsel verilmesi, pay oranlarının hatalı hesaplanması veya fiili kullanımın gözetilmemesi uyuşmazlık yaratabilir.
İmar planına aykırı uygulama yapılmışsa
Parselasyon işlemi, yürürlükteki uygulama imar planına uygun olmak zorundadır. Plan ile parselasyon arasında uyumsuzluk varsa işlem iptal edilebilir.
Kamu yararı bulunmuyorsa
İmar uygulaması kamu yararına dayanmalıdır. Belirli kişi veya parseller lehine sonuç doğuran, eşitlik ilkesini bozan veya objektif şehircilik ilkeleriyle bağdaşmayan uygulamalar hukuka aykırı olabilir.
Şuyulandırma Davasında Süre Ne Kadardır?
Şuyulandırma ve parselasyon işlemlerine karşı dava açma süresi, idari yargıdaki genel dava açma süreleri ve askı ilanı süreci dikkate alınarak değerlendirilir.
Bu nedenle taşınmaz malikinin, askı ilanını öğrendiği anda gecikmeden hukuki inceleme yaptırması önemlidir. Süre kaçırıldığında, haklı itirazlar bulunmasına rağmen dava açma imkânı ciddi şekilde zorlaşabilir.
Özellikle İzmir’de belediyelerin askı ilanları, parselasyon planları ve encümen kararları dikkatle takip edilmelidir. Bayraklı, Karşıyaka, Bornova, Buca, Çiğli, Menemen, Torbalı, Urla, Çeşme ve Seferihisar gibi gelişim baskısı yüksek ilçelerde 18. madde uygulamaları taşınmaz değerini doğrudan etkileyebilir.
Şuyulandırma İşleminde En Sık Yapılan Hatalar
18.madde uygulamalarında hem teknik hem de hukuki hatalar görülebilir. Bu hatalar bazen yüzölçümü kaybına, bazen taşınmaz değerinin düşmesine, bazen de müstakil mülkiyetin hisseli hale gelmesine neden olur
En sık karşılaşılan hatalar şunlardır:
DOP hesabının hatalı yapılması
Düzenleme sahasına giren ve girmeyen alanlar doğru ayrılmadan DOP hesabı yapılması, kesinti oranının hatalı çıkmasına neden olabilir.
Kapanan yolların hesaba katılmaması
Kapanan imar veya kadastro yollarının DOP hesabında dikkate alınması gerekir. Bu hesabın yanlış yapılması, maliklerden fazla kesinti yapılmasına yol açabilir.
Önceki terklerin dikkate alınmaması
Malik daha önce taşınmazından yol veya kamu alanı için bedelsiz terk yapmışsa, bu durum yeni uygulamada değerlendirilmelidir.
Eşdeğerlik ilkesine aykırı tahsis
Malike eski taşınmazının değerinden daha düşük nitelikte, daha uzak veya yapılaşma bakımından dezavantajlı bir parsel verilmesi hukuki sorun doğurabilir.
Hisseli parsel oluşturulması
Bazı uygulamalarda malik, müstakil taşınmazını kaybederek çok hisseli bir parselde pay sahibi haline gelir. Bu durum, taşınmazın kullanımını ve satışını zorlaştırabilir.
Fiili kullanımın dikkate alınmaması
Özellikle yapılaşmış alanlarda, mevcut yapıların, bahçe sınırlarının, kullanım biçiminin ve fiili durumun göz ardı edilmesi uyuşmazlığa neden olabilir.
Şuyulandırma ve Kamulaştırma Arasındaki Fark Nedir?
Şuyulandırma ile kamulaştırma birbirinden farklı işlemlerdir.
Kamulaştırmada idare, özel mülkiyetteki taşınmazı kamu yararı amacıyla bedelini ödeyerek alır. Şuyulandırmada ise idare, taşınmazları imar planına uygun şekilde yeniden düzenler ve DOP kesintisi yapabilir.
Şuyulandırmada malik tamamen taşınmazından çıkarılmaz; genellikle düzenleme sonrası yeni bir imar parseli veya hisse alır. Kamulaştırmada ise taşınmazın mülkiyeti idareye geçer ve malik bedel alır.
Ancak 18. madde uygulamasında DOP sınırını aşan kamu alanı ihtiyacı varsa veya parselasyonla çözülemeyen durumlar ortaya çıkıyorsa kamulaştırma gündeme gelebilir.
İzmir’de Şuyulandırma ve 18. Madde Uygulamaları
İzmir, hızlı gelişen ve taşınmaz değeri yüksek bölgeleri nedeniyle imar uygulamalarının yoğun görüldüğü şehirlerden biridir. Özellikle kıyı ilçeleri, yeni konut alanları, sanayi bölgeleri, tarım arazisinden imara açılan alanlar ve kentsel dönüşüm bölgelerinde parselasyon işlemleri sıkça gündeme gelir.
İzmir’de şuyulandırma uyuşmazlıkları genellikle şu bölgelerde ortaya çıkmaktadır:
- Bayraklı kentsel dönüşüm ve yeni yapılaşma alanları
- Bornova ve Buca gelişim bölgeleri
- Karşıyaka ve Çiğli imar uygulamaları
- Menemen, Torbalı ve Menderes yeni yerleşim alanları
- Urla, Çeşme, Seferihisar ve Karaburun kıyı ve turizm bölgeleri
- Karabağlar dönüşüm ve yoğun yapılaşma alanları
Bu bölgelerde taşınmaz sahipleri açısından en önemli konu, parselasyon işleminden sonra verilen yeni parselin değerinin, konumunun, imar hakkının ve hissedarlık durumunun dikkatle incelenmesidir.
Şuyulandırma Davasında Hangi Belgeler Gerekir?
Şuyulandırma işleminin hukuka uygun olup olmadığını değerlendirmek için yalnızca tapu kaydı yeterli değildir. Teknik ve idari belgelerin birlikte incelenmesi gerekir.
Gerekli belgeler şunlardır:
- Güncel tapu kaydı
- Eski kadastro parsel bilgileri
- Parselasyon planı
- Dağıtım cetveli
- DOP hesabı
- Encümen kararı veya il idare kurulu kararı
- Askı ilan tutanağı
- Uygulama imar planı
- Plan notları
- Kadastral durum paftası
- Yeni oluşan ada/parsel bilgileri
- Daha önce yapılmış terk veya ifraz belgeleri
- Taşınmaz üzerinde yapı varsa yapı ruhsatı, yapı kayıt belgesi veya mevcut yapı bilgileri
Bu belgeler incelenmeden yapılan değerlendirme eksik kalır. Çünkü şuyulandırma davaları hem hukuk hem harita mühendisliği hem şehir planlama tekniği içeren dosyalardır.
Şuyulandırma İşlemi İptal Edilirse Ne Olur?
Mahkeme, parselasyon işlemini hukuka aykırı bulursa iptal kararı verebilir. İptal kararı sonrasında idare, mahkeme kararının gerekçesine uygun şekilde yeni işlem tesis etmek zorundadır.
Ancak uygulamada bazı durumlarda eski kök parsele tamamen dönüş mümkün olmayabilir. Çünkü parselasyon sonrasında yeni tapular oluşmuş, satışlar yapılmış, yapı ruhsatları verilmiş veya inşaatlar başlamış olabilir. Bu nedenle mahkeme kararı sonrasında sürecin nasıl işletileceği, somut dosyanın özelliklerine göre belirlenir.
Bu nedenle dava açmadan önce sadece “iptal olur mu?” sorusu değil; “iptal olursa pratikte nasıl sonuç doğurur?” sorusu da değerlendirilmelidir.
Şuyulandırma İşleminde Avukat Desteği Neden Önemlidir?
Şuyulandırma davaları, klasik tapu uyuşmazlıklarından farklıdır. Bu dosyalarda hem idare hukuku hem imar hukuku hem mülkiyet hakkı hem de teknik parselasyon ilkeleri birlikte değerlendirilir.
Bir taşınmaz malikinin uğradığı zarar bazen yalnızca metrekare kaybından ibaret değildir. Taşınmazın konumu değişebilir, cephe avantajı kaybolabilir, ticari değeri düşebilir, müstakil mülkiyet hisseli hale gelebilir veya yapılaşma hakkı fiilen kullanılamaz hale gelebilir.
Bu nedenle 18. madde uygulaması tebliğ edildiğinde veya askıya çıkarıldığında, sürecin hızlı şekilde incelenmesi gerekir. Özellikle dava açma süresi bakımından geç kalınmamalıdır.
Şuyulandırma Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Şuyulandırma ne demek?
Şuyulandırma, arsa ve arazilerin imar planına uygun şekilde yeniden düzenlenmesidir. Bu işlem sonucunda eski parseller yerine yeni imar parselleri oluşturulur.
18. madde uygulaması nedir?
18.madde uygulaması, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında yapılan arsa ve arazi düzenlemesidir. Belediyeler ve valilikler bu işlemle parselleri birleştirip ayırabilir ve hak sahiplerine yeniden dağıtabilir.
DOP kesintisi nedir?
DOP, düzenleme ortaklık payıdır. İmar uygulaması sırasında yol, park, okul, yeşil alan, otopark ve benzeri kamu hizmet alanları için taşınmazlardan yapılan kesintidir.
DOP kesintisi en fazla kaç olabilir?
DOP kesintisi, düzenlemeye giren taşınmazların düzenleme öncesi yüzölçümünün %45’ini geçemez. Ancak her uygulamada otomatik olarak %45 kesinti yapılamaz.
Sonuç
Şuyulandırma, şehir planlaması ve imar uygulamaları açısından önemli bir idari araçtır. Ancak bu işlem, taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkını doğrudan etkilediği için dikkatle denetlenmelidir.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında yapılan parselasyon işlemlerinde DOP oranı, tahsis edilen parselin konumu, hisselendirme, önceki terkler, askı süreci ve imar planına uygunluk mutlaka incelenmelidir.
Özellikle İzmir gibi taşınmaz değerlerinin yüksek olduğu bölgelerde, hatalı bir şuyulandırma işlemi ciddi ekonomik kayıplara neden olabilir. Bu nedenle askı ilanı görüldüğünde, tapuda yeni parsel oluştuğunda veya taşınmazın konumu değiştiğinde vakit kaybetmeden hukuki değerlendirme yapılması önemlidir.
