Kamulaştırma kararı verilen bir taşınmaz için dava açılması mümkündür. Arsanız, tarlanız, eviniz veya iş yeriniz hakkında belediye, TOKİ, DSİ, Karayolları, TEDAŞ veya başka bir kamu kurumu tarafından kamulaştırma kararı alınmışsa; bu işlem her zaman kesin ve değiştirilemez değildir. Kamulaştırma kararına karşı idare mahkemesinde iptal davası açılarak işlemin hukuka uygun olup olmadığı denetlenebilir.

Özellikle “arsam kamulaştırılıyor ne yapabilirim”, “kamulaştırmaya itiraz edilir mi”, “acele kamulaştırma iptal edilir mi”, “kamulaştırma şerhi nasıl kaldırılır” veya “devlet tarlama el koyabilir mi” gibi sorular son yıllarda sıkça araştırılmaktadır. Çünkü uygulamada bazı kamulaştırma işlemleri; kamu yararı kararı, usul, yetki, ölçülülük veya proje zorunluluğu yönünden hukuka aykırı olabilmektedir.

Kamulaştırma sürecinde en sık yapılan hata ise konuyu yalnızca kamulaştırma bedeli olarak değerlendirmektir. Oysa kamulaştırmada iki ayrı hukuki yol vardır. Eğer sorun kamulaştırma bedelinin düşük olmasıysa bedel tespiti ve tescil süreci gündeme gelir. Ancak kamulaştırma işleminin kendisinin hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa, kamulaştırma işleminin iptali davası açılması gerekir.

Kamulaştırma İşleminin İptali Nedir?

Kamulaştırma işleminin iptali, idarenin bir taşınmaz hakkında aldığı kamulaştırma kararının hukuka aykırı olduğu iddiasıyla idare mahkemesine başvurulması ve işlemin ortadan kaldırılmasının talep edilmesidir. Bu dava, kamulaştırma bedelinin artırılması davası değildir. Burada mahkemeden istenen şey, idarenin taşınmaza el koymasına veya taşınmazı kendi adına tescil ettirmesine dayanak olan idari işlemin hukuka aykırılığının tespit edilmesidir.

Bir kamulaştırma işlemi; yetki, şekil, sebep, konu ve amaç unsurları yönünden hukuka uygun olmalıdır. Yetkisiz makam tarafından alınan, kamu yararı bulunmayan, gerekli araştırma yapılmadan tesis edilen, taşınmazın tamamı yerine yalnızca belirli kısmı gerekiyorken ölçüsüz şekilde bütün taşınmazı kapsayan veya gerçekte başka bir amaca hizmet eden kamulaştırma işlemleri iptal davasına konu edilebilir.

Bu davada mahkeme, “taşınmazın değeri kaç TL olmalıdır?” sorusundan önce “idare bu taşınmazı hukuka uygun biçimde kamulaştırabilir mi?” sorusunu inceler. Dolayısıyla kamulaştırma işleminin iptali davası, bedel tartışmasından daha temel ve daha öncelikli bir hukuki denetim yoludur.

Kamulaştırma Kararına Karşı Dava Açılabilir mi?

Evet. Kamulaştırma kararına karşı dava açılabilir. Taşınmaz maliki, kamulaştırma işleminin hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa idari yargıda iptal davası açabilir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun sistematiğinde kamulaştırma işlemi, idarenin kamu gücüne dayanarak tesis ettiği bir idari işlem niteliğindedir. Bu nedenle kamulaştırma kararına karşı açılacak dava, kural olarak idare mahkemesinde görülen iptal davasıdır.

Kamulaştırma kararına karşı dava açılabilecek başlıca durumlar şunlardır: kamu yararı kararının hukuka aykırı olması, taşınmazın kamulaştırılmasında gerçek ve zorunlu bir kamu hizmeti ihtiyacının bulunmaması, kamulaştırma kararının yetkisiz makam tarafından alınması, taşınmazın imar planı veya proje kapsamında hatalı belirlenmesi, idarenin ölçüsüz şekilde taşınmazın tamamını kamulaştırması, acele kamulaştırma şartları bulunmadığı hâlde acele kamulaştırma yoluna başvurulması veya kamulaştırmanın görünürde kamu yararı amacı taşıyıp fiilen başka bir amaca hizmet etmesi.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta şudur: Kamulaştırma kararına karşı dava açılması ile kamulaştırma bedeline itiraz edilmesi aynı şey değildir. Malik, hem kamulaştırma işleminin hukuka aykırı olduğunu ileri sürebilir hem de ayrı süreçte kamulaştırma bedelinin düşük belirlendiğini savunabilir. Ancak bu taleplerin görevli mahkemesi, dava türü, süresi ve sonucu birbirinden farklıdır.

Kamulaştırma İşleminin İptali Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Kamulaştırma işleminin iptali davası, idari işlemin iptali niteliğinde olduğu için idare mahkemesinde açılır. Davalı taraf ise kamulaştırma işlemini tesis eden idaredir. Örneğin kamulaştırma kararı belediye tarafından alınmışsa dava ilgili belediyeye; DSİ tarafından alınmışsa DSİ’ye; Karayolları tarafından alınmışsa ilgili idareye; enerji nakil hattı veya trafo gibi işlemlerde ise işlemi tesis eden kamu kurumu ya da yetkili idareye yöneltilir.

Görevli mahkemenin doğru belirlenmesi önemlidir. Çünkü kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası genellikle adli yargıda, asliye hukuk mahkemesinde görülürken; kamulaştırma işleminin iptali davası idari yargının görev alanına girer. Bu ayrım uygulamada sıkça karıştırılmaktadır.

Yetkili mahkeme bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer, işlemi tesis eden idarenin bulunduğu yer ve idari yargı yetki kuralları birlikte değerlendirilmelidir. Somut olayda taşınmazın bulunduğu il, idarenin merkezi ve işlemin niteliği dikkate alınarak dava doğru idare mahkemesinde açılmalıdır.

Kamulaştırma İşlemine Karşı Dava Açma Süresi

Kamulaştırma işlemine karşı dava açma süresi son derece önemlidir. Çünkü idari davalarda süreler hak düşürücü niteliktedir. Kamulaştırma işlemine karşı süresi içinde dava açılmaması hâlinde işlem kesinleşebilir ve malik daha sonra kamulaştırma işleminin hukuka aykırılığını ileri sürmekte ciddi güçlük yaşayabilir.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 14. maddesine göre kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açma süresi 30 gündür. Bu süre, taşınmaz malikine 2942 sayılı Kanun’un 10. maddesi kapsamında mahkemece yapılan tebligat tarihinden itibaren işlemeye başlar. Kendisine tebligat yapılamayan kişiler yönünden ise süre, mahkemece gazete ile yapılan ilan tarihinden itibaren başlar.

Bu nedenle kamulaştırma tebligatı alan malik, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde kamulaştırma işleminin iptali için idare mahkemesinde dava açmalıdır. Sürenin geçirilmesi hâlinde kamulaştırma işlemi kesinleşebilir ve taşınmaz malikinin işlemin iptalini isteme hakkı bakımından ciddi hak kaybı doğabilir. Özellikle acele kamulaştırma, kamu yararı kararı, tapuya kamulaştırma şerhi konulması veya bedel tespiti ve tescil davası tebligatı gibi durumlarda süre hesabı ayrıca dikkatle yapılmalıdır.

Kamulaştırma sürecinde tebligatın usulsüz yapılması, malike eksik bilgi verilmesi, taşınmazın hisseli olması, mirasçıların tamamına bildirim yapılmaması veya ilanen tebligat yoluna hatalı başvurulması gibi durumlar dava süresinin başlangıcı yönünden önem taşıyabilir. Bu nedenle süre hesabı yalnızca “karar ne zaman alınmış?” sorusuna göre değil, “malik kamulaştırma işlemini hukuken ne zaman öğrendi?” sorusuna göre yapılmalıdır.

Kamu Yararı Kararının İptali

Kamulaştırmanın temel şartlarından biri kamu yararıdır. İdare, özel mülkiyete müdahale edebilmek için kamulaştırmanın kamu yararı amacı taşıdığını ortaya koymalıdır. Ancak kamu yararı kavramı soyut, genel ve sınırsız bir gerekçe olarak kullanılamaz. Her somut olayda, taşınmazın kamulaştırılmasını zorunlu kılan gerçek ve hukuken kabul edilebilir bir kamu hizmeti ihtiyacı bulunmalıdır.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda kamu yararı kararı verecek merciler ve onay merciine ilişkin hükümler ayrıca düzenlenmiştir. Bu nedenle kamu yararı kararının yetkili makam tarafından alınıp alınmadığı, gerekli onayın bulunup bulunmadığı ve kararın somut gerekçeye dayanıp dayanmadığı incelenmelidir.

Kamu yararı kararının iptali özellikle şu durumlarda gündeme gelebilir: taşınmazın kamulaştırılmasını gerektiren gerçek bir kamu hizmeti ihtiyacının bulunmaması, idarenin alternatif taşınmazları değerlendirmemesi, kamulaştırmanın özel kişi veya şirket yararına sonuç doğurması, imar planı ile kamulaştırma kararının çelişmesi, taşınmazın proje için zorunlu olmaması veya kamulaştırma amacının sonradan değiştirilmesi.

Örneğin bir taşınmazın yol, park, okul veya enerji hattı için kamulaştırıldığı belirtilmesine rağmen fiilen farklı bir amaçla kullanılması ya da taşınmazın kamu hizmeti için zorunlu olmadığı hâlde seçilmesi, kamu yararı kararının hukuka uygunluğu bakımından tartışma doğurabilir.

Acele Kamulaştırma Kararının İptali

Acele kamulaştırma, olağan kamulaştırma sürecinden farklı olarak idareye taşınmaza daha hızlı el koyma imkânı tanıyan istisnai bir yoldur. Bu nedenle acele kamulaştırma, sıradan ve rutin bir yöntem gibi kullanılamaz. Gerçekten acelelik, kamu düzeni, kamu güvenliği, olağanüstü ihtiyaç veya gecikmesinde sakınca bulunan bir durum mevcut olmalıdır.

Acele kamulaştırma kararının iptali davasında mahkeme, yalnızca projenin kamu yararı taşıyıp taşımadığını değil; aynı zamanda “acelelik” şartının gerçekten mevcut olup olmadığını da inceler. Çünkü her kamu hizmeti ihtiyacı, kendiliğinden acele kamulaştırma yapılmasını haklı kılmaz.

Özellikle enerji projeleri, maden sahaları, barajlar, yol projeleri, kentsel dönüşüm alanları ve altyapı yatırımlarında acele kamulaştırma kararlarına sıkça rastlanmaktadır. Ancak idare, normal kamulaştırma sürecini işletmeden acele kamulaştırmaya başvuruyorsa, bunun somut ve hukuken denetlenebilir gerekçesini ortaya koymalıdır.

Acele kamulaştırma kararına karşı açılacak davalarda yürütmenin durdurulması talebi büyük önem taşır. Çünkü taşınmaza fiilen el konulması, inşaata başlanması, ağaçların sökülmesi, yapıların yıkılması veya arazi niteliğinin değiştirilmesi hâlinde dava sonunda verilecek iptal kararı pratik etkisini kaybedebilir.

Kamulaştırma Şerhinin Kaldırılması

Kamulaştırma sürecinde idare, taşınmazın tapu kaydına kamulaştırma şerhi koydurabilir. Bu şerh, taşınmazın üzerinde kamulaştırma işlemi bulunduğunu gösterir ve malik açısından taşınmazın satışı, devri, krediye konu edilmesi veya ekonomik değerinin kullanılması bakımından fiili güçlük yaratabilir.

Kamulaştırma şerhinin kaldırılması, kamulaştırma işleminin hukuka aykırı olması, sürecin usulüne uygun yürütülmemesi, kamulaştırmadan vazgeçilmesi, idarenin uzun süre işlem yapmaması veya iptal kararı verilmesi gibi durumlarda gündeme gelebilir.

Ancak her kamulaştırma şerhi kendiliğinden hukuka aykırı değildir. Şerhin dayanağı olan kamulaştırma işlemi, idarenin işlem süreci, taşınmazın niteliği ve malik üzerindeki etkisi birlikte değerlendirilmelidir. Eğer kamulaştırma işlemi iptal edilirse, bu kararın tapu kaydındaki şerhe etkisi ayrıca takip edilmelidir.

Kamulaştırma Bedel Tespiti Davası ile İptal Davası Arasındaki Fark

Kamulaştırma bedel tespiti davası ile kamulaştırma işleminin iptali davası birbirinden tamamen farklıdır. Bedel tespiti davasında tartışılan konu, taşınmazın değeridir. İptal davasında tartışılan konu ise idarenin kamulaştırma işleminin hukuka uygun olup olmadığıdır.

Bedel tespiti ve tescil davasında mahkeme, bilirkişi incelemesi yaptırarak taşınmazın gerçek kamulaştırma bedelini belirlemeye çalışır. Bu süreçte taşınmazın konumu, imar durumu, yüzölçümü, gelir durumu, emsal satışlar, yapı değeri, ağaçlar, ürün durumu ve diğer objektif değer artırıcı unsurlar incelenir. 2942 sayılı Kanun’da kamulaştırma bedelinin tespiti ve kıymet takdiri esasları ayrıca düzenlenmiştir.

Kamulaştırma işleminin iptali davasında ise mahkeme, bilirkişiyle taşınmazın piyasa değerini belirlemekten ziyade idarenin işlemini hukuka uygunluk yönünden denetler. Kamu yararı var mı, yetkili makam karar almış mı, usul kurallarına uyulmuş mu, acele kamulaştırma şartları oluşmuş mu, işlem ölçülü mü, amaç unsuru hukuka uygun mu gibi sorular bu davanın merkezindedir.

Bu ayrım pratikte çok önemlidir. Çünkü malik yalnızca bedelin düşük olduğunu düşünüyorsa bedel tespiti sürecine odaklanmalıdır. Ancak “bu taşınmazın kamulaştırılması baştan hukuka aykırı” diyorsa iptal davası açılması gerekir.

Kamulaştırma İşleminin İptali Davasında Yürütmenin Durdurulması

Kamulaştırma işleminin iptali davasında yürütmenin durdurulması talebi çoğu zaman hayati öneme sahiptir. Çünkü idari yargıda dava açılması, kural olarak dava konusu işlemin yürütmesini kendiliğinden durdurmaz. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 27. maddesinde yürütmenin durdurulması kurumu düzenlenmiş olup, idari işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zarar doğması şartları önem taşır.

Kamulaştırma işlemlerinde telafisi güç zarar şartı çoğu zaman taşınmazın niteliğinden kaynaklanır. Taşınmazın idare adına tescil edilmesi, üzerine inşaat yapılması, tarım arazisinin bozulması, zeytinlik veya meyve ağaçlarının sökülmesi, yapının yıkılması veya arazinin fiilen kamu projesine dönüştürülmesi hâlinde dava sonunda verilen iptal kararının etkisi sınırlanabilir.

Bu nedenle iptal davası açılırken yalnızca işlemin iptali istenmemeli, olayın niteliğine göre yürütmenin durdurulması da açık ve gerekçeli şekilde talep edilmelidir. Dilekçede taşınmazın mevcut durumu, idarenin fiili müdahale ihtimali, kamulaştırmanın yaratacağı geri dönülmez sonuçlar ve işlemin açık hukuka aykırılık nedenleri somut şekilde anlatılmalıdır.

Kamulaştırma İşlemi İptal Edilirse Ne Olur?

Kamulaştırma işlemi iptal edilirse, idarenin taşınmazı kamulaştırmasına dayanak olan idari işlem hukuken ortadan kalkar. Bu durumda idare, iptal kararının gereklerine uygun şekilde işlem tesis etmek zorundadır. İptal kararı, kamulaştırma sürecinin devamını, taşınmazın idare adına tescilini veya idarenin taşınmaz üzerindeki müdahalesini doğrudan etkileyebilir.

Eğer taşınmaz henüz idare adına tescil edilmemişse, iptal kararı kamulaştırmanın ilerlemesini engelleyebilir. Eğer taşınmaz hakkında şerh konulmuşsa, şerhin kaldırılması gündeme gelebilir. Eğer idare fiilen taşınmaza müdahale etmişse, iptal kararının uygulanması, eski hâle getirme, tazminat veya başka idari-hukuki süreçleri de beraberinde getirebilir.

Ancak iptal kararının somut etkisi, kamulaştırma sürecinin hangi aşamada olduğuna göre değişir. Bu nedenle iptal davası açıldıktan sonra adli yargıda devam eden bedel tespiti ve tescil davası, tapu işlemleri, fiili el atma durumu ve idarenin sonraki işlemleri birlikte takip edilmelidir.

Kamulaştırma İşleminin İptali Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kamulaştırma işleminin iptali davasında en önemli husus süredir. Tebligat alındıktan sonra dava açma süresi geçirilirse, işlemin iptali yönünden ciddi hak kaybı doğabilir. Bu nedenle kamulaştırma tebligatı, uzlaşma davetiyesi, kıymet takdir raporu, kamu yararı kararı, encümen kararı, bakanlık onayı, acele kamulaştırma kararı ve tapu şerhi gibi tüm belgeler birlikte incelenmelidir.

İkinci önemli husus, davanın doğru gerekçelerle açılmasıdır. Sadece “taşınmazımı vermek istemiyorum” veya “bedel düşük” denilmesi iptal davası bakımından yeterli değildir. İptal davasında idari işlemin hangi nedenle hukuka aykırı olduğu açıkça ortaya konulmalıdır. Yetki, şekil, sebep, konu ve amaç unsurlarından hangisinin ihlal edildiği somut belgelerle açıklanmalıdır.

Üçüncü önemli husus ise yürütmenin durdurulmasıdır. Özellikle acele kamulaştırma, enerji nakil hattı, yol, baraj, kentsel dönüşüm, rezerv alan veya altyapı projelerinde idare hızlı şekilde fiili müdahaleye başlayabilir. Bu nedenle dava dilekçesinde yürütmenin durdurulması talebi, yalnızca kalıp cümlelerle değil; taşınmazda doğacak somut zararlar gösterilerek hazırlanmalıdır.

Kamulaştırma Bedeli Düşükse Ne Yapılmalıdır?

Kamulaştırma işlemi hukuka uygun olsa bile belirlenen bedel düşük olabilir. Bu durumda malik, kamulaştırma işleminin iptali davasından farklı olarak bedel tespiti ve tescil davası sürecinde taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesini talep etmelidir.

Kamulaştırma bedeli belirlenirken taşınmazın arsa, arazi, tarla, bağ, bahçe, zeytinlik, yapılaşmaya uygun alan veya ticari nitelikli taşınmaz olup olmadığı önemlidir. Emsal satışlar, imar durumu, yola cephe, konum, altyapı, gelir yöntemi, yapı değeri, ağaç bedeli ve irtifak hakkının taşınmaz değerine etkisi ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Bu nedenle kamulaştırma sürecinde malik açısından iki ayrı soru sorulmalıdır: Birincisi, “idarenin bu taşınmazı kamulaştırması hukuka uygun mu?” İkincisi, “belirlenen kamulaştırma bedeli gerçek değeri yansıtıyor mu?” İlk soru iptal davasının, ikinci soru bedel tespiti sürecinin konusudur.

Kamulaştırma Bedeli Hesaplama ile İlişkisi

Kamulaştırma bedelinin düşük belirlendiğini düşünüyorsanız bedel tespiti süreci ayrı; kamulaştırma işleminin hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsanız iptal davası ayrı değerlendirilmelidir.

Bu nedenle taşınmazınız hakkında kamulaştırma kararı alındığında, önce işlemin hukuka uygun olup olmadığı incelenmeli; ardından kamulaştırma bedelinin taşınmazın gerçek değerini yansıtıp yansıtmadığı değerlendirilmelidir. Kamulaştırma bedelinin yaklaşık olarak nasıl hesaplanabileceğini görmek için Kamulaştırma Bedeli Hesaplama Robotu sayfasından yararlanabilirsiniz.

Sonuç

Kamulaştırma işleminin iptali davası, İzmir’de arsası, tarlası, evi veya iş yeri hakkında kamulaştırma kararı verilen taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkını koruyan en önemli idari dava yollarından biridir. Bu dava, kamulaştırma bedelinin artırılması için değil; belediye, TOKİ, DSİ, Karayolları, TEDAŞ, TEİAŞ veya diğer kamu kurumları tarafından alınan kamulaştırma kararının hukuka uygun olup olmadığının denetlenmesi için açılır.

İzmir’de özellikle yol, imar uygulaması, kentsel dönüşüm, enerji nakil hattı, trafo, baraj, sulama kanalı, okul, sağlık tesisi ve altyapı projeleri nedeniyle yapılan kamulaştırmalarda; kamu yararı kararı, yetki, usul, acele kamulaştırma şartları ve ölçülülük ilkesi ayrıca incelenmelidir. Taşınmazın proje için gerçekten zorunlu olmaması, kamu yararı kararının eksik veya hukuka aykırı olması ya da kamulaştırmanın ölçüsüz yapılması hâlinde iptal davası gündeme gelebilir.

Kamulaştırma işlemleri kısa süreler içinde kesinleşebildiğinden, tebligatın alınmasıyla birlikte hızlı hareket edilmelidir. Dava açma süresi, yürütmenin durdurulması talebi, görevli İzmir idare mahkemesi, davalı idare, tapuya konulan kamulaştırma şerhi ve bedel tespiti süreci birlikte değerlendirilmelidir. İzmir’de kamulaştırma tebligatı alan taşınmaz maliklerinin yalnızca bedel yönünden değil, işlemin hukuki dayanağı yönünden de inceleme yapması çoğu zaman ciddi hak kayıplarının önüne geçer.