Zilyetlik Nedenine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları

Uzun yıllardır kullandığınız tarla, bahçe, zeytinlik veya tapuda maliki belirsiz görünen taşınmaz için “zilyetlikten tapu alabilir miyim?” sorusu, yalnızca fiili kullanım süresiyle cevaplanmaz. Zilyetliğin malik sıfatıyla, kesintisiz, çekişmesiz ve güçlü delillerle ispatlanması gerekir.

Zilyetliğe dayalı tapu iptal ve tescil davası, halk arasında çoğu zaman “zilyetlikten tapu alma davası”, “tapusuz taşınmazın tescili”, “arazi çevirme davası” veya “kullandığım tarlanın tapusunu alma davası” olarak aranır. Ancak bu dava, basit bir kullanım iddiası değildir. Mahkeme; taşınmazın hukuki statüsünü, kadastro geçmişini, tapu kaydını, imar durumunu, kamu malı olup olmadığını, zilyetlik süresini ve kullanımın malik gibi yürütülüp yürütülmediğini birlikte değerlendirir.

Bu nedenle zilyetliğe dayalı tapu iptal ve tescil davalarında başarı, yalnızca “ben burayı yıllardır kullanıyorum” demekle değil; bu kullanımın tanık, bilirkişi, hava fotoğrafı, kadastro kaydı, emlak vergisi, tarımsal faaliyet ve teknik raporlarla ispatlanmasıyla mümkündür.

Zilyetliğe Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Zilyetliğe dayalı tapu iptal ve tescil davası, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan veya tapuda malikinin kim olduğu anlaşılamayan taşınmazlar bakımından, uzun süre malik gibi fiili kullanım sürdüren kişinin mülkiyet hakkının kendi adına tescil edilmesini talep ettiği dava türüdür.

Bu dava özellikle şu taşınmazlarda gündeme gelir:

• Tapuda kaydı bulunmayan taşınmazlar,
• Tapuda maliki belirsiz görünen taşınmazlar,
• Uzun yıllardır aile tarafından kullanılan tarla, bağ, bahçe veya zeytinlikler,
• Kadastro sırasında fiili kullanım ile tapu kaydı arasında uyumsuzluk bulunan yerler,
• Miras yoluyla nesilden nesile kullanılan ancak tapu durumu netleşmemiş taşınmazlar.

Buradaki kritik nokta şudur: Her uzun süreli kullanım tapu kazandırmaz. Kullanımın malik sıfatıyla, davasız, aralıksız ve kanuni süre boyunca devam etmiş olması gerekir.

Zilyetlikten Tapu Alma Şartları Nelerdir?

Zilyetlikten tapu alınabilmesi için bazı şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir. Bu şartlardan biri eksikse, dava ciddi şekilde risk altına girer.

Malik Sıfatıyla Zilyetlik Bulunmalıdır

Malik sıfatıyla zilyetlik, taşınmazı kiracı, emanetçi, ortakçı veya geçici kullanıcı gibi değil; gerçek malik gibi kullanmak anlamına gelir.

Mahkeme bu noktada şu hususlara bakar:

• Taşınmaz ekilip biçiliyor mu?
• Sınırları belirlenmiş mi?
• Çit, tel, hendek, taş duvar veya doğal sınır var mı?
• Taşınmaz üzerinde yapı, ağaç, kuyu, tarımsal tesis veya bakım faaliyeti var mı?
• Komşular bu yeri kimin kullandığını biliyor mu?
• Kullanım miras yoluyla kesintisiz devam etmiş mi?
• Taşınmaz için vergi, beyan veya resmi işlem yapılmış mı?

Sadece ara sıra girip çıkmak, hayvan otlatmak, geçici kullanım yapmak veya komşuların sessiz kalması malik sıfatıyla zilyetlik için tek başına yeterli değildir.

Zilyetlik En Az 20 Yıl Sürmelidir

TMK m.713 kapsamında zilyetliğe dayalı mülkiyet talebinde en önemli şartlardan biri, taşınmazın en az 20 yıl boyunca davasız ve aralıksız şekilde malik sıfatıyla kullanılmasıdır. Bu süre, taşınmaz üzerinde fiili tasarrufa başlandığı tarihten itibaren değerlendirilir.

Örneğin baba 12 yıl boyunca taşınmazı ekip biçmiş, ölümünden sonra çocukları 8 yıl daha aynı şekilde kullanmaya devam etmişse, şartları varsa zilyetlik süresi mirasçılar yönünden birlikte değerlendirilebilir.

Ancak bu sürenin ispatı soyut beyanlarla değil; tanık anlatımları, hava fotoğrafları, kadastro kayıtları, bilirkişi raporları ve fiili kullanım emareleriyle yapılmalıdır.

Zilyetlik Davasız ve Aralıksız Olmalıdır

Zilyetliğin davasız ve aralıksız olması, kullanımın ciddi bir çekişmeye konu edilmemesi ve kesintiye uğramaması anlamına gelir.

Aşağıdaki durumlar zilyetlik iddiasını zayıflatabilir:

• Taşınmaz hakkında tahliye, el atmanın önlenmesi veya ecrimisil davası açılması,
• Kullanımın uzun süre terk edilmesi,
• Taşınmazın başka kişilerce fiilen kullanılmaya başlanması,
• Kamu kurumlarının taşınmaz üzerinde işlem yapması,
• Kadastro tespiti sonrası sürelere dikkat edilmemesi,
• Kullanımın malik gibi değil, izinli veya geçici şekilde yapılması.

Bu nedenle zilyetlik davası açılmadan önce yalnızca kullanım süresine değil, kullanımın hukuki niteliğine de bakılmalıdır.

Tapusuz Taşınmazın Tescili Her Zaman Mümkün Müdür?

Hayır. Tapusuz taşınmazın tescili her durumda mümkün değildir. Bir taşınmazın uzun yıllar kullanılmış olması, otomatik olarak tapu alınabileceği anlamına gelmez.

Tapuda Kayıt Bulunmaması veya Malikinin Anlaşılamaması Gerekir

Zilyetliğe dayalı tescil davasında taşınmazın tapu durumu büyük önem taşır. Kural olarak zilyetlik yoluyla tescil talebi;

• Tapu kütüğünde hiç kayıt bulunmayan taşınmazlarda,
• Tapuda maliki anlaşılamayan taşınmazlarda,
• Kadastro geçmişinde hukuki belirsizlik bulunan yerlerde

gündeme gelebilir.

Eğer taşınmaz açıkça bir kişi adına kayıtlıysa ve malik belliyse, sırf uzun süre kullanıldığı gerekçesiyle bu kişiye karşı zilyetlikten tapu alma davası açılması çoğu durumda mümkün değildir. Bu tür durumlarda dava sebebi zilyetlik değil; muris muvazaası, yolsuz tescil, ehliyetsizlik, sahtecilik veya başka bir hukuki nedene dayanabilir.

Kadastro Süreci Mutlaka İncelenmelidir

Zilyetliğe dayalı tapu iptal ve tescil davalarında kadastro geçmişi belirleyicidir. Kadastro tutanakları, tespit tarihi, kesinleşme tarihi, revizyon kayıtları, komşu parseller ve eski haritalar incelenmeden sağlıklı dava stratejisi kurulamaz.

Özellikle Kadastro Kanunu m.12 kapsamında kadastro tespitinden sonra hak düşürücü süre sorunu doğabilir. Bu nedenle “ben bu araziyi 30 yıldır kullanıyorum” demek tek başına yeterli değildir; taşınmazın kadastro görüp görmediği, tespit tarihleri ve hangi hukuki sebebe dayanıldığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Zilyetlikle Kazanılamayacak Taşınmazlar

Zilyetlik yoluyla her taşınmazın mülkiyeti kazanılamaz. Bazı taşınmazlar kamu düzeni gereği özel mülkiyete konu edilemez veya ancak özel kanuni yollarla edinilebilir.

Orman Alanları

Orman niteliğindeki taşınmazlar zilyetlikle kazanılamaz. Bir yer uzun yıllar kullanılmış, ekilmiş, çevrilmiş veya üzerinde yapı yapılmış olsa bile orman vasfı varsa zilyetlik iddiası mülkiyet kazandırmaz.

Mera, Yaylak ve Kışlak Alanları

Mera, yaylak ve kışlaklar kamu kullanımına ayrılmış özel nitelikte taşınmazlardır. Bu alanlarda uzun süreli fiili kullanım, kural olarak özel mülkiyet hakkı doğurmaz.

Kamulaştırılmış Taşınmazlar

Kamulaştırma işlemi tamamlanmış, bedeli ödenmiş veya kamu adına tescil edilmiş taşınmazlarda zilyetlik iddiası ileri sürülürken çok dikkatli olunmalıdır. Kamulaştırma şerhi, kamulaştırma evrakı ve ödeme kayıtları mutlaka incelenmelidir.

2/B Arazileri

2/B taşınmazları, özel mevzuata tabi alanlardır. Bu tür yerlerde zilyetlik iddiasıyla doğrudan mülkiyet kazanımı yerine, ilgili özel kanunlardaki satış ve başvuru prosedürleri değerlendirilmelidir.

Zilyetlik Davasında Hangi Deliller Kullanılır?

Zilyetliğe dayalı tapu iptal ve tescil davalarında delil sistemi oldukça önemlidir. Mahkeme yalnızca tanık beyanlarına dayanarak karar vermemeli; teknik, kurumsal ve fiili delilleri birlikte değerlendirmelidir.

Tanık Beyanları

Taşınmazı uzun yıllardır bilen komşular, köy sakinleri, eski kullanıcılar ve yerel bilirkişiler önemli delil olabilir. Ancak tanıkların beyanı somut, tarihsel ve taşınmazla bağlantılı olmalıdır.

“Bu yer yıllardır davacının ailesindedir” şeklindeki genel ifadeler çoğu zaman yeterli olmaz. Tanıkların;

• Ne zamandan beri kullanıldığını,
• Kim tarafından kullanıldığını,
• Hangi ürünlerin ekildiğini,
• Sınırların değişip değişmediğini,
• Başka bir kişinin müdahalesi olup olmadığını

açıkça anlatması gerekir.

Hava Fotoğrafları ve Uydu Görüntüleri

Zilyetlik süresinin ispatında hava fotoğrafları son derece güçlü delildir. Özellikle geçmiş yıllara ait stereoskopik hava fotoğrafları, taşınmaz üzerindeki tarımsal kullanımın, yapılaşmanın, sınırların ve fiili tasarrufun ne zamandan beri devam ettiğini gösterebilir.

Bu nedenle Harita Genel Müdürlüğü veya ilgili kurumlardan dava tarihinden geriye doğru farklı yıllara ait hava fotoğrafları temin edilmesi önemlidir.

Ziraat Bilirkişi Raporu

Ziraat mühendisi tarafından hazırlanacak raporda taşınmazın;

• Toprak yapısı,
• Tarımsal niteliği,
• Ekili veya dikili olup olmadığı,
• Ürün deseni,
• Bitki yaşı,
• Kullanım sürekliliği,
• Komşu parsellerle benzerliği

değerlendirilmelidir.

Özellikle zeytinlik, bağ, bahçe, tarla ve kırsal taşınmazlarda ziraat raporu davanın kaderini etkileyebilir.

Kadastro ve Fen Bilirkişi İncelemesi

Kadastro bilirkişisi veya fen bilirkişisi, taşınmazın sınırlarını, yüzölçümünü, komşu parsellerle ilişkisini, eski haritalarla uyumunu ve tapu-kadastro geçmişini teknik olarak değerlendirmelidir.

Bu inceleme yapılmadan yalnızca tanıkla karar verilmesi, eksik inceleme tartışmasına yol açabilir.

Mahkeme Zilyetlik Davasında Hangi Araştırmaları Yapmalıdır?

Zilyetliğe dayalı tapu iptal ve tescil davasında mahkeme, yalnızca tarafların sunduğu belgelerle yetinmemelidir. Taşınmazın hukuki ve teknik geçmişi çok yönlü olarak araştırılmalıdır.

İmar Durumu Sorgulanmalıdır

Dava konusu taşınmazın imar planı içinde kalıp kalmadığı ilgili belediyelerden sorulmalıdır. Taşınmaz;

• Konut alanında mı?
• Tarım alanında mı?
• Yol, park, okul, cami, yeşil alan gibi kamu hizmetine ayrılmış yerde mi?
  18. madde imar uygulamasına tabi tutulmuş mu?

Bu soruların cevabı, zilyetlik iddiasının hukuki sonucunu doğrudan etkileyebilir.

Tapu Tedavül Kayıtları Getirtilmelidir

Tapu kaydının ilk tesisinden itibaren tüm tedavül kayıtları incelenmelidir. Eski malik kayıtları, şerhler, beyanlar, revizyonlar, kadastroya esas belgeler ve varsa eski harita ekleri dosyaya alınmalıdır.

Çünkü zilyetlik iddiası çoğu zaman tapu kaydının tarihsel akışıyla birlikte anlam kazanır.

Kadastro Tespit Tutanakları İncelenmelidir

Kadastro tespit tutanakları, taşınmazın hangi nedenle ve kim adına tespit edildiğini gösterir. Bu tutanaklar olmadan davanın hukuki zemini eksik kalır.

Özellikle şu belgeler önemlidir:

• Kadastro tespit tutanağı,
• Kesinleşme tarihi,
• Askı ilanı bilgileri,
• Komşu parsel tutanakları,
• Revizyon kayıtları,
• Pafta ve aplikasyon krokileri.

Kamulaştırma Araştırması Yapılmalıdır

Taşınmazın geçmişte kamulaştırılıp kamulaştırılmadığı mutlaka araştırılmalıdır. Karayolları, DSİ, belediye, TCDD, enerji kurumları ve diğer kamu idareleri nezdinde kamulaştırma evrakı bulunup bulunmadığı sorulmalıdır.

Kamulaştırma işlemi varsa zilyetlikten tapu alma davası yerine farklı hukuki yollar gündeme gelebilir.

Zilyetliğe Dayalı Tapu Davalarında En Sık Yapılan Hatalar

Bu davalarda en büyük hata, uzun süreli kullanımın tek başına yeterli sanılmasıdır. Oysa mahkeme, zilyetliğin süresinden çok niteliğine ve ispat gücüne bakar.

Sadece Tanıkla Dava Açılması

Tanık önemli delildir; ancak tek başına yeterli görülmeyebilir. Hava fotoğrafı, kadastro kaydı, teknik bilirkişi, vergi kaydı ve imar araştırması olmadan dava zayıf kalabilir.

Taşınmazın Kamu Malı Olup Olmadığının Araştırılmaması

Orman, mera, yaylak, kamulaştırılmış alan veya kamu hizmetine ayrılmış taşınmazlarda zilyetlik iddiası çoğu zaman sonuç doğurmaz. Bu nedenle dava açmadan önce taşınmazın hukuki statüsü netleştirilmelidir.

Kadastro Sürelerinin Gözden Kaçırılması

Kadastro tespitinin ne zaman kesinleştiği ve davanın hangi hukuki sebebe dayandığı doğru analiz edilmelidir. Aksi halde dava hak düşürücü süre nedeniyle reddedilebilir.

Malik Sıfatıyla Kullanımın İspatlanamaması

Taşınmazın kullanılmış olması yeterli değildir. Kullanımın malik gibi yapılması gerekir. Kiracı, ortakçı, izinli kullanıcı veya geçici zilyet konumunda olan kişi, bu dava yoluyla mülkiyet kazanamaz.

Zilyetlikten Tapu Alma Davası Kimlere Karşı Açılır?

Davanın kime karşı açılacağı taşınmazın tapu ve kadastro durumuna göre değişir. Taşınmaz tapuda kayıtlı değilse veya malik belirsizse Hazine, ilgili kamu idareleri ve gerektiğinde belediye veya köy tüzel kişiliği davaya dahil edilebilir.

Eğer taşınmaz tapuda bir kişi adına kayıtlıysa, önce bu kaydın hukuki sebebi araştırılmalıdır. Böyle bir durumda doğrudan zilyetlik davası yerine tapu iptal ve tescil davasının başka hukuki nedenlere dayandırılması gerekebilir.

Zilyetliğe Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davasında Strateji Nasıl Kurulmalıdır?

Bu davalarda doğru strateji, taşınmazın geçmişini dosyaya sokmakla başlar. Tapu kaydı, kadastro tutanağı, imar durumu, hava fotoğrafları, kamu kurumu cevapları, yerel bilirkişi anlatımları ve teknik raporlar aynı hatta birleştirilmelidir.

Davanın güçlü kurulabilmesi için şu sıra izlenmelidir:

Önce Taşınmazın Hukuki Statüsü Belirlenmelidir

Taşınmaz orman mı, mera mı, Hazine taşınmazı mı, özel mülkiyete konu olabilecek bir yer mi, imar planında kamu hizmetine ayrılmış mı? Bu sorular cevaplanmadan dava açmak risklidir.

Sonra Zilyetlik Süresi ve Niteliği İspatlanmalıdır

20 yılın nasıl geçtiği, kimden kime devrolduğu, mirasçılar arasında devam edip etmediği, kullanımın hangi faaliyetlerle sürdüğü somutlaştırılmalıdır.

En Son Teknik Delillerle Dava Desteklenmelidir

Hava fotoğrafı, ziraat raporu, kadastro bilirkişi incelemesi ve keşif, zilyetliğin soyut iddia olmaktan çıkıp ispatlanabilir hale gelmesini sağlar.

Sonuç

Zilyetlikten tapu almak mümkündür; ancak bu imkan sınırsız değildir. Taşınmazın tapu ve kadastro durumu, kamu malı olup olmadığı, zilyetlik süresi, kullanımın malik sıfatıyla yapılıp yapılmadığı ve delillerin gücü birlikte değerlendirilir.

Zilyetliğe dayalı tapu iptal ve tescil davasında en önemli mesele, taşınmazı yıllarca kullanmış olmak değil; bu kullanımın hukuken mülkiyet kazandıracak nitelikte olduğunu ispatlamaktır.

Bu nedenle zilyetlik iddiası; tanık beyanı, kadastro kayıtları, tapu tedavül belgeleri, imar durumu, hava fotoğrafları, ziraat bilirkişi raporu ve teknik keşif ile desteklenmelidir. Aksi halde uzun yıllar süren fiili kullanım dahi tapu kazandırmayabilir.

Av. Murat Turgut MİNAR Avukat

Av. Murat Turgut Minar, İzmir Barosu’na 12460 sicil numarasıyla kayıtlı olup; ceza hukuku, kamulaştırma hukuku, miras hukuku, gayrimenkul hukuku, icra ve iflas hukuku ile iş hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktadır.

See Full Bio

Ceza Hukuku Gayrimenkul ve Tapu Hukuku Miras Hukuku