Kamulaştırma Kanunu Madde 10, kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti, tescil davası, asliye hukuk mahkemesi, bilirkişi incelemesi ve taşınmaz malikinin bedel hakkı bakımından kamulaştırma sürecinin en kritik aşamalarından biridir. İdare ile malik arasında satın alma usulü kapsamında anlaşma sağlanamadığında, taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesi ve idare adına tescil edilmesi için mahkemeye başvurulur. Bu süreçte adil kamulaştırma bedeli, emsal taşınmaz değerleri, imar durumu, taşınmazın niteliği ve mülkiyet hakkı güvencesi birlikte değerlendirilir.
Madde Metni
Kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili
Madde 10 – (Değişik: 24/4/2001 – 4650/5 md.)
Kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamaması halinde idare, 7 nci maddeye göre topladığı bilgi ve belgelerle 8 inci madde uyarınca yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder ve taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin, peşin veya kamulaştırma 3 üncü maddenin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise taksitle ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister.
Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, dava dilekçesi ve idare tarafından verilen belgelerin birer örneği de eklenerek taşınmaz malın malikine meşruhatlı davetiye ile veya idarece yapılan araştırmalar sonucunda adresleri bulunamayanlara, 11.2.1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanununun 28 inci maddesi gereğince ilan yoluyla tebligat suretiyle bildirerek duruşmaya katılmaya çağırır. Duruşma günü idareye de tebliğ olunur.
Mahkemece malike doğrudan çıkarılacak meşruhatlı davetiyede veya ilan yolu ile yapılacak tebligatta;
a) Kamulaştırılacak taşınmaz malın tapuda kayıtlı bulunduğu yer, mevkii, pafta, ada, parsel numarası, vasfı, yüzölçümü.
b) Malik veya maliklerin ad ve soyadları,
c) Kamulaştırmayı yapan idarenin adı,
d) 14 üncü maddede öngörülen süre içerisinde, tebligat veya ilan tarihinden itibaren kamulaştırma işlemine idari yargıda iptal veya adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açabilecekleri,
e) Açılacak davalarda husumetin kime yöneltileceği,
f) 14 üncü maddede öngörülen süre içerisinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açanların, dava açtıklarını (…) belgelendirmedikleri takdirde, kamulaştırma işleminin kesinleşeceği ve mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedeli üzerinden taşınmaz malın kamulaştırma yapan idare adına tescil edileceği,
g) Mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına hangi bankaya yatırılacağı,
h) Konuya ve taşınmaz malın değerine ilişkin tüm savunma ve delilleri, tebliğ tarihinden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirmeleri gerektiği,
Belirtilir.
Mahkemece, kamulaştırılacak taşınmaz malın bulunduğu yerde çıkan bir gazete ve bir internet haber sitesi ile Türkiye genelinde yayımlanan gazetelerin birisinde kamulaştırmanın ve belgelerin özeti en az birer defa yayımlanır.
Mahkemece belirlenen günde yapılacak duruşmada hakim, taşınmaz malın bedeli konusunda tarafları anlaşmaya davet eder. Tarafların bedelde anlaşması halinde hakim, taraflarca anlaşılan bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder ve sekizinci fıkranın ikinci ve devamı cümleleri uyarınca işlem yapar.
Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hakim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek, 15 inci maddede sayılan bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Yapılacak keşifte, taşınmaz malın bulunduğu yerin bağlı olduğu köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması amacıyla, muhtara da davetiye çıkartılır ve keşifte hazır bulunması temin edilerek, muhtarın beyanı da alınır.
Bilirkişiler, taraflar ve diğer ilgililerin beyanını da dikkate alarak, 11 inci maddedeki esaslar doğrultusunda taşınmaz malın değerini belirten raporlarını onbeş gün içinde mahkemeye verirler. Mahkeme bu raporu, duruşma günü beklenmeksizin taraflara tebliğ eder. Yapılacak duruşmaya hakim, taraflar veya vekillerini ve bilirkişileri çağırır. Bu duruşmada tarafların bilirkişi raporlarına varsa itirazları dinlenir ve bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanları alınır.
(Değişik sekizinci fıkra: 19/4/2018-7139/26 md.) Tarafların bedelde anlaşamamaları halinde gerektiğinde hâkim tarafından onbeş gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin edilir ve hâkim, tarafların ve bilirkişilerin rapor veya raporları ile beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder. Mahkemece tespit edilen bu bedel, taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkının kamulaştırılma bedelidir. Tarafların anlaşması halinde kamulaştırma bedeli olarak anlaşılan miktar peşin ve nakit olarak, hak sahibi adına bankaya yatırılır. Tarafların anlaşamaması halinde hâkim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen bedelin (…) mahkemece belirlenecek banka hesabına yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye onbeş gün süre verilir. Kamulaştırma bu Kanunun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise ilk taksitin yine peşin ve nakit olarak hak sahibi adına, hak sahibi tespit edilememiş ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere 10 uncu maddeye göre mahkemece yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye onbeş gün süre verilir. Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir. İdarece, kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına yatırıldığına, hâkim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen bedelin (…) veya hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bloke edildiğine dair makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Tescil hükmü kesin olup, tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır. İstinaf veya temyiz incelemesi sonucunda kesinleşen kamulaştırma bedeli, hak sahibine peşin ve nakit olarak ödenen tutardan daha az olması durumunda aradaki fark ilgilisinden talep edilir. İdare tarafından hak sahibi adına yapılan ödeme tarihi ile geri ödemeye ilişkin yazının ilgilisine tebliğ edildiği tarih arasındaki süre için faiz alınmaz.
(Ek fıkra: 11/4/2013-6459/6 md.) (İptal fıkra: Anayasa Mahkemesinin 5/4/2023 tarihli ve E: 2022/83, K: 2023/69 sayılı Kararı ile.) (…)
Bu maddede öngörülen işlemler, mahkemenin davetine uymayanlar olduğu takdirde ilgilinin yokluğunda yapılır.
Hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda mahkemece, kamulaştırma bedelinin üçer aylık vadeli hesaba dönüştürülerek nemalandırılması amacıyla gerekli tedbirler alınır.
Kamulaştırılması yapılan taşınmaz mal, tahsis edildiği kamu hizmeti itibariyle sicile kaydı gerekmeyen bir niteliğe dönüşmüş ise, istek halinde mahkemece sicil kaydının terkinine karar verilir.
Bu tescil ve terkin işlemi sırasında mal sahiplerinin bu taşınmaz mal nedeniyle vergi ilişkisi aranmaz. Ancak, tapu dairesi durumu ilgili vergi dairesine bildirir.
(İptal ondördüncü fıkra: Anayasa Mahkemesinin 25/12/2024 Tarihli ve E: 2024/101, K: 2024/232 Sayılı Kararı ile.)
Kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal veya maddi hatalara karşı adli mahkemelerde açılacak düzeltim davalarında hangi idareye husumet yöneltileceğinin davetiye ve ilanda açıkça belirtilmemiş veya yanlış gösterilmiş olması nedeniyle davada husumet yanlış yöneltilmiş ise, gerçek hasma tebligat yapılmak suretiyle davaya devam olunur.
Madde Gerekçesi
Kamulaştırma Kanunu Madde 10 gerekçesi, idare ile taşınmaz maliki arasında kamulaştırma bedeli konusunda anlaşma sağlanamaması halinde uyuşmazlığın bağımsız mahkeme denetiminde çözülmesini sağlamaktır. Kamulaştırma, malikin mülkiyet hakkını doğrudan etkilediği için bedelin yalnızca idarenin tek taraflı takdiriyle kesinleşmesi hukuki güvence bakımından yeterli değildir.
Madde 10, taşınmaz malikine yargısal denetim imkânı tanır. Malik, idarenin teklif ettiği bedeli kabul etmek zorunda değildir; taşınmazın gerçek değerinin asliye hukuk mahkemesi tarafından belirlenmesini isteyebilir. Bu yönüyle madde, kamulaştırma hukukunda adil bedel ilkesinin uygulanmasını sağlayan temel hükümlerden biridir.
Bedel tespiti ve tescil davası, idarenin kamu hizmeti ihtiyacı ile malikin ekonomik hakkı arasında denge kurar. Mahkeme, bilirkişi raporu, emsal satışlar, taşınmazın konumu, imar özellikleri ve objektif değer artırıcı unsurları dikkate alarak kamulaştırma bedelini belirler.
TAŞINMAZ MALİKİ VE İDARE AÇISINDAN ÖNEMİ
Taşınmaz maliki açısından Madde 10, kamulaştırma bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini sağladığı için temel güvencedir. Malik, dava sürecinde taşınmazın imar durumu, emsal satışları, yapı değeri, ağaç ve muhdesat bedelleri, konumu ve kullanım potansiyeli hakkında delil sunabilir; bilirkişi raporuna itiraz edebilir.
İdare açısından Madde 10, satın alma usulüyle sonuç alınamayan kamulaştırmalarda taşınmazın hukuken idare adına tescil edilmesini sağlar. Ancak idarenin dava açmadan önce 7. madde belgelerini, 8. madde satın alma sürecini, kıymet takdir raporunu ve gerekli tebligat kayıtlarını eksiksiz hazırlaması gerekir.
UYGULAMADA ÇIKAN SORUNLAR
Uygulamada en sık karşılaşılan sorun, kamulaştırma bedelinin gerçek değeri yansıtmadığı iddiasıdır. Bilirkişi raporunda yanlış emsal seçilmesi, taşınmazın arsa veya arazi vasfının hatalı belirlenmesi, imar durumunun eksik incelenmesi veya yapıların yanlış sınıflandırılması bedel uyuşmazlığına yol açabilir.
Bir diğer sorun, bedelin süresinde depo edilmemesi, eksik tebligat yapılması veya kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda açılan davanın adli yargıdaki bedel tespiti sürecine etkisidir. Madde 10 üzerinde Anayasa Mahkemesi kararlarıyla oluşan değişiklikler de dikkate alınmalı; özellikle faiz, ödeme, tescil ve kanun yolu konuları somut dosya tarihine göre değerlendirilmelidir.
DAVA SÜRECİ
Kamulaştırma Kanunu Madde 10 davası, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Mahkeme, maliklere meşruhatlı davetiye gönderir; gerekli hallerde ilan yapılır, taraflar bedelde anlaşmaya davet edilir. Anlaşma olmazsa keşif yapılır ve bilirkişi kurulu taşınmazın değerini belirleyen rapor hazırlar.
Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilir ve itirazlar değerlendirilir. Mahkeme, raporlar ve beyanlar üzerinden adil kamulaştırma bedelini tespit eder. İdare, belirlenen bedeli mahkemenin gösterdiği banka hesabına yatırdığında taşınmazın idare adına tesciline karar verilir. Bedel yönünden istinaf ve temyiz yolları somut karara göre gündeme gelebilir.
İZMİR KAMULAŞTIRMA UYGULAMALARI AÇISINDAN DEĞERLENDİRME
İzmir kamulaştırma uygulamalarında Madde 10, özellikle yol genişletme, metro, tramvay, altyapı, enerji hattı, kentsel dönüşüm, kıyı düzenlemesi ve kamu hizmet alanı projelerinde sıkça uygulanır. İzmir’de taşınmaz değerleri bölgesel olarak ciddi farklılık gösterdiği için kamulaştırma bedelinin tespiti aşamasında emsal satışların doğru seçilmesi büyük önem taşır.
Bornova, Bayraklı, Karabağlar, Buca, Konak, Çiğli, Menemen, Torbalı, Aliağa, Kemalpaşa, Urla ve Seferihisar gibi ilçelerde taşınmazın imar durumu, ulaşım bağlantısı, yapılaşma potansiyeli, ticari konumu ve emsal değerleri dikkatle incelenmelidir. İzmir’de açılan kamulaştırma bedel tespiti davalarında, bilirkişi raporuna zamanında ve teknik gerekçelerle itiraz edilmesi malik açısından önemlidir.
YARGITAY KARARLARI
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2025/12200, K.2026/5490, T.01.04.2026
“Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun’la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın Hazine adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.”
“Bölge Adliye Mahkemesinin … kararı ile arsa niteliğindeki taşınmaza emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesinin 2942 sayılı Kanun’un değerlendirmeye ilişkin hükümlerine aykırılık teşkil etmediği, taşınmazın bilirkişi raporunda belirlenen niteliğine göre kamulaştırma bedelinin adil ve hakkaniyete uygun olduğu gerekçesiyle … istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.”
“Arsa niteliğindeki dava konusu taşınmaza 2942 sayılı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsalin üstün ve eksik yönleri belirlenip kıyaslaması yapılarak değer biçilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.”
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2025/16861, K.2026/5508, T.01.04.2026
“Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun’la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince kamulaştırma bedelinin verilen süreler içerisinde depo edilmemesi nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.”
“Davalılar … vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı idarece belirlenen değerin kabul edilemeyecek kadar düşük ve taşınmazın gerçek değerinin çok altında belirlenmesi sebebiyle taşınmazın gerçek değerinin Mahkemece tespitine karar verilmesini talep etmiştir.”
“Arsa niteliğindeki dava konusu taşınmaza 2942 sayılı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesi ve tespit edilen bedelin bloke ettirilerek hükmün kesinleşmesi beklenmeden davalı tarafa ödenmesine karar verilmesi yerindedir.”
Kamulaştırma Bedeli Hesaplama Robotu
Kamulaştırma bedeli hesaplama için tıklayın…
Sık Sorulan Sorular
Kamulaştırma Kanunu Madde 10 neyi düzenler?
Madde 10, bedel tespiti ve tescil davasını düzenler.
Görevli mahkeme hangisidir?
Genellikle asliye hukuk mahkemesidir.
Malik bedel tespitine itiraz edebilir mi?
Evet. Malik, bilirkişi raporuna itiraz edebilir.
