Kamulaştırma Kanunu Madde 4, irtifak hakkı kurulması, taşınmaz mülkiyeti, kamu yararı, ölçülülük ilkesi ve kamulaştırma bedeli bakımından önemli bir düzenlemedir. Bu madde, idarenin kamu hizmeti için taşınmazın tamamını kamulaştırması yerine, amaca ulaşmak için yeterli olduğu durumlarda yalnızca taşınmaz üzerinde sınırlı bir hak kurabilmesini sağlar. Özellikle enerji nakil hattı, boru hattı, yol geçişi, altyapı projeleri ve benzeri kamu hizmetlerinde irtifak hakkı tesisi, mülkiyet hakkına daha sınırlı müdahale edilmesini mümkün kılar.
Madde Metni
Madde 4 – Taşınmaz malın mülkiyetinin kamulaştırılması yerine, amaç için yeterli olduğu takdirde taşınmaz malın belirli kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabilir.
(Ek fıkra : 10/9/2014 – 6552/99 md.) Ancak, maliklerinin mülkiyet hakkının kullanılmasının engellenmemesi, can ve mal güvenliği bakımından gerekli önlemlerin alınması kaydıyla, kamu yararına dayalı olarak taşınmazların üstünde teleferik ve benzeri ulaşım hatları ile her türlü köprü, taşınmazların altında metro ve benzeri raylı taşıma sistemleri ile tünel yapılabilir. Taşınmazların mülkiyet hakkının kullanımının engellenmemesi hâlinde, taşınmazlara ilişkin herhangi bir kamulaştırma yapılmaz. (İptal üçüncü cümle: Anayasa Mahkemesi’nin 14/5/2015 tarihli ve E.: 2014/177, K.: 2015/49 sayılı Kararı ile.) (…) Yapılan yatırım nedeniyle taşınmaz maliklerinden değer artış bedeli alınamaz.[3]
Madde Gerekçesi
Kamulaştırma Kanunu Madde 4 gerekçesi, idarenin ihtiyaç duyduğu kamu hizmetini yerine getirirken mülkiyet hakkına ölçüsüz müdahalede bulunmasını önleme düşüncesine dayanır. Kamulaştırma, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen ağır bir idari işlem olduğundan, her durumda taşınmazın tamamının idare adına geçirilmesi zorunlu değildir.
Madde 4, kamu hizmetinin amacı bakımından yeterli olması halinde taşınmazın tamamının kamulaştırılması yerine, yalnızca belirli bir kullanım hakkı kurulmasını öngörür. Bu yaklaşım, hem idarenin hizmet ihtiyacını karşılar hem de malikin taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını tamamen kaybetmesini engeller.
İrtifak hakkı yoluyla kamulaştırma, özellikle taşınmazın yalnızca bir bölümü, yüzeyi, altı veya üstü üzerinde kullanım ihtiyacı bulunan projelerde önem kazanır. Bu nedenle madde, kamu yararı ile bireysel mülkiyet hakkı arasında daha dengeli ve ölçülü bir çözüm sunar.
TAŞINMAZ MALİKİ VE İDARE AÇISINDAN ÖNEMİ
Taşınmaz maliki açısından Madde 4, taşınmazın tamamen elden çıkmasını önleyebilecek bir güvence niteliğindedir. Ancak irtifak hakkı kurulması, taşınmazın kullanımını kısmen sınırlayabilir ve taşınmazın değerinde düşüşe neden olabilir. Bu nedenle malik, irtifak alanı, güzergâh, kullanım kısıtlaması ve hesaplanan irtifak bedelini dikkatle incelemelidir.
İdare açısından Madde 4, kamu hizmetinin daha ölçülü ve ekonomik şekilde yürütülmesini sağlar. İdare, tam kamulaştırma yerine yalnızca ihtiyaç duyulan bölüm üzerinde daimi veya geçici irtifak hakkı kurarak hem kamu kaynağını daha sınırlı kullanabilir hem de mülkiyet hakkına daha az müdahale etmiş olur.
UYGULAMADA ÇIKAN SORUNLAR
Uygulamada en sık karşılaşılan sorun, irtifak hakkının taşınmazda ne kadar değer kaybı oluşturduğunun doğru hesaplanmamasıdır. Özellikle enerji nakil hattı, boru hattı, metro, tünel veya ulaşım projelerinde irtifak alanının taşınmazın kullanımını ne ölçüde sınırladığı ayrıntılı şekilde değerlendirilmelidir.
Bir diğer sorun, irtifak hakkı kurulmasının fiilen tam kamulaştırma etkisi doğurmasıdır. Eğer irtifak hakkı nedeniyle taşınmazın ekonomik kullanımı ciddi şekilde engelleniyorsa, malik bakımından mülkiyet hakkı ve adil bedel tartışması ortaya çıkabilir. Bu nedenle bilirkişi raporlarında taşınmazın niteliği, yüzölçümü, geometrik durumu ve proje güzergâhı birlikte incelenmelidir.
DAVA SÜRECİ
Madde 4 kapsamında irtifak hakkı bedelinin tespiti ve idare adına tescili için açılan davalar, uygulamada asliye hukuk mahkemesinde görülür. Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve mahkeme, bilirkişi incelemesiyle taşınmazda oluşan değer kaybını belirler.
İrtifak hakkı bedeli, taşınmazın tamamının değeri üzerinden değil, irtifakın taşınmazda meydana getirdiği değer düşüklüğü üzerinden hesaplanır. Malik veya idare, bilirkişi raporunda değer kaybının hatalı belirlendiğini düşünüyorsa rapora itiraz edebilir ve ek rapor alınmasını talep edebilir.
İZMİR KAMULAŞTIRMA UYGULAMALARI AÇISINDAN DEĞERLENDİRME
İzmir kamulaştırma uygulamalarında Madde 4, özellikle metro, tünel, enerji nakil hattı, altyapı hattı, köprü, teleferik ve ulaşım projeleri bakımından önemlidir. İzmir’de büyükşehir belediyesi, ilçe belediyeleri ve farklı kamu kurumları tarafından yürütülen projelerde taşınmazın tamamı yerine yalnızca belirli bölümünde irtifak hakkı kurulması gündeme gelebilir.
Bornova, Buca, Karabağlar, Bayraklı, Konak, Çiğli, Menemen, Aliağa, Torbalı, Kemalpaşa, Urla ve Seferihisar gibi bölgelerde irtifak hakkı, taşınmazın imar durumu ve kullanım değerini farklı şekillerde etkileyebilir. Özellikle arsa niteliğindeki taşınmazlarda güzergâhın konumu, yapılaşma imkânı ve kalan alanın kullanılabilirliği irtifak bedeli bakımından dikkatle değerlendirilmelidir.
YARGITAY KARARLARI
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2025/15349, K.2026/5521, T.01.04.2026
“Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun’la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin ve irtifak hakkı bedelinin tespiti ile kamulaştırılan taşınmazın ve irtifak hakkının bedelinin davacı idare adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.”
“…dava konusu 1 70… parsel sayılı taşınmaz malın niteliği, tamamının yüzölçümü, geometrik durumu ve enerji nakil hattı güzergahı dikkate alındığında irtifak değer düşüm oranının binde 3’den fazla olamayacağı değerlendirildiğinden, kamulaştırma bedelinin yeniden hesaplanması için bilirkişi kurulundan ek rapor alınmasına karar verildiği…”
“Arazi niteliğindeki dava konusu taşınmaza 2942 sayılı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (f) bendi uyarınca gelir metodu esas alınarak değer biçilmesi yerindedir.”
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2025/14628, K.2026/1185, T.02.02.2026
“Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun’la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma konusu irtifak hakkı bedelinin tespiti ve bu hakkın davacı idare adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.”
“…taşınmaz malın niteliği, tamamının yüzölçümü, geometrik durumu ve enerji nakil hattı güzergahı dikkate alınarak değer düşüklüğü oranı belirtilmek suretiyle irtifak hakkı karşılığının tespit edilmesinde ve davacı lehine daimi irtifak hakkı tesisine karar verilmesinde … bir isabetsizlik görülmediği…”
Kamulaştırma Bedeli Hesaplama Robotu
Kamulaştırma bedeli hesaplama için buraya tıklayın…
Sık Sorulan Sorular
Kamulaştırma Kanunu Madde 4 neyi düzenler?
Madde 4, taşınmaz üzerinde irtifak hakkı kurulmasını düzenler.
İrtifak kamulaştırması mülkiyeti sona erdirir mi?
Hayır. Malik, taşınmazın mülkiyetini korur.
İrtifak hakkı için bedel ödenir mi?
Evet. Oluşan değer kaybı için bedel ödenir.
