İcareteynli ve mukataalı vakıf taşınmazları, Osmanlı hukukundan günümüze intikal eden özel nitelikli vakıf taşınmazlarıdır. Bu taşınmazlarda tapu kaydında “icareteynli vakıf”, “mukataalı vakıf” veya benzeri bir vakıf şerhi bulunabilir. Bu şerh, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını tamamen ortadan kaldırmaz; ancak taşınmazın satışı, devri, bağışı veya serbest tasarrufu bakımından önemli hukuki sınırlamalar doğurabilir.
Günümüzde bu taşınmazlar bakımından en çok karşılaşılan uyuşmazlıklar; taviz bedelinin hesaplanması, vakıf şerhinin kaldırılması, haksız ödenen taviz bedelinin iadesi, Vakıflar Genel Müdürlüğü işlemleri, tapu kaydındaki şerhin terkini ve taşınmazın serbest tasarrufa geçirilmesi konularında ortaya çıkmaktadır.
Minar Hukuk ve Danışmanlık olarak bu yazıda; icareteynli ve mukataalı vakıf taşınmazlarının ne anlama geldiğini, taviz bedelinin nasıl hesaplandığını, vakıf şerhinin nasıl kaldırılacağını ve bu taşınmazlardan doğabilecek dava türlerini açıklıyoruz.
İcareteynli Vakıf Nedir?
İcareteynli vakıf, eski hukuk sisteminde “çift kiralı vakıf” anlamına gelir. Bu sistemde taşınmazın tasarruf hakkını elde eden kişi, vakfa iki ayrı ödeme yapar:
Birincisi, taşınmazın değerine yakın yüksek tutarlı peşin ödeme olan icare-i muacceledir. İkincisi ise her yıl ödenen düşük tutarlı kira niteliğindeki icare-i müecceledir.
Bu yapı, vakıf taşınmazlarının atıl kalmasını önlemek ve vakfa sürekli gelir sağlamak amacıyla geliştirilmiştir. İcareteynli vakıf sisteminde taşınmaz üzerinde fiili kullanım ve tasarruf hakkı özel kişide olabilir; ancak taşınmazın vakıfla bağlantısı tapu kaydındaki şerh yoluyla devam eder.
Mukataalı Vakıf Nedir?
Mukataalı vakıf, vakfa ait veya vakıfla bağlantılı taşınmaz üzerinde tasarruf eden kişinin vakfa yıllık sabit bir bedel ödemesi esasına dayanan vakıf türüdür. Bu ödeme, klasik anlamda kira bedeline benzese de, taşınmaz üzerindeki vakıf yükü sebebiyle eşya hukuku bakımından özel bir nitelik taşır.
Mukataalı vakıflarda temel amaç, vakıf taşınmazının ekonomik değerini korumak, taşınmazı kullanıma açmak ve vakfın düzenli gelir elde etmesini sağlamaktır.
İcareteynli ve Mukataalı Taşınmazlarda Mülkiyet Kime Aittir?
Bu taşınmazlarda tapu kaydında vakıf şerhi bulunsa da taşınmaz çoğu zaman özel kişi adına kayıtlıdır. Ancak tapudaki vakıf şerhi kaldırılmadığı sürece malik taşınmaz üzerinde tam ve serbest tasarruf imkânına sahip olmaz.
Bu nedenle tapuda vakıf şerhi bulunan bir taşınmazın satışı, devri, takası, bağışı, ipoteği veya miras yoluyla intikali sırasında hukuki sorunlar çıkabilir. Uygulamada özellikle satış aşamasında, alıcılar ve tapu müdürlükleri vakıf şerhinin kaldırılmasını talep edebilir.
Taviz Bedeli Nedir?
Taviz bedeli, icareteynli ve mukataalı vakıf taşınmazlarının serbest tasarrufa bırakılması için ödenen bedeldir. Başka bir ifadeyle taviz bedeli, tapu kaydındaki vakıf şerhinin kaldırılması ve taşınmazın üzerindeki tarihi vakıf yükünün tasfiye edilmesi için ödenir.
Taviz bedeli ödendiğinde, taşınmaz üzerindeki vakıf şerhinin terkini istenebilir. Böylece taşınmaz, malik tarafından serbestçe satılabilir, devredilebilir, bağışlanabilir veya başka hukuki işlemlere konu edilebilir.
Taviz Bedeli Nasıl Hesaplanır?
5737 sayılı Vakıflar Kanunu’na göre taviz bedeli, kural olarak taşınmazın işlem tarihindeki emlak vergisi değerinin yüzde onu oranında hesaplanır.
Yani genel kural şu şekildedir:
Taviz Bedeli = İşlem Tarihindeki Emlak Vergisi Değeri x %10
Ancak bazı özel durumlarda hesaplama farklı yapılır. Taşınmaz cebri icra yoluyla satılmışsa veya ortaklığın giderilmesi davası sonucunda satış gerçekleşmişse, emlak vergisi değeri yerine satış bedeli esas alınabilir. Kamulaştırma halinde ise taviz bedelinin hesabında kamulaştırma bedeli dikkate alınır.
Bu nedenle taviz bedelinin doğru hesaplanabilmesi için taşınmazın tapu kaydı, vakıf şerhinin niteliği, satış veya kamulaştırma durumu ve taşınmazın tarihi kayıtları birlikte incelenmelidir.
Taviz Bedeli Ödenmeden Vakıf Şerhi Kaldırılabilir mi?
Kural olarak taviz bedeli ödenmeden tapu kaydındaki vakıf şerhi kaldırılamaz. Vakıf şerhinin kaldırılması için öncelikle taviz bedelinin ilgili vakıf adına ödenmesi gerekir.
Ancak her vakıf şerhi otomatik olarak taviz bedeline tabi değildir. Bazı taşınmazlarda vakıf şerhinin tarihi niteliği, taşınmazın miri arazi geçmişi, aşar ve rüsum kayıtları veya gayri sahih vakıf niteliği nedeniyle taviz bedeli alınmaması gerekebilir.
Bu durumda hak sahibi, taşınmazın taviz bedeline tabi olmadığını ileri sürerek vakıf şerhinin kaldırılmasını veya haksız ödenen taviz bedelinin iadesini talep edebilir.
Hangi Taşınmazlar Taviz Bedeline Tabi Değildir?
5737 sayılı Vakıflar Kanunu’nda bazı taşınmazlar taviz bedeli dışında bırakılmıştır. Özellikle miri arazilerden mukataalı hayrata tahsis edilmeyen taşınmazlar ile aşar ve rüsumu vakfedilen taşınmazlar bakımından taviz bedeli istisnası gündeme gelebilir.
Bu noktada en önemli mesele, taşınmazın tarihi hukuki niteliğinin doğru belirlenmesidir. Tapu kayıtları, eski vakfiye kayıtları, kadastro tutanakları, Osmanlı dönemi kayıtları ve Vakıflar Genel Müdürlüğü arşivleri birlikte değerlendirilmelidir.
Taşınmazın gerçekten taviz bedeline tabi olup olmadığı teknik ve tarihsel inceleme gerektirdiğinden, bu tür dosyalarda eksik inceleme ciddi hak kayıplarına yol açabilir.
Vakıf Şerhinin Terkini Davası Nedir?
Vakıf şerhinin terkini davası, tapu kaydında yer alan icareteynli vakıf, mukataalı vakıf veya benzeri vakıf şerhinin kaldırılması amacıyla açılan davadır.
Bu dava genellikle şu durumlarda gündeme gelir:
Taviz bedeli ödenmiş olmasına rağmen tapu kaydındaki şerh kaldırılmamışsa, taşınmazın taviz bedeline tabi olmadığı iddia ediliyorsa, Vakıflar Genel Müdürlüğü tarafından hatalı işlem yapılmışsa veya taşınmazın serbest tasarrufa bırakılması engelleniyorsa vakıf şerhinin terkini davası açılabilir.
Vakıf şerhinin terkini davalarında görevli mahkeme genel olarak Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Ancak somut olayın niteliğine göre idari işlem, tapu kaydı, vakıf alacağı ve mülkiyet hakkı birlikte değerlendirilmelidir.
Taviz Bedelinin İadesi Davası Nedir?
Taviz bedelinin iadesi davası, taşınmazın aslında taviz bedeline tabi olmamasına rağmen hak sahibinden haksız şekilde taviz bedeli tahsil edilmesi halinde açılan davadır.
Bu dava uygulamada “taviz bedeli istirdat davası” olarak da adlandırılır.
Örneğin taşınmazın tarihi kayıtları incelendiğinde, taşınmazın taviz bedeline tabi olmayan miri arazi veya aşar/rüsum vakfı niteliğinde olduğu anlaşılırsa, daha önce ödenmiş taviz bedelinin yasal faiziyle birlikte iadesi talep edilebilir.
Bu davalarda en kritik nokta, taşınmazın tarihi hukuki niteliğinin ispatıdır. Hak sahibi, taşınmazın taviz bedeline tabi olmadığını tapu kayıtları, kadastro tutanakları, vakıf kayıtları ve uzman bilirkişi incelemesiyle ortaya koymalıdır.
Vakıflar Genel Müdürlüğü Taviz Bedelini Nasıl Tahsil Eder?
Taviz bedeli, Vakıflar Genel Müdürlüğü tarafından yapılan tebliğ sonrasında ödenir. Bedel, nakit olarak ödenebileceği gibi belirli koşullarda taksitlendirme de gündeme gelebilir.
Taksitlendirme halinde genellikle bedelin bir kısmı peşin alınır ve kalan kısım belirlenen taksitler halinde ödenir. Bu süreçte vakfın alacağını güvence altına almak amacıyla taşınmaz üzerine ipotek konulması söz konusu olabilir.
Taviz bedeli süresinde ödenmezse, bu alacak 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre gecikme zammı ile tahsil edilebilir. Bu durum, taviz bedelini adi bir özel hukuk alacağından daha güçlü bir tahsil rejimine tabi hale getirir.
İcareteynli ve Mukataalı Vakıf Taşınmazlarında En Çok Açılan Davalar
İcareteynli ve mukataalı vakıf taşınmazlarından doğan davalar genellikle tapu, mülkiyet, alacak, kira ve tahliye uyuşmazlıkları etrafında toplanır.
1. Vakıf Şerhinin Terkini Davası
Bu dava, tapu kaydında yer alan vakıf şerhinin kaldırılması amacıyla açılır. Taviz bedeli ödenmişse veya taşınmazın taviz bedeline tabi olmadığı ispatlanabiliyorsa, tapudaki şerhin terkini talep edilebilir.
2. Taviz Bedelinin İadesi Davası
Hak sahibinden hukuka aykırı şekilde taviz bedeli tahsil edilmişse, ödenen bedelin yasal faiziyle birlikte iadesi istenebilir. Bu dava özellikle tarihi tapu kayıtlarının yanlış değerlendirilmesi halinde önem kazanır.
3. Mülkiyetin Vakıf Adına Tescili Davası
Tasarruf sahibinin mirasçı bırakmadan ölmesi, kaybolması, terk etmesi veya benzeri hallerde Vakıflar Genel Müdürlüğü, taşınmazın vakıf adına tescilini talep edebilir.
4. Kira Bedelinin Tespiti Davası
Vakıf taşınmazının kiraya verilmiş olması halinde, kira bedelinin rayiç koşullara uygun hale getirilmesi için kira tespit davası açılabilir. Bu davalarda Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümleri dikkate alınır.
5. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası
Vakıf taşınmazının kiracısı kira borcunu ödemezse, icra takibi ve tahliye süreci başlatılabilir. Kiracının takibe itiraz etmesi halinde, İcra Hukuk Mahkemesi’nde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılması mümkündür.
6. İşgal Nedeniyle Tahliye
Kira sözleşmesi sona ermesine rağmen taşınmaz kullanılmaya devam ediliyorsa, işgal nedeniyle tahliye gündeme gelebilir. Vakıf taşınmazlarında bu süreç bazen özel idari tahliye hükümleriyle birlikte değerlendirilir.
Vakıf Şerhli Taşınmaz Satılabilir mi?
Tapu kaydında vakıf şerhi bulunan taşınmazın satışı uygulamada sorun çıkarabilir. Çünkü alıcı, banka, tapu müdürlüğü veya ilgili kurumlar vakıf şerhinin kaldırılmasını isteyebilir.
Şerh kaldırılmadan yapılan satış işlemleri hukuki risk doğurabilir. Bu nedenle satıştan önce taşınmazın vakıf şerhi incelenmeli, taviz bedeli borcu olup olmadığı belirlenmeli ve gerekiyorsa şerhin terkini sağlanmalıdır.
Tapuda Vakıf Şerhi Görülürse Ne Yapılmalıdır?
Tapu kaydında icareteynli vakıf, mukataalı vakıf, taviz bedeli, vakıf şerhi veya benzeri bir kayıt görülürse öncelikle şu incelemeler yapılmalıdır:
Taşınmazın güncel tapu kaydı alınmalı, şerhin hangi vakıf lehine konulduğu belirlenmeli, Vakıflar Genel Müdürlüğü kayıtları incelenmeli, taşınmazın eski tapu ve kadastro kayıtları araştırılmalı, taviz bedeline tabi olup olmadığı değerlendirilmelidir.
Bu inceleme yapılmadan doğrudan ödeme yapılması veya taşınmazın devrine girişilmesi ileride taviz bedeli iadesi, tapu iptali, şerh terkini veya mülkiyet uyuşmazlıklarına neden olabilir.
İzmir’de Vakıf Şerhi ve Taviz Bedeli Davaları
İzmir’de özellikle eski yerleşim bölgelerinde, tarihi tapu kayıtlarına sahip taşınmazlarda, vakıf şerhi, mukataa kaydı, icareteyn kaydı veya taviz bedeli uyuşmazlıklarıyla karşılaşılabilmektedir.
Bu tür taşınmazlarda yalnızca güncel tapu kaydına bakmak yeterli değildir. Taşınmazın eski tapu kayıtları, kadastro geçmişi, vakıf kaydı, imar durumu ve mülkiyet zinciri birlikte incelenmelidir.
İzmir vakıf şerhi davaları, İzmir tapu davaları, İzmir gayrimenkul hukuku ve İzmir taşınmaz uyuşmazlıkları bakımından icareteynli ve mukataalı vakıf kayıtlarının doğru değerlendirilmesi büyük önem taşır.
Sıkça Sorulan Sorular
İcareteynli vakıf ne demek?
İcareteynli vakıf, eski hukukta taşınmazın tasarruf hakkı karşılığında vakfa biri peşin, diğeri yıllık olmak üzere iki ayrı ödeme yapılan vakıf türüdür. Günümüzde bu kayıtlar genellikle tapu şerhi ve taviz bedeli uyuşmazlığı olarak karşımıza çıkar.
Mukataalı vakıf ne demek?
Mukataalı vakıf, taşınmazdan yararlanan kişinin vakfa yıllık sabit bedel ödediği tarihi vakıf sistemidir. Bugün bu kayıtlar genellikle tapu kaydındaki vakıf şerhiyle görülür.
Taviz bedeli nedir?
Taviz bedeli, icareteynli veya mukataalı vakıf taşınmazındaki vakıf şerhinin kaldırılması ve taşınmazın serbest tasarrufa bırakılması için ödenen bedeldir.
Taviz bedeli nasıl hesaplanır?
Genel kural olarak taviz bedeli, işlem tarihindeki emlak vergisi değerinin yüzde onu oranında hesaplanır. Ancak cebri satış, ortaklığın giderilmesi satışı veya kamulaştırma gibi özel durumlarda farklı değerler esas alınabilir.
Taviz bedeli ödenmeden vakıf şerhi kaldırılabilir mi?
Kural olarak kaldırılamaz. Ancak taşınmazın taviz bedeline tabi olmadığı ispatlanırsa, taviz bedeli ödenmeden vakıf şerhinin terkini talep edilebilir.
Haksız ödenen taviz bedeli geri alınabilir mi?
Evet. Taşınmazın taviz bedeline tabi olmadığı sonradan anlaşılırsa, haksız ödenen taviz bedelinin iadesi için istirdat davası açılabilir.
Vakıf şerhinin terkini davası hangi mahkemede açılır?
Vakıf şerhinin terkini davaları genel olarak Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Ancak somut olayın niteliğine göre idari işlem ve tapu kaydı birlikte değerlendirilmelidir.
Tapuda vakıf şerhi olan taşınmaz satılabilir mi?
Satış hukuken mümkün olsa bile uygulamada ciddi sorunlar çıkabilir. Tapu kaydındaki vakıf şerhi kaldırılmadan taşınmazın serbest tasarrufu kısıtlanabilir.
Sonuç
İcareteynli ve mukataalı vakıf taşınmazları, Osmanlı hukukundan günümüze kalan özel taşınmaz statülerindendir. Bu taşınmazlarda tapu kaydındaki vakıf şerhi, malik açısından satış, devir, bağış, ipotek ve miras işlemlerinde önemli sınırlamalar doğurabilir.
5737 sayılı Vakıflar Kanunu ile getirilen taviz bedeli mekanizması, bu tarihi vakıf yüklerinin kaldırılması ve taşınmazın serbest tasarrufa bırakılması için temel hukuki yoldur. Ancak her vakıf şerhi otomatik olarak taviz bedeline tabi değildir. Taşınmazın tarihi niteliği, eski tapu kayıtları ve vakıf kayıtları detaylı şekilde incelenmelidir.
Vakıf şerhi terkini, taviz bedeli iadesi, tapu kaydının düzeltilmesi, kira tespiti ve tahliye davalarında doğru hukuki yolun belirlenmesi hak kaybını önler. Özellikle İzmir’de tarihi tapu kayıtlarına sahip taşınmazlarda vakıf şerhiyle karşılaşıldığında, işlem yapılmadan önce taşınmazın tüm hukuki geçmişinin incelenmesi gerekir.
