İpotek, taşınmaz mal sahiplerinin, alacaklılara borçlarını ödeme garantisi vermek amacıyla başvurdukları hukuki bir araçtır. İpotek, taşınmazların tapu sicilinde kayıtlı olarak alacaklıya güvence sağlar. Ancak, borç sona erdiğinde ya da ipotekle ilgili başka geçerli bir durum oluştuğunda, ipotek kaydının tapu sicilinden silinmesi gerekir. Bu süreç, ipoteğin kaldırılması davası olarak bilinir ve tapu sicilindeki ipotek kaydının terkin edilmesini sağlar. Bu makalede, ipoteğin kaldırılması ve tapudaki ipotek kaydının silinmesi süreci, Türk Medeni Kanunu, İcra ve İflas Kanunu ve Yargıtay kararlarına yer verilerek detaylı bir şekilde ele alınacaktır.

İpotek Nedir?

İpotek, alacaklıya borç ödeme yapılmadığında taşınmaz üzerinde alacağını tahsil etme hakkı veren bir teminat türüdür. Türk Medeni Kanunu’na göre ipotek, taşınmazın tapu siciline işlenir ve bu kaydın varlığı alacaklıya borç ödeme yapılmadığında taşınmazın satılarak alacağını tahsil etme hakkı tanır. İpotekli borcun sona ermesi, taşınmazın el değiştirmesi veya başka bir sebeple ipotek kaydının silinmesi gerektiğinde, ipotekli taşınmaz maliki ya da ipotek alacaklısı ilgili hukuki yolları izleyerek tapu sicilinden ipoteğin kaldırılmasını talep edebilir.

İpotek Kaldırma Davası (İpotek Fekki Davası) Nedir?

İpotek kaldırma davası, taşınmaz üzerindeki ipotek kaydının silinmesi amacıyla açılan davadır. Bu dava, taşınmaz malikinin borç ilişkisinin sona erdiği ya da ipotekle ilgili bir geçersizliğin söz konusu olduğu durumlarda açılır. İpotekli taşınmaz maliki, borç ilişkisi sona erdiği için ipotek kaydının tapu sicilinden silinmesini talep edebilir. Türk Medeni Kanunu’na ve İcra ve İflas Kanunu’na göre, ipotek kaldırma davası belirli prosedürlere göre sonuçlanır.

Türk Medeni Kanunu 883. Madde (İpotek Kaldırılması)

Madde 883: “Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir.”

Madde 883/2: “İpotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir.”

Madde 883’e göre, alacak sona erdiği takdirde taşınmaz maliki, alacaklıdan ipotek kaydının silinmesini talep edebilir. Eğer ipotek belirli bir süreye bağlı olarak kurulmuşsa ve bu süre sona ermişse, ipotek kaydının kaldırılması için tapu sicil müdürlüğüne başvurulabilir.

İpotek Kaldırma Sebepleri ve Geçerliliği

İpotek kaydının silinmesi için geçerli bazı sebepler vardır. Bu sebeplerden bazıları, borcun sona ermesi, ipotekli taşınmazın satışı veya ipotek sözleşmesinin geçersizliği gibi durumlardır. Bu tür durumlar, ipotek kaydının terkin edilmesi için hukuki bir gerekliliktir.

İpotek Kaldırma Sebepleri:

  1. Borcun Ödenmesi: İpotekli borcun tamamı ödendiğinde, ipotek kaydının silinmesi talep edilebilir. Borcun ödendiğine dair belgelerle birlikte alacaklıdan ipotek kaydının silinmesi istenebilir.
  2. İpotekli Taşınmazın Satışı: İpotekli taşınmaz, borcun ödenmesi amacıyla satılırsa, yeni malik, borç ödendikten sonra tapu sicilindeki ipotek kaydının kaldırılmasını talep edebilir.
  3. İpotek Sözleşmesinin Geçersizliği: İpotek sözleşmesi geçerli bir şekilde yapılmamışsa ya da ipotek kurulurken hukuka aykırı bir işlem yapılmışsa, ipotek geçersiz sayılır. Bu durumda, ipotek kaydının terkin edilmesi için dava açılabilir.
  4. İpotekli Borcun Tasfiye Edilmesi: İpotekli borcun herhangi bir nedenle tasfiye edilmesi durumunda da ipotek kaydının silinmesi talep edilebilir. Örneğin, taşınmaz üzerinde birden fazla ipotek varsa ve biri kaldırıldıysa, bu ipotek kaydının silinmesi talep edilebilir.
  5. İpotekli Taşınmazın Haczi: İpotekli taşınmaz başka bir alacaklı tarafından haczedildiğinde ve ipotekli borç alacaklı tarafından ödendiğinde, ipotek kaydının silinmesi talep edilebilir.

İpotek Kaldırma Davasında Görevli Mahkeme ve Yetki

İpotek kaldırma davasında görevli mahkeme, borç ilişkisinin doğduğu sözleşmenin niteliğine göre belirlenir. Yargıtay içtihatlarına göre, ipotek kaldırma davasının görüleceği mahkeme, borç ilişkisinin türüne ve tarafların durumuna göre değişir.

Görevli Mahkeme Türleri:

  1. Konut Kredisi ve Tüketici Kredileri: Eğer ipotek, konut kredisi ya da tüketici kredisi kapsamında kurulmuşsa, bu tür davalarda tüketici mahkemesi görevli olur.
  2. Aile Konutu: Aile konutlarına ilişkin taşınmazlarda, diğer eşin muvafakati alınmaksızın ipotek tesis edilmişse, aile mahkemesi görevli olur.
  3. Ticari Krediler: Ticari krediler nedeniyle kurulan ipoteklerde ise, ticaret mahkemesi ipotek kaldırma davasına bakacak olan mahkemedir.

İpotek Kaldırma Davasında Taraflar ve Yetki

İpotek kaldırma davası, taşınmaz maliki tarafından açılır. İpotekli taşınmazın borçlu ile ipotek veren kişi farklı ise, taşınmaz maliki ipotek kaydının kaldırılmasını talep edebilir. Ayrıca, taşınmazın malik sıfatı değiştiği takdirde, yeni malik dava açma yetkisine sahip olur. Eski malik, taşınmazı satmışsa veya malik sıfatını kaybetmişse dava açma hakkını kaybeder.

Davanın Başlatılması ve Süreç

  1. Dava Başvurusu:
    Taşınmaz maliki, borcun ödendiğine dair belgelerle birlikte ipotek kaydının silinmesi için mahkemeye başvurur. Başvuru, tapu sicil müdürlüğüne yapılır. Eğer ipotekli alacaklı, ipotek kaydının silinmesini kabul etmezse, ipoteğin kaldırılması için asliye hukuk mahkemesine başvurulabilir.
  2. Mahkeme Kararı:
    Mahkeme, tarafların sunduğu delilleri değerlendirerek ipotek kaydının silinmesine veya kaldırılmasına karar verir. Ancak, mahkeme kararının kesinleşmesinin ardından icraya geçilebilecektir.
  3. İpotek Kaydının Silinmesi:
    Mahkeme kararının kesinleşmesinin ardından, tapu sicil müdürlüğü ipotek kaydını siler ve taşınmaz üzerindeki ipotek kalkmış olur.

Yargıtay Kararları ve Uygulama

Yargıtay, ipotek kaldırma davalarında önemli içtihatlar oluşturmuştur. Özellikle, ipotekli bir gayrimenkul alıcısının, alacak miktarını belirleyerek ve bankadan ipotek kaydının kaldırılacağına dair taahhüt alarak işlem yapması gerektiği vurgulanmıştır. Yargıtay, ayrıca, taşınmaz malikinin borcu ödediği takdirde, tapu sicilindeki ipotek kaydının silinmesi gerektiğini kabul etmektedir.

İpotek Kaldırma Davası İle İlgili Önemli Hususlar

  1. Yasal Süreler ve Prosedür:
    İpotek kaldırma davasında, hukuki işlemlerin ve başvuruların zamanında yapılması önemlidir. İpotekli borcun ödendiği tarihten itibaren alacaklıdan ipotek kaydının kaldırılması istenmelidir.
  2. Borcun Tamamen Ödenmesi:
    İpotekli borç tamamen ödenmeden, ipotek kaydının silinmesi talep edilemez. Bu nedenle, borcun tamamen ödendiği ve alacaklının kabul ettiği durum belgelerle kanıtlanmalıdır.
  3. Tapu Sicil Müdürlüğü İle İletişim:
    Tapu sicil müdürlüğü, ipotek kaydının silinmesi konusunda ilgili belgelere göre işlem yapmaktadır. Bu nedenle, tapu sicil müdürlüğü ile iletişim kurarak sürecin doğru şekilde ilerlemesi sağlanmalıdır.

Sonuç ve Öneriler

İpotek, borç ilişkilerinde teminat sağlayan önemli bir araçtır. Ancak, borcun sona ermesi veya başka geçerli sebeplerle ipotek kaydının silinmesi gerekebilir. Bu süreç, Türk Medeni Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu çerçevesinde hukuki bir zemine oturur ve ilgili mahkemelerde davalar açılarak çözülür. İpotek kaldırma davaları, doğru şekilde açılmalı ve gerekli belgelerle desteklenmelidir. Bu sayede, taşınmaz sahipleri, ipotekli taşınmazların üzerinde herhangi bir yük olmadan haklarını güvence altına alabilirler.