İzale-i şuyu, Türk hukuk sisteminde, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda ortaklığın giderilmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Bu dava, malın sahiplerinin, mal üzerindeki paydaşlık ilişkisinin sona erdirilmesi ve kişisel mülkiyete geçilmesi sürecini düzenler. İzale-i şuyu, ortaklığın sona erdirilmesini sağlayarak her paydaşa eşit bir şekilde hakkını verme ve mülkiyetin netleşmesini temin etme amacını güder.

Bu makale, izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davasının hukuki çerçevesini, işleyişini, yöntemlerini ve içeriğini ayrıntılı bir biçimde ele alacaktır. Ayrıca, bu davaya dair temel usul kuralları, tarafların hakları ve yükümlülükleri ile ilgili önemli noktalara da değinilecektir.

Paydaşlık Davaları ve İzale-i Şuyu Davaları

Paydaşlık davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmaz mallarda, paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut olan birlikte mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesi ve ferdi mülkiyete geçilmesi için açılan davalardır. Bu tür davalar, genellikle ortakların taşınmazın kullanımı, gelir paylaşımı veya diğer haklar konusunda anlaşmazlık yaşadıkları durumlarda gündeme gelir. Türk Medeni Kanunu çerçevesinde, paydaşlar arasında izale-i şuyu talebi için açılacak davalar, ortakların hukuki haklarını düzenler. Yargıtay, bu tür davalarla ilgili önemli içtihatlar oluşturmuştur ve kararları, ortaklık ilişkilerinin sona erdirilmesi konusunda yol gösterici olmaktadır. (YARGITAY 7. HUKUK DAİRESİ E. 2023/3533 K. 2024/3078 T. 30.5.2024)

İzale-i Şuyu Talebi Yapılmasının Nedenleri

İzale-i şuyu talebinin yapılmasındaki başlıca nedenler arasında şunlar yer alır:

  1. Ortaklıkta Anlaşmazlıklar: Ortaklar arasında taşınmazın kullanımı, gelir paylaşımı, bakım ve onarım gibi konularda anlaşmazlıklar ortaya çıkabilir. Bu tür durumlar, ortakların birbirinden bağımsız hareket etme gerekliliği doğurur.
  2. Miras Yoluyla Edinilen Taşınmazlar: Bir taşınmaz, miras yoluyla birden fazla kişiye geçebilir. Bu durum, mirasçılar arasında ortaklık ilişkilerine yol açabilir. Ortaklık ilişkisi, zamanla anlaşmazlıklara neden olabilir ve bu da izale-i şuyu talebini gerektirebilir.
  3. Satış, İpotek veya Diğer İşlemlerle İlgili Güçlükler: Taşınmazın bölünmesi, satılması ya da ipotek işlemlerinde güçlükler yaşanabilir. Bu gibi durumlarda, ortaklık ilişkisini sona erdirip mülkiyeti netleştirmek için izale-i şuyu talebi yapılabilir.

İzale-i Şuyu Talebinde Bulunma Süreci

İzale-i şuyu talebinde bulunmak isteyen kişi, öncelikle bir avukata başvurarak dava açma sürecini başlatır. Dava, ilgili mahkemeye başvurularak yapılır ve taşınmazın paydaşları davalı olarak gösterilir. Mahkeme, taşınmazın fiziki durumu, ortakların payları, taşınmazın kullanım şekli ve diğer hususlar göz önünde bulundurularak bir karar verir.

Mahkeme kararına göre taşınmazın paylaşımı yapılabilir, ortaklık ilişkisi sona erdirilebilir veya ortaklık devam edebilir. Karar, taşınmazın değerinin, fiziki özelliklerinin ve paydaşların taleplerinin değerlendirilmesine dayanır.

İzale-i Şuyu Davasında Uygulanan Yöntemler

Aynen Taksim Suretiyle İzale-i Şuyu

İzale-i şuyu davasının ilk yöntemi, taşınmazın aynen taksimi yani fiziksel olarak bölünmesidir. Bu yöntem, taşınmazın uygun şekilde bölünmesine imkan tanır. Ancak, aynen taksim yapılabilmesi için taşınmazın bölünmesine uygun olması gerekir. Taşınmazın yüzölçümü, niteliği ve kullanım amacı gibi unsurlar, aynen taksimin mümkün olup olmadığını etkileyebilir.

Aynen taksim yöntemi ile paylar eşit olsa da, değer farklılıkları söz konusu olabilir. Bu durumda eksik değerdeki parçalara ivaz (para) eklenerek denkleştirme sağlanır. Bu yöntemle ortaklık, paydaşların rızasıyla sona erdirilebilir.

Satış Suretiyle İzale-i Şuyu

Aynen taksimin mümkün olmadığı durumlarda, taşınmazın paylaşılması için en yaygın tercih edilen yöntem satış yoluyla paylaştırmadır. Bu durumda, taşınmazın üzerinde bulunan ortaklık ilişkisi, tarafların mal paylaşımını yapabilmesi için hukuki bir çözüm gerektirir. Ortaklığın giderilmesi amacıyla taşınmazın satışının gerçekleştirilmesi, bu tür anlaşmazlıkların çözülmesinde etkili bir yöntemdir.

Taşınmazın satış süreci genellikle mahkeme tarafından yönetilir ve satış açık artırma usulüyle yapılır. İcra İflas Kanunu’na göre, mahkeme, taşınmazın satışının nasıl yapılacağına karar verir ve ilgili prosedürleri başlatır. Satış işlemi, mahkeme kararı doğrultusunda yürütülür ve taşınmazın alıcıya satılması sağlanır. Açık artırma yoluyla yapılan satış, tarafların taşınmaz üzerindeki paylarını nakit olarak almasına olanak tanır. Bu süreçte, belirli bir bedel belirlenir ve taşınmaz, bu bedel üzerinden satılır. Elde edilen satış bedeli, paydaşlar arasında önceden belirlenen oranlara göre paylaştırılır.

Bununla birlikte, taşınmazın satışı için mahkemeye başvurulması gerektiği durum, genellikle paydaşlar arasında anlaşmazlıkların olduğu ve aynen taksimin (yani taşınmazın fiziksel olarak bölünüp paylaştırılması) mümkün olmadığı hallerde ortaya çıkar. Eğer paydaşlar arasında bir uzlaşma sağlanabilirse, satış işlemi daha esnek bir şekilde gerçekleştirilebilir. Paydaşlar, taşınmazı sadece aralarındaki anlaşma ile satabilirler ve bu satışta mahkeme müdahalesine gerek kalmaz. Bu durumda, ortaklar, satış fiyatı üzerinde ve paylaşım koşullarında anlaşarak taşınmazı satabilirler. Ancak, anlaşmazlık durumlarında ya da tarafların birbirleriyle iletişimde zorluk yaşadığı durumlarda, mahkemeye başvurulması, hukukun sağladığı adaletli bir çözüm mekanizması olarak devreye girer.

Mahkemenin Verebileceği Kararlar ve Sonuçları

İzale-i şuyu talebinde bulunan mahkeme, aşağıdaki kararları verebilir:

  1. Taşınmazın Parçalara Ayrılması: Eğer taşınmazın fiziki durumu uygun ise, mahkeme taşınmazı paydaşların haklarına göre parçalara ayırarak her paydaşa düşen kısmı teslim edebilir.
  2. Ortaklığın Devam Etmesi: Taşınmazın fiziki koşulları nedeniyle parçalara ayrılması mümkün değilse, ortaklık ilişkisi devam edebilir. Mahkeme, ortaklık ilişkisini devam ettirerek taraflar arasında yeni bir düzenlemeye gidilmesine karar verebilir.
  3. Ortaklık Kurulması veya Yeniden Düzenlenmesi: Eğer taşınmazın tamamı bir kişinin kullanımına sunulacak şekilde düzenlenebilir ya da bir ortaklık kurulması gerekecekse, mahkeme taşınmazın ortak kullanımı için bir çözüm önerisi sunabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası ve Sonuçları

İzale-i şuyu davasının sonuçları, taşınmazın değerine, paydaşların taleplerine ve hukuki düzenlemelere göre değişiklik gösterebilir:

  1. Malın Adil Bir Şekilde Paylaştırılması: Mahkeme, taşınmazın paydaşlar arasında hakça paylaştırılmasına karar verebilir. Bu paylaştırma, her paydaşın mülkiyet hakkını koruyacak şekilde yapılır.
  2. Malın Satışa Çıkarılması: Eğer taşınmazın paylaşılması mümkün değilse veya ortaklar arasında anlaşmazlık devam ediyorsa, mahkeme taşınmazın satışa çıkarılmasına ve elde edilen bedelin paylaşılmasına karar verebilir.
  3. Ortaklık İlişkilerinin Sonlandırılması: Ortaklık, mahkeme kararına dayalı olarak tamamen sonlandırılabilir ve her paydaş, payına düşen bedeli alarak taşınmazın mülkiyetini elde edebilir.

İzale-i Şuyu Davasının Şartları ve Süreci

İzale-i şuyu davası açılabilmesi için aşağıdaki şartların yerine getirilmesi gerekir:

  1. Ortaklığın Varlığı: Davanın açılabilmesi için öncelikle bir ortaklık ilişkisi bulunmalıdır. Taşınmazın paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyetiyle sahip olunması gerekir.
  2. Ortaklık Paylarının Belirlenmesi: Her bir ortaklık payının belirlenmiş ve kesinleşmiş olması gerekmektedir. Paydaşlar, sahip oldukları pay oranlarına göre taşınmaz üzerinde hak talep edebilirler.
  3. Ortaklığın Devam Etmesinin İmkânsız Olması: Ortaklık ilişkisi, tarafların menfaatine uygun olmadığı durumlarda sona erdirilebilir. Mahkeme, ortaklığın devam etmesinin imkânsız olduğuna karar verebilir.
  4. Bilirkişi İncelemesi ve Kıymet Takdiri: Ortaklığın giderilmesi davasında, taşınmazın değeri belirlenmeli ve bu değer, bilirkişi raporlarıyla tespit edilmelidir. Taşınmazın satışa çıkarılmasına karar verilmesi durumunda, satış bedelinin belirlenmesi için kıymet takdiri yapılır.

İzale-i Şuyu Davasının Süresi

İzale-i şuyu davasının süresi, birçok faktöre bağlı olarak değişiklik gösterir. Davanın karmaşıklığı, mahkemenin iş yükü, tarafların tutumu ve delil sunma hızları, süreci uzatabilir. Basit bir dava kısa sürede sonuçlanabilirken, karmaşık durumlar yıllarca sürebilir. Genellikle izale-i şuyu davaları, 360 gün ile 450 gün arasında tamamlanmaktadır.

Paylı Mülkiyet ve İzale-i Şuyu Davası

Paylı mülkiyetle sahip olunan taşınmazlarda izale-i şuyu davası açılabilir. Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi, paylı mülkiyetin sona ermesini düzenler. Paydaşlar, mülkiyet ilişkisini sona erdirerek, taşınmazı adil bir şekilde paylaştırma talebinde bulunabilirler. Paylı mülkiyetin paylaşılabilmesi, aynen taksim veya satış yolu ile yapılabilir.

Miras Nedeniyle İzale-i Şuyu Davası

Miras yoluyla edinilen taşınmazlar üzerinde, mirasçılar arasında ortaklık ilişkileri oluşabilir. Bu durumda, mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereği ortaklığı sürdürmekle yükümlü değilse, mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Mahkeme, mirasçıların taleplerine göre paylaşım yapar ve denkleştirme işlemlerini gerçekleştirir.

İzale-i Şuyu İşlemlerinde Karşılaşılan Yaygın Hatalar

İzale-i şuyu işlemleri sırasında, bir dizi hukuki hata yapılabilmektedir. Bu hatalar, sürecin düzgün işlemesini engelleyebilir ve hukuki sonuçlar doğurabilir. Yaygın hatalar şunlardır:

  1. İlanın Eksik Olması: Taşınmazın birden fazla parçasının satışına karar verildiğinde, her parça için satış saati ayrı ayrı belirtilmelidir. Yargıtay içtihatlarına göre, birden fazla taşınmazın satışı aynı ilanda yapılacaksa, her bir taşınmazın ayrı saatte satışa sunulması gereklidir (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 26/11/1987 gün, 28/12207 sayılı içtihat). Bu eksiklik, ilanın geçersiz sayılmasına ve ihalenin iptaline yol açabilir.
  2. İmar Durumunun Belirtilmemesi: İcra ve İflas Kanunu Yönetmeliği’nin 49. maddesi gereğince, taşınmazların son imar durumunun satış ilanında belirtilmesi zorunludur. İmar durumu açıklanmadan yapılan satışlar, geçersiz sayılabilir ve hukuki ihtilaflara neden olabilir.
  3. Ödemelerin Yanlış Yapılması: İzale-i şuyu işlemlerinde, ödemelerin bankalar aracılığıyla yapılması gerektiği unutulmamalıdır. Ödemelerin şahsi hesaplardan yapılması, usulsüz işlem sayılabilir ve hukuki sonuçlar doğurabilir.
  4. Taşınmazın Emlak Vergisi Borcu: Satılan taşınmazların aynından doğan emlak vergisi borçları araştırılmamaktadır. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 30/son maddesine göre, taşınmazın ihaleden önceki emlak vergi borçlarının tasfiyesi satış memurluğunun sorumluluğundadır.
  5. Satış Dosyalarının İşlemsiz Kalması: Satış dosyalarında işlem yapılmadığı gözlemlenmiştir. Takip edilmeyen dosyaların işlemden kaldırılması gerektiği, infaz olunan dosyaların defter kaydının kapatılmasının unutulmaması gerektiği belirtilmiştir.
  6. Satış Günleri Arasındaki Süreye Uymama: Satışlar arasında öngörülen 20 günlük süreye ve artırma ilanı ile satış günü arasındaki 1 aylık süreye uyulmadığı tespit edilmiştir. İcra ve İflas Kanunu’nun 126. maddesine uygun hareket edilmesi gerektiği hatırlatılmıştır.
  7. Satış Günlerinin Hatalı Belirlenmesi: Taşınmaz malların satış günlerinin 3 ayı aşacak şekilde tayin edilmesi hukuka aykırıdır. İcra ve İflas Kanunu’na göre, taşınmazların 3 ay içinde, taşınır malların ise 2 ay içinde satılması gerektiği vurgulanmıştır.
  8. Satış Talebinden Vazgeçme Sonrası Satışın Durdurulması: Satış isteyen tarafın talebinden vazgeçmesi sonrası, tüm hissedarların onayı olmadan satışın durdurulamayacağı belirtilmiştir. Yargıtay kararlarına göre, ihale aşamasında tek taraflı talep ile satış durdurulamaz.
  9. Satış Paralarına Faiz İşletilmemesi: İzale-i şüyu satış paralarına, banka tarafından faiz tahakkuk ettirilmediği görülmüştür. Harçlar Yasası’na göre, satış paralarına faiz işletilmesi gerektiği hatırlatılmıştır.
  10. Sicil Kaydına Şerh Verilmemesi: Taşınmaz satış talebi sonrası, tapu sicil müdürlüğünden satış şerhi istenmemiştir. İlgili tapu sicil kaydına şerh verilmesi gerektiği vurgulanmıştır.
  11. Damga Vergisi Kesintisi Yapılması: Hissedarlara ödeme yapılırken, binde 8,25 oranında damga vergisi kesintisi yapılması gerektiği yanlış uygulanmıştır. İzale-i şüyu davası sonuçlarında yapılan ödemelerin damga vergisine tabi olmadığı belirtilmiştir.
  12. Satış Sonrası Teslimatın Yapılmaması: Satış sonrası malın alıcısına tesliminin yapılmadığı gözlemlenmiştir. İcra Müdürlüklerinin, alıcıya teslimat yapması gerektiği belirtilmiştir.
  13. Adalet Sarayı İçinde Yolluk Alınması: Adalet sarayı içinde yapılan satışlarda yanlış yorumlama nedeniyle yolluk alınmıştır. Satış işlemlerinde adliye binası içindeki müzayede salonu gibi alanlardan alınan yollukların yasal olmadığına dikkat edilmiştir.
  14. Sulh Hukuk Mahkemesi Tarafından Belirlenen Kıymet Takdirine Dayanılması: İzale-i şüyu davasında, mahkeme tarafından belirlenen kıymet takdiri ile satışa çıkılması doğru bir yöntem değildir. Yargıtay kararlarına göre, satışa çıkmadan önce yasal kıymet takdirinin yapılması gereklidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görevli Mahkeme ve Yetki

Ortaklığın giderilmesi davası, sulh hukuk mahkemelerinde görülmektedir. Davanın konusu taşınmaz ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Ayrıca, 1 Eylül 2023 itibariyle zorunlu hale gelen arabuluculuk, davanın açılmasından önce çözüm sağlamak amacıyla kullanılabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Mahkeme Harç ve Giderleri

Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkeme harçları ve giderleri belirli oranlarla hesaplanır ve bu giderler davanın sonunda paydaşlar arasında dağıtılır. Bu konuda dikkat edilmesi gereken birkaç önemli nokta vardır:

1. Nisbi Harçlar

Ortaklığın giderilmesi davasında, taşınmazın paylaşılma şekline göre farklı nisbi harçlar uygulanır:

  • Taşınmazın Satış Yoluyla Paylaştırılması Durumu: Eğer mahkeme, taşınmazın satış yoluyla paylaştırılmasına karar verirse, taşınmazın satış bedelinden, her bir paydaşın payına düşen miktarın binde 11,38’i oranında nisbi karar ve ilam harcı alınır. Bu oran, taşınmazın satışından elde edilen bedelin paylaştırılması için belirlenen harçtır.
  • Taşınmazın Aynen Taksim Suretiyle Paylaştırılması Durumu: Eğer mahkeme taşınmazın aynen taksim suretiyle paylaştırılmasına karar verirse, taşınmazın değerinin binde 4,55’i oranında nisbi karar ve ilam harcı alınır. Bu durumda, taşınmaz bölünerek paydaşlar arasında taksim edileceğinden, satışa ilişkin harç yerine taşınmazın değerine dayalı bir harç hesaplanır.

2. Mahkeme Giderleri ve Avukatlık Ücretleri

  • Mahkeme Giderleri: Davayı açan paydaş, dava harcını ve mahkeme giderlerini davanın başında ödemek zorundadır. Ancak, mahkeme giderleri, davanın sonunda paydaşlar arasında oranlı olarak dağıtılır. Bu, her bir paydaşın taşınmazdaki payı oranında giderlerin paylaşılacağı anlamına gelir.
  • Avukatlık Ücretleri: Benzer şekilde, avukatlık ücretleri de davanın sonunda tarafların payları oranında paylaştırılır. Yani, davanın sonunda ortaya çıkan avukatlık ücretleri, paydaşlar arasında taşınmazdaki paylarına göre dağıtılır. Bununla birlikte izale-i şuyu davalarında mahkeme ilamında belirtilen vekalet ücreti icra takibi konusu yapılamaz. Bu bedel satış dosyasında ayrıca avukata ödenir.

3. Kazanan ve Kaybeden Olmaması

Ortaklığın giderilmesi davasında, genellikle davayı kazanan ya da kaybeden bir taraf yoktur. Çünkü bu tür davalar, paydaşların arasında ortaklık ilişkisini sonlandırmak amacıyla açılır ve her paydaş, aynı oranda etkilenir. Bu nedenle, davadan tüm taraflar eşit şekilde etkilenir ve dava sonunda her bir paydaş, kendi payına düşen oranı alır.

Muhdesat ve Taşınmaz Satışı

Taşınmazın üzerinde bina, ağaç vb. muhdesat varsa, bu unsurların da satışa dahil edilmesi gerekmektedir. Muhdesatlar, değer tespiti yapılırken ayrı bir şekilde değerlendirilir ve satış işlemi tamamlandığında elde edilen bedel, belirlenen oranlar üzerinden paylaştırılır.

Paydaşlıkta Muhdesatın Satışı ve Değer Tespiti

İzale-i şuyu davasında, taşınmazın satış yoluyla ortaklık ilişkilerinin giderilmesi sürecinde, taşınmaz üzerinde bulunan muhdesat (bina, ağaç, vb. gibi bütünleyici parçalar) önemli bir yer tutmaktadır. Yargıtay’ın içtihatlarına göre, taşınmazın satılması durumunda, muhdesatların da bu satışla birlikte satılması gerektiği vurgulanmıştır. Ancak, muhdesatın bir kısmının belirli paydaşlara ait olduğu hususu tapu kaydında yer alıyorsa veya tüm paydaşlar bu konuda anlaşmışsa, muhdesatın satışa etkisi detaylı bir şekilde değerlendirilmelidir.

Eğer muhdesat taşınmazın değerine katkı sağlıyorsa, dava sürecinde bu artışın ayrı ayrı tespit edilmesi gerekmektedir. Yargıtay’a göre, taşınmazın ve muhdesatın değerleri ayrılarak, her birinin ne kadar değer taşıdığı belirlenmeli ve bu değerlerin yüzdelik oranları oluşturulmalıdır. Belirlenen bu oranlara göre, satıştan elde edilen bedel paydaşlara dağıtılır. Muhdesatın sahibi olan paydaşa, muhdesata isabet eden kısım verilerek, geri kalan bedel, taşınmazın diğer paydaşları arasında paylaştırılacaktır.

Yargıtay Kararına Göre Muhdesatın Değerinin Ayrı Ayrı Belirlenmesi

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 2024 tarihli kararında, taşınmaz üzerindeki muhdesatların ve taşınmazın arz değerinin ayrı ayrı belirlenmesi gerektiği ifade edilmiştir. Mahkeme, uzman bilirkişiler eşliğinde keşif yaparak, taşınmazın değerini ve üzerindeki muhdesatların değerini belirlemelidir. Ayrıca, muhdesatın kime ait olduğu konusunda taraflar arasında anlaşmazlık bulunuyorsa, bu durumda muhdesatın sahibi olduğu iddia edilen kişiye dava açmak için süre verilmesi gerekmektedir. Eğer dava açılırsa, bu davanın sonucunun beklenmesi gerektiği belirtilmiştir.

Eğer taraflar arasında muhdesatın sahibi konusunda bir ittifak sağlanamazsa, Yargıtay, bilirkişi raporları doğrultusunda muhdesatın taşınmazın toplam değerine katkısını belirlemek için ek rapor alınmasını önermektedir. Bu raporla, taşınmazın ve muhdesatın değerleri netleştirilerek, satıştan elde edilen bedelin dağıtım oranları belirlenir. Satış bedelinin, muhdesat sahibine ve diğer paydaşlara nasıl dağıtılacağı, tespit edilen oranlara göre yapılır.

İzale-i Şuyu Davalarında Muhdesatın Değeri ve Paylaştırılması

İzale-i şuyu davasında taşınmaz üzerinde bulunan muhdesat, paydaşlar arasında anlaşmazlıklara neden olabilir. Bu gibi durumlarda, taşınmazın toplam değerinin ve muhdesatın değerinin belirlenmesi önemlidir. Yargıtay’ın içtihatları, muhdesatın taşınmazın değerine etkisini göz önünde bulundurur ve her bir paydaşın haklarını koruyacak şekilde adil bir paylaşım yapılması gerektiğini belirtir.

Eğer muhdesat iddiasında bulunan kişiyle diğer paydaşlar arasında bir anlaşmazlık varsa, bu husus çözüme kavuşturulmadan hüküm verilmemelidir. Mahkeme, uzman bilirkişiler aracılığıyla değer tespiti yaparak, muhdesatın etkisiyle taşınmazın satışından elde edilecek bedeli doğru bir şekilde paylaştırmalıdır.

Arsa ve Daire İçin Ortaklığın Giderilmesi Süreci

Ortaklığın giderilmesi süreci, taşınmaz türüne göre farklılıklar gösterebilir. Örneğin, arsalar daha kolay bölünebilirken, daireler genellikle satılarak taksim edilir. Bu tür taşınmazlarda, arsanın imar durumu ve dairenin kat irtifakı sözleşmesi gibi faktörler önemli rol oynar.

Bu süreçlerin her birinde hukuki prosedürlerin doğru şekilde takip edilmesi, paydaşların haklarının korunması ve adil bir çözüm sağlanması için uzman bir avukattan destek almak önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. İzale-i şüyu davası nedir?

İzale-i şüyu davası, bir taşınmazın ortaklar arasında paylaştırılmasını sağlamak amacıyla açılan bir davadır.

2. Ortaklığın giderilmesi davası ile izale-i şüyu davası arasındaki fark nedir?

İki kavram benzer olmakla birlikte, “ortaklığın giderilmesi” daha geniş bir anlam taşır ve taşınmazın fiziksel olarak bölünemediği durumlarda, satış yoluyla paylaşılmasını içerir.

3. İzale-i şüyu davası hangi durumlarda açılır?

Bu dava, taşınmaz üzerinde ortaklık ilişkisi olan kişiler arasında anlaşmazlık oluştuğunda ve taşınmazın paylaştırılması gerektiğinde açılır.

4. İzale-i şüyu davası için hangi mahkeme yetkilidir?

İzale-i şüyu davaları, Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde görülür.

5. Aynen taksim nedir?

Aynen taksim, taşınmazın fiziksel olarak paylaştırılması işlemidir. Taşınmazın bölünmesi mümkünse, bu yöntem tercih edilir.

6. Taşınmazın aynen taksimi mümkün olmazsa ne olur?

Eğer taşınmaz aynen taksim yapılamazsa, taşınmaz satış yoluyla paylaştırılır.

7. İzale-i şüyu davasında harç ve giderler nasıl hesaplanır?

Gayrimenkul satışa karar verilmesi halinde, taşınmazın satış bedelinden paya düşen miktar üzerinden nisbi karar ve ilam harcı alınır. Aynen taksim durumunda ise taşınmazın değerine dayalı harç alınır.

8. İzale-i şüyu davasında mahkeme giderlerini kim öder?

Davayı açan taraf, dava harçlarını başta öder, ancak davanın sonunda mahkeme giderleri ve avukatlık ücretleri paydaşlar arasında oranlı olarak dağıtılır.

9. Taşınmazın satışına karar verilirse, bedel nasıl paylaşılır?

Satıştan elde edilen bedel, taşınmazın paydaşlarına oranlarına göre dağıtılır.

10. İzale-i şüyu davasında taşınmazın değer tespiti nasıl yapılır?

Taşınmazın değeri, mahkeme tarafından atanan bilirkişi aracılığıyla belirlenir.

11. Ortaklık giderilmesi davası nasıl açılır?

Paydaşlardan biri veya birkaçı, taşınmazın paylaşılmasını sağlamak amacıyla Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açabilir.

12. Ortaklık giderilmesi davasında taşınmazın satışına karar verilmesi için hangi şartlar gereklidir?

Taşınmazın fiziksel olarak paylaştırılması mümkün değilse, satış yoluna başvurulabilir.

13. Ortaklık giderilmesi davasında taşınmazın aynen taksimi yapılabilir mi?

Taşınmazın fiziksel olarak bölünebilir olması durumunda aynen taksim yapılabilir.

14. Taşınmazın satışı hangi usulle yapılır?

Satış işlemi, mahkeme tarafından belirlenen bir açık artırma usulüyle yapılır.

15. Ortaklık giderilmesi davasında satış bedelinin tamamı nasıl paylaştırılır?

Satış bedeli, taşınmazın değerine göre belirlenen oranlar üzerinden paydaşlar arasında paylaşılır.

16. Muhdesat nedir ve izale-i şüyu davasında nasıl değerlendirilir?

Muhdesat, taşınmazın üzerinde bulunan bina, ağaç vb. unsurlardır. Bu unsurlar satışa dahil edilir ve satış bedeli paylaştırılırken değerlendirilebilir.

17. İzale-i şüyu davasında tarafların anlaşmazlık çıkarması halinde nasıl bir yol izlenir?

Taraflar arasında anlaşmazlık çıkarsa, mahkeme bilirkişi raporu alarak değerlendirme yapar.

18. Taşınmaz üzerinde muhdesat varsa, satışı nasıl yapılır?

Eğer muhdesat taşınmazın değerine katkı sağlıyorsa, muhdesatın değeri ayrı ayrı tespit edilip satış bedeli buna göre paylaştırılır.

19. İzale-i şüyu davasında satış bedeli kimlere ödenir?

Satış bedeli, taşınmazın paydaşlarına oranlarına göre dağıtılır.

20. Paydaşlardan biri satış talebinden vazgeçerse ne olur?

İhale aşamasında tüm paydaşların rızası gereklidir. Tek bir paydaşın vazgeçmesi, satışın durdurulmasına sebep olmaz.

21. Ortaklığın giderilmesi davasında tarafların avukatlık ücretleri nasıl paylaşılır?

Avukatlık ücretleri, dava sonucunda taşınmazdaki paylara göre paylaşılır.

22. Satıştan sonra taşınmazın alıcıya teslimi nasıl yapılır?

Taşınmazın alıcıya teslimi, icra müdürlüğü tarafından yapılmalıdır. İçinde kiracı yahut işgalci varsa çıkarılmalı ve teslim bu şekilde yapılmalıdır.

23. İzale-i şüyu davasında, satıştan elde edilen bedelin faizleri nasıl hesaplanır?

Satış bedeli bankada bir vadeli hesaba yatırılmadığı sürece faiz tahakkuk ettirilmez.

24. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin izale-i şüyu kararı sonucu satış yapılabilir mi?

Evet, Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilen karar doğrultusunda taşınmaz satışa çıkarılabilir. Davalı taraflar da satış için başvurabilir.

25. İzale-i şüyu davasında taşınmazın satışına karar verildikten sonra şerh verilmesi gerekir mi?

Evet, satış talebinden sonra taşınmazın tapu kaydına satış şerhi verilmesi gereklidir.

26. Satıştan sonra faiz tahakkuk etmezse, nasıl bir çözüm önerilir?

Bankaya yazılacak müzekkere ile faiz tahakkuk ettirilmesi sağlanabilir.

27. Ortaklık giderilmesi davasında taşınmazın sicil kaydına şerh verilmezse ne olur?

Taşınmazın sicil kaydına şerh verilmemesi, ileride karışıklıklara yol açabilir, bu nedenle tapu kaydına şerh verilmesi önemlidir.

28. Taşınmazın satışına karar verilmeden önce paydaşlar arasında anlaşmazlık olursa ne yapılır?

Anlaşmazlık durumunda, mahkeme bilirkişi raporu alarak çözüm bulmaya çalışır.

29. Damga vergisi izale-i şüyu satışlarında nasıl uygulanır?

İzale-i şüyu davaları sonucunda yapılan gayrimenkul satışlarında, hissedarlara yapılan ödemeler damga vergisine tabi değildir.

30. İzale-i şüyu davası sonucunda satış yapılırsa, bu satış bedeli nasıl dağıtılır?

Satış bedeli, her paydaşın taşınmaz üzerindeki payına göre dağıtılır ve muhdesat da dikkate alınarak paylaşım yapılır.