Ön alım hakkı, bir taşınmazın sahibi, bu taşınmazı satmak istediğinde belirli bir kişinin veya kişilerin bu taşınmazı öncelikli olarak satın alma hakkına sahip olduğu bir durumdur. Başka bir deyişle, taşınmazın sahibi, taşınmazı başkasına satmadan önce bu hakkı olan kişiye öncelikli olarak satma teklifinde bulunmak zorundadır.

Ön alım hakkı yasal ön alım hakkı ve sözleşmeden doğan ön alım hakkı olmak üzere ikiye ayrılır.

Yasal Ön Alım Hakkı: Kanunların verdiği bir haktır. Özellikle paylı mülkiyetlerde, bir paydaşın payını satması durumunda diğer paydaşların bu payı satın alma hakkı gibi.

Sözleşmeden Doğan Ön Alım Hakkı: Tarafların arasında yapılan bir sözleşme ile ortaya çıkar. Örneğin, komşu iki arsa sahibi arasında, arsalardan birinin satılması durumunda diğer komşunun öncelikli satın alma hakkı olduğu şeklinde bir sözleşme yapılmış olabilir.

Ön Alım Hakkının Önemi:

Komşuluk Hakları: Özellikle komşuluk ilişkilerinde, arsa bir başkasına satılarak istenmeyen durumlar yaşanmasını önler.

Paylı Mülkiyetlerde Birlik: Paylı mülkiyetlerde, mülkiyetin dağılmasını önler ve mülkiyetin bir arada kalmasını sağlar.

Planlı Alanlarda Koruma: Planlı alanlarda, imar durumunun korunması için ön alım hakkı kullanılabilir.

Ön alım hakkı sahibi, taşınmazın satılacağını öğrendiği andan itibaren belirli bir süre içinde bu hakkını kullanmak zorundadır. Aksi takdirde hakkını kaybedebilir. Ön alım hakkı sahibi, hakkının kullanılmasına engel olunursa veya hakkı ihlal edilirse, mahkemeye başvurarak ön alım hakkı davası açabilir. Mahkeme, davayı haklı bulursa, satışı iptal edebilir ve taşınmazın ön alım hakkı sahibine satılmasına karar verebilir. Ön alım hakkı, bir taşınmazın sahipliğinin korunması ve belirli kişilerin bu taşınmaza öncelikli sahip olma hakkının güvence altına alınması amacıyla kullanılan bir hukuki kavramdır. Bu hak, hem yasal düzenlemelerle hem de sözleşmelerle ortaya çıkabilir.

Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamalarından biri olarak karşımıza çıkan ön alım hakkı malikin devir hakkının kısıtlanmasıdır.

Yasal önalım hakkında; paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilmektedirler. Bununla birlikte ön alım hakkı cebrî artırmayla satışlarda kullanılamaz. Önalım hakkından feragat halinde feragat beyanın resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

Yasal ön alım hakkı paylı mülkiyette bir paydaşın, taşınmaz maldaki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması halinde açacakları dava üzerine verilen kararla diğer paydaş veya paydaşlara aynı şartlarla bu payı öncelikle satın alma ve mülkiyetini kazanma imkanı veren kanundan doğan, eşyaya bağlı, yenilik doğuran (inşai) bir dava ile kullanılan bir haktır. Yasal ön alım hakkının kullanılmasının şartları; paydaşlık sıfatına sahip olmak, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının kısmen veya tamamen satılmasıdır. Bu şartlar mevcut olduğunda yasal ön alım hakkı kullanılabilecektir.

Yasal ön alım hakkı bazı durumlarda kullanılamaz. Taşınır mallarda ön alım hakkı kullanılamaz. Yasal ön alım hakkı paylı mülkiyette söz konusu olduğundan elbirliğiyle mülkiyetine tabi taşınmazlarda yasal ön alım hakkı kullanılamayacaktır.

Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Taşınmaz malikinin taşınmazı başka bir kişiye satması durumunda ön alım hakkı sahibine taşınmazı alabilmesini sağlayan tek taraflı irade beyanı ve yenilik doğurucu bir haktır. Bu hak ancak taşınmaz malikinin taşınmazı başka bir kişiye satması halinde kullanılabilir. Ön alım hakkına ilişkin sözleşme sadece taraflar arasında yapılmışsa tarafları bağlayacaktır. Fakat ön alım hakkına ilişkin sözleşme tapu kütüğüne şerh edilmesi durumda ön alım hakkı sahibi bu hakkını üçüncü kişilere karşı da ileri sürebilecektir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.

 Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Önalım, geri alım ve alım hakları en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve kanunlarda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilir. Aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım hakları devredilemez, ancak miras yoluyla geçer. Bu hakların devredilebileceği sözleşmeyle kararlaştırılmışsa, devir işlemi hakkın kurulması için öngörülen şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Önalım hakkı, taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılması hâllerinde kullanılabilir. Taşınmazın, mirasın paylaşımında mirasçılardan birine özgülenmesi, cebrî artırma yoluyla satışı ve kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi ve bunlara benzer amaçlarla edinilmesi hâllerinde önalım hakkı kullanılamaz. Satıcı veya alıcı, satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Önalım hakkı kullanıldıktan sonra satış sözleşmesi ortadan kaldırılırsa ya da alıcının şahsından kaynaklanan sebeplerle onaylanmazsa, bu durum önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Önalım hakkını kuran sözleşmede aksi öngörülmemişse, önalım hakkı sahibi taşınmazı, satıcının üçüncü kişiyle kararlaştırdığı satışa ilişkin koşullarla kazanır. Ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemlerde de yukarıdaki hükümler uygulanır. Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerh edilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya; aksi takdirde satıcıya karşı, satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemin kendisine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her hâlde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde dava açmak zorundadır.

“Temlikin hibe şeklinde yapılması durumunda önalım hakkı kullanılamaz. Hibede bir malın bedelsiz olarak bir kimsenin mülkiyetine geçirilmesi amaçlandığından önalım hakkına konu edilmesi mümkün değildir. Ancak, hibenin muvazaalı olduğu, işlemin gerçekte satış amacıyla gerçekleştirildiği davacı tarafça iddia ve ispat edildiğinde önalım hakkı kullanılabilecektir. Davacı temlik işleminin tarafı olmadığından muvazaa iddiasını her türlü delille kanıtlama olanağına sahiptir. Temlik işlemi satış olarak gösterilmek suretiyle gerçekte bir “hibe” işlemi yapılmış ise, bu satışa karşı önalım hakkının kullanılması halinde işlemin tarafı olan davalı, yapılan işlemin satış olmayıp, gerçekte hibe olduğu savunmasında bulunamaz. Zira davalı bu işlemin tarafı olup, kendi muvazaasına dayanamaz. Hibede bir malın bedelsiz olarak bir kimsenin mülkiyetine geçirilmesi amaçlandığından önalım hakkına konu edilmesi mümkün değildir. Temlik işlemi satış olarak gösterilmek suretiyle gerçekte bir “hibe” işlemi yapılmış ise, bu satışa karşı önalım hakkının kullanılması halinde işlemin tarafı olan davalı, yapılan işlemin satış olmayıp, gerçekte hibe olduğu savunmasında bulunamaz. Zira davalı bu işlemin tarafı olup, kendi muvazaasına dayanamaz. Ancak, 27.3.1957 tarih 12/2 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile buna bir istisna getirilmiş, “müşterek mülkün paydaşının payını, karı ve kocaya çocuklarına veyahut akrabaya temlik etmesi halinde şeklen satış akdi bulunsa bile gerçekte satıştan başka miras hukukuna bağlı amaçların ve bağış gibi sair düşüncelerin hakim olduğu durumlarda Medeni Kanunun gerçek satışlar için kabul ettiği şufa hakkı kullanılamaz” denilmek suretiyle karar gerekçesinde açıklanan hallerde önalım hakkının kullanılamayacağı kabul edilmiştir.” (T.C.YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2010/6-572 K. 2010/656 T. 15.12.2010)