İçindekiler
1. Zilyetlikle Mülkiyet Kazanımı Nedir? Mera, Orman ve Hazine Taşınmazları Açısından İnceleme
Türk gayrimenkul hukukunun temel taşlarından birini oluşturan taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, kural olarak tescil ilkesine dayanmaktadır. Ancak hukuk sistemimiz, toplumsal gerçeklikler ve arazilerin ekonomik hayata kazandırılması gerekliliği doğrultusunda, tescilsiz kazanım hallerine de yer vermiştir. Bu haller arasında, özellikle kırsal mülkiyet rejimini şekillendiren en kritik müessese, zilyetliğe dayalı kazandırıcı zamanaşımıdır.
Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 713. maddesi ile 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14. ve 17. maddeleri, taşınmaz mülkiyetinin zilyetlik yoluyla kazanılmasının yasal çerçevesini çizmektedir. Bu kazanım yolu, bir yandan tapu sicilinin dışında kalan fiili durumların hukuki bir statüye kavuşturulmasını sağlarken, diğer yandan kamu mallarının korunması ilkesi ile doğrudan bir çatışma potansiyeli barındırmaktadır.
Özellikle mera, orman ve Hazine taşınmazlarında zilyetlikle kazanım iddiaları söz konusu olduğunda, mülkiyetin kazanılmasına yönelik talepler çoğu zaman Anayasa ve özel kanunlarla örülmüş sıkı bir koruma rejimi ile karşı karşıya kalmaktadır. Nitekim bu taşınmaz türleri bakımından, uzun süreli fiili kullanımın varlığı her durumda mülkiyet hakkının kazanılması sonucunu doğurmamakta; kamu yararı gerekçesiyle getirilen sınırlamalar, zilyetliğe dayalı kazanımın kapsamını önemli ölçüde daraltmaktadır.
Bu çalışmada; mera, orman ve Hazine taşınmazlarında zilyetlikle mülkiyet kazanımının mümkün olup olmadığı, kazandırıcı zamanaşımının hukuki koşulları, zilyetliğin niteliği ve süresi ile kamu mallarına ilişkin özel koruma rejimleri çerçevesinde, yargı kararları ve mevzuat hükümleri ışığında ele alınacaktır.
2. Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılmasında Zilyetliğin Rolü ve Hukuki Mahiyeti
Zilyetlik, bir eşya üzerinde kurulan fiilî hâkimiyeti ifade etmekle birlikte, taşınmaz hukuku bakımından mülkiyetin tescilsiz kazanılmasının maddi temelini oluşturmaktadır. Zilyetlikle taşınmaz kazanımı, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla, belirli bir süre boyunca kesintisiz ve nizasız devam eden zilyetliğin mülkiyet hakkına dönüşmesi suretiyle gerçekleşmektedir.
Bu sürecin hukuki bir sonuç doğurabilmesi için, zilyetliğin hem maddi unsurunu (fiilî hâkimiyet) hem de manevi unsurunu (malik sıfatı) birlikte taşıması zorunludur. Bu iki unsurdan birinin eksikliği halinde, zilyetlikle mülkiyet kazanımı hukuken mümkün değildir.
2.1. Zilyetliğin Kurucu Unsurları ve Malik Sıfatıyla Zilyetlik
Zilyetliğin mülkiyet kazandırabilmesi için, zilyedin taşınmaz üzerindeki hâkimiyetini malik sıfatıyla sürdürmesi gerekir. Malik sıfatıyla zilyetlik, kişinin taşınmazı bir başkasının üstün hakkını tanımaksızın, kendisini o taşınmazın tek ve mutlak sahibi gibi kullanması anlamına gelmektedir.
Bu bağlamda, taşınmaz üzerinde kiracı, ariyetçi veya intifa hakkı sahibi sıfatıyla bulunan kişilerin zilyetliği, hukuken fer’î zilyetlik niteliğindedir. Fer’î zilyetlik, süresi ne kadar uzun olursa olsun, kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanımına elverişli değildir.
2.2. Malik Sıfatının Tespiti ve Yargıtay Uygulaması
Yargıtay içtihatlarında, malik sıfatıyla zilyetliğin varlığının tespiti bakımından objektif ölçütler esas alınmaktadır. Bu kapsamda, zilyedin taşınmaz üzerindeki tasarruflarının niteliği ve bu tasarrufların üstün bir mülkiyet hakkının tanınıp tanınmadığını gösterip göstermediği önem arz etmektedir.
Örneğin, bir kimsenin taşınmaz için Hazine’ye ecrimisil (işgal tazminatı) ödemesi veya Hazine ile kira sözleşmesi yapması, kural olarak, devletin üstün mülkiyet hakkının kabul edildiği ve dolayısıyla malik sıfatıyla zilyetliğin bulunmadığı şeklinde değerlendirilmektedir.
Bununla birlikte, Yargıtay’ın bazı güncel kararlarında, ecrimisil ödenmesinin her durumda malik sıfatını ortadan kaldırmayabileceği; ödemenin hangi saikle yapıldığı, zilyedin taşınmaz üzerindeki diğer tasarrufları ve kullanım biçimi ile birlikte bütüncül bir değerlendirme yapılması gerektiği vurgulanmaktadır.
2.3. Zilyetlik Türleri ve Mülkiyet Kazanımına Etkileri
| Zilyetlik Türü | Tanım | Mülkiyet Kazanımına Etkisi |
| Aslî Zilyetlik | Taşınmazı malik sıfatıyla elinde bulundurma | Kazanım için temel şarttır |
| Fer’î Zilyetlik | Taşınmazı başkasının üstün hakkına dayalı olarak kullanma (kira, intifa vb.) | Mülkiyet kazandırmaz |
| Vasfı Belirsiz Zilyetlik | Kullanım amacının ve sıfatının açık olmadığı durumlar | İspat yükü zilyettedir |
| Malik Sıfatıyla Zilyetlik | Başkasının mülkiyetini tanımama iradesiyle kullanım | 20 yıl sonunda tescil hakkı doğurur |
3. Zilyetlik Süresinin Hesaplanması ve Eklenmesi
Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla zilyetlikle taşınmaz mülkiyeti kazanımı bakımından öngörülen temel süre 20 yıldır. Bu süre, taşınmazın zilyetlikle kazanılmaya elverişli hale geldiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Dolayısıyla zilyetliğin başlangıç anı, kazandırıcı zamanaşımı süresinin hesaplanmasında belirleyici bir rol oynamaktadır.
Türk Medeni Kanunu’nun 996. maddesi uyarınca düzenlenen zilyetliğin eklenmesi (accessionis possessionis) müessesesi, kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanımında önemli bir kolaylık sağlamaktadır. Buna göre, kazandırıcı zamanaşımı şartlarını taşıyan her zilyet, kendisinden önceki zilyedin de aynı hukuki niteliklere sahip zilyetlik süresini kendi süresine ekleyebilir.
3.1. Zilyetlik Sürelerinin Eklenmesi ve Uygulama Alanı
Zilyetlik sürelerinin eklenmesi, uygulamada özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlar bakımından sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Murisin (miras bırakanın) taşınmazı 15 yıl boyunca malik sıfatıyla, davasız ve aralıksız şekilde kullanmış olması halinde; mirasçının da aynı taşınmazı bu şartlar altında 5 yıl daha kullanmaya devam etmesi durumunda, toplam 20 yıllık kazandırıcı zamanaşımı süresinin dolduğu kabul edilmektedir.
Ancak zilyetlik sürelerinin eklenebilmesi için, zilyetliğin devrinin miras, satış veya bağış gibi hukuken geçerli bir sebebe dayanması zorunludur. Bunun yanı sıra, hem önceki hem de sonraki zilyedin, zilyetliği malik sıfatıyla, davasız ve kesintisiz olarak sürdürmüş olması gerekmektedir. Bu şartlardan herhangi birinin eksikliği halinde, zilyetlik sürelerinin eklenmesi suretiyle zilyetlikle mülkiyet kazanımı hukuken mümkün değildir.
4. Orman Arazilerinde Zilyetlikle Mülkiyet Edinimi
Türkiye’de orman arazilerinin mülkiyet rejimi, diğer taşınmaz türlerinden tamamen ayrışmış durumdadır. Bu ayrışmanın temelinde, ormanların ekolojik, ekonomik ve stratejik değerinin Anayasa ile mutlak bir koruma altına alınmış olması yatmaktadır. Ormanlar, yalnızca bireysel mülkiyet ilişkilerinin konusu değil; aynı zamanda çevrenin korunması, doğal dengenin sürdürülmesi ve kamu yararının sağlanması bakımından özel bir statüye sahiptir.
Bu nedenle orman arazilerinde zilyetlikle mülkiyet kazanımı, genel taşınmaz hukukundan farklı ve son derece sınırlayıcı kurallara tabi tutulmuştur. Nitekim uzun süreli fiilî kullanımın varlığı, orman niteliği taşıyan alanlar bakımından kural olarak mülkiyet hakkı doğurmamaktadır.
4.1. Anayasa’nın 169. Maddesi ve Mutlak İktisap Yasağı
Anayasa’nın 169. maddesi, devlet ormanlarının korunmasına ilişkin en temel anayasal normu oluşturmaktadır. Anayasal düzenleme uyarınca, devlet ormanlarının mülkiyeti hiçbir surette özel kişilere devredilemez ve bu alanlar zamanaşımı yoluyla mülk edinilemez.
Bu yasak, mutlak niteliktedir. Bir yerin orman olduğunun bilimsel verilerle saptanması halinde, o yerin tapu sicilinde herhangi bir şekilde özel mülkiyet adına tescil edilmiş olması dahi, söz konusu tescile hukuki geçerlilik kazandırmaz. Anayasa Mahkemesi kararlarında da açıkça vurgulandığı üzere, ormanlık bir yerin Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesi veya Kadastro Kanunu’nun 14. maddesi uyarınca zilyetlik yoluyla kazanılmasına imkân tanıyan her türlü yasal düzenleme veya idari uygulama Anayasa’ya aykırıdır.
Bu çerçevede orman rejiminin temel unsurları aşağıdaki şekilde özetlenebilir:
| Orman Rejimi | Hukuki Durum | Dayanak |
| Mülkiyetin Devri | Yasak | Anayasa m. 169/2 |
| Zamanaşımı ile Kazanım | Mümkün Değil | Anayasa m. 169/2 |
| İrtifak Hakkı Tesisi | Sadece Kamu Yararı Halinde | Anayasa m. 169/2 |
| Orman Sınırı Daraltma | Bilimsel ve Fen Şartına Bağlı | Anayasa m. 169/son |
| Zilyetlik İddiası | Mesmu Değil (Dinlenemez) | Yargıtay İçtihatları |
4.2. Orman Sayılan Yerlerin Belirlenmesi ve Orman İçi Açıklık Kavramı
Bir taşınmazın orman sayılabilmesi için mutlaka sık ağaç topluluklarıyla kaplı olması gerekmez. 6831 sayılı Orman Kanunu ve ilgili mevzuat uyarınca, orman bütünlüğü içerisinde yer alan; orman ekosisteminin devamlılığı bakımından gerekli olan ve “orman içi açıklık” olarak adlandırılan alanlar da orman rejimine tabidir.
Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatlarına göre; dört tarafı devlet ormanlarıyla çevrili, ormanla coğrafi ve fonksiyonel bütünlük arz eden yerler, üzerlerinde ağaç bulunmasa dahi zilyetlik yoluyla kazanılamaz. Bu tür alanlar, uygulamada “orman içi boşluk” olarak kabul edilmekte ve doğrudan Hazine adına tescil edilmektedir.
Orman kadastrosunun kesinleştiği bölgelerde, orman sınır hattı (OSH) içerisinde kalan taşınmazlar bakımından zilyetlikle kazanım iddiası hukuki dayanaktan yoksundur. Kadastrosu henüz yapılmamış alanlarda ise, taşınmazın orman niteliği taşıyıp taşımadığı; uzman orman bilirkişileri tarafından eski tarihli hava fotoğrafları, memleket haritaları ve toprak yapısı analizleri esas alınarak belirlenmektedir.
Eğer taşınmazın evveliyatının orman olduğu saptanırsa, zilyedin bu alanı tarım arazisine dönüştürmüş olması veya imar ve ihya faaliyetlerinde bulunması, kendisine herhangi bir mülkiyet hakkı kazandırmaz. Aksine bu tür fiiller, somut olayın özelliklerine göre orman alanını daraltma suçu kapsamında değerlendirmeye konu olabilmektedir.
5. 2/B Arazilerinde Zilyetlik ve Hak Sahipliği Rejimi
2/B arazileri, 6831 sayılı Orman Kanunu’nun 2. maddesinin (B) bendi uyarınca, orman niteliğini bilimsel ve fen bakımından tamamen yitirdiği tespit edilerek orman sınırları dışına çıkarılan taşınmazları ifade etmektedir. Bu araziler, her ne kadar fiilen tarım alanına dönüştürülmüş ve ekonomik kullanım konusu yapılmış olsa da, mülkiyetleri kural olarak Hazine’de kalmaya devam etmektedir.
Bu nedenle, 2/B arazilerinde zilyetlikle mülkiyet kazanımı mümkün değildir. Kazandırıcı zamanaşımına ilişkin genel hükümler, bu taşınmazlar bakımından uygulanma alanı bulmaz. Dolayısıyla bir 2/B arazisinin 20 yıl veya daha uzun süreyle kullanılmış olması, zilyede tapu iptal ve tescil davası açma hakkı tanımaz.
2/B arazilerinin kullanıcılarına satışı veya devri ise, ancak 6292 sayılı Kanun kapsamında öngörülen özel idari usuller çerçevesinde mümkündür. Bu rejim, zilyetliğe dayalı kazanımı değil; idarenin belirlediği şartlar altında hak sahipliği ve satış esasına dayalı bir tasarruf sürecini ifade etmektedir.
6. Mera, Yaylak ve Kışlakların Hukuki Statüsü
6.1. Orta Malı (Kamu Malı) Niteliği
Mera, yaylak ve kışlaklar, Türk hukukunda orta malı (kamu malı) niteliğinde olup, bir veya birden fazla köy ya da belediye halkının ortak kullanımına özgülenmiş taşınmazlardır. Bu alanların hukuki rejimi esas itibarıyla 4342 sayılı Mera Kanunu ile düzenlenmiş olup, en temel ilke bu taşınmazların özel mülkiyete konu edilememesidir.
Mera niteliği taşıyan taşınmazlar, tapu siciline tescil edilmiş olsalar dahi, kamu malı olma vasıflarını korur. Bu nedenle mera, yaylak ve kışlaklarda zilyetlikle mülkiyet kazanımı, genel taşınmaz hukuku kurallarından tamamen ayrışmakta ve istisnai olarak dahi mümkün görülmemektedir.
6.2. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Sürelerin İşlememesi
Mera, yaylak ve kışlaklar üzerinde zilyetlik yoluyla mülkiyet kazanılması kesin olarak yasaktır. Bu yasak, kamu mallarının kamuya tahsis amacının korunması ilkesinden kaynaklanmaktadır. Mera Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca, meralar hakkında kazandırıcı zamanaşımı uygulanamaz ve bu taşınmazların sınırları hiçbir şekilde daraltılamaz.
Bir yerin mera olduğu; resmi kayıtlarla, mera tespit ve tahdit çalışmalarıyla veya “kadimden beri kullanım” esasına göre belirlendiği takdirde, bu alan üzerinde sürdürülen zilyetliğin süresi ne olursa olsun, zilyede mülkiyet hakkı kazandırması mümkün değildir.
Ayrıca mera gibi orta malları hakkında hak düşürücü süreler de işlemez. Hazine veya ilgili köy ya da belediye tüzel kişiliği, mera üzerindeki haksız işgalin sona erdirilmesi ve mülkiyetin tespiti amacıyla her zaman dava açabilir. Zilyedin taşınmazı imar ve ihya ederek tarla haline getirmiş olması veya üzerine yapı inşa etmesi, taşınmazın mera vasfını hukuken ortadan kaldırmaz.
Bu tür durumlarda, yapılan masraflar bakımından tazminat talep edilemeyeceği gibi, işgalcinin, masrafları kendisine ait olmak üzere taşınmazı eski hâline getirme yükümlülüğü doğabilmektedir.
6.3. Meraların Tespiti, Tahdidi ve Özel Sicil
Meraların sınırları, Mera Komisyonları tarafından yapılan tespit ve tahdit çalışmaları sonucunda belirlenmektedir. Bu çalışmalar neticesinde oluşturulan mera özel sicilleri, mera niteliğinin ve kullanım hakkının ispatında temel hukuki dayanak niteliğindedir.
Mera Kanunu’nun 21. maddesi, mera özel sicilleri oluşturulduktan sonra, mera iddialarının ancak bu sicillerdeki kayıtlara dayanılarak ileri sürülebileceğini hüküm altına almıştır. Bu düzenleme, meraların tescilsiz zilyetlik iddialarına karşı korunmasını amaçlayan bir ispat sınırlaması getirmektedir.
Bununla birlikte, kadastro çalışmaları sırasında bir yerin mera olarak sınırlandırılması hâlinde, gerçek kişilerin bu işleme karşı Kadastro Mahkemelerinde dava açma hakları saklıdır. Ancak bu durumda, taşınmazın mera olmadığını veya öncesinin zilyetlikle kazanmaya elverişli bir yer olduğunu bilimsel ve teknik delillerle ispat yükü, mera karinesini çürütmek zorunda olan zilyede aittir.
| Mera Türü | İktisap Şartları | Hukuki Akıbet |
| Kadim Mera | Tarih öncesinden beri mera olarak kullanılan yerler | Hiçbir şekilde zilyetlikle kazanılamaz |
| Tahsisli Mera | Yetkili makamlarca mera olarak özgülenen yerler | Tahsis kaldırılmadıkça kazanılamaz |
| Kamu Çayırı | Hayvan otlatılan ortak alanlar | Mera hükümlerine tabidir, iktisap edilemez |
| Harman Yeri | Köyün ortak kullanımındaki düzlükler | Orta malıdır, zilyetlik işlemez |
7. Hazine Taşınmazlarında Zilyetlik: Kamu Malları ve Devletin Özel Malları
Devletin mülkiyetinde bulunan taşınmazlar, Türk hukukunda kamu malları ve devletin özel malları olmak üzere iki temel kategoriye ayrılmaktadır. Bu ayrım, Hazine taşınmazlarında zilyetlikle mülkiyet kazanımının mümkün olup olmadığını belirleyen en önemli hukuki ölçüttür. Zira her iki taşınmaz grubunun tabi olduğu hukuki rejim ve koruma düzeyi farklılık göstermektedir.
7.1. Devletin Kamu Malları ve İktisap Yasağı
Kamu malları; sahipsiz mallar, orta malları ve hizmet malları olmak üzere üç ana grupta değerlendirilmektedir. Kadastro Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca, bu taşınmazlar tapuda kayıtlı olsun veya olmasın, kazandırıcı zamanaşımı yoluyla iktisap edilemez.
- Sahipsiz Mallar: Dağlar, kayalıklar, göller, aktif dere yatakları ve kıyı kenar çizgisi içerisinde kalan alanlar gibi, tarıma elverişli olmayan ve özel mülkiyete konu edilmesinde kamu yararı bulunmayan yerlerdir. Bu tür alanların zilyetlik yoluyla kazanılması, kamu düzenine aykırı kabul edilmektedir.
- Orta Malları: Yollar, meydanlar, meralar ve benzeri, toplumun ortak kullanımına tahsis edilmiş taşınmazlardır. Bu mallar üzerinde sürdürülen fiilî kullanım, süresi ne olursa olsun mülkiyet hakkı doğurmaz.
- Hizmet Malları: Okullar, hastaneler, kamu binaları ve askeri alanlar gibi, bir kamu hizmetinin yürütülmesi amacıyla tahsis edilmiş taşınmazlardır. Bir yerin kamu hizmetine tahsis edilmiş olması, o taşınmaz üzerindeki zilyetlik süresinin işlemesini durdurur ve zilyetlikle mülkiyet kazanımını kesin olarak engeller.
Bu kapsamda, devletin kamu malları üzerinde zilyetlik iddiası, hukuken dinlenebilir nitelikte olmayıp, kamu yararı gerekçesiyle mutlak bir iktisap yasağına tabidir.
7.2. Devletin Özel Malları ve Zilyetlikle Kazanım İmkânı
Hazine’nin mülkiyetinde bulunmakla birlikte herhangi bir kamu hizmetine tahsis edilmemiş ve halkın ortak kullanımına ayrılmamış taşınmazlar, devletin özel malları olarak nitelendirilmektedir. Bu taşınmazlar, uygulamada çoğunlukla kadastro çalışmalarında “hali arazi” veya “fundalık” olarak tespit edilen alanlardır.
Devletin özel malları, kural olarak özel hukuk hükümlerine tabi olup, belirli şartların varlığı hâlinde zilyetlik yoluyla kazanıma elverişli kabul edilmektedir. Kadastro Kanunu’nun 14. maddesi, tapuda kayıtlı olmayan bu nitelikteki Hazine taşınmazlarının; 20 yıl boyunca malik sıfatıyla, davasız ve aralıksız zilyet olan kişiler adına tesciline imkân tanımaktadır.
Bununla birlikte, bu yolla kazanım hem süre hem de miktar sınırlamalarına tabidir. Zilyedin mülkiyet iddiasında bulunabilmesi için;
- Taşınmazın kamu malı niteliği taşımadığını,
- Zilyetliğin ekonomik amaca uygun şekilde (tarımsal faaliyet, sürekli kullanım vb.) sürdürüldüğünü,
- Malik sıfatıyla, nizasız ve kesintisiz bir kullanımın bulunduğunu
somut ve inandırıcı delillerle ispat etmesi gerekmektedir. Aksi hâlde, Hazine taşınmazı üzerinde ileri sürülen zilyetlikle mülkiyet kazanımı iddiası hukuki dayanaktan yoksun kalacaktır.
8. İmar ve İhya Müessesesi: Emek ve Masraf ile Mülkiyet Kazanımı
İmar ve ihya, sahipsiz ve tarıma elverişsiz taşınmazların, yoğun emek ve masraf sarf edilerek tarımsal faaliyete elverişli hâle getirilmesi sürecini ifade etmektedir. Türk taşınmaz hukukunda bu müessese, fiilî emeğin belirli şartlar altında mülkiyet hakkına dönüşebilmesine imkân tanıyan istisnai bir kazanım yoludur.
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 17. maddesi, imar ve ihya faaliyetlerini tamamlayan ve bu tarihten itibaren 20 yıl boyunca malik sıfatıyla, davasız ve aralıksız zilyet olan kişilere, taşınmazın kendi adlarına tescilini talep etme hakkı tanımaktadır. Ancak bu kazanım yolu, sıkı maddi ve hukuki koşullara bağlanmıştır.
8.1. İmar ve İhyanın Hukuki Dayanağı ve Maddi Şartları
Bir taşınmazın imar ve ihya edildiğinin kabul edilebilmesi için, öncelikle taşınmazın başlangıçta devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunması ve tarıma elverişsiz nitelikte (taşlık, çalılık, fundalık vb.) olması gerekir. Başlangıç niteliği itibarıyla kültür arazisi olan veya özel mülkiyete konu edilmiş taşınmazlarda, imar ve ihya hükümleri uygulanamaz.
Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatlarına göre, yalnızca taşların toplanması, arazinin çevresinin tel veya duvarla çevrilmesi ya da sınırlı temizlik faaliyetleri imar ve ihya için yeterli kabul edilmez. İhya sürecinin tamamlanmış sayılabilmesi için taşınmazın, düzenli ve sürekli tarımsal faaliyete elverişli hâle gelmesi, diğer bir ifadeyle “kültür arazisi” vasfını kazanması gerekmektedir.
İmar ve ihya yoluyla kazanımda sürelerin hesaplanması da büyük önem taşımaktadır. 20 yıllık kazandırıcı zamanaşımı süresi, imar ve ihya faaliyetlerinin fiilen tamamlandığı ve arazinin ekime-dikime elverişli hâle geldiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Örneğin, bir kimsenin bir taşınmazı 5 yıl boyunca temizleyerek tarla hâline getirmesi durumunda, mülkiyet kazanımı için bu süreden sonra 20 yıl daha zilyetliğini sürdürmesi gerekir. Bu durumda toplam fiilî kullanım süresi 25 yıl olacaktır.
8.2. İmar ve İhyanın Yasak Olduğu Alanlar
Her taşınmaz, imar ve ihya yoluyla mülkiyet kazanımına elverişli değildir. Kadastro Kanunu’nun 17. maddesi ve yerleşik yargı içtihatları uyarınca, aşağıda belirtilen alanlarda imar ve ihya faaliyeti hukuki sonuç doğurmaz:
- Orman Sayılan Yerler: Orman niteliği taşıyan alanlarda yapılan imar ve ihya faaliyetleri, mülkiyet hakkı kazandırmaz. Bu tür fiiller, ayrıca orman rejimine aykırılık teşkil edebilir.
- Mera, Yaylak ve Kışlaklar: Orta malı niteliğindeki bu alanlarda tarla açılması veya yapı inşa edilmesi, imar ve ihya kapsamında değerlendirilmez.
- Kamu Hizmetine Tahsisli Alanlar: Okul, yol, baraj havzası, askeri alan gibi kamu hizmetine ayrılmış taşınmazlarda imar ve ihya yoluyla kazanım mümkün değildir.
- İmar Planı Kapsamındaki Yerler: İl, ilçe ve kasabaların belediye imar planı sınırları içerisinde kalan Hazine taşınmazları, Kadastro Kanunu’nun 17. maddesi uyarınca imar ve ihya yoluyla kazanılamaz.
İmar ve ihya koşulları özetle aşağıdaki tabloda gösterilebilir:
| İmar–İhya Kriteri | Açıklama |
| Başlangıç Niteliği | Tarıma elverişsiz (taşlık, çalılık, fundalık vb.) hâli arazi olmalıdır |
| Faaliyetin Niteliği | Yoğun emek ve masrafla kültür arazisi hâline getirme |
| Süre Başlangıcı | İhya işleminin tamamen bittiği ve arazinin ekilebilir olduğu an |
| Coğrafi Sınır | Belediye imar planı dışında kalmalıdır |
| Hukuki Engel | Orman, mera veya kamu hizmetine tahsisli alan olmamalıdır |
9. Zilyetlikle Kazanımda Miktar Sınırlamaları
9.1. Kadastro Kanunu’nun 14. Maddesi ve Amaç
Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazların zilyetlik yoluyla kazanılmasında, mülkiyetin belirli kişilerde yoğunlaşmasını önlemek ve sosyal adalet ilkesini korumak amacıyla miktar sınırlamaları öngörülmüştür. Bu çerçevede Kadastro Kanunu’nun 14. maddesi, belgesizden (zilyetliğe dayalı) kazanım bakımından üst sınır (tavan sınır) getirmektedir.
Anılan düzenleme ile, kazandırıcı zamanaşımı koşulları sağlansa dahi, zilyedin belirli bir miktarın üzerindeki taşınmazları kendi adına tescil ettirmesinin önüne geçilmekte; kamu arazilerinin geniş ölçüde özel mülkiyete dönüşmesi engellenmektedir.
9.2. Sulu ve Kuru Arazi Ayrımı
Kadastro Kanunu’nun 14. maddesi uyarınca, aynı çalışma alanı (köy veya mahalle) içerisinde bir kişi veya onun mirasçıları tarafından zilyetlik yoluyla kazanılabilecek taşınmazların toplam yüzölçümü, taşınmazın niteliğine göre sınırlandırılmıştır:
- Sulu Arazi: Toplam 40 dönüme kadar (40 dönüm dâhil).
- Kuru Arazi: Toplam 100 dönüme kadar (100 dönüm dâhil).
Bu miktar sınırlamaları emredici nitelikte olup, hâkim tarafından re’sen gözetilmek zorundadır. Örneğin, bir zilyedin aynı köy sınırları içerisinde 150 dönüm kuru araziyi 20 yıldan fazla süredir malik sıfatıyla kullandığı tespit edilse dahi, mahkeme ancak 100 dönümlük kısmın zilyet adına tesciline karar verebilir; kalan 50 dönüm ise Hazine adına tescil edilir.
Bununla birlikte, zilyetlik iddiasının tapu kaydı, vergi kaydı veya diğer geçerli belgelere dayanması hâlinde (belgeli zilyetlik), bu miktar sınırlamaları uygulanmaz ve belgede yazılı yüzölçümü esas alınır.
9.3. Miktar Sınırlamasının Uygulanma Usulü
Zilyetlikle kazanıma ilişkin davalarda, kadastro hâkimi veya tescil davasına bakan asliye hukuk hâkimi, zilyedin aynı çalışma alanı içerisinde daha önce başka taşınmazlar kazanıp kazanmadığını re’sen araştırmakla yükümlüdür.
Bu amaçla mahkeme tarafından, ilgili Kadastro Müdürlüğü ve Tapu Sicil Müdürlüğü nezdinde zilyetlik araştırması yapılması istenir. Zilyedin, daha önceki kadastro tespitleri veya açtığı davalar yoluyla miktar sınırını doldurup doldurmadığı tespit edilir.
Bu denetim mekanizması, kamu arazilerinin haksız şekilde kişisel mülkiyete geçirilmesini önleyen ve miktar sınırlamasının etkin biçimde uygulanmasını sağlayan temel güvencelerden biridir.
10. İspat Vasıtaları ve Yargılama Süreci
Zilyetlikle taşınmaz mülkiyeti kazanımına ilişkin davalar, niteliği gereği geçmişteki fiilî bir durumun (çoğunlukla 20 yıllık zilyetliğin) bugünden ispat edilmesini zorunlu kılmaktadır. Bu durum, ispat vasıtalarının çeşitliliğini, teknik incelemelerin ağırlığını ve bilirkişi delilinin belirleyici rolünü ön plana çıkarmaktadır.
10.1. Hava Fotoğrafları ve Teknik İnceleme
Yargıtay uygulamasında, hava fotoğrafları, zilyetliğin başlangıcı, süresi ve niteliğinin tespitinde en güvenilir ve objektif delillerden biri olarak kabul edilmektedir. Mahkemeler, dava tarihinden veya kadastro tespit tarihinden 15, 20 ve 25 yıl öncesine ait, farklı dönemlerde çekilmiş en az üç ayrı hava fotoğrafını, Harita Genel Müdürlüğü’nden getirtmekle yükümlüdür.
Getirtilen hava fotoğrafları, jeodezi ve fotogrametri mühendisi bilirkişiler tarafından stereoskopik yöntemle üç boyutlu olarak incelenir. Bu teknik inceleme sayesinde;
- Taşınmazın ilgili dönemlerde orman, mera veya tarım arazisi niteliği taşıyıp taşımadığı,
- Üzerinde imar ve ihya faaliyetlerinin bulunup bulunmadığı,
- Zilyetliğin hangi tarihte fiilen başladığı
bilimsel veriler ışığında net şekilde ortaya konulabilmektedir. Hava fotoğraflarına dayanmayan veya bu fotoğraflarla desteklenmeyen değerlendirmeler, Yargıtay tarafından çoğu kez eksik inceleme olarak kabul edilmektedir.
10.2. Bilirkişi İncelemesi ve Keşif
Zilyetlikle kazanım davalarında, mahallinde yapılan keşif, yargılamanın en kritik aşamalarından biridir. Keşif sırasında oluşturulan bilirkişi heyeti, davanın sağlıklı şekilde sonuçlandırılabilmesi bakımından özel bir öneme sahiptir.
Uygulamada keşifte;
- Ziraat mühendisi (toprağın niteliği, kullanım şekli ve tarımsal faaliyetlerin sürekliliği için),
- Jeolog (taşınmazın dere yatağı, taşkın alanı veya jeolojik yapısı bakımından değerlendirilmesi için),
- Fen bilirkişisi (sınırlar, ölçümler ve fiilî kullanım alanlarının tespiti için)
- ve yerel bilirkişiler hazır bulundurulmalıdır.
Ziraat bilirkişi raporu, toprağın yapısını, taşınmaz üzerindeki bitki örtüsünü, varsa ağaçların yaşını ve komşu parsellerle olan sınır bütünlüğünü somut ve gerekçeli biçimde ortaya koymalıdır. Yargıtay, soyut, genel ifadeler içeren ve bilimsel dayanak taşımayan ziraat raporlarını, bozma sebebi olarak kabul etmektedir.
Yerel bilirkişiler ve tanıklar ise taşınmazı uzun yıllardır bilen, tarafsız ve yaşlı kişiler arasından seçilmelidir. Bu kişilere; taşınmazın 20 yıl önceki durumu, kim tarafından ve hangi sıfatla kullanıldığı, zilyetliğin kesintiye uğrayıp uğramadığı gibi hususlar açık ve denetlenebilir sorularla yöneltilmelidir.
11. Zilyetlik ve Harici Satışlar: Tapusuz Taşınmazların Devri
Tapusuz taşınmazların veya zilyetlik haklarının haricen (tapu dairesi dışında) satışı ve devri, uygulamada sıkça karşılaşılan; ancak hukuki niteliği bakımından tereddütlere yol açan bir konudur. Özellikle mera, orman ve Hazine taşınmazlarında zilyetlikle kazanım tartışmalarıyla birlikte değerlendirildiğinde, harici satışların mülkiyet hakkı doğurup doğurmadığı sorusu önem kazanmaktadır.
11.1. Tapusuz Taşınmazlarda Harici Satış Kavramı
Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmaz mülkiyetinin devri, kural olarak resmî şekle tabidir ve tapu memuru huzurunda yapılmadıkça geçerlilik kazanmaz. Ancak tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar bakımından, ortada henüz tescil edilmiş bir mülkiyet hakkı değil; fiilî hâkimiyete dayanan bir zilyetlik ilişkisi bulunmaktadır. Bu nedenle uygulamada yapılan harici satışlar, hukuken taşınmazın mülkiyetinin değil, zilyetlik hakkının devri olarak değerlendirilmektedir.
Bu yönüyle harici satış, tapusuz taşınmazlarda mülkiyet kazandıran bir işlem olmayıp, zilyedin taşınmaz üzerindeki fiilî tasarrufunu bir başkasına bırakmasını ifade etmektedir.
11.2. Harici Satışın Zilyetliğin Devri Niteliği ve Yargıtay Uygulaması
Yargıtay’ın 1946 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, tapusuz bir taşınmazın haricen satılarak teslim edilmesi; o taşınmaz üzerindeki fiilî tasarruf hakkının ve zilyetliğin devri olarak kabul edilmektedir. Bu işlem, resmî şekil şartına tabi değildir ve geçerliliğini, taraflar arasındaki fiilî teslimden almaktadır.
Ancak bu kabul, harici satışın mülkiyet hakkı doğurduğu anlamına gelmez. Harici satış yalnızca zilyetliğin el değiştirmesini sağlar; mülkiyetin kazanılması ise ancak kazandırıcı zamanaşımı şartlarının ayrıca ve bağımsız olarak gerçekleşmesi hâlinde mümkündür.
Öte yandan, taşınmazın kadastro çalışmaları sonucunda zilyedi adına tescil edilmesi ve tapu kütüğüne girmesi hâlinde, artık bu taşınmazın haricen satılması kesin olarak geçersizdir. Tapulu taşınmazların harici satışı, zilyetlik süresi ne kadar uzun olursa olsun, mülkiyet kazandırıcı bir etki doğurmaz.
11.3. Zilyetlik Sürelerinin Harici Satış Sonrası Eklenmesi
Tapusuz taşınmazlarda yapılan harici satışlar, zilyetliğin hukuken geçerli şekilde devredilmesi sonucunu doğurduğundan, zilyetlik sürelerinin eklenmesi bakımından önem taşımaktadır. Kazandırıcı zamanaşımı koşullarını taşıyan bir zilyet, kendisinden önceki zilyedin de malik sıfatıyla, davasız ve aralıksız geçen zilyetlik süresini kendi süresine ekleyebilir.
Bu nedenle, harici satışla zilyetliği devralan kişi; önceki zilyedin kullanım süresini de dikkate alarak, toplamda 20 yıllık kazandırıcı zamanaşımı süresinin dolduğunu ileri sürebilir. Ancak bu imkânın kullanılabilmesi için, hem önceki hem de sonraki zilyetliğin malik sıfatıyla sürdürülmüş olması ve taşınmazın zilyetlikle kazanıma elverişli nitelikte bulunması şarttır.
Özellikle orman, mera ve Hazine taşınmazları bakımından, taşınmazın hukuki statüsü zilyetlikle kazanıma kapalı ise, harici satış yoluyla devralınan zilyetliğin süresi ne kadar uzun olursa olsun, mülkiyet hakkı doğması mümkün değildir.
12. Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanımında Şufa (Önalım) Hakkı ile Zilyetlik Arasındaki İlişki
12.1. Şufa (Önalım) Hakkının Hukuki Niteliği
Şufa (önalım) hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda, paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara bu payı öncelikle satın alma yetkisi tanıyan, kanundan doğan bir haktır. Bu hak, mülkiyetin yabancı üçüncü kişilere geçmesini engelleyerek paydaşlık ilişkisinin korunmasını amaçlamaktadır.
Zilyetlikle kazanılan veya kazanılması talep edilen taşınmazlar bakımından ise, şufa hakkının doğup doğmayacağı hususu, mülkiyetin henüz tescil edilip edilmediği noktasında düğümlenmektedir. Zira şufa hakkı, yalnızca tapu sicilinde kurulmuş aynî mülkiyet ilişkileri bakımından söz konusu olabilmektedir.
12.2. Yasal Önalım Hakkının Şartları ve Zilyetlikle Kazanım Davaları
Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için;
- Taşınmazın paylı mülkiyet rejimine tabi olması,
- Paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması,
- Satışın, tapu sicilinde oluşmuş geçerli bir paylı tapu kaydı üzerinden gerçekleştirilmesi
gerekir.
Bu çerçevede, zilyetlikle kazanım davası devam eden veya henüz sonuçlanmamış taşınmazlar bakımından, tapu sicilinde paylı bir mülkiyet kaydı bulunmadığından, yasal şufa hakkı doğmaz. Yalnızca zilyetliğe dayalı hakların haricen satılması ya da devredilmesi, aynî bir mülkiyet hakkı yaratmadığından, önalım hakkının kullanılmasına imkân tanımaz.
Dolayısıyla, kazandırıcı zamanaşımına dayalı tescil davası kesinleşmeden önce, zilyetliğin devri veya zilyetlik hakkının satışı hâllerinde, diğer zilyetlerin veya ilgililerin şufa hakkı ileri sürmesi hukuken mümkün değildir.
12.3. Mülkiyet Türlerine Göre Şufa Hakkının Uygulanabilirliği
Şufa (önalım) hakkının hangi hâllerde kullanılabileceği, taşınmazın hukuki statüsüne göre aşağıdaki şekilde özetlenebilir:
| Mülkiyet Durumu | Önalım (Şufa) Hakkı | Gerekçe |
| Tam Mülkiyet (Müstakil Tapu) | Yok | Paydaşlık ilişkisi bulunmaz |
| Paylı Mülkiyet (Hisseli Tapu) | Var | Diğer paydaşların öncelik hakkı korunur |
| Elbirliği Mülkiyeti (Miras Ortaklığı) | Yok | Paylar henüz belirli değildir |
| Tapusuz / Zilyetliğe Dayalı Haklar | Yok | Aynî mülkiyet hakkı henüz doğmamıştır |
| Kat Mülkiyeti / Kat İrtifakı | Yok | Kanuni istisna (TMK m. 733) |
12.4. Zilyetlikle Kazanım Sonrası Şufa Hakkının Doğması
Zilyetliğe dayalı kazanım davasının kesinleşmesi ve taşınmazın tapu siciline paylı mülkiyet şeklinde tescil edilmesi hâlinde, bu aşamadan sonra yapılacak pay satışları bakımından şufa hakkı doğabilecektir. Ancak bu durum, yalnızca tescilden sonraki satış işlemleri için geçerli olup, zilyetliğe dayalı kullanım dönemine ilişkin işlemler bakımından geriye etkili sonuç doğurmaz.
Sonuç olarak, zilyetlikle kazanım sürecinde şufa hakkı, mülkiyetin henüz tapuda doğmamış olması nedeniyle kural olarak uygulanamaz. Şufa hakkının gündeme gelebilmesi için, öncelikle taşınmaz üzerinde geçerli ve paylı bir tapu mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur.
13. Zilyetlikle Kazanılamayacak Diğer Özel Alanlar
Mera, orman ve Hazine taşınmazlarının yanı sıra, kamu düzeninin, güvenliğin ve kültürel mirasın korunması amacıyla bazı taşınmaz türleri bakımından da zilyetlik yoluyla mülkiyet kazanımı kesin olarak yasaklanmıştır. Bu alanlarda sürdürülen fiilî kullanım, süresi ve niteliği ne olursa olsun, aynî hak doğurmaz.
13.1. Sit Alanları ve Kültür Varlıkları
1. ve 2. derece arkeolojik sit alanları ile üzerinde tescilli kültür varlığı bulunan taşınmazlar, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında özel koruma rejimine tabidir. Bu alanlar üzerinde sürdürülen zilyetlik, kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanımı sonucunu doğurmaz. Zilyetliğin süresi, imar‑ihya faaliyeti veya ekonomik kullanım iddiası bu sonucu değiştirmez.
13.2. Vakıf Taşınmazları
Cami, mescit, türbe, çeşme gibi hayrat niteliğindeki vakıf taşınmazları ile icareteynli veya mukataalı vakıf arazileri, vakıf hukukunun koruyucu hükümleri gereği zamanaşımıyla iktisap edilemez. Bu taşınmazlar üzerinde uzun süreli kullanım, mülkiyet hakkı değil; en fazla fiilî kullanım ilişkisi doğurur.
13.3. Kıyı Kenar Çizgisi ve Deniz Alanları
Kıyı Kanunu uyarınca; denizler, göller, kıyı kenar çizgisi içinde kalan sahil şeritleri ile denizin etkisiyle oluşan kumluk ve çakıllık alanlar, kamuya ait olup özel mülkiyete konu edilemez. Bu alanlarda zilyetliğe dayanarak tapu kazanılması hukuken mümkün değildir.
13.4. Askerî Yasak ve Güvenlik Bölgeleri
Askerî yasak bölgeler ve özel güvenlik bölgeleri, kamu güvenliği gerekçesiyle özel bir tahsis rejimine tabidir. Bu alanlarda sürdürülen zilyetlik, kamu hizmetine tahsis engeli nedeniyle kazandırıcı zamanaşımı süresini işletmez ve mülkiyet hakkı kazandırmaz.
14. Sonuç ve Değerlendirme
Mera, orman ve Hazine taşınmazlarında zilyetlikle mülkiyet kazanımı, Türk hukukunda istisnai ve sıkı denetime tabi bir alanı oluşturmaktadır. Mevzuat ve yerleşik yargı içtihatları birlikte değerlendirildiğinde, devletin bir yandan toprağı işleyen ve ekonomik değer kazandıran zilyedi sınırlı ölçüde koruduğu; diğer yandan kamu mallarını, doğal çevreyi ve kültürel mirası mutlak koruma altına aldığı görülmektedir.
Bu kapsamda ulaşılan temel sonuçlar şu şekilde özetlenebilir:
- Devlet Ormanları ve Meralar: Bu alanlar üzerinde sürdürülen zilyetlik, hukuken haksız işgal niteliğindedir. Hiçbir süre, hiçbir imar‑ihya faaliyeti bu taşınmazları özel mülkiyete dönüştüremez.
- Hazine’nin Özel Malları: Yalnızca kamu hizmetine tahsis edilmemiş Hazine taşınmazları, 20 yıllık malik sıfatıyla zilyetlik, imar‑ihya şartı ve miktar sınırlamaları dahilinde kazanıma elverişlidir.
- Bilimsel ve Teknik İspatın Önemi: Güncel yargılama pratiğinde, tanık beyanları tek başına yeterli görülmemekte; hava fotoğrafları, jeolojik ve ziraî bilirkişi raporlarıyla desteklenmeyen iddialar hükme esas alınmamaktadır.
Sonuç olarak, zilyetlikle taşınmaz kazanımı iddiasında bulunan kişilerin, taşınmazın geçmişteki hukuki statüsünü titizlikle araştırmaları ve kamu malı koruma rejimlerini göz önünde bulundurmaları zorunludur. Kamu mallarının dokunulmazlığı ilkesi, zilyetliğin sağladığı kazanım imkânlarının her zaman üzerinde yer alan üstün bir hukuk normu olarak varlığını sürdürmektedir.
Sık Sorulan Sorular
Türk hukukunda kural olarak taşınmaz mülkiyeti tescille kazanılır. Ancak Kadastro Kanunu’nun 14. ve 17. maddeleri kapsamında, belirli şartlarla zilyetliğe dayalı kazanım mümkündür.
Hayır. Mera, yaylak ve kışlaklar kamu malı (orta malı) niteliğindedir. Bu taşınmazlar üzerinde zilyetlik süresi ne olursa olsun mülkiyet kazanımı mümkün değildir.
Hayır. Anayasa’nın 169. maddesi gereği devlet ormanları üzerinde zilyetlik yoluyla mülkiyet kazanılması kesin olarak yasaktır.
Sadece devletin özel mülkiyetinde bulunan, kamu hizmetine tahsis edilmemiş ve imar planı dışında kalan Hazine taşınmazları, 20 yıllık davasız zilyetlikle ve miktar sınırları dahilinde kazanılabilir.
Hayır. 2/B arazilerinde kazandırıcı zamanaşımı uygulanmaz. Bu taşınmazlar ancak 6292 sayılı Kanun kapsamında idari satış yoluyla edinilebilir.
Genel kural olarak zilyetliğin malik sıfatıyla, aralıksız ve çekişmesiz şekilde en az 20 yıl sürmesi gerekir. İmar ve ihya varsa süre, ihyanın tamamlandığı tarihten itibaren başlar.
Evet. Kadastro Kanunu m.14 uyarınca aynı çalışma alanında bir kişi en fazla 100 dönüm kuru, 40 dönüm sulu araziyi zilyetlikle kazanabilir.
Zilyetliğin başlangıcı ve niteliği geçmişe yönelik olduğundan, hava fotoğrafları, ziraat ve jeoloji bilirkişi raporları Yargıtay uygulamasında en güçlü deliller arasında kabul edilir.
