Kadastro Öncesi Hukuki Nedene Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davaları

Giriş

Kadastro, bir ülkenin taşınmaz mallarının sınırlarını, yüzölçümlerini ve mülkiyet durumunu resmi kayıtlarla belirleyip, devlet güvencesi altına alan hukuki ve teknik bir süreçtir. Bu süreç, taşınmazların konumlarının açık, net ve tartışmasız hale getirilmesi amacını taşır. Kadastro işlemlerinde ölçümleme teknikleri ve hukuki prosedürler bir arada kullanılarak taşınmazların fiziksel sınırları tespit edilir ve bu bilgiler resmi tapu kayıtlarına geçirilir. Kadastro çalışmaları, taşınmaz sahipliğiyle ilgili ihtilafları azaltmayı, mülkiyet haklarını açıkça belirlemeyi ve gayrimenkul piyasasında hukuki güvenliği sağlamayı hedefler.

Kadastro öncesi dönem ise henüz resmi kadastro faaliyetlerinin gerçekleştirilmediği, taşınmaz malların mülkiyet bilgilerinin tapu kayıtları dışındaki çeşitli belgeler, vergi kayıtları, zilyetlik iddiaları ve diğer hukuki belgelerle belirlendiği bir süreçtir. Bu dönemde, tapu kayıtlarının resmi bir şekilde oluşturulmadığı ya da eksik kaldığı durumlarda, taşınmaz sahipleri arasındaki hak iddiaları genellikle belirsizlik içindedir ve bu nedenle ihtilaflara zemin hazırlar. Kadastro öncesi dönemde oluşan belirsizlikler, sonradan yapılan kadastro işlemleri sırasında sıklıkla hukuki uyuşmazlıklara neden olmakta ve bu uyuşmazlıklar tapu iptali ve tescil davalarıyla mahkeme önüne taşınmaktadır.

Bu makalede, Yargıtay kararlarından doğrudan yapılan alıntılar ışığında kadastro öncesi hukuki nedene dayalı tapu iptali ve tescil davaları çok yönlü olarak incelenecektir. İlk olarak, muris muvazaası kavramı ve bu bağlamda tapu iptali taleplerinin hukuki dayanakları ele alınacaktır. İkinci olarak, kadastro öncesi taşınmazlarda zilyetlik ve vergi kayıtlarına dayalı iktisap halleri değerlendirilecek ve bu tür davalarda delil sisteminin nasıl işletildiği, hangi unsurların dikkate alındığı tartışılacaktır. Üçüncü olarak, bu davalarda karşılaşılan süre sorunları ve hak düşürücü sürelerin uygulanma şartları irdelenecek, ayrıca Yargıtay’ın konuya ilişkin içtihatları doğrultusunda muris muvazaası ile zilyetlikle kazanımın sonuçları ayrı başlıklar altında değerlendirilecektir.

Ayrıca, miras yoluyla intikal eden taşınmazların tespiti konusunda daha fazla bilgi için bu bağlantıyı ziyaret edebilirsiniz.

1. Kadastro Öncesi Muvazaa (Muris Muvazaası)

Muris muvazaası, miras bırakanın, gerçek iradesi bağış olmasına rağmen taşınmazını satış gibi göstererek bir veya birkaç mirasçısını miras hakkından mahrum bırakmak amacıyla yaptığı işlemdir. Bu tür işlemler genellikle görünürde bir satış sözleşmesiyle yapılmakta, ancak gerçekte karşılıksız olarak bir yakına devredilmektedir. Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davaları, Türk hukukunda köklü içtihatlara sahip olup, Yargıtay kararlarında belirli ilkeler doğrultusunda değerlendirilmektedir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, muris muvazaasıyla ilgili olarak şu önemli tespitte bulunmuştur:

“Mirasbırakanın kadastro tespitinden sonra ölmüş olması ve davacıların bu tarihten sonra mirasçılık sıfatını kazanmaları nedeniyle 3402 Sayılı Kanun’un 12/3. maddesinde öngörülen hak düşürücü sürenin uygulanamayacağının gözetilmesi gerekir.” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2025/1345, K. 2025/1713, T. 27.03.2025)

Bu karar, kadastro tespitinden sonra gerçekleşen mirasbırakan ölümü halinde, mirasçıların tapu iptal ve tescil davasını süresiz şekilde açabileceklerini ortaya koymaktadır.

Benzer şekilde, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2011/611 E., 2010/13344 K. sayılı kararında şu değerlendirmeye yer verilmiştir:

“Tapusuz taşınmazlar menkul niteliğindedir. Muris muvazaasına dayalı davalar ancak kadastro sonrası tapu tahsisi yapılan taşınmazlar yönünden dinlenebilir.”

Bu içtihat, kadastro öncesi tapusuz taşınmazlar yönünden muris muvazaasına dayalı taleplerin hukuki zemin bulamayabileceğini ifade etmektedir.

Ancak uygulamada en kritik fark, mirasbırakanın kadastro öncesi mi yoksa kadastro sonrasında mı öldüğü konusudur. Bu ayrım Yargıtay kararlarında açıkça vurgulanmaktadır.

“Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davaları herhangi bir hak düşürücü süreye tabi değildir. Ancak miras bırakanın kadastrodan önce vefat etmesi halinde, kadastro tespitinin kesinleşmesinden itibaren 10 yıl içinde dava açılmadığı takdirde, 3402 sayılı Kanun’un 12/3. maddesinde belirtilen hak düşürücü süre dolmuş olur.” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2021/5841, K. 2022/8545, T. 28.12.2022)

Görüldüğü üzere, kadastro öncesi ölümlerde hak düşürücü süre devreye girmekte, kadastro sonrası ölümlerde ise bu süre işlemez. Bu sebeple davanın açılış zamanı ile kadastro tespit ve kesinleşme tarihleri arasındaki ilişki titizlikle irdelenmelidir.

Yine Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2009/12930 E., 2010/509 K. sayılı kararında:

“Kadastro tespit tutanağının düzenlenmesinden sonra doğan haklara ilişkin olarak açılan tapu iptal ve tescil davalarında 3402 sayılı Kanun’un 12/3. maddesi uygulanmaz. Murisin kadastro tespitinden sonra ölmesi halinde tereke doğrudan mirasçılara intikal eder.”

şeklindeki değerlendirmesiyle bu yaklaşımı pekiştirmiştir.

Dolayısıyla, kadastro öncesi dönemde yapılan muvazaalı işlemlerin geçerliliği, taşınmazın tapulu olup olmadığına, kadastro işleminin kesinleşme tarihine ve murisin ölüm zamanına göre değişiklik göstermektedir. Tüm bu kriterlerin birlikte değerlendirilmesi, davanın süresi ve esası bakımından büyük önem taşımaktadır.

2. Kadastro Öncesi Kazandırıcı Zamanaşımı Zilyetliği

Kadastro öncesi taşınmazlar üzerinde zilyetlik iddiasına dayalı iktisap halleri, hem Medeni Hukuk hem de Kadastro Hukuku bakımından detaylı şekilde değerlendirilmesi gereken bir konu olup, uygulamada sıkça karşılaşılan uyuşmazlıkların başında gelmektedir.

Bu tür uyuşmazlıklarda, genellikle uzun süreli ve malik sıfatıyla sürdürülen fiili zilyetliğe dayalı iktisap iddiaları ileri sürülür. Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesi ile 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14. ve 17. maddeleri bu tür iktisaplara yasal zemin hazırlamaktadır. Ancak sadece fiili kullanım, yani zilyetlik tek başına mülkiyetin kazanımı için yeterli değildir. Bu nedenle zilyetlik iddiaları, kamu otoriteleri nezdinde oluşmuş kayıtlarla, özellikle de vergi kayıtlarıyla desteklenmelidir.

Yargıtay kararları bu konuda oldukça açıklayıcıdır. Örneğin;

“Dosya keşfe hazır hale getirildikten sonra yöreyi iyi bilen elverdiğince yaşlı ve tarafsız yerel bilirkişiler ve taraf tanıkları ile fen bilirkişisinin katılımıyla yeniden keşif yapılmalı…” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2024/389, K. 2025/1667, T. 25.03.2025)

şeklindeki karar, sadece zilyetliğin değil, aynı zamanda delillerin niteliğinin ve keşif yöntemlerinin önemini vurgulamaktadır.

Vergi kayıtları, bu noktada zilyetliği destekleyici unsur olarak değerlendirilir. Zira Yargıtay’a göre;

“Bir taşınmaza ait vergi kaydı bulunuyor ise de ancak zilyetlikle birleşmesi halinde vergi kaydına değer verilebilir.” (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2022/3623, K. 2025/1617, T. 27.02.2025)

Dolayısıyla, kadastro öncesi dönemde vergi kaydı bulunan bir taşınmaz üzerinde uzun süredir sürdürülen, kesintisiz, malik sıfatıyla yapılan bir zilyetlik varsa, bu durum tapu iptali ve tescil davasına haklı dayanak oluşturabilir. Bu kapsamda, tanık beyanları, mahalli bilirkişi görüşleri ve varsa hava fotoğrafları da zilyetliğin başlangıç ve kesintisizliğini ortaya koyan unsurlar olarak kabul edilmektedir.

Yargıtay 16. Hukuk Dairesi’nin 2021/3529 E., 2022/4561 K. sayılı kararında da;

“Kazandırıcı zamanaşımına dayalı iktisap iddiasının kabulü için taşınmazın niteliği, kullanım şekli, sürekliliği ve kamu kayıtları ile desteklenip desteklenmediği birlikte değerlendirilmelidir.”

şeklinde değerlendirme yapılmıştır. Bu karar, uygulamada tüm unsurların birlikte değerlendirilmesi gerektiğini açıkça göstermektedir.

Sonuç olarak, kadastro öncesi dönemlerde taşınmazın fiilen kullanılmasının yanı sıra, bu kullanımın kamu kayıtlarıyla, özellikle vergi kayıtlarıyla desteklenmesi halinde, zilyetliğe dayalı mülkiyet iktisabı mümkündür. Ancak bunun için uzun süreli, malik sıfatıyla sürdürülen bir zilyetlik ve bu iddiayı doğrulayacak objektif delillerin varlığı şarttır., Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesi ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14 ve 17. maddeleri çerçevesinde değerlendirilir. Bu kapsamdaki davalarda, özellikle uzun süreli, kesintisiz ve malik sıfatıyla sürdürülen fiili zilyetliklerin yanı sıra vergi kayıtları gibi tamamlayıcı belgeler de dikkate alınır.

Yargıtay bu hususta; yalnızca uzun süreli zilyetliğin yeterli olmayacağını, aynı zamanda dayanağın güvenilir belgelerle desteklenmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Aşağıda bu yaklaşımları yansıtan karar örneklerine yer verilmiştir:

“Dosya keşfe hazır hale getirildikten sonra yöreyi iyi bilen elverdiğince yaşlı ve tarafsız yerel bilirkişiler ve taraf tanıkları ile fen bilirkişisinin katılımıyla yeniden keşif yapılmalı…” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2024/389, K. 2025/1667, T. 25.03.2025)

Bu karar, zilyetlik iddiasında bulunan tarafın sadece fiili kullanımı değil, geçmişten günümüze taşınmaz üzerindeki tasarrufunun nesnel delillerle ispat edilmesi gerektiğine işaret etmektedir.

Vergi kayıtları ise tek başına mülkiyet belgesi niteliğinde olmamakla birlikte, zilyetlikle desteklendiğinde hukuki değer kazanır:

“Bir taşınmaza ait vergi kaydı bulunuyor ise de ancak zilyetlikle birleşmesi halinde vergi kaydına değer verilebilir.” (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2022/3623, K. 2025/1617, T. 27.02.2025)

Bu doğrultuda Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, vergi kaydı ile zilyetlik birleştiğinde, tapu iptal ve tescil davasının kabul edilebileceğini, özellikle keşiflerde hava fotoğrafları ve bilirkişi beyanlarının zilyetliği doğrulaması durumunda dava lehine sonuçlanabileceğini kabul etmektedir.

Nitekim şu karar bu yaklaşımı pekiştirmektedir:

“Zilyetlikle birleşen 1937 tarihli vergi kaydı ve 1948 tarihli hava fotoğrafı ile taşınmazda çeltik üretimi yapıldığının anlaşılması… kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayalı iktisap şartlarının oluştuğunu gösterir.” (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2022/3623, K. 2025/1617, T. 27.02.2025)

Ayrıca, Yargıtay 16. Hukuk Dairesi’nin 2021/3529 E., 2022/4561 K. sayılı kararında;

“Kazandırıcı zamanaşımına dayalı iktisap iddiasının kabulü için taşınmazın niteliği, kullanım şekli, sürekliliği ve kamu kayıtları ile desteklenip desteklenmediği birlikte değerlendirilmelidir.”

şeklinde hüküm kurulmuştur.

Sonuç olarak; kadastro öncesi zilyetliğe dayalı tapu iptal ve tescil davalarında yalnızca uzun süreli fiili kullanım değil, aynı zamanda vergi kaydı, nüfus kayıtları, tanık beyanları ve varsa hava fotoğrafları gibi delillerin birlikte değerlendirilmesi esastır. Aksi halde zilyetlik, mülkiyet hakkına dönüşmez.

Yargıtay’ın vergi kayıtları ile zilyetliğin birleşmesi halinde taşınmazın kazanılmasına ilişkin vurgusu önemlidir:

“Bir taşınmaza ait vergi kaydı bulunuyor ise de ancak zilyetlikle birleşmesi halinde vergi kaydına değer verilebilir… davanın açıldığı 1954 tarihinden bu yana yapılan keşifler ve mahalli bilirkişi beyanları, dosyada taşınmaza ilişkin yapılan keşifte dinlenen mahalli bilirkişilerin yaşları itibari ile 1937 tarihli vergi kaydından önceki tarihlerde de taşınmazın bir kısmının başkası tarafından kullanıldığını beyan etmeleri… birlikte değerlendirildiğinde, davacı/davalılar ilgili soy isimli kişiler lehine zilyetlikle kazanma şartlarının oluştuğu kuşkusuzdur.” (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2022/3623, K. 2025/1617, T. 27.02.2025)

Bu açıklama, vergi kayıtlarının zilyetlikle birleşmesi şartının tapu iptal ve tescil davalarındaki rolüne açıklık getirmektedir.

Sonuç

Kadastro öncesi hukuki nedene dayalı tapu iptali ve tescil davaları, ülkemizde taşınmaz mülkiyetiyle ilgili geçmişten bugüne taşınan en önemli hukuki sorunlardan biridir. Bu davalar; resmi kadastro çalışmalarından önceki döneme ait belgeler, zilyetlik iddiaları ve özellikle muris muvazaası gibi hukuki olgular üzerinden şekillenmektedir.

Muris Muvazaasının Sonuçları

Muris muvazaası iddiaları, miras bırakanların mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla üçüncü kişilere yaptığı görünürdeki işlemleri hedef alır. Yargıtay bu konuda istikrarlı içtihatlar geliştirmiştir. Örneğin, “Mirasbırakanın kadastro tespitinden sonra ölmüş olması ve davacıların bu tarihten sonra mirasçılık sıfatını kazanmaları nedeniyle 3402 Sayılı Kanun’un 12/3. maddesinde öngörülen hak düşürücü sürenin uygulanamayacağının gözetilmesi gerekir.” (Yargıtay 1. HD, E. 2025/1345, K. 2025/1713) şeklindeki karar, bu tür davalarda hak düşürücü sürelere ilişkin önemli bir istisnaya işaret etmektedir.

Zilyetlikle Kazanımın Sonuçları

Kadastro öncesi zilyetlik yoluyla kazanım iddiaları ise taşınmaz üzerinde uzun süredir malik gibi davranan kişilere dayanmaktadır. Burada süreklilik, çekişmesizlik ve malik sıfatıyla kullanım gibi unsurlar öne çıkar. Yargıtay bu tür durumlarda 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesi çerçevesinde değerlendirme yapılması gerektiğini belirtmiştir. Zilyetlikle kazanım, özellikle delil sisteminin etkin kullanımıyla mümkündür. Bilirkişi raporları, tanık anlatımları ve yerel uygulamalar bu süreçte önem taşır.

Hak Düşürücü Süreler ve Uygulama Farklılıkları

Hak düşürücü sürelerin uygulanması, dava açma süresini doğrudan etkileyen bir unsur olarak ortaya çıkar. Ancak Yargıtay, muris muvazaası gibi irade bozukluğuna dayanan hallerde hak düşürücü sürenin işlemeyeceğine dair birçok içtihat oluşturmuştur. Uygulamada bu tür sürelerin hangi koşullarda işleyeceği ve hangi durumların istisna teşkil ettiği titizlikle değerlendirilmelidir.

Sonuç olarak, kadastro öncesi döneme ait tapu iptali ve tescil davaları oldukça karmaşık ve dikkatli analiz gerektiren uyuşmazlıklardır. Gerek muris muvazaası gerekse zilyetlikle iktisap gibi hukuki sebepler, her somut olayın özelinde değerlendirilmelidir. Uyuşmazlıkların çözümünde Yargıtay kararları yol gösterici nitelikte olup, davanın ispat yükü, hukuki dayanakları ve şekil şartları titizlikle ele alınmalıdır. Uygulayıcılar, bu tür davalarda hem güncel içtihatları takip etmeli hem de yerel delil ve tanık beyanlarını objektif biçimde değerlendirmelidir.

Bu çerçevede, taşınmazın geçmişine dair belgelerin dikkatli incelenmesi, doğru hukuki nedene dayanılması ve usule uygun şekilde delillerin toplanması, davanın başarılı sonuçlanması bakımından elzemdir.