I. Giriş

Taşınmaz mülkiyeti, bir ülkenin hukuki düzeni içinde büyük bir öneme sahiptir ve mülkiyet haklarının korunması, taşınmazların sınırları ve yüzölçümleri ile doğrudan ilişkilidir. Türkiye’de taşınmazlara ilişkin hukuki düzenlemeler, tarafların haklarının belirlenmesi, korunması ve ihtilafların çözülmesi amacıyla detaylı bir şekilde ele alınmaktadır. Taşınmazlar arasındaki sınır uyuşmazlıkları ve yüzölçümüne dair anlaşmazlıklar, zaman zaman taşınmaz sahipleri arasında ciddi hukuki sorunlara yol açabilmektedir. Bu tür uyuşmazlıkların çözümü için belirli bir hukuki prosedür ve dava süreci mevcuttur. Taşınmaz sınır ve yüzölçümü düzeltme davaları, özellikle satılan taşınmazların yüzölçümünün, tapu sicilinde yazılı olandan farklı olması durumunda önemli bir hukuki yol olarak öne çıkmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu, Tapu Kanunu ve Kadastro Kanunu gibi temel yasal düzenlemeler, bu tür dava süreçlerinin nasıl işleyeceği ve hangi şartlarla açılacağı konusunda detaylı hükümler getirmiştir. Bu makalede, taşınmaz sınır ve yüzölçümü düzeltilmesi davalarının hukuki çerçevesi, dava açılma şartları, süreci ve uygulamada karşılaşılan sorunlar geniş bir şekilde ele alınacaktır.

II. Türk Borçlar Kanunu ve Taşınmaz Yüzölçümü Düzenlemeleri

Türk Borçlar Kanunu’nun 244. maddesi, taşınmaz alım-satımı sırasında, satılan taşınmazın yüzölçümünün satış sözleşmesinde belirtilen miktarı karşılamaması durumunda satıcının alıcıya tazminat ödeme yükümlülüğü getirmektedir. Bu düzenleme, özellikle alıcıların mülkiyet haklarını koruma amacı taşır ve satıcının taşınmazın gerçek yüzölçümünü gizlemesi veya yanlış beyan etmesi durumunda alıcıyı mağduriyetlerden korumayı amaçlar. Ancak, satıcının bu konuda herhangi bir taahhüt vermemesi durumunda, yalnızca tapu sicilinde yazılı olan yüzölçümü esas alınarak herhangi bir tazminat ödeme yükümlülüğü doğmaz.

Türk Borçlar Kanunu, satıcının ağır kusuru durumunda ise, taşınmazın yapısal ayıplarından doğan zararların giderilmesini sağlayacak düzenlemeler getirmiştir. Satın alınan taşınmazın ayıplı olması durumunda, alıcının beş yıl içinde dava açması gerektiği belirlenmiştir. Fakat, satıcının ağır kusuru bulunması durumunda bu süre, 20 yıla kadar uzatılabilir. Bu düzenleme, taşınmaz alımlarında alıcıların korunmasına yönelik önemli bir mekanizma sunar ve satıcının sorumluluğunu pekiştirir.

III. Tapu Kanunu ve Sınır Tespiti ile İlgili Düzenlemeler

Tapu Kanunu, taşınmazların tescil işlemleri ile ilgili olarak önemli düzenlemeler getirmektedir. Tapu Kanunu’nun 31. maddesi, tapu sicilinde yazılı yüzölçümünden fazla çıkan taşınmazların, komşu arazilerin sınırlarını ihlal etmemek ve sınırlarda değişiklik yapmamak kaydıyla mahkeme kararıyla tescil edilebileceğini belirtmektedir. Bu durum, taşınmazların sınırlarının tespitinde ve tapu sicilinde doğru bir şekilde kaydedilmesinde büyük bir öneme sahiptir. Mahkeme, bu tür durumları inceleyerek, taşınmazın gerçek sınırlarını belirler ve tapu siciline gerekli kaydın yapılmasını sağlar.

Mahkeme kararı doğrultusunda, tapu fen memurları veya mühendisler tarafından hazırlanan harita ve raporlar da tapu kaydına eklenir. Bu harita, taşınmazın gerçek sınırlarını ve yüzölçümünü göstermek adına önemli bir belge niteliği taşır. Ayrıca, komşu taşınmazların alanını ihlal etmeyen fazla yüzölçümü durumunda, mahkeme kararıyla bu fazlalık tescil edilir.

Mahkeme kararına itiraz durumunda ise, taraflar genel hükümlere uygun şekilde dava açabilirler. Tapu sicilinde yapılan her türlü değişiklik, taşınmaz sahiplerinin haklarını doğrudan etkileyebileceğinden, bu tür mahkeme kararlarının uygulanması büyük bir titizlik gerektirir.

IV. Taşınmaz Sınır ve Yüzölçümü Düzeltilmesi Davası Şartları

Taşınmaz sınır ve yüzölçümünün düzeltilmesi için açılacak davalarda belirli şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu şartlar, taşınmazın hukuki durumu, tapu kaydındaki hatalar ve mevcut sınırların belirlenmesine yönelik unsurlara dayanmaktadır. Aşağıda bu şartlar detaylı olarak ele alınacaktır:

1. Kayıtta Bulunan Sınırlar ve Yüzölçümünün Önceden Dava ile Düzeltilmemiş Olması: Eğer taşınmazın sınırları veya yüzölçümü ile ilgili daha önce bir dava açılmış ve bir karar verilmişse, aynı konuya ilişkin yeniden dava açılamaz. Bu durum, dava açılmadan önce mevcut durumu iyice incelemeyi gerektirir. Mevcut kayıtlarda yapılan değişikliklerin ve hukuki kararların gözden geçirilmesi önemlidir.

2. Taşınmazın Sınırlarının Belirli ve Sabit Olması: Taşınmazın sınırlarının belirlenmesi, sınır ve yüzölçümü düzeltilmesi davalarının açılabilmesi için kritik bir şarttır. Eğer taşınmazın sınırları doğal unsurlar nedeniyle (örneğin dere, bayır, çatak, kayalık alanlar) belirsizse, bu durumda sınırların düzeltilmesi mümkün olmayabilir. Ancak, taşınmazın sınırları yol, ırmak gibi belirgin unsurlarla belirlenmişse, dava açılması mümkün olabilir.

3. Taşınmazın Gerçek Yüzölçümünün Sicildekinden Fazla Olması: Taşınmazın fiziksel olarak daha büyük bir yüzölçümüne sahip olması, düzeltilmesi gereken bir durumdur. Eğer tapu kaydında belirtilen yüzölçümünden daha büyük bir alan söz konusuysa ve bu fazlalık, komşu taşınmazların alanına zarar vermiyorsa, taşınmazın yüzölçümü mahkeme kararıyla düzeltilir. Komşu taşınmazların alanını ihlal etmemesi, dava sürecinin düzgün işlemesi için son derece önemlidir.

4. Taşınmazın Ölçekli Krokisinin Bulunmaması: Tapu Kanunu’na göre, taşınmazın sınırları, tapu plânları ve arazideki sınır işaretleri ile belirlenir. Eğer taşınmazın ölçekli krokisi bulunmuyorsa veya tapu plânı ile arazideki işaretler arasında uyumsuzluk varsa, tapu planındaki sınırlar geçerli sayılır. Bu tür durumlar, sınır ve yüzölçümü düzeltme davalarının açılabilmesini mümkün kılmaktadır. Ancak, bu kural heyelan gibi doğal afet bölgelerinde uygulanmaz ve bölgedeki özel koşullar dikkate alınarak karar verilir.

Bu şartlar, taşınmazın sınırlarının ve yüzölçümünün düzeltilmesi için dava açılabilmesini sağlar. Ancak, bu tür davalarda uzman bir avukat ile çalışmak, süreçlerin doğru bir şekilde takip edilmesi için son derece önemlidir.

V. Sınır ve Yüzölçümü Düzeltme Davasının Aşamaları

Sınır ve yüzölçümü düzeltilmesi davası, belirli bir prosedüre göre açılır ve sonuçlanır. Bu dava süreci, hem taşınmaz sahiplerini hem de mahkemeyi ilgilendirir. Dava açılmadan önce, taşınmazın hukuki durumu, tapu sicilindeki kayıtlar ve taşınmazın fiziki durumu detaylı bir şekilde incelenmelidir. Aşağıda sınır ve yüzölçümü düzeltme davalarının aşamaları açıklanacaktır:

  1. Dava Dilekçesinin Verilmesi: Taşınmazın sınırları veya yüzölçümü ile ilgili bir hata olduğunu düşünen davacı, Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak dava açar. Dilekçede, taşınmazın mevcut sınırları ve yüzölçümü ile ilgili itirazlar ve düzeltilmesi gereken unsurlar açık bir şekilde belirtilir.
  2. Bilirkişi Ataması ve Keşif: Mahkeme, davaya ilişkin bilirkişi heyeti atar. Bilirkişiler, taşınmazı yerinde inceleyerek, kadastro belgelerini, tapu kayıtlarını ve diğer resmi belgeleri gözden geçirir. Yapılacak keşif, taşınmazın gerçek sınırlarının ve yüzölçümünün belirlenmesine yardımcı olacaktır. Bu aşama, uzman bilirkişilerin yerinde yapacakları değerlendirmelere dayanır.
  3. Mahkeme Kararı ve Tescil İşlemleri: Bilirkişi raporunun mahkemeye sunulmasının ardından, mahkeme, taşınmazın sınırlarını ve yüzölçümünü tespit eder ve mahkeme kararı ile tapu sicilinde gerekli düzenlemenin yapılmasını sağlar. Mahkeme kararı doğrultusunda, tapu siciline kaydın yapılması gerekir. Ayrıca, bu kararla birlikte tapu kaydına eklenen harita ve raporlar da resmileşir.

VI. Sonuç

Taşınmaz sınır ve yüzölçümü düzeltilmesi davaları, taşınmaz mal sahiplerinin haklarını koruma ve doğru tescili sağlama açısından büyük bir öneme sahiptir. Bu tür davalar, sadece taşınmaz sahipleri arasındaki uyuşmazlıkları çözmekle kalmaz, aynı zamanda toplumda hukuki düzenin sağlanmasına katkı sunar. Tapu Kanunu, Türk Borçlar Kanunu ve diğer ilgili mevzuatlar, taşınmazların sınırları ve yüzölçümüne dair yaşanan anlaşmazlıkların çözülmesi için kapsamlı düzenlemeler getirmiştir.

Taşınmaz sınır ve yüzölçümü düzeltme davaları, taşınmazın fiziksel ve hukuki durumuna göre farklılık gösterebilir. Bu nedenle, uzman bir avukat ile davanın takip edilmesi ve hukuki süreçlerin doğru bir şekilde yürütülmesi son derece önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Taşınmaz sınır ve yüzölçümü düzeltilmesi davası nedir?

Taşınmaz sınır ve yüzölçümü düzeltilmesi davası, tapu sicilinde yer alan taşınmazın yüzölçümünün veya sınırlarının yanlış kaydedildiği durumlarda, bu hataların düzeltilmesi amacıyla açılan bir davadır. Bu dava, taşınmaz sahiplerinin, taşınmazın gerçek sınırlarını ve yüzölçümünü tespit ettirerek tapu kaydında yapılan hataları düzeltmelerine olanak tanır.

2. Taşınmaz sınır ve yüzölçümü düzeltilmesi davası nasıl açılır?

Taşınmaz sınır ve yüzölçümü düzeltilmesi davası, Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak açılır. Davacı, dilekçesinde taşınmazın mevcut sınırları ve yüzölçümü ile ilgili itirazlarını ve düzeltilmesi gereken hususları belirtir. Mahkeme, davayı kabul ederse, bilirkişi heyeti atar ve keşif yaparak taşınmazın gerçek sınırları belirlenir.

3. Taşınmazın yüzölçümü tapu sicilinde belirtilenden fazla ise ne yapılır?

Eğer taşınmazın yüzölçümü, tapu sicilinde belirtilenden fazla ise, bu durum mahkeme kararı ile düzeltilir. Mahkeme, komşu taşınmazların alanını ihlal etmediği sürece, fazla olan yüzölçümünü tescil eder. Bu tescil işlemi tapu siciline kaydedilir.

4. Taşınmaz sınırları yanlış belirlenmişse ne yapılabilir?

Taşınmazın sınırları yanlış belirlenmişse, taşınmaz sahibi, sınırların doğru bir şekilde belirlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Mahkeme, bilirkişi raporu ve keşif yaparak sınırların doğru olarak tespit edilmesini sağlar. Mahkeme kararına göre, sınırların doğru kaydı tapu siciline işlenir.

5. Sınır ve yüzölçümü düzeltilmesi davası hangi şartlarla açılabilir?

Sınır ve yüzölçümü düzeltilmesi davası açılabilmesi için aşağıdaki şartların sağlanması gereklidir:

  • Taşınmazın sınırları veya yüzölçümü ile ilgili daha önce bir dava açılmamış olmalıdır.
  • Taşınmazın sınırları belirli ve sabit olmalıdır. Doğal unsurlar nedeniyle değişkenlik gösteren sınırlar, düzeltme davalarının açılmasını engeller.
  • Taşınmazın gerçek yüzölçümü tapu sicilinde kaydedilenden fazla olmalıdır.
  • Taşınmazın ölçekli krokisinin bulunmaması ya da tapu plânındaki sınırların arazideki işaretlerle uyumsuz olması gerekir.

6. Mahkeme nasıl bir karar verir ve tapu siciline nasıl kaydedilir?

Mahkeme, taşınmazın sınırları ve yüzölçümünü belirlemek amacıyla bilirkişi raporu alır ve keşif yapar. Mahkeme, bu rapora dayanarak taşınmazın sınırlarını ve yüzölçümünü tespit eder. Sonrasında mahkeme kararı ile tapu sicilindeki hatalı bilgiler düzeltilir. Karar tapu siciline kaydedilir ve taşınmazın gerçek sınırları ile yüzölçümü tescil edilir.

7. Komşu taşınmazların sınırları ihlal edilirse ne olur?

Eğer taşınmazın yüzölçümü fazla ise, ancak bu fazla alan komşu taşınmazın sınırlarını ihlal ediyorsa, mahkeme bu fazlalıkların tescil edilmesine karar vermez. Bu durumda, taşınmazın gerçek yüzölçümünü tapu sicilinde düzeltmek için komşu taşınmaz sahipleri ile anlaşma sağlanması gerekebilir.

8. Taşınmaz sınır ve yüzölçümü düzeltilmesi davası ne kadar sürer?

Taşınmaz sınır ve yüzölçümü düzeltilmesi davasının süresi, dava şartlarına ve mahkeme yoğunluğuna bağlı olarak değişebilir. Bilirkişi raporu alınması ve keşif yapılması gerektiğinden, davanın tamamlanması genellikle birkaç ay sürebilir. Ancak, tarafların anlaşmazlıklarının çözülmesi, mahkemede yaşanan gecikmeler ve ek başvurular sürenin uzamasına yol açabilir.

9. Tapu sicilindeki hatalı kayıtlar ne kadar sürede düzeltilir?

Tapu sicilindeki hatalı kayıtlar, mahkeme kararının ardından düzeltilir. Mahkeme, doğru sınır ve yüzölçümünü tespit ettikten sonra, tapu sicilindeki kayıtlarda değişiklik yapılır. Bu işlem, mahkemenin kararını takiben hızla gerçekleştirilir.

10. Bu tür davalarda avukat tutmak gerekli midir?

Taşınmaz sınır ve yüzölçümü düzeltilmesi davaları, uzmanlık gerektiren davalardır. Bu nedenle, sürecin doğru yönetilmesi ve hakların korunabilmesi adına bir avukat ile çalışmak tavsiye edilir. Avukat, davanın her aşamasında hukuki danışmanlık sağlar ve taşınmaz sahiplerinin haklarını en iyi şekilde savunur.

11. Sınır ve yüzölçümü düzeltilmesi davası açarken nelere dikkat edilmelidir?

Dava açmadan önce, taşınmazın tapu kaydında yer alan bilgilere dikkat edilmelidir. Ayrıca, taşınmazın mevcut durumu ve sınırlarının belirgin olup olmadığı değerlendirilmelidir. Bilirkişi raporlarının doğruluğu, mahkeme kararının yerine getirilmesi ve komşularla yaşanabilecek olası anlaşmazlıklar göz önünde bulundurulmalıdır.

12. Sınır ve yüzölçümü düzeltilmesi davası ne zaman düşer?

Sınır ve yüzölçümü düzeltilmesi davası, genellikle taşınmazın tapu kaydındaki hataların düzeltilmesi amacıyla açıldığı için, dava sonuçlanmadan önce düşmesi söz konusu değildir. Ancak, dava açılmadan önce taşınmazın mevcut durumu ve diğer hukuki gerekçeler doğrultusunda karar verilebilir. Davanın düşmesi için, dava şartlarının yerine getirilmemesi veya davanın açılmasındaki hukuki engeller söz konusu olmalıdır.

13. Taşınmazın sınırlarının belirsiz olması durumunda ne yapılabilir?

Eğer taşınmazın sınırları doğal unsurlar nedeniyle belirsizse, bu durumda sınır düzeltme davası açılması mümkün olmayabilir. Ancak, belirli unsurların varlığı (yol, ırmak, kadastro) durumunda, sınırların tespiti için dava açılabilir. Bu tür davalarda uzman bilirkişiler tarafından yapılacak keşif ile sınırlar belirlenir ve mahkeme kararı ile tapu kaydına işlenir.

14. Sınır ve yüzölçümü düzeltme davası ile tapu kaydındaki hataların düzeltilmesi arasındaki fark nedir?

Sınır ve yüzölçümü düzeltme davası, sadece taşınmazın sınırlarının ve yüzölçümünün düzeltilmesi amacıyla açılırken, tapu kaydındaki hataların düzeltilmesi davası, taşınmazın tapu kaydındaki tüm hataların giderilmesi için açılır. Tapu kaydındaki hatalar, taşınmazın mülkiyetini, sınırlarını veya diğer özelliklerini etkileyebilir ve düzeltme işlemi yapılabilir.

15. Komşularla anlaşmazlık durumunda nasıl bir yol izlenir?

Komşularla sınır ve yüzölçümü ile ilgili anlaşmazlık yaşanması durumunda, mahkemeye başvurarak taşınmazın sınırlarının belirlenmesi sağlanabilir. Mahkeme, tarafların haklarını göz önünde bulundurarak karar verir. Komşularla anlaşmazlık durumunda, anlaşmazlık çözülmeden önce hukuki çözüm önerileri sunulabilir.