Türk Borçlar Kanunu (TBK), Türkiye’deki özel hukuk düzenlemelerinin temel taşlarından biridir. 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren yeni Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmeleriyle ilgili bir dizi yenilik getirmiştir. TBK’nın 345. maddesi, kira bedelinin tespiti ile ilgili önemli hükümler içerir. Bu madde, özellikle kiracının sözleşme süresi sonunda çıkması ve kira bedelinin uygun olup olmadığına dair yaşanan hukuki meseleleri düzenler.

Kira Tespit Davası ve Önemi

Kira tespit davaları, kiracılık ilişkilerinde oldukça önemli bir yere sahiptir. Bu davalar, genellikle kira bedelinin artırılması, sözleşme süresi sonunda belirlenen yeni kira bedelinin belirlenmesi veya kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olup olmadığının tespiti amacıyla açılır. Kiracı ile kiraya veren arasındaki uyuşmazlıkları çözmek için mahkemeler devreye girer.

Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir. Sözlü kira sözleşmeleri de kira tespit davasına konu edilebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. Maddesi

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi, kira sözleşmesinin yenilenmesi ve kira bedelinin belirlenmesi ile ilgili özel hükümler içermektedir. Maddenin tam metni şu şekildedir:

  • Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
  • Ancak bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da kiraya veren tarafından kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olmalıdır. Bu şartlar sağlandığında, mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni kira dönemi başından itibaren geçerli olur.

Kira Bedelinin Tespiti ve Artışı

Türk Borçlar Kanunu, kira bedelinin tespiti ve arttırılması konusunda önemli düzenlemelere sahiptir. Kiracının sözleşme dönemi sona erdiğinde, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına uygun şekilde artmasını sağlamak amacıyla bu düzenleme yapılır. Ancak, TBK 344. maddesi gereğince 5 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespitine yönelik dava açılması mümkün değildir.

A. Kira Bedelinin Artırılması

Kira bedelinin artırılması, genellikle kira sözleşmesinde belirtilen artış oranına bağlı olarak gerçekleşir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira bedeli yıllık artışlarla belirlenebilir. Ancak, taraflar arasında anlaşmazlıklar yaşanabilir. Bu durumda, kira tespit davası açılarak uyuşmazlık çözülür.

B. Artış Oranı

Kira bedelinin artırılmasında artış oranı, iki temel faktöre dayanır:

  1. TÜFE oranı ve piyasa koşulları: TÜFE oranı, artışın temel kriterlerinden biridir. Bununla birlikte, piyasa koşulları da göz önünde bulundurulur.
  2. Taraflar Arasındaki Anlaşma: Kira sözleşmesinde belirlenen artış oranı, piyasa koşullarına ve yasal sınırlamalara uygun olmalıdır. 5 yıl ve üzeri kira sözleşmelerinde, artış oranı taraflarca kararlaştırılmışsa geçerlidir.

C. Kira Bedelinin Yasal Sınırları

Türk Borçlar Kanunu, kira bedelinin artışı için bazı yasal sınırlamalar getirir. Bu sınırlamalar, kira sözleşmesinin yenilenmesi ya da süreli olarak devam etmesi durumunda, artış oranlarının belirli bir seviyeyi geçememesini sağlar. Kiracıları korumayı amaçlayan bu sınırlamalar sayesinde, kira bedellerinin aşırı şekilde artması engellenir.

TBK’nın 344/1 maddesi, sözleşmenin uzatılması durumunda artış oranını TÜFE değişim oranıyla sınırlamaktadır. Ayrıca, 5 yıl ve üzeri süreli kira sözleşmeleri için, yeni kira bedeli hakim tarafından, emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu göz önünde bulundurularak belirlenir.

Kira Tespit Davası ve Yargılama Süreci

Kira bedelinin belirlenmesine dair uyuşmazlıklar, kira tespit davaları ile çözüme kavuşturulur. Bu davalar, genellikle kira sözleşmesinin süresi sonunda ya da artış oranına ilişkin anlaşmazlık durumunda açılır. Yargılama sürecinde, tarafların sunduğu deliller ve bilirkişi raporları dikkate alınır. Mahkeme, piyasa koşullarına göre kira bedelini belirler.

Kira tespit davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Ayrıca, bu tür davalarda arabuluculuk süreci zorunludur. Davada keşif yapılması ve bilirkişi raporu alınması nedeniyle dava masrafları yüksek olabilir. Ayrıca, kira tespit davasında mahkeme kararı kesinleşmeden icra işlemi başlatılamaz.

Yargıtay kararları ile kısa süreli kirada süre bitimi sonrası yeni dönem kirasının belirlenmesi için kira tespit davası, 10 yılı geçen uzun süreli kirada ise uyarlama davası açılması yolu ile yeni dönem kiraların belirlenmesi yoluna gidilmiştir. Kira tespitinde 18.11.1964 T. 2/4 E.,K. Sayılı ve 21.11.1966 T. 19/10 E.,K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı ile, belirli süreli kira sözleşmelerinin uzayan kira dönemi için kira bedellerinin belirlenmesinde esas yönünden mahkemelerce dikkate alınacak kriterler ve dava açılmasında uyulacak usul kuralları belirlenmiş, 21.11.1966 T. 19/10 E.K. Sayılı YİBK ile ise kira tespit davası açılması halinde hangi dönemden itibaren tespitin istenebileceği hususu karara bağlanmış, 12.11.1979 T. 79/1 E.K sayılı YİBK ile mahkeme kararı ile tespit edilen kira farkı alacağının kiracıdan istenebilmesi için mahkeme kararının kesinleşmesi gerektiği hususları kabul edilmiştir.

Kira Tespit Davalarında Emsal Yargıtay Kararları

Yargıtay’ın vermiş olduğu kararlar, kira bedelinin belirlenmesinde dikkate alınması gereken temel ilkeleri ve kriterleri belirlemiş, hem kiracının hem de kiraya verenin haklarını koruyacak bir denge oluşturmuştur.

Aşağıda, kira tespit davalarına ilişkin önemli Yargıtay kararları ve bu kararların içerdiği ilkeler sunulmuştur.

I. Yargıtay’ın Kira Bedeli Tespiti İle İlgili Emsal Kararları

1. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/6-2792 E.

Kira Tespit Davalarında Talep Konusu Islah İle Arttırılamaz.

Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur.

Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.

Ayrıca, kira bedelinin tespitine ilişkin talep dava dilekçesinde belirtilen döneme ilişkin olduğundan, ıslahla bedelin artırılması durumunda ise daha sonraki bir dönemi kapsayacak şekilde talepte bulunulmuş olur ve bu da kira bedelinin tespiti davalarının niteliğine aykırıdır.

2. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2023/4970 E.

Kira Tespit Davasında Yalnızca TÜFE Değil Ülkedeki Ekonomik Şartlar da Değerlendirilmelidir.

Konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, sözleşmenin kurulması anındaki ve dava tarihindeki tüm bu veriler kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre dava tarihi itibariyle sözleşmedeki kira parasının uyarlanmasına karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

3. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 1996/3-138 E.

Kira Tespit Davalarında Sonuca Göre Kiracı Lehine Hakkaniyet İndirimi Yapılması Gerekmektedir.

Böyle bir uygulama 18.11.1965 gün ve 2/4 sayılı İçtihadı Birleştirme kararına ve orada belirlenen “hak ve nesafet” ilkesine aykırı olur. Zira Hukuk Genel Kurulu’nun 21.3.1990 gün ve 13/193 sayılı kararında da açıklandığı üzere 6570 sayılı Yasanın 11. maddesi gereğince kira sözleşmesi yıldan yıla yenilenmekte olduğundan taşınmazın boş olduğu farz ve kabul edilerek sonuca gidilemez. Bu nedenle kiralanın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parasına eşit olacak şekilde veya bunun çok yakınına ulaşan bir kira parasına hükmedilmemek gerekir.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; benzer kira sözleşmeleri ile gerekli karşılaştırma yapılmak suretiyle dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişiler eliyle belirlendikten sonra bu kira parası da dikkate alınmakla birlikte hak ve nesafete uygun bir kira parasına hükmetmekten ibaret olmalıdır.

4. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi 2017 / 303 E.

Kira Tespit Davasında Emlak Sitelerinin İlanları Emsal Olarak Değerlendirilemez

Emsal olarak incelediği taşınmazların henüz kiraya verilmemiş, emlak sitelerinde ilan olarak yer alan taşınmazlar olduğu görülmektedir. Bu ilanların henüz birer icaba davet olduğu açıktır. (İcaba davette, bir kimsenin, başkalarının kendisine teklifte bulunmasını sağlayıcı ve sözleşme için görüşmelerin başlamasını amaçlayan beyanda bulunması söz konusudur. Bunun için, ya icapta bulunması gereken hususlardan bazıları eksik bırakılır ya da teklifle kesin olarak bağlı kalmama niyeti vurgulanır.) Geçerli bir kira sözleşmesinin konusu olmayan taşınmazın kira bedelinden de söz edilemeyeceği dikkate alınarak, bilirkişilerin res’en emsal olarak kabul ettiği ilândaki taşınmazların bedellerinin, dava konusu taşınmazın bedelinin belirlenmesinde kriter olmaması gerekir. Davalı vekilinin tespit edilen kira bedelinin miktarına ilişkin istinaf sebebi de bu sebeple yerinde bulunmuştur.

Sonuç

Kira tespit davaları, taraflar arasında yaşanan anlaşmazlıkların çözülmesi adına önem taşır. Yargıtay’ın içtihatları, bu davalarda tarafların haklarını koruyarak adil bir çözüm sağlanmasına yardımcı olur. Kiraya verenin aşırı artış talepleri ile kiracının ödeyeceği bedelin piyasa koşullarına uygun olması gerektiği ilkeleri, bu tür davaların doğru bir şekilde sonuçlanmasını sağlamaktadır. Mahkemeler, hem emsal kira bedelleri hem de bilirkişi raporları ışığında adil ve tarafsız bir karar verirler.