Türkiye’de yabancılara arazi satışına yönelik düzenlemeler, ülkenin iç hukukuna ve uluslararası ilişkilerine uygun olarak şekillenmiştir. Yabancıların Türkiye’de arazi veya taşınmaz edinmesi, yalnızca belirli koşullar altında mümkündür. Bu düzenlemeler, Türkiye’nin toprak bütünlüğünü koruma amacı güderken, yabancı yatırımcıların Türkiye’ye ekonomik katkı sağlamasını teşvik etmektedir. Yabancılara arazi satışının sınırlandırılması, bazı stratejik bölgelerde ve güvenlik açısından hassas alanlarda sınırlamalar getirilmesini gerektiren bir konu olmuştur.

Bu makale, yabancılara arazi satışına ilişkin yasal çerçeve, satışın şartları, uygulamalar ve sınırlandırmalar hakkında geniş kapsamlı bir inceleme sunmaktadır.

Yabancılara Arazi Satışı: Yasal Temeller ve Düzenlemeler

Türkiye’de yabancılara arazi satışına ilişkin temel yasal düzenlemeler Türk Medeni Kanunu, Tapu Kanunu, Milli Güvenlik Politikaları ve Yabancılara Taşınmaz Edinme Hakkı ile belirlenmiştir. Ayrıca, Türkiye’nin taraf olduğu uluslararası anlaşmalar da, yabancıların taşınmaz edinme hakkı üzerinde etkilidir.

  1. Türk Medeni Kanunu ve Tapu Kanunu’ndaki Düzenlemeler
    • Türk Medeni Kanunu ve Tapu Kanunu, taşınmaz edinme koşullarını belirler. Türk vatandaşları ile yabancı uyruklu kişiler arasındaki farklar bu kanunlarda düzenlenmiştir.
    • Tapu Kanunu’nun 35. maddesi, yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmesini düzenler. Bu maddeye göre, yabancılar yalnızca Türkiye ile karşılıklılık anlaşması yapan ülkelerin vatandaşlarıyla aynı haklara sahip olurlar.
  2. Karşılıklılık İlkesi
    • Karşılıklılık ilkesi, yabancıların Türkiye’de arazi edinme hakkını, kendi ülkelerinde Türk vatandaşlarının taşınmaz edinmesine izin verilip verilmediğine göre belirler. Yani, Türk vatandaşlarının o ülkelerde taşınmaz edinme hakkı varsa, o ülke vatandaşlarına Türkiye’de taşınmaz edinme izni verilir. Örnek olarak Suriyeli uyruklu kişilerin Türkiye’de gayrimenkul alımı yasaktır. Bu durum, 1062 sayılı Kanun ile getirilen ve 1927 yılından beri devam eden bir kısıtlamadır.
    • Türkiye, özellikle 2012 yılında yaptığı düzenlemelerle, karşılıklılık ilkesini daha esnek hale getirmiştir. Artık, bazı ülkelerle yapılan anlaşmalarla bu uygulama daha az katı hale getirilmiştir.

Yabancıların Arazi Edinme Şartları

Türkiye’de yabancıların arazi edinmesi, bazı şartlara tabidir. Yabancılar için getirilen bu sınırlamalar, hem Türkiye’nin güvenlik politikaları hem de toprağın verimli bir şekilde kullanılmasını sağlamak amacıyla düzenlenmiştir.

  1. Yabancıların Edinebileceği Taşınmaz Türleri
    • Taşınmazlar: Yabancı uyruklu kişiler, Türkiye’de konut ve işyeri edinme hakkına sahip olurlar, ancak arazi alımında belirli kısıtlamalar bulunur.
    • Yabancıların edinebileceği taşınmaz türleri; konut, işyeri, daire, apartman dairesi gibi taşınmazlarla sınırlıdır. Tarım arazisi ve orman arazisi gibi stratejik alanlar, yabancılara satılamaz.
  2. Elde Edilecek Arazi Miktarı
    • Yabancıların satın alabileceği arazi miktarı, belirli bir yüzdelik sınırla sınırlıdır. Bu sınır yabancıların bir ilçede toplam arazi yüzölçümünün yüzde 10’unu aşamaz. Ayrıca, bir kişi ya da şirket tarafından edinilebilecek toplam arazi miktarı 30 hektarı geçemez.
    • Yabancıların sadece büyükşehirlerdeki belirli alanlarda arazi edinmeleri mümkündür. Özellikle stratejik bölgelerdeki araziler, güvenlik ve devletin yönetim politikaları gereği yabancılara satılamaz.
  3. Yabancıların Arazi Edinme İşlemlerinde İzin Alması
    • Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmesi için, Hükümetin izni gerekmektedir. Bu izin, tapu sicil müdürlüklerinden alınacak başvuru ve izin prosedürleriyle sağlanır. Yabancı, Türkiye’de bir taşınmaz edinmeden önce, başvuru yaparak Milli Emlak Genel Müdürlüğü‘nden veya ilgili Bakanlıklar‘dan onay almalıdır.
    • Ayrıca, taşınmazın satılabilirliği, Türk İçişleri Bakanlığı ve Güvenlik Birimleri tarafından da denetlenebilir. Bu, özellikle stratejik bölgelerdeki güvenlik tehditlerine karşı alınan önlemlerle ilgilidir.

Yabancıların Arazi Satışı ve Satış Prosedürü

Yabancıların Türkiye’de arazi alabilmesi için izlemeleri gereken prosedürler, Türk vatandaşlarının taşınmaz alımlarına benzer şekilde işlemektedir. Ancak, yabancı uyruklu kişilerin bazı ek adımlar atması gerekir.

  1. Başvuru ve İzin Süreci
    • Yabancı bir kişi, Türkiye’de taşınmaz almak için Tapu Müdürlüğü’ne başvurur. Tapu Müdürlüğü, başvuruyu değerlendirirken, kişinin uyruğuna ve almayı talep ettiği taşınmazın bulunduğu bölgeye ilişkin karşılıklılık ilkesini kontrol eder.
    • Eğer ülke, karşılıklı olarak Türkiye ile taşınmaz edinme anlaşması yapmışsa, başvurunun onaylanması daha hızlı olur. Eğer anlaşma yoksa, Bakanlıklar arasında bir yazışma süreci başlar ve Güvenlik ve Milli Savunma Bakanlıkları tarafından alınacak onay süreci işler.
  2. Alım-Satım Sözleşmesi ve Tapu Tescili
    • Yabancı alıcı ve satıcı arasında alım satım sözleşmesi düzenlenir. Tapu tescil işlemi yapılmadan önce, taşınmazın borcu olup olmadığı da kontrol edilir.
    • Satın alınan taşınmaz Tapu Müdürlüğü’ne tescil edilir ve yabancı alıcıya tapu senedi verilir.
  3. Emlak Vergisi ve Diğer Yükümlülükler
    • Yabancı alıcılar, Türk vatandaşları gibi emlak vergisi ödemekle yükümlüdürler. Ayrıca, taşınmazların değer artışı vergisi de ödenmesi gereken bir diğer vergidir.

Yabancıların Arazi Edinmesine Yönelik Sınırlamalar ve Yasaklar

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinme konusunda bazı yasal sınırlamalar bulunmaktadır. Bu sınırlamalar, hem Türkiye’nin güvenlik çıkarları hem de iç politikalara dayalı olarak şekillenir.

  1. Stratejik ve Güvenlik Bölgeleri
    • Türkiye, güvenlik açısından önemli bölgelerde yabancıların taşınmaz edinmesini yasaklayabilir. Özellikle, sınır bölgeleri ve askeri alanlar gibi stratejik bölgelerde yabancılara arazi satışı mümkün değildir.
  2. Tarım Arazileri
    • Tarım arazilerinin satışı yabancı şahıslara tamamen yasaktır. Tarım arazilerinin, yalnızca Türk vatandaşları veya Türkiye’deki tarımsal üretime katkı sağlayacak yerli girişimcilere satılması mümkündür.
  3. Yabancı Şirketlerin Arazi Edinmesi
    • Yabancı şirketler, Türkiye’de arazi edinebilir, ancak bu şirketlerin Türkiye’deki faaliyetleri ve şirketin sermayesi ile ilgili belirli düzenlemelere tabidir. Örneğin, şirketin aktif olarak ticaret yapıyor olması ve yerel ekonomiye katkı sağlaması gerekmektedir.

Yabancıların Türkiye’deki Taşınmaz Yatırımları ve Ekonomik Etkileri

Yabancıların Türkiye’deki taşınmaz piyasasına olan ilgisi, özellikle büyükşehirlerdeki konut ve ticaret alanlarında artmıştır. Yabancıların bu alandaki yatırımları, Türkiye ekonomisinin önemli bir parçası haline gelmiştir.

  1. Ekonomik Katkı
    • Yabancı yatırımlar, inşaat sektörü ve emlak piyasasında önemli bir canlanma yaratmış, yerel ekonomiye katkı sağlamıştır. Ayrıca, bu yatırımlar Türkiye’ye döviz girişi sağlar ve yerli iş gücü istihdamına katkıda bulunur.
  2. İstihdam Yaratma
    • Yabancıların arazi alımları, özellikle inşaat sektöründe istihdam yaratma açısından önemli bir etkiye sahiptir. Yabancı yatırımlar, büyük konut projelerinin ve ticaret alanlarının inşasına olanak verir.

Yabancıların Mirasçılık Sıfatı İle Türkiye’de Gayrimenkul Haklarının Yarattığı Sorunlar

Özellikle önceden Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmakla birlikte vatandaşlığını herhangi bir sebepten dolayı kaybeden kişilerin (Mavi Kartlılar dahil olmak üzere) miras haklarında yabancılara uygulanan hükümler kapsamında değerlendirileceği yönünde Yargıtay’ın istikrarlı görüşleri halen devam etmektedir. Yargıtay’ın emsal içtihatları da bu makale ile paylaşılmıştır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2020/454 E.

Mirasçılık belgesi, mirasçıların miras bırakanla irs ilişkisini ve miras paylarını gösteren bir belgedir. Hukukumuzda mirasçılık belgesi verilmesi istemine ilişkin davaların kural olarak hasımsız olarak açılması ve çekişmesiz yargı yolu ile görülüp sonuçlandırılması gerekmekte ise de, hukuki yarar bulunması koşulu ile bu tür davaların uyuşmazlık çıkaran kişiler hasım gösterilmek suretiyle hasımlı olarak açılması ve çekişmeli yargı yolu ile görülüp sonuçlandırılması da mümkün bulunmaktadır.

Mahkemece, muris … …’in ölüm tarihi itibariyle Türkiye ile Yunanistan arasında karşılıklılığın bulunup bulunmadığı araştırılmadan mirasçılık belgesinin verildiği anlaşılmaktadır. Murisin ve tek mirasçısı …’in Yunan Vatandaşı olduğu, muris’in Türkiye’deki gayrımenkulleri için mirasçılık belgesi istenildiğinde, Türk Hukukunun uygulanması ve Tapu Kanunu 35. maddesi doğrultusunda mirasın açıldığı tarihte Türkiye-Yunanistan arasında karşılıklılık ilkesinin bulunup bulunmadığının araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Kabule göre de, muris … …’in mirasçısının Hazine olduğuna ilişkin mirasçılık belgesinin iptaliyle yeni mirasçılık belgesinin verilmesi talep edilmesine rağmen murisin oğlu …’e ait mirasçılık belgesinin verilmesi de doğru görülmemiş, bu nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.” gerekçesine yer verilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2022/1744 E.

5718 Sayılı Kanun’un 20. maddesinde ise yabancılık unsuru içeren mirasçılık belgeleri verilmesinde terekedeki mallar, taşınır ve taşınmaz mallar olarak ayrım yapılmak suretiyle ele alınır. Gerek Tapu Kanunu’nun 35. maddesi gerekse 5718 Sayılı Kanun’un yukarıda açıklanan hükümleri sebebiyle yabancı unsurlu veraset davalarında hak ehliyetini tespit bakımından kanuni tahditler ve mütekabiliyet ( ülkeler arasında karşılıklı işlem ) esaslı unsurlardandır ( H.G.K. 28/12/1994 tarih 1994/2-625, 1994/905 Sayılı karar ). Mirasbırakan ya da mirasçıları yabancı ülke uyrukluğunda olduğunda ise içinde yabancılık unsuru, diğer bir anlatımla milletlerarası unsur taşıdığından, terekenin miras bırakanın ölüm günü itibariyle açıldığı tarihte taşınmazların iktisabı yönünden karşılıklılık aranacaktır. Karşılıklılığın bulunmaması; yabancı mirasçıların, mirasbırakanın taşınmazlarını iktisabı hakkında uygulanacak olup, mirasçılık sıfatının terekedeki taşınırlar yönünden devam edeceği tartışmasızdır. Üstelik bu durumda mülkiyet … tanınmadığından, bu şekilde miras alınan mülk tasfiye edilmekte ve miras payı tazmin edilmektedir. Mahkemece, yanılgılı olarak Türkiye ile … arasında karşılıklılık anlaşması bulunmadığından yabancı mirasçıların mirasa hak kazanamadıkları gerekçesiyle mirasçılık sıfatlarının ve miras paylarının gösterilmemiş olması doğru görülmemiştir.

Öte yandan, mahkemece karşılıklılığın bulunmadığı her iki ülke arasında karşılıklılık anlaşması olmamasına dayandırılmış olsa da ülkeler arasında karşılıklılık anlaşması bulunmaması, karşılıklılığın bulunmadığı anlamına da gelmeyecektir. Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde karşılıklılığın tespitinde hukuki ve fiili durumun esas alınacağı belirtilmiş olup, mahkemece mirasbırakanın ölüm tarihi itibariyle …’da … vatandaşlarının fiili veya hukuki olarak miras yoluyla taşınmaz edenebilip edinemediklerini tespit etmesi gerektiğinden, taşınmazların miras yoluyla intikaline ilişkin olarak hukuki veya fiili karşılıklılık mevcut olup olmadığı konusunda Adalet Bakanlığı Uluslararası Hukuk ve Dış İlişkiler Genel Müdürlüğü aracılığıyla Dış İşleri Bakanlığı’ndan açıklanan hususlarla birlikte yeniden sorularak gelecek yazı cevabına göre dosyadaki diğer deliller de birlikte değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekir

Sonuç

Türkiye’de yabancılara arazi satışı, belirli hukuki düzenlemelere ve sınırlamalara tabidir. Yabancıların Türkiye’de arazi edinmesi, hem ulusal güvenlik hem de ekonomik çıkarlar doğrultusunda denetlenmektedir. Ancak, yabancı yatırımcılar için oluşturulan yasal çerçeve, Türkiye’nin ekonomisine katkı sağlamaya ve yerel pazarla entegrasyonu artırmaya yönelik fırsatlar sunmaktadır. Yabancıların Türkiye’de arazi edinmesi, doğru bir şekilde yönetildiği takdirde, karşılıklı fayda sağlayan bir süreç olabilir.