Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Alımı ve Miras Yoluyla İntikal | Güncel Rehber

Yabancılar Türkiye’de ev, arsa, tarla veya ticari taşınmaz satın alabilir; ancak bu hak sınırsız değildir. Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinimi, Tapu Kanunu ve ilgili özel düzenlemeler gereğince vatandaşlık durumu, taşınmazın niteliği, bulunduğu yer, askeri yasak bölge kontrolü, edinim sınırları ve tapu kaydı bakımından ayrıca incelenmelidir.

Her taşınmaz yabancılara satılamaz. Tarım arazileri, orman alanları, sit alanları, güvenlik bölgeleri veya özel koruma alanlarında bulunan taşınmazlar bakımından sınırlama ya da yasak söz konusu olabilir. Bu nedenle satıştan önce tapu kaydı, imar durumu, takyidatlar ve taşınmazın yabancı edinimine uygun olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir.

Yabancıların Türkiye’de miras yoluyla taşınmaz edinmesi ise daha teknik bir süreçtir. Yabancı mirasçının Türkiye’deki taşınmazı adına tescil ettirip ettiremeyeceği; murisin ölüm tarihi, mirasçının vatandaşlığı, karşılıklılık ilkesi ve ilgili ülke vatandaşlarının Türkiye’de taşınmaz edinme hakkına göre değerlendirilir. Bu nedenle yabancıların gayrimenkul edinimi, yalnızca tapu işlemi değil; tapu hukuku, miras hukuku ve milletlerarası özel hukuk yönünden birlikte ele alınmalıdır.

Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Edinmesinin Hukuki Dayanağı

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmesi esas olarak Tapu Kanunu’nun 35. maddesine dayanır. Bu madde, yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de konut, iş yeri, arsa veya arazi edinebilmesine imkân tanımakla birlikte, bu hakkı belirli sınırlamalara bağlamıştır. Dolayısıyla yabancıların Türkiye’de gayrimenkul alması kural olarak mümkündür; ancak taşınmazın konumu, niteliği, toplam edinim alanı ve alıcının vatandaşlığı mutlaka dikkate alınmalıdır.

Geçmişte yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmesinde karşılıklılık ilkesi daha katı biçimde uygulanmaktaydı. Bu ilke, Türk vatandaşlarının ilgili yabancı ülkede taşınmaz edinebilmesi halinde, o ülke vatandaşlarının da Türkiye’de taşınmaz edinebilmesini ifade ederdi. 2012 yılında yapılan değişikliklerle bu ilke büyük ölçüde esnetilmiş, belirlenen ülke vatandaşlarına karşılıklılık aranmaksızın taşınmaz edinme imkânı tanınmıştır. Ancak bu değişiklik, her yabancı ülke vatandaşının Türkiye’de sınırsız taşınmaz alabileceği anlamına gelmez.

Özellikle bazı ülke vatandaşları bakımından özel yasaklar ve sınırlamalar devam etmektedir. Uygulamada en bilinen örneklerden biri Suriye uyruklu kişiler yönünden karşımıza çıkar. 1062 sayılı Kanun ve ilgili düzenlemeler nedeniyle Suriye vatandaşlarının Türkiye’de taşınmaz edinmesi kural olarak mümkün değildir. Bu nedenle yabancıya gayrimenkul satışı yapılmadan önce yalnızca taşınmazın tapu kaydına değil, alıcının vatandaşlığına ve edinim hakkının bulunup bulunmadığına da bakılmalıdır.

Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Edinme Şartları ve Sınırları

Yabancı gerçek kişiler Türkiye genelinde en fazla 30 hektara kadar taşınmaz edinebilir. Ayrıca yabancıların bir ilçede edinebileceği taşınmazların toplam alanı, o ilçedeki özel mülkiyete konu alanın yüzde 10’unu aşamaz. Bu sınırlar, yabancıların Türkiye’de sınırsız ölçekte arazi edinmesini ve belirli bölgelerde yoğun yabancı mülkiyeti oluşmasını engellemek amacıyla uygulanmaktadır.

Yabancıların taşınmaz ediniminde en kritik konulardan biri de taşınmazın askeri yasak bölge veya güvenlik bölgesi içinde bulunup bulunmadığıdır. Askeri yasak bölgelerde, güvenlik bölgelerinde veya stratejik alanlarda bulunan taşınmazların yabancılar tarafından edinilmesi mümkün olmayabilir. Bu nedenle tapu işlemi öncesinde ilgili idari kontrollerin yapılması gerekir.

Bunun yanında tarım arazileri, orman alanları, doğal sit alanları, özel çevre koruma bölgeleri ve stratejik nitelikteki bazı taşınmazlar bakımından da yabancı edinimi sınırlanabilir. Özellikle yabancıların Türkiye’de arsa veya tarla satın alması, konut satın almaya göre daha fazla hukuki inceleme gerektirir. Çünkü arsa ve tarla niteliğindeki taşınmazlarda imar durumu, kullanım amacı, tarımsal niteliği ve özel kanunlardan kaynaklanan sınırlamalar ayrıca değerlendirilmelidir.

Yabancıların Türkiye’de Ev, Arsa veya Tarla Satın Alırken Dikkat Etmesi Gerekenler

Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul alırken yaptığı en büyük hata, yalnızca satış bedeline ve taşınmazın fiziki durumuna bakarak işlem yapmalarıdır. Oysa taşınmazın tapu kaydı, takyidat durumu, imar niteliği, üzerinde ipotek veya haciz bulunup bulunmadığı, aile konutu şerhi, intifa hakkı, kira şerhi, satış vaadi şerhi veya başka bir sınırlama olup olmadığı mutlaka incelenmelidir.

Özellikle arsa, tarla veya proje aşamasındaki taşınmazlarda imar durumu büyük önem taşır. Satın alınan taşınmazın konut alanı, ticaret alanı, tarım alanı, sit alanı veya özel koruma bölgesi içinde kalması, taşınmazın kullanım ve yatırım değerini doğrudan etkiler. Yabancı alıcı açısından bu inceleme yapılmadan gerçekleştirilen satış işlemleri ileride ciddi maddi kayıplara ve tapu uyuşmazlıklarına neden olabilir.

Türkiye’de taşınmaz satın almak her durumda Türk vatandaşlığı veya süresiz oturma hakkı sağlamaz. Vatandaşlık başvurusu için ayrıca belirli parasal sınırlar, değerleme raporu, tapu şerhi, satış bedelinin uygun şekilde ödenmesi ve idari başvuru şartları aranır. Bu nedenle yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinimi ile vatandaşlık süreci birbirinden ayrı değerlendirilmelidir.

Yabancı Şirketler Türkiye’de Gayrimenkul Alabilir mi?

Yabancı şirketlerin Türkiye’de taşınmaz edinmesi, yabancı gerçek kişilere göre daha sınırlı ve teknik kurallara tabidir. Yabancı tüzel kişiler ancak özel kanunlarda açıkça izin verilen hallerde Türkiye’de taşınmaz edinebilir. Bu nedenle her yabancı şirketin Türkiye’de serbestçe gayrimenkul alması mümkün değildir.

Türkiye’de Türk hukukuna göre kurulmuş yabancı sermayeli şirketler ise faaliyet konularına uygun olmak kaydıyla taşınmaz edinebilir. Ancak bu durumda da şirketin faaliyet konusu, edinilecek taşınmazın kullanım amacı, taşınmazın bulunduğu bölge ve gerektiğinde ilgili idari izinler dikkate alınmalıdır. Özellikle enerji, madencilik, turizm, finans, sanayi ve stratejik sektörlerde taşınmaz edinimi daha sıkı idari denetime tabi olabilir.

Yabancı sermayeli şirketin satın alacağı taşınmaz ile şirketin faaliyet konusu arasında makul bir bağlantı bulunması gerekir. Aksi halde tapu işlemi sırasında veya sonradan yapılacak idari denetimlerde sorun yaşanabilir. Bu nedenle şirketler bakımından taşınmaz edinimi yalnızca ticari karar değil, aynı zamanda hukuki uygunluk incelemesi gerektiren bir işlemdir.

Yabancıların Miras Yoluyla Türkiye’de Taşınmaz Edinmesi

Yabancıların Türkiye’de miras yoluyla taşınmaz edinmesi, uygulamada en çok sorun çıkaran alanlardan biridir. Çünkü burada yalnızca mirasçılık belgesi alınması yeterli değildir. Yabancı mirasçının Türkiye’de bulunan taşınmazı adına tescil ettirip ettiremeyeceği; murisin ölüm tarihi, mirasçının vatandaşlığı, ilgili ülke ile Türkiye arasındaki karşılıklılık durumu ve taşınmazın niteliğine göre belirlenir.

Miras, murisin ölümüyle açılır. Bu nedenle yabancı mirasçı bakımından edinim hakkı değerlendirilirken murisin ölüm tarihindeki hukuki durum önem taşır. Satış yoluyla taşınmaz ediniminde karşılıklılık ilkesi büyük ölçüde esnetilmiş olsa da miras yoluyla taşınmaz intikalinde Yargıtay uygulamasında karşılıklılık araştırması önemini korumaktadır.

Yargıtay uygulamasında yabancı unsurlu miras davalarında taşınır mallar ile taşınmaz mallar ayrı değerlendirilir. Karşılıklılık bulunmaması, yabancı mirasçının Türkiye’deki taşınmazı aynen edinmesini engelleyebilir; ancak taşınır mallar üzerindeki miras hakkı tamamen ortadan kalkmayabilir. Böyle bir durumda taşınmazın tasfiyesi ve miras payının bedel olarak ödenmesi gündeme gelebilir.

Yargıtay Uygulamasında Karşılıklılık ve Taşınmazın Tasfiyesi

Yargıtay kararlarında karşılıklılık yalnızca kanun metinleri veya uluslararası anlaşmalar üzerinden değil, fiili uygulama bakımından da araştırılması gereken bir husus olarak kabul edilmektedir. Bu kapsamda ilgili ülke vatandaşlarının Türkiye’de, Türk vatandaşlarının da o ülkede taşınmaz edinip edinemediği araştırılmalıdır.

Yabancı mirasçının vatandaşı olduğu ülke ile Türkiye arasında taşınmaz edinimi bakımından hukuki veya fiili karşılıklılık bulunmuyorsa, mirasçının Türkiye’deki taşınmazı doğrudan adına tescil ettirmesi mümkün olmayabilir. Ancak bu durum miras hakkının tamamen yok sayılması anlamına gelmez. Taşınmazın tasfiyesi ve mirasçının payına düşen bedelin ödenmesi, uygulamada karşılaşılan çözümlerden biridir.

Bu nedenle yabancı mirasçıların Türkiye’de bulunan taşınmazlar üzerindeki hakları, sıradan bir veraset işlemi gibi ele alınmamalıdır. Mirasçılık belgesi, tapu intikali, karşılıklılık araştırması, taşınmazın niteliği ve gerektiğinde dava süreci birlikte değerlendirilmelidir.

Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Ediniminde Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinimi, yalnızca tapuda satış işlemi yapılmasından ibaret değildir. İşlem öncesi hukuki inceleme yapılmaması, satıştan sonra tapu iptali, tescil engeli, miras payı uyuşmazlığı, idari ret kararı, vergi sorunu veya vatandaşlık başvurusu bakımından ciddi riskler doğurabilir.

Satın alınacak taşınmazın yabancı edinimine uygun olup olmadığı, tapu kaydında takyidat bulunup bulunmadığı, imar durumunun yatırım amacına uygunluğu, satış bedelinin doğru gösterilip gösterilmediği ve taşınmazın vatandaşlık başvurusu açısından elverişli olup olmadığı önceden değerlendirilmelidir.

Miras yoluyla taşınmaz intikalinde ise süreç daha da hassastır. Yabancı mirasçıların Türkiye’deki taşınmazlar üzerinde hak sahibi olabilmesi için mirasçılık belgesi, tapu intikali, karşılıklılık araştırması ve gerektiğinde dava süreci dikkatle yürütülmelidir. Eksik veya yanlış işlem yapılması halinde taşınmazın tescili mümkün olmayabilir ya da miras payının tasfiyesi gündeme gelebilir.

Sonuç

Yabancılar Türkiye’de gayrimenkul alabilir; ancak bu hak mutlak, sınırsız ve her taşınmaz için geçerli değildir. Tapu Kanunu m.35, 30 hektar sınırı, ilçe bazında yüzde 10 sınırı, askeri yasak bölge kontrolü, güvenlik bölgesi incelemesi, taşınmazın niteliği, yabancı şirketlerin özel durumu ve miras yoluyla intikalde karşılıklılık ilkesi bu sürecin temel hukuki başlıklarını oluşturur.

Özellikle yabancıların Türkiye’de ev satın alması, arsa veya tarla edinmesi, yabancı şirketlerin gayrimenkul yatırımı yapması ve yabancı mirasçıların Türkiye’deki taşınmazları adına tescil ettirmesi ayrı hukuki değerlendirme gerektirir. Yanlış veya eksik işlem yapılması halinde tapu iptali, tescil engeli, miras hakkının tasfiyesi, idari ret kararları ve maddi kayıplar gündeme gelebilir.

Bu nedenle yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinimi ve miras yoluyla gayrimenkul intikali süreçlerinde, işlem yapılmadan önce taşınmazın hukuki durumunun ayrıntılı şekilde incelenmesi gerekir. Doğru yürütülen bir süreç, hem alıcının yatırım güvenliğini sağlar hem de ileride doğabilecek tapu ve miras uyuşmazlıklarının önüne geçer.