Sit alanında kalan bir taşınmaz her durumda otomatik olarak kamulaştırılmaz. Taşınmazın I. veya II. derece arkeolojik sit alanında ya da I. derece doğal sit alanında bulunması, 1/1000 ölçekli onaylı koruma amaçlı imar planında kesin inşaat yasağı getirilmiş olması ve trampa programına alınması halinde malik, Hazine taşınmazı ile takas başvurusu yapabilir.
Ancak yalnızca tapu kaydına sit şerhi konulması, güncel Yargıtay uygulamasında her olayda kamulaştırmasız el atma tazminatı için yeterli görülmemektedir. Bu nedenle sit alanı taşınmazlarında; tapu kaydı, sit derecesi, kurul kararı, imar planı, kesin inşaat yasağı, trampa programı ve idarenin fiili müdahalesi birlikte değerlendirilmelidir.
Özellikle İzmir, Urla, Çeşme, Seferihisar, Foça, Karaburun, Bergama, Selçuk, Muğla, Bodrum, Datça, Aydın, Antalya ve Çanakkale gibi sit alanlarının yoğun olduğu bölgelerde taşınmaz sahiplerinin hukuki yol haritası belirlenmeden önce ayrıntılı inceleme yapılması gerekir. Bu konuda genel kamulaştırma süreci için İzmir kamulaştırma avukatı rehberimize, fiili veya hukuki müdahale bulunan dosyalar için ise kamulaştırmasız el atma yazımıza da bakabilirsiniz.
Sit Alanında Kalan Taşınmaz İçin Hangi Hukuki Yollar Vardır?
Türkiye’de birçok taşınmaz; arkeolojik sit, doğal sit, kentsel sit veya korunması gerekli kültür varlığı niteliği nedeniyle özel koruma rejimine tabidir. Bu durum taşınmaz malikinin inşaat yapmasını, taşınmazı satmasını, imar hakkından yararlanmasını veya taşınmazını ekonomik olarak değerlendirmesini zorlaştırabilir.
Sit alanında kalan taşınmaz sahipleri bakımından başlıca hukuki yollar şunlardır:
1. Hazine Taşınmazı ile Takas / Trampa Başvurusu
Belirli şartları taşıyan sit alanı taşınmazları, Hazineye ait başka taşınmazlarla değiştirilebilir. Bu uygulama genellikle “takas” veya “trampa” olarak adlandırılır.
Trampa, her sit alanı için otomatik bir hak değildir. Taşınmazın hangi sit derecesinde bulunduğu, kesin inşaat yasağı olup olmadığı ve Bakanlık tarafından trampa programına alınıp alınmadığı ayrıca araştırılmalıdır.
2. Kamulaştırma
İdare, kamu yararı gerektirdiğinde sit alanında kalan taşınmazı kamulaştırabilir. Kamulaştırma halinde taşınmazın gerçek karşılığının ödenmesi gerekir. Anlaşma sağlanamazsa idare tarafından bedel tespiti ve tescil davası açılır.
Kamulaştırma bedelinin nasıl belirlendiği, bilirkişi raporlarına nasıl itiraz edileceği ve mahkeme sürecinin nasıl yürüdüğü hakkında ayrıntılı bilgi için kamulaştırma davası rehberimizi inceleyebilirsiniz.
3. Trampa veya Kamulaştırma Bedeline İtiraz
Trampa sürecinde belirlenen bedelin düşük olması halinde malik, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde itiraz edebilir. Kamulaştırma sürecinde ise bedel tespiti davasında bilirkişi raporu, emsal satışlar, imar durumu ve taşınmazın gerçek piyasa değeri üzerinden itirazlar ileri sürülebilir.
4. İdari Dava veya Tam Yargı Davası
Koruma kurulu kararı, imar planı yapılmaması, uzun süreli belirsizlik veya idarenin hareketsizliği nedeniyle zarar doğmuşsa idari yargı yolları gündeme gelebilir. İdari işlemin açıkça hukuka aykırı olduğu ve uygulanması halinde telafisi güç zarar doğacağı durumlarda yürütmenin durdurulması talebi de değerlendirilebilir.
5. Kamulaştırmasız El Atma Tazminatı
Taşınmaza idare tarafından fiilen el atılmışsa veya taşınmaz hukuken ve fiilen kullanılamaz hale getirilmişse kamulaştırmasız el atma tazminatı gündeme gelebilir. Ancak yalnızca sit şerhi bulunması her olayda kamulaştırmasız el atma sayılmaz.
Bu ayrımın doğru yapılması gerekir. Çünkü yanlış dava türü, yanlış görevli mahkeme veya eksik hukuki nitelendirme ciddi hak kaybına neden olabilir.
Sit Alanlarında Kamulaştırma ve Trampanın Hukuki Dayanakları
Sit alanlarında mülkiyet hakkına getirilen sınırlamalar doğrudan Anayasa, kültür ve tabiat varlıkları mevzuatı ve kamulaştırma hukuku ile bağlantılıdır.
Başlıca hukuki kaynaklar şunlardır:
2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, sit alanları, korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları, koruma alanları, kamulaştırma ve takas hükümleri bakımından temel düzenlemeleri içerir.
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti, tescil, bilirkişi incelemesi, emsal araştırması ve bedel itirazı gibi konuları düzenler.
Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların Hazine Taşınmazları ile Değiştirilmesi Hakkında Yönetmelik, trampa başvurusunun şartlarını, başvuru belgelerini, değer tespitini, ilan sürecini ve itiraz yollarını düzenler.
Ayrıca taşınmazın tespit ve tescil süreci yönünden Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür ve Tabiat Varlıklarının Tespit ve Tescili Hakkında Yönetmelik de önem taşır.
2024 yılında yönetmelikte yapılan değişiklikler nedeniyle eski uygulama anlatımları her dosya için yeterli olmayabilir. Güncel süreçte Kültür ve Turizm Bakanlığı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, il müdürlükleri, valilikler, kaymakamlıklar ve belediyelerin ilan süreçleri birlikte takip edilmelidir.
Hangi Sit Alanlarındaki Taşınmazlar Hazine Taşınmazı ile Takas Edilebilir?
Her sit alanı trampa hakkı doğurmaz. Yönetmeliğe göre Hazine taşınmazı ile değiştirilebilecek taşınmazlar genel olarak şu nitelikleri taşımalıdır:
I. derece arkeolojik sit alanında kalması, I. derece arkeolojik sit alanında kalması, I. derece doğal sit alanında kalması, 1/1000 ölçekli onaylı koruma amaçlı imar planında kesin inşaat yasağı bulunması, Bakanlık tarafından belirlenen trampa programına alınmış olması, Gerçek kişilere veya özel hukuk tüzel kişilerine ait olması.
Bakanlık izniyle yapılan kazı alanlarında bulunan parseller bakımından bazı hallerde 1/1000 ölçekli koruma amaçlı imar planı şartı aranmayabilir. Bu nedenle arkeolojik kazı sahaları, koruma amaçlı imar planı ve kurul kararları birlikte değerlendirilmelidir.
“Taşınmazım sit alanında kaldı, mutlaka Hazine taşınmazı ile takas yapılır” şeklindeki genel kabul doğru değildir. Başvuru yapılmadan önce taşınmazın hangi sit derecesinde kaldığı, kesin inşaat yasağı bulunup bulunmadığı ve trampa programına alınıp alınmadığı araştırılmalıdır.
Trampaya Konu Edilemeyecek Taşınmazlar
Taşınmazın sit alanında bulunması tek başına başvurunun kabulü için yeterli değildir. Bazı hallerde Hazine taşınmazı ile takas başvurusu reddedilebilir veya hiç değerlendirmeye alınmayabilir.
Aşağıdaki durumlar özellikle incelenmelidir: Taşınmazda mülkiyet uyuşmazlığı bulunması, Tapu kaydında sit şerhi dışında haciz, ipotek, intifa veya benzeri takyidatlar bulunması, Taşınmazın sit şerhinden sonra miras ve ölüme bağlı tasarruflar dışında sonradan edinilmiş olması, Taşınmazın kıyı kenar çizgisinin deniz tarafında kalması, Orman Kanunu, Milli Parklar Kanunu, Mera Kanunu veya askeri yasak bölge hükümleri gibi özel kanun rejimlerine tabi olması, İmar planında yol, otopark, park, yeşil alan veya başka bir kamu hizmetine ayrılmış olması, Taşınmazın başka bir kamu kurumunun görev alanına giren özel statüde bulunması.
2024 değişiklikleriyle birlikte, sit şerhinden sonra hissedarlar arasında yapılan devirler ve sonradan edinilen kısımlar yönünden bazı özel hükümler getirilmiştir. Bu nedenle yalnızca “sonradan satın aldım” veya “miras kaldı” bilgisiyle kesin değerlendirme yapılmamalıdır.
Tapu kaydı, edinme sebebi, sit şerhi tarihi, paydaşlık durumu ve varsa devir işlemleri birlikte incelenmelidir. Gayrimenkul ve tapu kayıtlarının değerlendirilmesi bakımından İzmir tapu ve gayrimenkul avukatı sayfamızdaki açıklamalar da yol gösterici olabilir.
Takas / Trampa Başvurusu Nereye Yapılır?
Sit alanında kalan taşınmazlar için trampa süreci belirli aşamalardan oluşur. Başvurunun doğru mercie, doğru sürede ve eksiksiz belgelerle yapılması gerekir.
1. Trampa Programının Belirlenmesi
Hangi sit alanlarında trampa işlemi yapılacağı Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından belirlenir. Taşınmazın trampa programına alınmamış olması halinde başvuru süreci ilerlemeyebilir.
2. Yerel İlan
Programa alınan sit alanları valilik veya kaymakamlık tarafından ilan edilir. İlgili belediyelerin ve idarelerin internet sitelerinde de duyuru yapılabilir.
3. 60 Günlük Başvuru Süresi
İlk ilan tarihinden itibaren 60 gün içinde başvuru yapılması gerekir. Bu süre kaçırılırsa başvurunun değerlendirilmesi mümkün olmayabilir.
4. Başvuru Mercii
Başvuru, gerekli belgelerle birlikte Kültür ve Turizm İl Müdürlüğüne veya doğrudan Bakanlığa yapılabilir.
5. Komisyon İncelemesi
Taşınmaz; uzmanlar, müze müdürlüğü görevlileri, fen memuru ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü temsilcisinin yer aldığı komisyon tarafından incelenir.
6. Liste Bildirimi
Şartları taşıyan başvurular yılda iki defa Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına bildirilir.
7. Hazine Taşınmazlarının İlanı
Trampa kapsamında önerilecek Hazine taşınmazları, bedeli ve nitelikleriyle birlikte 6 ay süreyle Bakanlık ve il müdürlüğü internet sitelerinde ve ilan panolarında duyurulur.
Trampa Başvurusu İçin Gerekli Belgeler
Trampa başvurusu yapılırken dilekçeye genel olarak şu belgelerin eklenmesi gerekir: Taşınmazın tapu senedi örneği, Çaplı tasarruf vesikası veya ölçekli kroki, Taşınmazı gösteren net fotoğraflar, Taşınmazın konumunu gösteren temin edilebilir ölçekli harita, Paylı veya elbirliği mülkiyeti varsa paydaşlık durumunu gösteren belgeler, Mirasçılık belgesi gereken hallerde veraset ilamı, Başvuranın yazışma adresi, telefon numarası ve T.C. kimlik numarası bilgileri, Vekil aracılığıyla başvuru yapılacaksa vekaletname, Paydaşlar adına işlem yapılacaksa noter onaylı vekaletname veya gerekli muvafakat belgeleri.
Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti bulunan taşınmazlarda temsil meselesi önemlidir. Eksik temsil, eksik vekaletname veya paydaşlar arasında uyuşmazlık bulunması başvurunun reddine ya da sürecin uzamasına neden olabilir.
Trampa Bedeli Nasıl Belirlenir?
Trampa sürecinde hem sit alanında kalan taşınmazın hem de önerilecek Hazine taşınmazının değerinin belirlenmesi gerekir.
Sit alanında kalan taşınmazın bedeli belirlenirken, taşınmazın sit alanı ilan edilmeden önceki fiili ve hukuki durumu dikkate alınır. Bu husus malik bakımından oldukça önemlidir. Çünkü taşınmazın bugünkü kısıtlı kullanımı, her durumda doğrudan düşük bedel anlamına gelmemelidir.
Değerleme yapılırken şu unsurlar incelenmelidir: Taşınmazın sit ilanından önceki imar durumu, Konumu ve ulaşım imkanları, Emsal satışlar, Taşınmazın kullanım potansiyeli, Yüzölçümü ve geometrik yapısı, Altyapı imkanları, Denize, yola, merkeze veya turizm bölgelerine yakınlığı, Taşınmaz üzerinde yapı veya tesis bulunup bulunmadığı, Sit ilanından önceki ekonomik kullanım niteliği.
Taşınmaz üzerinde bina veya tesis varsa, malikin başvurusu üzerine bu yapıların rayiç bedeli 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesine göre belirlenerek ödenebilir.
Buna karşılık sökülüp götürülebilecek sabit olmayan yapılar, ağaçlardaki meyveler ve tarladaki ürünler için ayrıca değer takdiri yapılmayabilir. Ancak bunların kaldırılması veya toplanması için malike süre verilmesi mümkündür.
Trampa Bedeline İtiraz Süresi Kaç Gündür?
Trampa kapsamında taşınmaz için belirlenen bedel malike tebliğ edilir. Malik bu bedeli kabul edebilir veya düşük buluyorsa itiraz edebilir.
Güncel düzenlemeye göre malik, tebliğ edilen bedele karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde itiraz edebilir.
İtiraz, gerekçeli dilekçe ve dayanak belgelerle birlikte taşınmazın bulunduğu yer Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne yapılmalıdır.
Bu aşamada yalnızca “bedel düşük” denilmesi çoğu zaman yeterli değildir. İtiraz dilekçesinin somut belgelerle desteklenmesi gerekir.
Bedel itirazında şu belgeler kullanılabilir: Emsal satış kayıtları, Taşınmazın sit ilanından önceki imar durumu, Belediye ve tapu kayıtları, Ekspertiz raporları, Harita, kroki ve fotoğraflar, Yapı veya tesis değerine ilişkin belgeler, Bölgedeki arsa ve arazi değerlerini gösteren veriler, Taşınmazın kullanım potansiyelini ortaya koyan teknik raporlar.
Trampa bedeline yapılacak itiraz, süresi içinde ve teknik dayanaklarla hazırlanmalıdır. Aksi halde düşük bedel üzerinden işlem yapılması riski ortaya çıkabilir.
Sit Alanındaki Taşınmaz Ne Zaman Kamulaştırılır?
2863 sayılı Kanun’un 15. maddesi uyarınca korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ile korunma alanları belirli esaslara göre kamulaştırılabilir.
Ancak sit alanında kalan her taşınmazın mutlaka kamulaştırılması zorunlu değildir. Kanun bazı hallerde kamulaştırma yolunu, bazı hallerde trampa yolunu, bazı hallerde ise yapılanma hakkı aktarımı gibi alternatifleri öngörmektedir.
Kamulaştırma yapılacaksa süreç genel olarak şu şekilde ilerler:
1- Kamu yararı kararı alınır.
2- İdare taşınmaza ilişkin bilgi ve belgeleri toplar.
3- Taşınmazın malik bilgileri ve tapu kayıtları incelenir.
4- Öncelikle satın alma usulü denenir.
5- Malikle anlaşma sağlanamazsa idare tarafından taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açılır.
6-Mahkeme keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırır.
7- Kamulaştırma bedeli belirlenir.
8- Bedel bankaya yatırıldığında taşınmaz idare adına tescil edilir.
Kamulaştırma bedelinin tespitinde taşınmazın cinsi, yüzölçümü, kıymetini etkileyen unsurlar, resmi değer takdirleri, arazilerde net gelir yöntemi, arsalarda emsal satış yöntemi, yapılarda maliyet ve yıpranma payı gibi ölçütler dikkate alınır.
Kamulaştırma bedeli, bilirkişi raporu, emsal satış ve bedel artırımı süreçleri hakkında ayrıntılı bilgi için kamulaştırma davaları rehberimize de bakabilirsiniz.
Sit Şerhi Tek Başına Kamulaştırmasız El Atma Sayılır mı?
Uygulamada en çok karıştırılan konulardan biri budur.
Taşınmazın tapu kaydına sit şerhi konulması veya taşınmazın sit alanı ilan edilmesi, her olayda otomatik olarak kamulaştırmasız el atma anlamına gelmez.
Güncel Yargıtay 5. Hukuk Dairesi kararlarında, yalnızca taşınmazın sit alanı ilan edilmesi veya tapu kaydına sit şerhi işlenmesi, tek başına kamulaştırmasız el atma tazminatı için yeterli görülmeyebilmektedir.
Yargıtay’ın 2025 ve 2026 tarihli kararlarında; taşınmaza fiilen el atılmadığı, zilyetliğin idareye geçmediği ve yalnızca sit statüsünden kaynaklanan kısıtlamalar bulunduğu durumlarda kamulaştırmasız el atma tazminatı taleplerinin reddedilebildiği görülmektedir.
Aynı yaklaşım kapsamında, idarenin trampa yapmaması veya trampa yolunu kullanmaması da tek başına kamulaştırmasız el atma olarak değerlendirilmeyebilir.
Bu nedenle dava açmadan önce şu sorular cevaplanmalıdır: Taşınmaz üzerinde idarenin fiili işgali var mı? Taşınmaz çit, kazı, güvenlik, tesis veya kamu hizmeti nedeniyle fiilen kullanılamaz hale geldi mi? Taşınmazın zilyetliği idareye geçti mi? Sadece tapuda sit şerhi mi var? Koruma amaçlı imar planı taşınmazı tamamen kullanılamaz hale mi getirdi? Koruma amaçlı imar planı hiç yapılmadığı için taşınmazın hukuki durumu belirsiz mi bırakıldı? Zarar, idari işlemden mi yoksa fiili müdahaleden mi kaynaklanıyor?
Bu ayrım yalnızca davanın sonucunu değil, görevli mahkemeyi ve dava türünü de etkiler. Bazı dosyalarda adli yargıda kamulaştırmasız el atma davası yerine idari yargıda tam yargı davası veya idari işlemin iptali davası daha uygun olabilir.
Plan Yapılmaması Mülkiyet Hakkı İhlali Doğurabilir mi?
Evet, bazı durumlarda doğurabilir.
Anayasa Mahkemesi, doğal sit alanında kalan taşınmazlarda koruma amaçlı imar planlarının uzun süre yapılmaması, malikin taşınmazı nasıl kullanabileceğinin belirsiz bırakılması ve bu belirsizliğin uzun yıllar devam etmesi halinde mülkiyet hakkı yönünden ihlal kararı verebilmektedir.
Özellikle şu hallerde mülkiyet hakkı ihlali iddiası gündeme gelebilir: Taşınmazın kullanım biçimi yıllarca belirlenmemişse, Malik inşaat izni alıp alamayacağını bilemiyorsa, Trampa imkanından yararlanıp yararlanamayacağı belirsiz bırakılmışsa, İdare uzun süre hareketsiz kalmışsa, Taşınmaz ekonomik değerini önemli ölçüde kaybetmişse, Malik taşınmazından yararlanamaz hale gelmişse, Müdahale kamu yararı ile malik üzerindeki külfet arasında adil dengeyi bozmuşsa.
Bu nedenle sit alanı dosyalarında yalnızca kamulaştırmasız el atma tazminatına odaklanmak her zaman doğru değildir. Bazı dosyalarda idari başvuru, plan yapma yükümlülüğünün işletilmesi, tam yargı davası veya bireysel başvuru süreci daha isabetli olabilir.
Takas mı Kamulaştırma mı Daha Avantajlıdır?
Bu sorunun cevabı her taşınmaz için değişir.
Trampa Ne Zaman Avantajlı Olabilir?
Trampa, özellikle idarenin kamulaştırma için ödenek ayırmadığı veya taşınmazın trampa programına alındığı durumlarda pratik bir çözüm olabilir.
Ancak önerilen Hazine taşınmazı dikkatle incelenmelidir. Çünkü takas edilen taşınmazın gerçekten ekonomik değer taşıması gerekir.
Hazine taşınmazı incelenirken şu hususlara bakılmalıdır: İmar durumu, Konumu, Satılabilirliği, Üzerinde kısıtlama bulunup bulunmadığı, Yol bağlantısı, Altyapı imkanları, Piyasa değeri, Paylı veya ihtilaflı olup olmadığı, Üzerinde fiili kullanım veya işgal bulunup bulunmadığı.
Kamulaştırma Ne Zaman Daha Avantajlı Olabilir?
Kamulaştırma, nakit bedel ödenmesi ve mahkeme denetimine açık bedel tespiti nedeniyle bazı dosyalarda daha öngörülebilir olabilir.
Kamulaştırma sürecinde mahkeme bilirkişi incelemesi yaptırır, emsal satışları değerlendirir ve bedeli yargısal denetim altında belirler.
Ancak idarenin kamulaştırma kararı almaması halinde malik her durumda idareyi doğrudan kamulaştırmaya zorlayamayabilir.
Tazminat Davası Ne Zaman Gündeme Gelir?
Tazminat davası, taşınmazın fiilen kullanılamaz hale geldiği, idarenin somut müdahalesinin bulunduğu veya uzun süreli plan belirsizliğinin mülkiyet hakkını ölçüsüz biçimde sınırladığı dosyalarda gündeme gelebilir.
Burada en önemli nokta, zararın kaynağının doğru tespit edilmesidir. Fiili el atma, hukuki el atma, idari işlem, plan yapılmaması ve trampa sürecinin işletilmemesi birbirinden farklı hukuki sonuçlar doğurabilir.
İzmir ve Ege Bölgesinde Sit Alanı Taşınmazları
İzmir ve Ege Bölgesi, arkeolojik ve doğal sit alanlarının yoğun olduğu bölgeler arasındadır. Urla, Çeşme, Foça, Seferihisar, Karaburun, Bergama, Selçuk, Menderes, Dikili, Ayvalık, Bodrum, Datça, Marmaris, Milas, Kuşadası ve Didim gibi bölgelerde taşınmazların sit alanı içinde kalması sık karşılaşılan bir durumdur.
Bu bölgelerde taşınmaz sahipleri genellikle şu sorunlarla karşılaşır: Arsanın imara kapalı olması, Kesin inşaat yasağı bulunması, Koruma amaçlı imar planının yapılmamış olması, Tapuda sit şerhi bulunması, Taşınmazın satılamaması veya düşük değerle satılabilmesi, Trampa başvurusunun reddedilmesi, Belirlenen trampa bedelinin düşük olması, İdarenin kamulaştırma yapmaması, Taşınmazın uzun süre belirsizlik içinde kalması.
Bu nedenle İzmir ve çevresinde sit alanında kalan taşınmazlar için başvuru veya dava açılmadan önce teknik ve hukuki incelemenin birlikte yapılması gerekir.
Sıkça Sorulan Sorular
Sit alanındaki taşınmazım otomatik olarak kamulaştırılır mı?
Hayır. Taşınmazın sit alanında kalması otomatik kamulaştırma sonucu doğurmaz. Taşınmazın sit derecesi, koruma amaçlı imar planı, kesin inşaat yasağı, trampa programı ve idarenin işlem tesis edip etmediği ayrıca incelenmelidir.
Hangi sit alanları için Hazine taşınmazı ile takas yapılabilir?
Genel olarak I. ve II. derece arkeolojik sit alanları ile I. derece doğal sit alanlarında, 1/1000 ölçekli onaylı koruma amaçlı imar planında kesin inşaat yasağı bulunan ve trampa programına alınan taşınmazlar için başvuru yapılabilir.
Sit şerhinden sonra taşınmaz satın alan kişi trampa başvurusu yapabilir mi?
Kural olarak sit şerhi tapuya işlendikten sonra miras ve ölüme bağlı tasarruflar dışında sonradan edinilen taşınmazlar bakımından başvuru değerlendirilmez. Ancak 2024 değişiklikleriyle bazı özel haller ayrıca düzenlendiği için tapu kaydı, edinme sebebi ve devir tarihi somut olarak incelenmelidir.
Trampa başvurusu için süre var mı?
Evet. Programa alınan sit alanı ilan edildikten sonra ilk ilan tarihinden itibaren 60 gün içinde başvuru yapılması gerekir. Hazine taşınmazı önerileri ise 6 ay süreyle ilan edilir.
Sadece sit şerhi nedeniyle tazminat davası açabilir miyim?
Her olayda mümkün değildir. Güncel Yargıtay uygulamasında yalnızca sit ilanı veya tapu kaydına sit şerhi konulması tek başına kamulaştırmasız el atma sayılmayabilir. Ancak uzun süreli plan belirsizliği, taşınmazın fiilen kullanılamaması veya idarenin somut müdahalesi varsa farklı hukuki yollar gündeme gelebilir.
Sonuç
Sit alanlarında kamulaştırma, takas / trampa ve tazminat dosyaları yalnızca tapu kaydına bakılarak çözülebilecek dosyalar değildir. Taşınmazın sit derecesi, koruma kurulu kararı, koruma amaçlı imar planı, kesin inşaat yasağı, trampa programı, edinme tarihi, takyidat durumu, bedel tespiti ve güncel yargı yaklaşımı birlikte değerlendirilmelidir.
Özellikle 2024 yönetmelik değişiklikleri ile 2025 ve 2026 tarihli Yargıtay kararları, bu alanda eski bilgilerle hareket edilmesini riskli hale getirmiştir.
Taşınmaz sahibi açısından en doğru yol; önce taşınmazın trampa şartlarını taşıyıp taşımadığını belirlemek, ardından kamulaştırma, bedel itirazı, idari dava, tam yargı davası veya kamulaştırmasız el atma tazminatı ihtimallerini ayrı ayrı değerlendirmektir.
Somut taşınmaz bakımından tapu kaydı, koruma kurulu kararı, sit derecesi ve imar planı birlikte incelendiğinde; başvuru, itiraz, dava veya alternatif çözüm yollarından hangisinin daha uygun olduğu belirlenebilir.
