Tapu Sicili Nedir?

Tapu sicili, taşınmaz mallara ilişkin mülkiyet haklarını, bu haklarla bağlantılı diğer ayni hakları ve taşınmazlar üzerindeki şerhleri içeren resmi bir kayıt sistemidir. Bu sicil, taşınmazların sahiplik durumlarını, edinim yöntemlerini ve yasal yükümlülüklerini belirler. Ayrıca taşınmazlar üzerindeki mevcut hakları da koruyan önemli bir belgedir. Tapu sicili, taşınmazların edinilme şekillerini, kimler tarafından sahiplenildiğini ve resmi olarak kayda alındığını gösterir. Bu kayıt, irtifak hakları gibi çeşitli ayni hakların yasal bir şekilde belgelendiğini gösterir.

Tapu Sicilinin Amaç ve İşlevi

Tapu sicilinin en önemli fonksiyonu, taşınmazların mülkiyetinin ve taşınmazlar üzerindeki diğer ayni hakların doğru bir şekilde kaydedilmesidir. Ayrıca bunları tescil eder ve şeffaf bir şekilde korur. Bu sistemin etkili işlemesi, taşınmaz mülkiyetiyle ilgili güveni artırır. Böylece ortaya çıkabilecek hukuki sorunların çözülmesine de yardımcı olur. Türkiye’de tapu sicilinin yönetimi, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından sağlanmaktadır. Bu sicil, taşınmazların kime ait olduğunu, konumunu, yüzölçümünü ve sınırlarını içerir. Aynı zamanda üzerinde bulunan irtifak hakları gibi bilgilere de yer verir.

Tapu sicilinin güvenilirliği için, kayıtların doğru tutulması büyük önem taşır. Türk Medeni Kanunu’na göre, tapu sicilinde yapılan tesciller, taşınmazın yasal sahibi ile ilgili bilgilerin doğruluğunu garanti eder. Ayrıca, ayni hakların üçüncü şahıslara karşı ileri sürülebilmesi için bu tescillerin yapılması şarttır. Taşınmaz mülkiyetinin devri yalnızca tapu sicilinde gerçekleştirilmiş bir tescil işlemiyle mümkündür. Tapu sicilinin doğru tutulmaması durumunda ciddi hukuki sorunlar yaşanabilir. Devlet, tapu sicilinin doğru bir şekilde tutulmasını sağlamakla yükümlüdür. Ayrıca, ortaya çıkan zararın tazmin edilmesinden sorumlu olur.

Tapu Sicilinin Doğru Tutulması ve Devletin Sorumlulukları

Tapu sicilinin doğruluğu, taşınmazlarla ilgili hakların doğru bir şekilde belirlenmesi açısından büyük bir öneme sahiptir. Türk Medeni Kanunu’na göre, tapu sicilinin aleniyeti ilkesi, herkesin tapu kayıtlarını inceleyebilmesini sağlar. Bu ilke sayesinde, taşınmazlar üzerindeki haklar ve yükümlülükler konusunda şeffaflık sağlanır.

Türk Medeni Kanunu’nun 1020. maddesi, tapu sicilinin aleniyetini şu şekilde düzenler:

“Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inandırıcı kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir. Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.”

Bu hükme göre, tapu sicilindeki bilgilere duyulan güveni sağlamak amacıyla devlet, kayıtların doğru tutulmasını sağlamalıdır. Ayrıca herhangi bir hata durumunda sorumluluk vatandaşa yüklenmez. Aksi takdirde, tapu sicilinin güvenilirliği zedelenebilir. Mülkiyet devriyle ilgili sorunlar ortaya çıkabilir. Bu da toplumda huzursuzluğa yol açabilir.

Tapu sicilinin doğru tutulması, taşınmaz mülkiyetinin ve diğer ayni hakların güvenli kaydedilmesini sağlar. Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesi, tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan devletin sorumlu olduğunu belirtir. Bu düzenleme, tapu siciline duyulan güvenin korunmasını sağlar. Madde şu şekildedir:

“Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder. Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür.”

Devletin bu sorumluluğu, tapu sicilinin doğruluğunu ve güvenilirliğini temin eder. Aynı şekilde taşınmaz mülkiyetiyle ilgili işlemlerin hukuki geçerliliğini korur. Eğer tapu sicili hatalı tutulursa, ve bu durumda zarar meydana gelirse, devlet tazminat ödemekle yükümlüdür. Türk Medeni Kanunu’na göre, devletin bu sorumluluğu kusursuz sorumluluk ilkesine dayanır. Yani devletin kusurlu bir davranışı olmadan da zarar gören kişi tazminat talep edebilir. Ancak, tapu sicilini tutan memurun kusuru söz konusuysa, devlet ödediği tazminatı memura rücu edebilir.

Tapu Sicilindeki Hatalar ve Oluşabilecek Hatalı Kayıtlar

Tapu sicilinde hatalar birçok sebepten kaynaklanabilir. Bu hatalar, yanlış bilgi kaydından ve memur hatalarından oluşabilir. Ayrıca teknik aksaklıklardan ya da karşılıklı yanlış anlaşılmalara kadar pek çok neden etkili olabilir. Örneğin;

  • Kimlik bilgilerinin yanlış yazılması,
  • Hisse paylarının hatalı kaydedilmesi,
  • Kadastro hataları (sınırların yanlış belirlenmesi, yüzölçümünün yanlış kaydedilmesi),
  • Kötü niyetli ya da yanlış tescil işlemleri.

Bu tür hatalar sonucunda gerçek hak sahipleri mağdur olabilir. Eğer bu zararlar tazmin edilmezse, devletin sorumluluğu gündeme gelebilir.

Bir örnek vermek gerekirse, mahkeme bir ihtiyati tedbir uygulamışsa ancak sadece bir taşınmazın üzerindeki tedbirin kaldırılması gerektiğini belirtmişse. Tapu siciline gönderilen yazıyı yanlış anlayan memur her iki taşınmazdaki tedbirin kaldırılmasına sebep olabilir. Bu durumda, taşınmazlar iyiniyetli üçüncü kişilere satılırsa, devlet tapu sicilindeki hatalı işlem nedeniyle tazminat ödemek zorunda kalabilir.

Başka bir örnek, kadastro işlemi geçerek bir taşınmazın yüzölçümünün yanlış kaydedilmesi durumunda ortaya çıkabilir. Bu taşınmaz bir iyiniyetli kişi tarafından satın alınmışsa, tapu sicilindeki yanlış kayıt düzeltildiğinde bu kişi mağdur olabilir. Böylece devletin tazminat yükümlülüğü doğabilir.

Tapu Sicilindeki Hatalar ve Devletin Tazminat Yükümlülüğü

Tapu sicilindeki hatalı kayıtlar, devletin zarar gören kişilere tazminat ödeme yükümlülüğü doğurur. Devletin bu sorumluluğu, Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesine dayalıdır. Bu sorumluluk, kusursuz sorumluluk ilkesine dayanmaktadır. Devletin ya da tapu sicilindeki görevli memurların hatalı işlemlerine rağmen, zarar gören kişi devletten tazminat talep edebilir.

Tazminat davasında aranan şartlar ise şunlardır:

  • Fiil: Tapu sicilinde bir hata yapılmış olmalıdır. Örneğin, taşınmaz üzerindeki hakların yanlış kaydedilmesi veya kadastro hatalı tespit edilmesi gibi durumlar.
  • Zarar: Hatalı kaydın bir zarara yol açmış olması gerekir. Örneğin, taşınmazın hak kaybı yaşanması veya maddi zarar oluşması.
  • Hukuka Aykırılık: Yapılan işlem hukuka aykırı olmalıdır. Yani, yasal düzenlemelere uygun olmayan bir işlem yapılmış olmalıdır.
  • Nedensellik Bağı: Zarar, hatalı işlem ile doğrudan bağlantılı olmalıdır. Yani, zarar tapu sicilindeki hatalı kaydın sonucu olmalıdır.

Devletin Tazminat Sorumluluğunun Kapsamı

Tapu sicilindeki hatalı işlemler nedeniyle devletin tazminat sorumluluğu çok geniş bir alanı kapsar. Sadece doğrudan oluşan zararın değil, aynı zamanda hatalı işlemler nedeniyle başlatılan yargılama süreçlerinin giderlerini de kapsar. Bu davalarla ilgili ödenen vekalet ücretleri de devletin sorumluluğu dahilindedir. Yani, tapu sicilinde yapılan hatalar ya da ihmal edilen işlemler sonucu oluşan tüm zararlar tazmin edilir. Bu durum, tapu sicilindeki hatalar nedeniyle oluşan tüm zararların devlet tarafından karşılanmasını ifade eder.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

Devletin tazminat sorumluluğu ile ilgili davaların hangi yargı merciinde görüleceği, geçmişte tartışma konusu olmuştur. Ancak, güncel yargı kararlarına bakıldığında, Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesine dayanarak açılan davalar adli yargıda görülmelidir.

Tapu sicilindeki hatalı işlemler nedeniyle devletin tazminat sorumluluğuna dair davalarda:

  • Görevli Mahkeme: Asliye hukuk mahkemesidir (Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 2. maddesi gereği).
  • Yetkili Mahkeme: Hatalı tapu sicilinin kaydedildiği yer mahkemesidir (Türk Medeni Kanunu’nun 1007/3. maddesi gereği).

Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler

Tapu sicilindeki hatalı işlemler nedeniyle oluşan zararın tazminine ilişkin açılacak davalarda zamanaşımı süresi belirlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 146. maddesinde belirtilen 10 yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanır.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2012/27235 E. ve 2013/10162 K. sayılı kararında şu ifade yer alır: “Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesinde yer alan objektif (kusursuz) sorumluluk hali, Borçlar Kanunu’ndaki haksız fiil sorumluluğuyla bir ilişkiye sahip değildir. Bu nedenle, aynı kanunun 60. maddesinde belirtilen zamanaşımı kuralları burada uygulanmaz. TMK 1007. maddesi uyarınca açılacak davalar için özel bir zamanaşımı süresi belirlenmemiştir. Bu bağlamda, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 125. (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 146.) maddesinde yer alan 10 yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanır.”

Ayrıca, 18 Kasım 2009 tarihinden önce 10 yıllık zamanaşımı süresi dolmuş başvurularla ilgili Anayasa Mahkemesi kararlar vermiştir. Dava açma hakkının kısıtlanması nedeniyle bu kararlar alınmıştır. Bu konu, Adalet Bakanlığı İnsan Hakları Dairesi Başkanlığı’nın internet sitesinde incelenmiştir. “Türk Medeni Kanunu’nun 1007. Maddesinin AİHM ve Anayasa Mahkemesi Kararlarına Yansıması” başlıklı çalışmada ayrıntılı olarak yer almıştır.