Tapu Sicili Nedir?

Tapu sicili, taşınmaz mallara ilişkin mülkiyet haklarını, bu haklarla bağlantılı diğer ayni hakları ve taşınmazlar üzerindeki şerhleri içeren resmi bir kayıt sistemidir. Bu sicil, taşınmazların sahiplik durumlarını, edinim yöntemlerini, yasal yükümlülüklerini ve taşınmazlar üzerindeki mevcut hakları belirleyen ve koruyan önemli bir belgedir. Tapu sicili, taşınmazların edinilme şekillerini, kimler tarafından sahiplenildiğini ve bu taşınmazların üzerindeki irtifak hakları gibi çeşitli ayni hakların yasal bir şekilde kayda alındığını gösteren bir resmi kayıttır.

Tapu Sicilinin Amaç ve İşlevi

Tapu sicilinin en önemli fonksiyonu, taşınmazların mülkiyetinin ve taşınmazlar üzerindeki diğer ayni hakların doğru ve güvenilir bir şekilde kaydedilmesi, tescil edilmesi ve şeffaf bir şekilde korunmasıdır. Bu sistemin etkili bir biçimde işlemesi, taşınmaz mülkiyetiyle ilgili güveni artırarak, ortaya çıkabilecek hukuki sorunların çözülmesine de yardımcı olur. Türkiye’de tapu sicilinin yönetimi, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından sağlanmaktadır. Tapu sicili, taşınmazların kime ait olduğunu, konumunu, yüzölçümünü, sınırlarını ve üzerinde bulunan irtifak hakları gibi bilgilere yer verir.

Tapu sicilinin güvenilirliği için, kayıtların doğru ve eksiksiz bir biçimde tutulması büyük önem taşır. Türk Medeni Kanunu’na göre, tapu sicilinde yapılan tesciller, taşınmazın yasal sahibi ile ilgili bilgilerin doğruluğunu garanti eder. Ayrıca, ayni hakların üçüncü şahıslara karşı ileri sürülebilmesi için bu tescillerin yapılması şarttır. Bu nedenle, taşınmaz mülkiyetinin devri yalnızca tapu sicilinde gerçekleştirilmiş bir tescil işlemiyle mümkündür. Tapu sicilinin doğru tutulmaması durumunda ciddi hukuki sorunlar yaşanabilir. Bu gibi durumlarda devlet, tapu sicilinin doğru bir şekilde tutulmasını sağlamakla yükümlüdür ve ortaya çıkan zararın tazmin edilmesinden sorumlu olur.

Tapu Sicilinin Doğru Tutulması ve Devletin Sorumlulukları

Tapu sicilinin doğruluğu, taşınmazlarla ilgili hakların doğru bir şekilde belirlenmesi açısından büyük bir öneme sahiptir. Türk Medeni Kanunu’na göre, tapu sicilinin aleniyeti ilkesi, herkesin tapu kayıtlarını inceleyebilmesini sağlar. Bu ilke sayesinde, taşınmazlar üzerindeki haklar ve yükümlülükler konusunda şeffaflık sağlanır.

Türk Medeni Kanunu’nun 1020. maddesi, tapu sicilinin aleniyetini şu şekilde düzenler:

“Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inandırıcı kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir. Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.”

Bu hükme göre, tapu sicilindeki bilgilere duyulan güveni sağlamak amacıyla devlet, tapu sicilindeki kayıtların doğru şekilde tutulmasını ve herhangi bir hata durumunda sorumluluğun vatandaşa yüklenmemesini sağlamakla yükümlüdür. Aksi takdirde, tapu sicilinin güvenilirliği zedelenebilir ve mülkiyet devriyle ilgili sorunlar ortaya çıkabilir, bu da toplumda huzursuzluğa yol açabilir.

Tapu sicilinin doğru tutulması, taşınmaz mülkiyetinin ve diğer ayni hakların güvenli bir şekilde kayda geçirilmesini sağlar. Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesi, tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan devletin sorumlu olduğunu belirtir. Bu düzenleme, tapu siciline duyulan güvenin korunmasını sağlamak için önemlidir. Madde şu şekildedir:

“Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder. Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür.”

Devletin bu sorumluluğu, tapu sicilinin doğruluğunu ve güvenilirliğini temin eder ve taşınmaz mülkiyetiyle ilgili işlemlerin hukuki geçerliliğini korur. Eğer tapu sicili hatalı tutulursa ve bu durum sonucunda zarar meydana gelirse, devlet tazminat ödemekle yükümlüdür. Türk Medeni Kanunu’na göre, devletin bu sorumluluğu kusursuz sorumluluk ilkesine dayanır, yani devletin kusurlu bir davranışı olmadan da zarar gören kişi tazminat talep edebilir. Ancak, tapu sicilini tutan memurun kusuru söz konusuysa, devlet ödediği tazminatı memura rücu edebilir.

Tapu Sicilindeki Hatalar ve Oluşabilecek Hatalı Kayıtlar

Tapu sicilinde yapılacak hatalar çeşitli sebeplerden kaynaklanabilir. Bu hatalar, yanlış bilgi kaydından, memur hatalarına, teknik aksaklıklardan ya da karşılıklı yanlış anlaşılmalara kadar pek çok nedenden ötürü oluşabilir. Örneğin;

  • Kimlik bilgilerinin yanlış yazılması,
  • Hisse paylarının hatalı kaydedilmesi,
  • Kadastro hataları (sınırların yanlış belirlenmesi, yüzölçümünün yanlış kaydedilmesi),
  • Kötü niyetli ya da yanlış tescil işlemleri.

Bu tür hatalar sonucunda gerçek hak sahipleri mağdur olabilir ve bu zararlar tazmin edilmezse, devletin sorumluluğu gündeme gelebilir.

Bir örnek vermek gerekirse, eğer mahkeme bir ihtiyati tedbir uygulamış ve sadece bir taşınmazın üzerindeki tedbirin kaldırılması gerektiğini belirtmişse, tapu siciline gönderilen yazıyı yanlış anlayan memur her iki taşınmazdaki tedbirin kaldırılmasına sebep olabilir. Bu durumda, taşınmazlar iyiniyetli üçüncü kişilere satılırsa, devlet tapu sicilindeki hatalı işlem nedeniyle tazminat ödemek zorunda kalabilir.

Başka bir örnek ise, kadastro işlemi geçerek bir taşınmazın yüzölçümünün yanlış kaydedilmesi durumunda, bu taşınmaz bir iyiniyetli kişi tarafından satın alınmışsa, tapu sicilindeki yanlış kayıt düzeltildiğinde bu kişi mağdur olabilir ve devletin tazminat yükümlülüğü doğabilir.

Tapu Sicilindeki Hatalar ve Devletin Tazminat Yükümlülüğü

Tapu sicilindeki hatalı kayıtlar, devletin zarar gören kişilere tazminat ödeme yükümlülüğünü doğurur. Devletin bu sorumluluğu, Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesine dayalı olarak kusursuz sorumluluk ilkesine dayanmaktadır. Bu, devletin ya da tapu sicilindeki görevli memurların hatalı işlemlerine rağmen, zarar gören kişinin devletten tazminat talep edebilmesi anlamına gelir.

Tazminat davasında aranan şartlar ise şunlardır:

  • Fiil: Tapu sicilinde bir hata yapılmış olmalıdır. Örneğin, taşınmaz üzerindeki hakların yanlış kaydedilmesi veya kadastro hatalı tespit edilmesi gibi durumlar.
  • Zarar: Hatalı kaydın bir zarara yol açmış olması gerekir. Örneğin, taşınmazın hak kaybı yaşanması veya maddi zarar oluşması.
  • Hukuka Aykırılık: Yapılan işlem hukuka aykırı olmalıdır. Yani, yasal düzenlemelere uygun olmayan bir işlem yapılmış olmalıdır.
  • Nedensellik Bağı: Zarar, hatalı işlem ile doğrudan bağlantılı olmalıdır. Yani, zarar tapu sicilindeki hatalı kaydın sonucu olmalıdır.

Devletin Tazminat Sorumluluğunun Kapsamı

Tapu sicilindeki hatalı işlemler nedeniyle devletin tazminat sorumluluğu çok geniş bir alanı kapsamaktadır. Sadece doğrudan oluşan zararın değil, aynı zamanda hatalı işlemler nedeniyle başlatılan tapu iptali, tescil davaları gibi yargılama süreçlerinin giderleri ve bu davalarla ilgili ödenen vekalet ücretleri de devletin sorumluluğu dahilindedir. Yani, tapu sicilinde yapılan hatalar ya da ihmal edilen işlemler sonucu oluşan tüm zararlar, devletin tazminat yükümlülüğü altında değerlendirilebilir. Bu durum, tapu sicilindeki hataların, bir dizi işlem ve olumsuz sonuçla ortaya çıkan zararları da içerecek şekilde devlet tarafından karşılanması gerektiğini ortaya koymaktadır.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

Devletin tazminat sorumluluğu ile ilgili davaların hangi yargı merciinde görüleceği, geçmişte tartışma konusu olmuştur. Ancak, güncel yargı kararlarına bakıldığında, Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesine dayanarak açılan bu davaların adli yargıda görülmesi gerektiği net bir şekilde ifade edilmiştir.

Tapu sicilindeki hatalı işlemler nedeniyle devletin tazminat sorumluluğuna dair davalarda:

  • Görevli Mahkeme: Asliye hukuk mahkemesidir (Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 2. maddesi gereği).
  • Yetkili Mahkeme: Hatalı tapu sicilinin kaydedildiği yer mahkemesidir (Türk Medeni Kanunu’nun 1007/3. maddesi gereği).

Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler

Tapu sicilindeki hatalı işlemler nedeniyle oluşan zararın tazminine ilişkin açılacak davalarda zamanaşımı süresi, Türk Borçlar Kanunu’nun 146. maddesinde belirtilen 10 yıllık genel zamanaşımı süresiyle sınırlıdır.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2012/27235 E. ve 2013/10162 K. sayılı kararında şu ifade yer almaktadır: “Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesinde yer alan objektif (kusursuz) sorumluluk hali, Borçlar Kanunu’ndaki haksız fiil sorumluluğuyla bir ilişkiye sahip değildir. Bu nedenle, aynı kanunun 60. maddesinde belirtilen zamanaşımı kurallarının burada uygulanması mümkün değildir. TMK 1007. maddesi uyarınca açılacak davalar için özel bir zamanaşımı süresi belirlenmemiştir. Bu bağlamda, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 125. (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 146.) maddesinde yer alan 10 yıllık genel zamanaşımı süresinin uygulanması esastır.”

Ayrıca, 18 Kasım 2009 tarihinden önce 10 yıllık zamanaşımı süresi dolmuş başvurularla ilgili Anayasa Mahkemesi, bu kişilerin dava açma hakkının kısıtlanması nedeniyle kararlar vermiştir. Bu konu, Adalet Bakanlığı İnsan Hakları Dairesi Başkanlığı’nın internet sitesinde yayımlanan “Türk Medeni Kanunu’nun 1007. Maddesinin AİHM ve Anayasa Mahkemesi Kararlarına Yansıması” başlıklı çalışmada ayrıntılı olarak incelenmiştir.