1. Giriş

Maliklerin paylarındaki hataların düzeltilmesi davası, taşınmazların ortak malikleri arasında, payların yanlış bir şekilde belirlenmesinden kaynaklanan hukuki anlaşmazlıkları çözmek amacıyla açılan bir davadır. Bu davalar genellikle taşınmazların tapu kayıtlarında meydana gelen yanlışlıklardan veya taraflar arasında yapılan anlaşmazlıklar sonucu ortaya çıkar.

Türk hukuk sisteminde taşınmaz mülkiyetine ilişkin düzenlemeler, çeşitli kanunlarla belirlenmiş olup, maliklerin paylarındaki hataların düzeltilmesi de bu düzenlemeler çerçevesinde çözülmektedir. Ayrıca, 6306 sayılı Kanun ile yapılan düzenlemeler, özellikle riskli yapıların tespiti ve kentsel dönüşüm kapsamında maliklerin paylarının belirlenmesi ve düzeltilmesi açısından önemli bir hukuki çerçeve sunmaktadır. Bu yazıda, Maliklerin Paylarındaki Hataların Düzeltilmesi Davası, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1025. Maddesi, 6306 sayılı Kanun ve bu düzenlemelerin nasıl etkileşimde bulunduğu ele alınacaktır.

2. Maliklerin Paylarındaki Hataların Düzeltilmesi Davası Nedir?

Maliklerin paylarındaki hataların düzeltilmesi davası, mülkiyet hakkı üzerinde birden fazla kişinin ortak olduğu taşınmazlarda, ortaklardan birinin veya birkaçının sahip olduğu payların hatalı bir şekilde tescil edilmesi, hesaplanması veya belirlenmesi nedeniyle açılır. Bu dava, paylar arasındaki yanlışlıkların giderilmesi amacı taşır ve doğru payların belirlenmesi için hukuki yoldan başvurulan bir çözüm yoludur.

Taşınmazlarda mal sahiplerinin payları, genellikle tapu sicilinde belirtilir. Ancak, yanlış tescil edilme, hatalı hesaplama, miras paylaşımı sırasında yapılan hatalar veya satış işlemlerindeki yanlışlıklar nedeniyle, maliklerin paylarının doğru bir şekilde belirlenmemesi mümkündür. Bu durumda, paylar arasındaki hataların düzeltilmesi talep edilir. Dava, taşınmazın bulunduğu yerin asliye hukuk mahkemesinde açılır ve taraflar, tapu sicilinin yanlış kaydedilen kısmının düzeltilmesi için mahkemeye başvururlar.

3. TMK m.1025 ve Maliklerin Paylarındaki Hataların Düzeltilmesi

Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesi, maliklerin paylarındaki hataların düzeltilmesi davasının hukuki dayanağını oluşturur. TMK m.1025 şu şekilde düzenlenmiştir:

“Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.”

Bu madde, aynî hakka dayalı taşınmaz mülkiyetinin yanlış tescil edilmesi, tescilin yolsuz olarak yapılması ya da bir kaydın yanlışlıkla silinmesi durumlarında, zarar gören kişinin tapu sicilindeki hatanın düzeltilmesini talep edebilmesini sağlar. Paylardaki hatanın düzeltilmesi de bu tür bir “yolsuz tescil” durumuna girer, çünkü taşınmaz malın tapu kaydındaki paylar doğru belirlenmediğinde, malikin aynî hakkı (mülkiyet hakkı) zedelenmiş olur.

Tapu Kayıtlarının Hatalı Tutulmasından Kaynaklı Devletin Sorumluluğu Hakkında Detaylı Bilgi İçin Tıklayınız.

TMK m.1025’in hükmü, tapu sicilinin doğruluğunu ve güvenilirliğini sağlamaya yönelik bir düzenleme olup, maliklerin haklarının güvence altına alınmasını sağlar. Payların yanlış tescil edilmesi, mülkiyet hakkının yanlış bir şekilde devredilmesine veya paylaşılmasına yol açabilir. Dolayısıyla, payların doğru tescil edilmesi, maliklerin haklarının korunması açısından kritik öneme sahiptir.

4. 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve Maliklerin Paylarındaki Hataların Düzeltilmesi

6306 sayılı Kanun, 2012 yılında kabul edilen ve kentsel dönüşüm, riskli yapıların tespiti ve sağlıklı yaşam alanlarının oluşturulması amacını güden bir düzenlemedir. Bu kanun, özellikle riskli yapıların dönüştürülmesi sürecinde önemli bir rol oynamaktadır. 6306 sayılı Kanun, aynı zamanda tapu sicilinde yapılacak değişikliklerle ilgili düzenlemeler de içermektedir ve bu, maliklerin paylarındaki hataların düzeltilmesi açısından belirli bir etki yaratmaktadır.

4.1 6306 Sayılı Kanun’un Kentsel Dönüşüm ve Tapu Sicili Üzerindeki Etkisi

Kentsel dönüşüm projeleri ve riskli yapıların tespiti sürecinde, bazen bir taşınmazın sahiplik yapısında değişiklikler olabilir. Bu süreçte, maliklerin paylarının doğru bir şekilde belirlenmesi hayati önem taşır. Eğer bir yapı, kentsel dönüşüm kapsamında yıkılırsa veya dönüştürülürse, maliklerin payları yeniden belirlenebilir. Ancak, bu süreçte, payların hatalı bir şekilde belirlenmesi veya tapu siciline yanlış bir şekilde tescil edilmesi durumu söz konusu olabilir.

6306 sayılı Kanun’un uygulandığı alanlarda, tapudaki payların düzeltilmesi ihtiyacı sıklıkla gündeme gelir. Örneğin, bir taşınmazda riskli yapı tespit edilerek yıkım ve yeniden inşa süreci başlatıldığında, taşınmazın payları yeniden belirlenebilir. Bu durumda, malikler arasındaki payların hatalı bir şekilde tescil edilmesi ve bunun sonucunda mülkiyet haklarının zedelenmesi, TMK m.1025 gereğince düzeltilmesi gereken bir durum ortaya çıkar.

4.2 Riskli Yapı ve Pay Düzenlemeleri

Kentsel dönüşüm projelerinde, riskli yapıların tespiti ile birlikte bazı paylaşımlar ya da yeni maliklerin ortaya çıkması söz konusu olabilir. Bu gibi durumlarda, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yapılan yıkımlar ve yeniden inşa süreçlerinde maliklerin paylarının yanlış belirlenmesi, doğru tescilin sağlanması için önemli bir gereklilik doğurur. Kanunun getirdiği düzenlemeler, maliklerin paylarındaki yanlışlığın düzeltilmesi için hukuki bir zemin oluşturur.

Örneğin, bir taşınmazda çeşitli maliklerin payları bulunuyor ve kentsel dönüşüm nedeniyle bu taşınmaz yıkılacaksa, payların doğru bir şekilde belirlenmesi gerekir. Eğer bu paylar yanlış tescil edilmişse, maliklerin hakları TMK m.1025 ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un düzenlemeleri doğrultusunda mahkemeye başvurularak düzeltilmelidir.

5. Maliklerin Paylarındaki Hataların Düzeltilmesi Davası: Süreç, Usul ve Hukuki Çerçeve

Maliklerin paylarındaki hataların düzeltilmesi davası, tapu sicilinde yapılan maddi veya hukuki hataların düzeltilmesi amacıyla açılan, aile hukuku ve miras hukuku uygulamalarıyla yakından ilişkili bir dava türüdür. Bu dava, özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda, mirasçıların paylarının sehven yanlış yazılması, oranların hesaplanmasında hata yapılması, tapu müdürlüğünde kayıtlara yanlış geçirilmesi veya bazı durumlarda kadastro tespitinden doğan yanlışlıkların giderilmesi amacıyla gündeme gelir.

Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesi, tapu sicilinde yapılan hataların düzeltilmesi usulünü düzenlerken, Yargıtay içtihatları da bu davaların uygulamadaki esaslarını ortaya koymuştur. Esasen bu davanın amacı, tarafların mülkiyet hakkının doğru şekilde korunması ve tapu sicilinin gerçeğe uygun hale getirilmesidir.

5.1. Davanın Açılması ve Ön İnceleme Süreci

Bu dava, hatalı kayıttan doğrudan etkilenen malik veya maliklerin başvurusu ile açılır. Davacı, öncelikle tapu kayıtlarını incelemeli, hata gerçekten mevcutsa bunu belgelerle tespit etmelidir. Çoğu zaman tapu kayıtları ile mirasçılık belgesi (veraset ilamı) veya paylaşma tutanakları arasında bir uyumsuzluk bulunur. Örneğin, dört mirasçının eşit pay alması gerekirken, kayıtta bir mirasçının payı eksik veya fazla gösterilmiş olabilir.

Dava, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Görevli mahkeme hususunda tereddüt bulunmamakla birlikte, yetki kamu düzeninden olduğundan davanın mutlaka taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması gerekir. Dava dilekçesinde hatanın ne olduğu, hangi belgelerle bu hatanın ispatlanacağı ve doğru oranın ne olması gerektiği ayrıntılı olarak açıklanmalıdır.

Ön inceleme aşamasında mahkeme, husumetin doğru yöneltilip yöneltilmediğini, tüm paydaşların davada taraf olup olmadığını ve dava şartlarının yerine getirilip getirilmediğini denetler. Çünkü bu tür davalarda, davanın sonucundan doğrudan etkilenecek tüm maliklerin davaya dahil edilmesi gerekir. Aksi halde verilen karar eksik hasımla verilmiş olur ve bozma nedeni teşkil eder.

5.2. Delillerin Sunulması ve İspat Yükü

İspat yükü davacıya aittir. Dolayısıyla davacının mahkemeye güçlü ve açık deliller sunması gerekir. Bunlar arasında:

• Tapu kayıt örnekleri,
• Kadastro tutanakları,
• Mirasçılık belgeleri (veraset ilamı),
• Paylaşma sözleşmeleri veya sulh tutanakları,
• Noter tasdikli belgeler,
• Resmî senetler,
• Gerekirse tanık beyanları.

özellikle önem taşır.

Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda, en çok görülen hata mirasçıların paylarının yanlış yazılmasıdır. Örneğin, tereke dört çocuğa eşit olarak paylaştırılmalı iken tapuda iki çocuğun payı %30, diğer ikisinin payı %20 olarak kaydedilmiş olabilir. Bu durumda mahkeme, veraset ilamına dayanarak doğru oranları tespit eder.

Mahkeme çoğu durumda bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi, belgeler üzerinden oranları hesaplar ve hangi payın yanlış yazıldığını ortaya koyar. Bu rapor, kararın dayanağı olarak büyük önem taşır. Ayrıca mahkeme gerektiğinde keşif yapabilir ve yerinde inceleme ile kayıtların fiili duruma uygunluğunu denetleyebilir.

5.3. Mahkeme Kararının Niteliği ve Sonuçları

Mahkeme, davacı tarafından sunulan delilleri, bilirkişi raporunu ve tüm kayıtları değerlendirerek, maliklerin paylarının yanlış yazıldığını tespit ederse, tapu sicilinde düzeltme yapılmasına karar verir. Bu karar şu sonuçları doğurur:

• Yanlış yazılmış oranlar iptal edilir,
• Doğru oranlar sicile işlenir,
• Maliklerin mülkiyet hakkı güvence altına alınır,
• Tapu sicili, gerçeğe uygun hale gelir.

Karar kesinleştiğinde, mahkeme ilamı tapu müdürlüğüne gönderilir. Tapu müdürlüğü, sicilde gerekli düzeltmeyi yapar. Böylece tarafların gerçek hakları tapuya yansımış olur.

Burada önemli bir husus, düzeltme işleminin geçmişe etkili olmasıdır. Yani düzeltilen pay oranları, baştan beri doğruymuş gibi hüküm ifade eder. Bu nedenle hatalı kayda dayanarak yapılmış bazı işlemler (örneğin satış) ileride iptal davasına konu olabilir.

5.4. İtiraz, İstinaf ve Temyiz

İlk derece mahkemesinin verdiği karar, taraflarca istinaf edilebilir. Bölge Adliye Mahkemesi, hem usule hem de esasa dair inceleme yapar. Eğer karar temyiz edilirse dosya Yargıtay’a taşınır. Yargıtay, bu tür davalarda özellikle şu hususlara dikkat eder:

• Davanın doğru hasımlara yöneltilip yöneltilmediği,
• Delillerin tam olarak toplanıp toplanmadığı,
• Bilirkişi raporunun yeterli ve denetime elverişli olup olmadığı,
• Hatanın gerçekten tapu kaydından kaynaklanıp kaynaklanmadığı.

Yargıtay’ın bozma kararı vermesi halinde dosya yeniden ilk derece mahkemesine döner. Onama kararı verilirse hüküm kesinleşir. Kesinleşmiş karar tapu siciline işlenir ve artık tarafların pay oranları hukuken tartışmasız hale gelir.

6. Yargıtay Kararları

T.C. YARGITAY 7. HUKUK DAİRESİ E. 2025/260 K. 2025/835 T. 17.2.2025

“Bilindiği üzere, imar hukuku düzenlemeleri kamu düzenine ilişkin olup, re’sen gözetileceği gibi, kamu düzenine ilişkin hususlarda da usulü kazanılmış haktan söz edilemez. Ayrıca, tapu sicilinin tutulması prensiplerinden biri tescil, diğeri sicilin aleniliği ( güvenirliği ), bir diğeri Hazinenin kusursuz sorumluluğu, sonuncusu ise geçerli bir hukuki sebebinin bulunması, yani kaydın illetten mücerret olmamasıdır. Diğer taraftan, yargı merciilerince verilen kararlar yöntemine uygun şekilde kesin hüküm niteliğini kazandığında “Lazım-ül icra” ( uygulanması gereken ) duruma gelirler. Öte yandan, idari yargıda esas olan iptal kararlarının geriye yürümesi, başka bir anlatımla iptal edilen idari işlemin, doğduğu andan itibaren yok sayılmasıdır. Bu açıdan, idari yargıdaki iptal kararları beyan edici ( açıklayıcı ) niteliktedir. Çünkü, sakat bir idari işlemin hukuk düzenine girmesi ile hukuka aykırı bir durum ortaya çıkar. Bu durumun giderilebilmesi için iptal kararı, hukuken sakat olan işlemi geçmişe etkili biçimde ortadan kaldırır ve hukuka aykırı işlem yapılmadan önceki duruma geri dönülür. Bu bağlamda, imar parsellerinin dayanağını teşkil eden idari işlemlerin idari yargı yerinde iptal edilip kesinleşmesi ile imar parsellerinin TMK’nin 1025. maddesinde öngörülen yolsuz tescil durumuna düşeceği açıktır. Öyleyse, idare mahkemesi tarafından verilen imar uygulamasının iptaline ilişkin kararın kesinleşmesiyle bu idari işlemle oluşmuş tüm uygulamalar iptal edilmiş sayılacağından, sicil kayıtlarının iptal edilen uygulama öncesine getirilmesi gerektiği tartışmasızdır.”

---

T.C. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 30.04.2025 tarihli, 2024/13683 E. ve 2025/6630 K.sayılı ilamı.

“Uyuşmazlık, tarafların kat maliki oldukları ana gayrimenkulde bağımsız bölümlerin arsa paylarının değerleriyle orantılı olup olmadığının tespiti ile yeni arsa paylarının tapu siciline tescili istemine ilişkindir. Dosyada mevcut bilirkişi raporunda; bağımsız bölümlerin kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerlerinin açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu açıkca saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış olup soyut bir biçimde değerlendirmenin yapılarak arsa payları yeniden belirlenmesi isabetli değildir.

Mahkemece, açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki, cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısıtma ve aydınlatma süreleri, mimari kullanımı ve konumu, cephesi, manzarası gibi hususların yeniden değerlendirilmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması, arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılması davacıların kat irtifakı tesis edilirken yahut kat mülkiyetine geçiş işlemleri sırasında arsa paylarını belirleyip belirlemediklerinin tespiti ve oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme sonucu işin esası hakkında davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.“

---

7. Sonuç

Maliklerin paylarındaki hataların düzeltilmesi davası, taşınmaz mülkiyetinin düzenlenmesi açısından önemli bir hukuki mekanizmadır. Bu dava, taşınmaz mal sahiplerinin haklarını güvence altına alırken, aynı zamanda taşınmazın tapu sicilinin doğru bir şekilde düzenlenmesine de katkı sağlar. Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesi, aynî hakların tescili veya değiştirilmesindeki yolsuzlukların düzeltilmesine yönelik önemli bir düzenleme sunmaktadır. Ayrıca, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile yapılan düzenlemeler, kentsel dönüşüm projeleri ve riskli yapıların dönüşümü gibi süreçlerde, payların düzeltilmesi gerektiğinde hukuki bir zemin oluşturur.

Maliklerin paylarındaki hataların düzeltilmesi, her iki taraf için de adaletin sağlanması anlamına gelir. Hatalı pay tespiti, hem taraflar arasındaki ilişkiyi hem de taşınmazın tapu kaydını doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle, payların doğru bir şekilde belirlenmesi ve hataların düzeltilmesi, taşınmaz mülkiyetinin sağlıklı bir şekilde işlemeye devam etmesi için kritik bir adımdır.