Hisseli tapulu ev, arsa, tarla, iş yeri veya miras kalan taşınmazlarda en sık karşılaşılan sorunlardan biri, paydaşların taşınmazın satışı, kullanımı veya paylaşımı konusunda anlaşamamasıdır. Bir hissedar taşınmazın satılmasını isterken diğer hissedarın buna karşı çıkması, miras kalan evde bir kardeşin tek başına oturması, kira gelirlerinin paylaşılmaması veya hisseli arsanın yıllarca fiilen bölüşülememesi uygulamada ciddi uyuşmazlıklara yol açmaktadır.
Bu tür durumlarda başvurulan temel hukuki yol izale-i şuyu davası, güncel adıyla ortaklığın giderilmesi davasıdır. Bu dava ile paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti halinde bulunan taşınır ya da taşınmaz mal üzerindeki ortaklık mahkeme kararıyla sona erdirilir. Mahkeme, öncelikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır; bölünme mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir.
Özellikle “miras kalan ev nasıl satılır?”, “kardeşlerden biri evi satmak istemezse ne olur?”, “hisseli tapuda satış nasıl yapılır?”, “ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?” ve “izale-i şuyu davasında ev açık artırmaya çıkar mı?” soruları, bu dava türünün vatandaşlar tarafından en çok araştırılan başlıklarıdır.
İzale-i Şuyu Davası Nedir?
İzale-i şuyu davası, birden fazla kişinin birlikte malik olduğu taşınır veya taşınmaz mal üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesini sağlayan dava türüdür. Bu dava uygulamada en çok hisseli tapulu taşınmazlar, miras kalan evler, ortak arsalar, tarlalar, iş yerleri ve aileden kalan gayrimenkuller bakımından açılır.
Ortaklığın giderilmesi davasının amacı taraflardan birini cezalandırmak değildir. Amaç, artık sürdürülemeyen ortak mülkiyet ilişkisini hukuken sona erdirmektir. Bu nedenle davada klasik anlamda “kazanan” veya “kaybeden” taraf bulunmaz. Dava sonunda ya mal aynen bölüştürülür ya da satılarak satış bedeli paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır.
Türk Medeni Kanunu m. 698 uyarınca, hukuki bir işlem veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması nedeniyle paylaşma hakkı sınırlandırılmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. TMK m. 699 ise paylaşmanın aynen bölüşme veya satış bedelinin bölüşülmesi yoluyla yapılabileceğini düzenlemektedir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Durumlarda Açılır?
Ortaklığın giderilmesi davası, paydaşların ortak malı birlikte kullanma, paylaşma veya satma konusunda anlaşamaması halinde açılır. Uygulamada bu dava özellikle miras kalan taşınmazlarda ve hisseli tapulu mallarda gündeme gelir.
En sık karşılaşılan durumlar şunlardır:
Bir mirasçının miras kalan evin satılmasını istemesi, diğer mirasçıların buna karşı çıkması; hisseli arsanın fiilen bölüşülememesi; bir paydaşın taşınmazı tek başına kullanması; kira gelirlerinin diğer hissedarlara ödenmemesi; taşınmazın bakım, onarım veya satış sürecinde ortak karar alınamaması; kardeşler arasında miras kalan taşınmazın paylaşımı konusunda anlaşmazlık çıkması.
Bu hallerde paydaşlardan biri tek başına dava açabilir. Diğer hissedarların dava açılmasına onay vermesi gerekmez.
Hisseli Tapuda Ortaklığın Giderilmesi Davası
Hisseli tapu, bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin belirli pay oranlarıyla malik olmasıdır. Her paydaş kendi payı üzerinde hak sahibidir; ancak taşınmazın tamamı hakkında tek başına karar veremez. Bu nedenle hisseli tapulu taşınmazlarda satış, kullanım, kiralama, inşaat, tadilat ve gelir paylaşımı gibi konularda sıkça uyuşmazlık çıkar.
Örneğin bir hissedar taşınmazı satmak isterken diğer hissedar buna karşı çıkabilir. Bir paydaş taşınmazı yıllarca tek başına kullanabilir. Bazı hissedarlar taşınmazdan hiç yararlanamazken, taşınmazın vergi ve bakım yükümlülükleri tüm paydaşlar üzerinde kalabilir. Bu durumda izale-i şuyu davası, hisseli tapu üzerindeki hukuki kilidi çözen en etkili yoldur.
Hisseli Tapuda Bir Hissedar Satışa Engel Olabilir mi?
Rızai satış için tüm hissedarların anlaşması gerekir. Ancak hissedarlardan biri satışa karşı çıkıyorsa, diğer hissedarın tamamen çaresiz kaldığı söylenemez. Paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesi davası açarak taşınmazın aynen taksimini veya satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir.
Bu nedenle “bir kişi istemezse hisseli tapu asla satılamaz” düşüncesi doğru değildir. Elbette tapuda normal satış için anlaşma gerekir; fakat mahkeme yoluyla ortaklığın giderilmesi mümkündür.
Hisseli Tapuda Az Payı Olan Kişi Dava Açabilir mi?
Evet. Pay oranı düşük olan hissedar da ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Yüzde 1 payı olan bir hissedarın dava açma hakkı ile yüzde 50 payı olan hissedarın dava açma hakkı arasında dava açabilme bakımından temel bir fark yoktur.
Bu dava hakkı, ortak mülkiyetin zorunlu olarak sürdürülmemesi ilkesinden kaynaklanır. Paydaşlardan biri ortaklığı devam ettirmek istemiyorsa, kanunda öngörülen istisnalar dışında paylaşma talebinde bulunabilir.
Miras Kalan Taşınmazlarda İzale-i Şuyu Davası
İzale-i şuyu davaları en çok miras kalan taşınmazlarda açılır. Miras bırakanın ölümüyle birlikte ev, arsa, tarla veya iş yeri mirasçılara geçer. Ancak mirasçılar taşınmazı nasıl kullanacakları veya satıp satmayacakları konusunda anlaşamazsa, taşınmaz yıllarca paylaşılamadan kalabilir.
Özellikle kardeşler arasında kalan miras taşınmazlarında bu sorun daha sık görülür. Bir kardeş evde oturmaya devam ederken diğerleri taşınmazdan yararlanamayabilir. Bazı mirasçılar satış isterken bazıları aile evinin satılmasına karşı çıkabilir. Kimi zaman da taşınmazın kira geliri bir mirasçı tarafından alınır, fakat diğer mirasçılara pay verilmez.
Bu durumda mirasçılardan biri ortaklığın giderilmesi davası açarak taşınmaz üzerindeki miras ortaklığının sona erdirilmesini isteyebilir.
Kardeşlerden Biri Miras Kalan Evi Satmak İstemezse Ne Olur?
Kardeşlerden biri miras kalan evin satılmasını istemese bile diğer mirasçılar izale-i şuyu davası açabilir. Mahkeme taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini inceler. Eğer taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir.
Bu durumda satış yalnızca dava açan mirasçının payı bakımından değil, taşınmazın tamamı bakımından sonuç doğurur. Satıştan elde edilen bedel mirasçılara miras payları oranında dağıtılır.
Miras Kalan Evde Oturan Kardeş Diğerlerine Para Öder mi?
Miras kalan evde bir kardeşin tek başına oturması, diğer mirasçıların mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz. Somut olayın şartlarına göre taşınmazdan yararlanmayan mirasçılar ecrimisil, kira geliri paylaşımı veya kullanım bedeli taleplerini ayrıca değerlendirebilir.
Ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta şudur: Ortaklığın giderilmesi davasının temel amacı geçmiş kullanım bedellerini tahsil etmek değil, ortaklığı sona erdirmektir. Bu nedenle tek başına kullanım iddiası varsa, dosya yalnızca izale-i şuyu yönünden değil, ecrimisil ve gelir paylaşımı yönünden de ayrıca değerlendirilmelidir.
Ecrimisil Talebi Ayrı Bir Dava Konusu Olabilir
Taşınmazı bir hissedar veya mirasçı tek başına kullanıyorsa, diğer paydaşların geriye dönük kullanım bedeli talep edip edemeyeceği ayrıca incelenmelidir. Ecrimisil talebi, izale-i şuyu davasından farklı hukuki şartlara bağlıdır. Bu nedenle her dosyada otomatik olarak ecrimisil istenebileceği söylenemez; kullanım biçimi, rıza, ihtar, intifadan men ve delil durumu ayrıca değerlendirilmelidir.
İzale-i Şuyu Davasını Kimler Açabilir?
Ortaklığın giderilmesi davasını paydaşlardan veya mirasçılardan her biri açabilir. Dava açmak için tüm hissedarların birlikte hareket etmesi gerekmez. Hisseli tapuda pay sahibi olan kişi, ortaklığın sona erdirilmesini mahkemeden talep edebilir.
Elbirliği mülkiyetinde ise özellikle miras ortaklığı söz konusu olduğundan taraf teşkili daha dikkatli yapılmalıdır. Mirasçıların tamamının davada taraf olarak yer alması gerekir. Eksik tarafla açılan davalarda süreç uzayabilir veya usuli sorunlar ortaya çıkabilir.
Paylı Mülkiyet ile Elbirliği Mülkiyeti Arasındaki Fark
Paylı mülkiyette her paydaşın belirli bir pay oranı vardır. Örneğin bir taşınmazda üç kişi 1/3 oranında pay sahibi olabilir. Elbirliği mülkiyetinde ise paylar belirli değildir; mirasçılar tereke üzerinde birlikte hak sahibidir.
Miras kalan taşınmazlarda çoğu zaman başlangıçta elbirliği mülkiyeti söz konusudur. Bu nedenle mirasçılar tek başına taşınmazın belirli bir kısmını satamaz veya kendi başına tamamen tasarruf edemez. Ortaklığın giderilmesi davası, bu birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirmeye yarar.
İzale-i Şuyu Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. HMK m. 4 kapsamında taşınır ve taşınmaz malların veya hakların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar sulh hukuk mahkemesinin görev alanında kabul edilmektedir.
Yetkili mahkeme ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Örneğin taşınmaz İzmir’de bulunuyorsa dava İzmir’deki yetkili Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.
Birden Fazla Taşınmaz Varsa Nerede Dava Açılır?
Birden fazla taşınmaz için ortaklığın giderilmesi isteniyorsa, yetki meselesi taşınmazların bulunduğu yerlere göre ayrıca değerlendirilmelidir. Uygulamada birden fazla taşınmazın aynı davada konu edilmesi mümkündür; ancak taşınmazların farklı yerlerde bulunması halinde yetki bakımından dikkatli hareket edilmelidir.
Bu tür dosyalarda dava açılmadan önce tapu kayıtları, taşınmazların bulunduğu yerler, hissedar bilgileri ve mirasçılık belgeleri birlikte incelenmelidir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?
Evet. Güncel düzenlemeler kapsamında ortaklığın giderilmesi davalarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi kapsamında, taşınır ve taşınmaz malların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekir.
Arabuluculuk başvurusu yapılmadan doğrudan dava açılması halinde mahkeme dava şartı yokluğu nedeniyle davayı usulden reddedebilir. Bu nedenle izale-i şuyu davasında ilk adım çoğu zaman dava dilekçesi değil, arabuluculuk başvurusudur.
Arabuluculukta Anlaşma Sağlanırsa Ne Olur?
Arabuluculuk sürecinde taraflar taşınmazın satışı, pay devri, kira gelirlerinin paylaşılması, taşınmazın bir hissedar tarafından satın alınması veya belirli şartlarla ortaklığın sürdürülmesi konusunda anlaşabilir. Böyle bir anlaşma sağlanırsa dava açmaya gerek kalmadan uyuşmazlık çözülebilir.
Özellikle aile içi miras uyuşmazlıklarında arabuluculuk, tarafların mahkeme sürecine girmeden ortak çözüm bulabilmesi açısından önemlidir. Ancak anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.
Arabuluculuğa Gidilmeden Dava Açılırsa Ne Olur?
Arabuluculuk dava şartı yerine getirilmeden dava açılırsa mahkeme davayı esasa girmeden usulden reddedebilir. Bu durum hem zaman kaybına hem de gereksiz masrafa neden olur. Bu nedenle dava açılmadan önce arabuluculuk şartının yerine getirilip getirilmediği mutlaka kontrol edilmelidir.
İzale-i Şuyu Davasında Taşınmaz Satılır mı?
Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme doğrudan satış kararı vermek zorunda değildir. Öncelikle taşınmazın aynen taksim edilip edilemeyeceği değerlendirilir. Eğer taşınmaz teknik, hukuki ve ekonomik olarak bölünebiliyorsa aynen taksim yoluna gidilebilir.
Ancak uygulamada özellikle apartman dairesi, küçük arsa, imar mevzuatı nedeniyle bölünemeyen taşınmazlar, tarımsal niteliği nedeniyle ifrazı mümkün olmayan yerler veya bölünme halinde ciddi değer kaybı oluşacak mallar bakımından satış yoluyla ortaklığın giderilmesi daha sık görülür.
Aynen Taksim Nedir?
Aynen taksim, taşınmazın fiziken ve hukuken bölünerek paydaşlara ayrı ayrı verilmesidir. Örneğin büyük bir arsanın imar mevzuatına uygun şekilde parçalara ayrılması ve her paydaşa payına denk gelen bölümün verilmesi aynen taksim anlamına gelir.
Ancak aynen taksim için yalnızca taşınmazın yüzölçümünün büyük olması yeterli değildir. Bölünme sonucunda her paydaşa ekonomik değeri olan, kullanılabilir ve hukuken bağımsız hale getirilebilir bir parça düşmelidir.
Aynen Taksim İçin Hangi Şartlar Aranır?
Aynen taksim için taşınmazın bölünebilir olması, bölünmenin imar mevzuatına aykırı olmaması, ifrazın mümkün bulunması ve bölünme sonucunda taşınmazın değerinde ciddi kayıp oluşmaması gerekir.
Örneğin küçük bir apartman dairesinin aynen taksimi mümkün değildir. Buna karşılık imar durumuna uygun büyük bir arsa bakımından aynen taksim ihtimali değerlendirilebilir.
Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi Nedir?
Aynen taksim mümkün değilse mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Bu durumda taşınmaz açık artırma usulüyle satılır. Satıştan elde edilen bedel, paydaşlara tapu kayıtlarındaki pay oranlarına göre dağıtılır.
Burada önemli nokta şudur: Satış yalnızca dava açan kişinin hissesiyle sınırlı değildir. Mahkeme satışa karar verirse taşınmazın tamamı satılır ve ortaklık tamamen sona erer.
Satış Bedeli Nasıl Paylaştırılır?
Satıştan elde edilen bedel, kural olarak tapu kaydındaki pay oranlarına göre paydaşlara dağıtılır. Ancak dosyada muhdesat iddiası, kişisel katkı iddiası veya taşınmaz üzerindeki yapı ve eklentilere ilişkin özel bir uyuşmazlık varsa satış bedelinin paylaşımı daha teknik hale gelebilir.
Bu nedenle özellikle arsa üzerinde bina, ağaç, tesis, depo, sera veya ekonomik değeri olan başka yapılar varsa, dava sürecinde muhdesat iddiaları dikkatle ele alınmalıdır.
Muhdesat İddiası İzale-i Şuyu Davasını Etkiler mi?
Evet. Muhdesat iddiası, ortaklığın giderilmesi davalarında süreci ve satış bedelinin paylaşımını doğrudan etkileyebilir. Muhdesat; taşınmaz üzerindeki bina, ağaç, yapı, tesis veya ekonomik değeri bulunan eklentileri ifade eder.
Örneğin hisseli bir arsa üzerinde paydaşlardan biri kendi parasıyla ev yaptığını iddia edebilir. Bir başka dosyada taşınmaz üzerindeki zeytin ağaçlarının veya seranın belirli bir hissedara ait olduğu ileri sürülebilir. Bu durumda mahkeme, muhdesatın kime ait olduğunu ve satış bedeline nasıl etki edeceğini ayrıca değerlendirebilir.
Muhdesatın Kime Ait Olduğu Nasıl Belirlenir?
Muhdesat iddiası tanık anlatımları, belgeler, yapı ruhsatı, fatura, keşif, bilirkişi raporu ve taşınmazın fiili kullanım biçimiyle ispatlanabilir. Mahkeme, muhdesatın kim tarafından meydana getirildiğini ve ekonomik değerini inceler.
Muhdesat iddiasının geç ileri sürülmesi veya yeterli delille desteklenmemesi hak kaybına neden olabilir. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz üzerindeki yapı ve eklentilerin dava başında dikkatle tespit edilmesi gerekir.
Muhdesat Satış Bedelini Nasıl Etkiler?
Muhdesatın bir paydaşa ait olduğunun kabul edilmesi halinde, satış bedelinin paylaşımında bu durum dikkate alınabilir. Başka bir ifadeyle taşınmazın çıplak zemin değeri ile üzerindeki yapı veya eklentilerin değeri ayrı ayrı değerlendirilebilir.
Bu nedenle muhdesat iddiası bulunan dosyalar, klasik izale-i şuyu davalarına göre daha teknik ve daha uzun sürebilir.
Elbirliği Mülkiyetinde Terekeye Temsilci Atanması
Miras ortaklığında tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi her zaman mümkün olmayabilir. Bazı mirasçıların yurtdışında bulunması, bazı mirasçıların vefat etmiş olması, mirasçılık belgelerinin eksikliği veya taraflar arasında ciddi uyuşmazlık bulunması halinde dava süreci karmaşık hale gelebilir.
Bu gibi durumlarda terekeye temsilci atanması gündeme gelebilir. Terekeye temsilci, miras ortaklığını belirli işlemler bakımından temsil etmek üzere atanır. Özellikle çok mirasçılı dosyalarda bu kurum, taraf teşkilinin sağlanması ve sürecin yürütülmesi bakımından önemlidir.
Terekeye Temsilci Atanması Davayı Uzatır mı?
Evet, uygulamada terekeye temsilci atanması süreci davanın uzamasına neden olabilir. Çünkü temsilci atanması için ayrıca inceleme yapılması, ilgililerin dinlenmesi ve miras ortaklığının temsil ihtiyacının değerlendirilmesi gerekir.
Bu nedenle miras kalan taşınmazlarda izale-i şuyu davası açılmadan önce mirasçılık belgelerinin, nüfus kayıtlarının ve tapu kayıtlarının eksiksiz hazırlanması büyük önem taşır.
İzale-i Şuyu Davası Ne Kadar Sürer?
Ortaklığın giderilmesi davasının süresi dosyanın özelliklerine göre değişir. Basit, az hissedarlı, taraf teşkili sorunsuz ve muhdesat iddiası bulunmayan dosyalar daha kısa sürede sonuçlanabilir. Ancak mirasçı sayısının fazla olduğu, yurtdışı tebligat gereken, muhdesat iddiası bulunan veya satış prosedürü karmaşık olan dosyalarda süreç uzayabilir.
Davanın süresini etkileyen başlıca unsurlar; arabuluculuk süreci, taraf teşkilinin tamamlanması, hissedar ve mirasçı sayısı, bilirkişi incelemesi, keşif, taşınmazın imar durumu, aynen taksim ihtimali, muhdesat iddiası, satış işlemleri ve satışa yönelik itirazlardır.
Davanın Uzamasına Neden Olan Başlıca Durumlar
Mirasçı sayısının fazla olması, bazı mirasçıların yurtdışında yaşaması, tapu kayıtlarında eski veya hatalı bilgiler bulunması, taşınmaz üzerinde ruhsatsız yapı bulunması, hissedarlardan birinin muhdesat iddiası ileri sürmesi, bilirkişi raporuna itiraz edilmesi ve satış aşamasında uyuşmazlık çıkması davayı uzatabilir.
Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce dosyanın yalnızca hukuki değil, tapu, miras, imar ve fiili kullanım yönlerinden de hazırlanması gerekir.
İzale-i Şuyu Davasında Avukat Desteği Neden Önemlidir?
İzale-i şuyu davası ilk bakışta basit bir satış davası gibi görünse de uygulamada ciddi teknik ayrıntılar içerir. Arabuluculuk dava şartının yerine getirilmemesi, eksik mirasçıyla dava açılması, yanlış mahkemede dava açılması, muhdesat iddiasının zamanında ileri sürülmemesi veya satış sürecinin takip edilmemesi hak kaybına neden olabilir.
Özellikle yüksek değerli taşınmazlarda, aile mirası niteliğindeki evlerde, hisseli arsalarda, imar sorunu bulunan taşınmazlarda ve üzerinde yapı bulunan gayrimenkullerde dava stratejisinin baştan doğru kurulması gerekir.
Sonuç:
İzale-i şuyu davası, hisseli tapulu veya miras kalan taşınmazlarda ortaklığın sona erdirilmesini sağlayan en etkili hukuki yollardan biridir. Paydaşlar arasında satış, kullanım, kira geliri, miras paylaşımı veya taşınmazın değerlendirilmesi konusunda anlaşma sağlanamıyorsa, ortaklığın giderilmesi davası ile hukuki kilit çözülebilir.
Ancak bu davalarda arabuluculuk dava şartı, görevli ve yetkili mahkeme, aynen taksim incelemesi, bilirkişi raporu, muhdesat iddiası, terekeye temsilci atanması ve satış prosedürü gibi teknik aşamalar bulunmaktadır. Bu nedenle özellikle miras kalan taşınmazlarda, kardeşler arasında paylaşım yapılamayan aile evlerinde ve yüksek değerli hisseli tapularda sürecin baştan doğru planlanması büyük önem taşır.
