Yap-İşlet-Devret projeleri; otoyol, köprü, tünel, havalimanı, liman, enerji tesisi, şehir hastanesi ve büyük altyapı yatırımlarında sıkça kullanılan finansman ve işletme modellerinden biridir. Bu projelerde özel sektör yatırımı ön planda görünse de, projenin dayandığı temel gerekçe çoğu zaman kamu hizmeti ve kamu yararıdır. Bu nedenle Yap-İşlet-Devret projelerinde özel mülkiyete ait taşınmazların kamulaştırılması, kısmi kamulaştırma yapılması, irtifak hakkı kurulması veya acele kamulaştırma yoluna gidilmesi gündeme gelebilir.
Özellikle otoyol, bağlantı yolu, enerji nakil hattı, havalimanı genişleme alanı, liman sahası, şehir hastanesi çevre yolu veya benzeri projeler nedeniyle taşınmazı kamulaştırılan maliklerin en önemli sorunu, kamulaştırma bedelinin gerçek değeri yansıtıp yansıtmadığıdır. Çünkü Yap-İşlet-Devret projelerinde kamulaştırılan taşınmazlar çoğu zaman stratejik konumda bulunan, proje nedeniyle ekonomik değeri artan veya kısmi kamulaştırma sonrası kullanımı zorlaşan taşınmazlardır.
Bu nedenle Yap-İşlet-Devret modeli kapsamında yapılan kamulaştırmalarda yalnızca idarenin sunduğu bedelin kabul edilmesi çoğu zaman malik açısından hak kaybına yol açabilir. Taşınmazın gerçek piyasa değeri, imar durumu, emsal satışları, gelir getirici niteliği, kısmi kamulaştırma sonrası değer kaybı ve proje etkisi ayrıntılı şekilde incelenmelidir.
Yap-İşlet-Devret Projesi Nedeniyle Taşınmazım Kamulaştırıldı, Ne Yapmalıyım?
Yap-İşlet-Devret projesi nedeniyle taşınmazınız hakkında kamulaştırma işlemi başlatıldıysa ilk yapılması gereken, kamulaştırmanın türünü ve aşamasını doğru tespit etmektir. İdare yalnızca uzlaşma görüşmesi mi yapıyor, bedel tespiti ve tescil davası mı açtı, acele kamulaştırma kararı mı aldı, yoksa fiilen el atma mı gerçekleşti? Bu soruların cevabı izlenecek hukuki yolu doğrudan belirler.
Maliklerin en sık yaptığı hata, idarenin teklif ettiği bedeli gerçek değer sanarak erken kabul etmeleridir. Oysa kamulaştırma bedeli; taşınmazın niteliği, bulunduğu yer, imar durumu, emsal satışlar, kullanım kabiliyeti, gelir değeri ve objektif değer artırıcı unsurlar dikkate alınarak belirlenmelidir.
Bu nedenle kamulaştırma sürecinde idarenin teklif ettiği bedel, bilirkişi raporu ve mahkemece belirlenen değer mutlaka teknik ve hukuki yönden denetlenmelidir.
Yap-İşlet-Devret Projelerinde Kamulaştırma Bedeli Nasıl Belirlenir?
Kamulaştırma bedeli belirlenirken taşınmazın gerçek karşılığının tespit edilmesi gerekir. Bu tespit yapılırken taşınmazın arsa, arazi, tarla, bağ, bahçe, zeytinlik, ticari alan veya imarlı parsel olup olmadığı önem taşır.
Arsa niteliğindeki taşınmazlarda emsal satış yöntemi öne çıkar. Bu yöntemde taşınmaza yakın, benzer nitelikte, yakın tarihte satılmış emsal taşınmazlar dikkate alınır. Ancak emsal seçiminde yapılan hatalar kamulaştırma bedelini ciddi şekilde düşürebilir. Uzak bölgelerden seçilen, imar durumu farklı olan, satış tarihi eski olan veya taşınmazla gerçek benzerliği bulunmayan emsaller bedel tespitinde yanıltıcı sonuç doğurabilir.
Arazi niteliğindeki taşınmazlarda ise gelir yöntemi uygulanabilir. Bu durumda taşınmazın tarımsal verimi, ürün deseni, net geliri, kapitalizasyon oranı ve objektif değer artırıcı unsurlar önem kazanır. Özellikle zeytinlik, bağ, bahçe veya gelir getirici tarım arazilerinde bilirkişi raporunun yüzeysel hazırlanması malik aleyhine ciddi hak kaybı yaratabilir.
Kısmi Kamulaştırmada Değer Kaybı Talep Edilebilir mi?
Evet. Yap-İşlet-Devret projelerinde çoğu zaman taşınmazın tamamı değil, yalnızca belirli bir kısmı kamulaştırılır. Otoyol, bağlantı yolu, enerji nakil hattı veya altyapı koridoru nedeniyle taşınmazın bir bölümünün alınması halinde geriye kalan kısmın değer kaybedip kaybetmediği ayrıca incelenmelidir.
Kısmi kamulaştırma sonrası taşınmazın geometrik yapısı bozulmuşsa, kullanım kabiliyeti azalmışsa, tarımsal bütünlüğü parçalanmışsa, yola cephesi kesilmişse, imar uygulaması zorlaşmışsa veya ekonomik değeri düşmüşse malik lehine değer kaybı hesabı yapılmalıdır.
Bu noktada yalnızca kamulaştırılan metrekarenin bedelini hesaplamak yeterli değildir. Geriye kalan taşınmazın proje sonrası durumu ayrıca değerlendirilmelidir. Uygulamada birçok dosyada asıl yüksek fark, kamulaştırılan bölümden değil, geriye kalan kısımdaki değer kaybından doğmaktadır.
Acele Kamulaştırma Yap-İşlet-Devret Projelerinde Kullanılabilir mi?
Büyük altyapı projelerinde acele kamulaştırma yoluna sıkça başvurulabilmektedir. Acele kamulaştırma, idarenin projeyi geciktirmemek için taşınmaza daha hızlı şekilde el koymasını sağlayan istisnai bir yöntemdir. Ancak bu yolun kullanılması, maliklerin bedel ve dava haklarını ortadan kaldırmaz.
Acele kamulaştırma kararı alınmış olması, taşınmazın değerinin tartışmasız şekilde belirlendiği anlamına gelmez. Malikler, acele el koyma sonrası açılacak bedel tespiti ve tescil davasında taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesini talep edebilir. Eksik belirlenen bedel, bilirkişi raporuna itiraz ve ek rapor talepleriyle artırılabilir.
Bu nedenle acele kamulaştırma dosyalarında “nasıl olsa devlet el koydu, artık yapacak bir şey yok” düşüncesi yanlıştır. Tam tersine, bu aşamada doğru hukuki müdahale yapılmazsa taşınmazın gerçek bedelinden daha düşük bir karşılıkla mülkiyet kaybı yaşanabilir.
Yap-İşlet-Devret Projelerinde Kamulaştırma Bedeline İtiraz
Kamulaştırma bedeline itiraz, taşınmaz maliklerinin en önemli hukuki imkanlarından biridir. İdarenin belirlediği bedel veya bilirkişi raporunda yer alan değer her zaman doğru olmayabilir.
Bedel tespitinde özellikle şu hususlar incelenmelidir:
Emsal taşınmazlar gerçekten benzer mi, satış tarihleri uygun mu, imar durumları aynı mı, taşınmazın proje öncesi değeri dikkate alınmış mı, objektif değer artırıcı unsurlar hesaplanmış mı, kısmi kamulaştırma varsa geriye kalan bölümün değer kaybı değerlendirilmiş mi, bilirkişi raporu denetime elverişli mi?
Bu sorulara net cevap vermeyen bilirkişi raporları ciddi şekilde tartışılmalıdır. Çünkü kamulaştırma davalarında raporlar çoğu zaman davanın sonucunu belirleyen en kritik unsurdur.
Proje Nedeniyle Taşınmaz Değeri Arttıysa Bu Bedelde Dikkate Alınır mı?
Yap-İşlet-Devret projelerinde en çok tartışılan konulardan biri proje etkisiyle taşınmaz değerinin artmasıdır. Bir taşınmaz otoyol, havalimanı, liman, enerji tesisi veya büyük altyapı projesi güzergâhında kaldığında, çevresel ve ekonomik değer değişimleri gündeme gelebilir.
Ancak kamulaştırma bedeli belirlenirken projenin bizzat yarattığı yapay değer artışı ile taşınmazın kendi objektif niteliklerinden kaynaklanan değer ayrıştırılmalıdır. Malik açısından önemli olan, taşınmazın gerçek piyasa değerinin eksiksiz belirlenmesidir.
Bu nedenle proje bölgesindeki emsal satışlar, imar beklentisi, ulaşım avantajı, ticari potansiyel ve taşınmazın konumsal üstünlükleri titizlikle değerlendirilmelidir.
Fiili El Atma Varsa Ne Yapılır?
Bazı Yap-İşlet-Devret projelerinde idare veya proje yüklenicileri, usulüne uygun kamulaştırma işlemi tamamlanmadan taşınmaza fiilen müdahale edebilir. Yol açılması, şantiye kurulması, kazı yapılması, enerji hattı geçirilmesi, tel örgü çekilmesi veya taşınmazın kullanımının engellenmesi fiili el atma iddialarına yol açabilir.
Kamulaştırmasız el atma halinde malik, taşınmazın bedelini, ecrimisil veya uğranılan zararların tazminini talep edebilir. Bu durumda olayın niteliği, müdahalenin kamu hizmeti kapsamında olup olmadığı, kamulaştırma sürecinin başlatılıp başlatılmadığı ve taşınmazdaki fiili durum ayrıntılı şekilde incelenmelidir.
Fiili el atma dosyalarında fotoğraf, uydu görüntüsü, tapu kaydı, imar durumu, keşif, bilirkişi incelemesi ve tanık anlatımları büyük önem taşır.
Yap-İşlet-Devret Projelerinde Maliklerin En Sık Yaşadığı Sorunlar
Yap-İşlet-Devret projelerinde taşınmaz malikleri genellikle düşük bedel teklifi, eksik bilirkişi raporu, hatalı emsal seçimi, acele kamulaştırma nedeniyle hızlı el koyma, kısmi kamulaştırma sonrası değer kaybının dikkate alınmaması, irtifak hakkı bedelinin düşük belirlenmesi, şantiye veya bağlantı yolları nedeniyle fiili kullanım kaybı, taşınmazın geriye kalan kısmının işe yaramaz hale gelmesi ve uzun süren dava süreçleriyle karşılaşmaktadır.
Bu sorunların tamamı, doğru hukuki stratejiyle yönetilmediğinde malikin ciddi ekonomik kayıp yaşamasına neden olabilir.
Yap-İşlet-Devret Kamulaştırmalarında Avukat Desteği Neden Önemlidir?
Yap-İşlet-Devret projeleri nedeniyle yapılan kamulaştırmalar, sıradan bedel tespit davalarından daha teknik ve karmaşık olabilir. Çünkü bu projelerde yalnızca taşınmazın bugünkü değeri değil; projenin niteliği, güzergâh etkisi, yatırım alanı, imar bağlantısı, kısmi kamulaştırma sonucu değer kaybı, acele kamulaştırma süreci, bilirkişi raporlarının doğruluğu ve idari işlemlerin hukuka uygunluğu birlikte değerlendirilmelidir.
Kamulaştırma bedelinin düşük belirlenmesi halinde, malikin taşınmazını gerçek değerinin altında kaybetmesi mümkündür. Bu nedenle süreç yalnızca “dava açıldı, bilirkişi geldi, rapor verildi” şeklinde takip edilmemelidir. Bilirkişi raporuna teknik itiraz, emsal araştırması, imar ve tapu kayıtlarının incelenmesi, proje etkisinin değerlendirilmesi ve kısmi kamulaştırma zararlarının hesaplanması gerekir.
