Riskli Yapı Tespiti ve Riskli Yapı Kararının Kaldırılması

Eviniz, apartmanınız veya iş yeriniz hakkında riskli yapı kararı verildiyse bu durum yalnızca teknik bir bina incelemesi anlamına gelmez. Riskli yapı kararı; binanın tahliye edilmesi, yıkılması, maliklerin kentsel dönüşüm sürecine girmesi, arsa payı ve yeniden inşa uyuşmazlıklarının başlaması, hatta bazı durumlarda mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen idari işlemlerin uygulanması sonucunu doğurabilir.

Bu nedenle “evim riskli yapı çıktı ne yapmalıyım”, “riskli yapı kararına nasıl itiraz edilir”, “riskli bina raporu iptal edilir mi”, “kentsel dönüşüm yıkım kararına karşı dava açılır mı” ve “riskli yapı kararında yürütmenin durdurulması alınır mı” soruları, binası hakkında riskli yapı tespiti yapılan kişilerin en çok araştırdığı konular arasındadır.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, afet riski taşıyan yapıların dönüştürülmesi amacıyla çıkarılmış özel bir kanundur. Kanunun amacı, afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturulmasına ilişkin usul ve esasları düzenlemektir. Ancak bu amaç, idarenin her işlemine otomatik olarak hukuka uygunluk kazandırmaz. Riskli yapı tespit raporu hatalı hazırlanmışsa, maliklere usulüne uygun tebligat yapılmamışsa, itiraz hakkı kullandırılmamışsa veya yıkım süreci ölçüsüz şekilde yürütülüyorsa hukuki yollara başvurulabilir.

Bu yazıda, binası riskli yapı olarak tespit edilen maliklerin hangi haklara sahip olduğu, riskli yapı kararına nasıl itiraz edileceği, yıkım kararının durdurulup durdurulamayacağı ve idare mahkemesinde riskli yapı iptal davasının nasıl açılacağı açıklanmaktadır.

Evim Riskli Yapı Çıktı Ne Yapmalıyım?

Eviniz hakkında riskli yapı kararı verildiğini öğrendiğinizde ilk yapılması gereken şey, paniğe kapılmadan kararın hangi rapora, hangi tebligata ve hangi idari işleme dayandığını incelemektir. Çünkü riskli yapı kararı, çoğu zaman bir teknik raporla başlar; ancak sürecin hukuka uygun ilerleyip ilerlemediği yalnızca teknik rapora bakılarak anlaşılamaz.

Malik açısından ilk kontrol edilmesi gereken hususlar şunlardır: Riskli yapı tespit raporu kim tarafından hazırlanmıştır, raporda binadan yeterli numune alınmış mıdır, karot ve donatı incelemesi usule uygun yapılmış mıdır, rapor maliklere tebliğ edilmiş midir, tebligat hangi tarihte yapılmıştır, itiraz süresi geçmiş midir, yıkım kararı ayrıca bildirilmiş midir ve idare mahkemesinde dava açma süresi devam etmekte midir?

Riskli yapı kararına karşı hak kaybı yaşamamak için özellikle tebliğ tarihi çok önemlidir. Çünkü itiraz ve dava süreleri çoğu durumda tebliğle başlar. Tebligat hiç yapılmamışsa, yanlış kişiye yapılmışsa veya maliklerden bazılarına bildirim gönderilmemişse kararın kesinleşip kesinleşmediği ayrıca değerlendirilmelidir.

Riskli Yapı Kararı Ne Demektir?

Riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamlamış olan veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. 6306 sayılı Kanun uygulamasında riskli yapı kararı, binanın afet riski karşısında güvenli olmadığı yönünde idarece kabul edilen teknik ve hukuki bir tespittir.

Ancak bir binanın eski olması tek başına riskli yapı sayılması için yeterli değildir. Binanın taşıyıcı sistemi, beton kalitesi, donatı durumu, zemin etkisi, kolon-kiriş bağlantıları, proje durumu ve yapı bütünlüğü birlikte değerlendirilmelidir. Bu nedenle riskli yapı tespit raporunun eksik hazırlanması, binanın tamamının incelenmemesi veya teknik verilerin hatalı yorumlanması hâlinde riskli yapı kararına karşı itiraz edilebilir.

Riskli yapı kararı kesinleştiğinde binanın tahliyesi ve yıkımı gündeme gelebilir. Bu yönüyle riskli yapı tespiti, sıradan bir teknik görüş değil, doğrudan mülkiyet hakkını ve barınma hakkını etkileyen idari işlem niteliği taşır.

Riskli Yapı Tespit Raporuna İtiraz Edilebilir Mi?

Evet. Riskli yapı tespit raporuna ve bu rapora dayalı idari işleme karşı itiraz edilmesi mümkündür. Riskli yapı tespiti, maliklerin mülkiyet hakkı üzerinde ağır sonuçlar doğurduğu için hukuki denetime açıktır.

Riskli yapı kararına itiraz ederken yalnızca “binamız sağlamdır” denilmesi yeterli değildir. İtirazın teknik ve hukuki gerekçelerle desteklenmesi gerekir. Özellikle karot raporu, beton dayanımı, donatı tespiti, zemin etkisi, yapı taşıyıcı sistemi, numune sayısı, raporu hazırlayan kuruluşun yetkisi ve tebligat süreci birlikte incelenmelidir.

Riskli Yapı Kararına İtiraz Süresi

Riskli yapı kararına itiraz süresi, kararın maliklere usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesiyle başlar. Bu nedenle tebligatın tarihi, tebliğin kime yapıldığı ve tebligatın usule uygun olup olmadığı dikkatle incelenmelidir.

Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri, maliklerin riskli yapı kararından geç haberdar olmasıdır. Bazı durumlarda apartmandaki bir malike tebligat yapılmış, bazı maliklere yapılmamış olabilir. Bazı durumlarda ise tebligat eski adrese gönderilmiş veya usulsüz şekilde muhtara bırakılmış olabilir. Bu gibi durumlarda, kararın kesinleştiği iddiası tartışmalı hâle gelebilir.

Riskli Yapı Raporunda Teknik Hata Varsa Ne Olur?

Riskli yapı tespit raporunda teknik hata varsa bu durum kararın iptali için önemli bir gerekçe oluşturabilir. Özellikle binadan yeterli numune alınmaması, taşıyıcı sistemin eksik incelenmesi, yapı sınıfının yanlış belirlenmesi, beton dayanım değerlerinin hatalı değerlendirilmesi veya güçlendirme ihtimalinin hiç araştırılmaması raporu hukuken tartışmalı hâle getirebilir.

Riskli yapı kararına karşı yapılacak başvuruda, mümkünse bağımsız bir inşaat mühendisi değerlendirmesi, teknik uzman raporu veya binanın mevcut durumunu gösteren belgeler kullanılmalıdır. İdare mahkemesinde açılacak davada mahkeme, gerektiğinde bilirkişi incelemesi yaptırarak raporun teknik olarak doğru olup olmadığını değerlendirebilir.

Karot Raporu Hatalıysa Riskli Yapı Kararı İptal Edilir Mi?

Karot raporu, riskli yapı tespitinde önemli teknik verilerden biridir. Ancak karot alınması tek başına yeterli değildir. Numunenin nereden alındığı, kaç adet alındığı, binanın taşıyıcı sistemini temsil edip etmediği, laboratuvar incelemesinin doğru yapılıp yapılmadığı ve sonuçların mevzuata uygun değerlendirilip değerlendirilmediği önemlidir.

Eğer karot raporu binanın gerçek durumunu yansıtmıyorsa, eksik numune alınmışsa veya sonuçlar hatalı yorumlanmışsa riskli yapı kararına itiraz edilebilir. Bu durumda dava dosyasında teknik hataların açıkça gösterilmesi gerekir.

Riskli Yapı Kararı Nasıl İptal Edilir?

Riskli yapı kararının iptali iki ana yolla gündeme gelebilir: idari itiraz ve idare mahkemesinde iptal davası. Hangi yolun kullanılacağı, kararın tebliğ durumuna, sürelere, işlemin kesinleşip kesinleşmediğine ve yıkım sürecinin başlayıp başlamadığına göre değişir.

İdari İtiraz Yolu

Riskli yapı kararına karşı öncelikle kanunda öngörülen idari itiraz yolu kullanılabilir. Bu itirazda, riskli yapı tespit raporunun teknik yönden hatalı olduğu, eksik inceleme yapıldığı, maliklere usulüne uygun bildirim yapılmadığı veya kararın hukuka aykırı olduğu ileri sürülebilir.

İdari itiraz dilekçesi hazırlanırken binanın adresi, ada-parsel bilgisi, karar tarihi, tebliğ tarihi, raporu düzenleyen kuruluş, rapordaki teknik hatalar ve hukuki itirazlar açıkça belirtilmelidir. Eksik ve genel ifadelerle yapılan itirazlar çoğu zaman etkili sonuç vermez.

İdare Mahkemesinde Riskli Yapı İptal Davası

Riskli yapı kararı, idari işlem niteliği taşıdığı için hukuka aykırı olması hâlinde idare mahkemesinde iptal davasına konu edilebilir. Davada, işlemin yetki, şekil, sebep, konu ve maksat yönlerinden hukuka aykırı olduğu ileri sürülebilir.

Riskli yapı iptal davasında mahkeme yalnızca binanın eski olup olmadığına bakmaz. İdari davada raporun mevzuata uygun hazırlanıp hazırlanmadığını, teknik incelemenin yeterli olup olmadığını, maliklere tebligat yapılıp yapılmadığını, itiraz hakkının kullandırılıp kullandırılmadığını ve idarenin yıkım sürecinde ölçülü davranıp davranmadığını inceler.

Yürütmenin Durdurulması Talebi

Riskli yapı veya yıkım kararına karşı açılan davalarda yürütmenin durdurulması talep edilmesi son derece önemlidir. Çünkü bina yıkıldıktan sonra dava sonunda alınacak iptal kararı, çoğu zaman fiilen etkisiz kalabilir.

Yürütmenin durdurulması talebinde iki temel husus vurgulanmalıdır: işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve işlemin uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zarar doğacak olması. Riskli yapı davalarında yıkım işlemi, telafisi güç zarar bakımından güçlü bir gerekçe oluşturabilir.

Kentsel Dönüşüm Yıkım Kararına İtiraz Edilebilir Mi?

Evet. Riskli yapı kararının kesinleşmesinden sonra yıkım süreci başlasa bile, yıkım kararının hukuka uygun olup olmadığı ayrıca incelenebilir. Yıkım kararı da idari işlem niteliği taşıdığından hukuka aykırı ise dava konusu yapılabilir.

Yıkım kararına karşı özellikle şu gerekçeler ileri sürülebilir: Riskli yapı kararının kesinleşmemiş olması, tebligatın usulsüz yapılması, maliklere yeterli süre verilmemesi, tahliye sürecinin hatalı yürütülmesi, teknik raporun hukuka aykırı olması, yıkım kararının dayanağının bulunmaması veya idarenin ölçüsüz hareket etmesi.

Bu nedenle “binam için yıkım kararı geldi ne yapmalıyım?” sorusunun cevabı, yalnızca yıkım tarihine bakılarak verilemez. Öncelikle riskli yapı sürecinin başından itibaren tüm idari işlem zinciri incelenmelidir.

Riskli Yapı Kararı Kesinleşirse Ne Olur?

Riskli yapı kararı kesinleşirse idare, tahliye ve yıkım sürecini başlatabilir. Bu aşamada maliklerin binayı boşaltması, yıkım için süre verilmesi ve sürecin 6306 sayılı Kanun ile ilgili yönetmelik hükümlerine uygun şekilde yürütülmesi gerekir. Uygulama yönetmeliği, riskli yapıların tespitine, riskli yapıların yıktırılmasına ve dönüşüm uygulamalarına ilişkin usul ve esasları düzenlemektedir.

Ancak kesinleşme iddiası her zaman doğru olmayabilir. Tebligat yapılmamışsa, maliklerden bazıları sürece dahil edilmemişse veya itiraz hakkı kullandırılmadan yıkım aşamasına geçilmişse kararın kesinleştiği iddiası hukuken tartışılabilir.

Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra maliklerin karşılaşabileceği başlıca sonuçlar şunlardır: tahliye yazısı gönderilmesi, yıkım için süre verilmesi, binanın elektrik-su-doğalgaz bağlantılarının kesilmesi, belediye veya ilgili idare tarafından yıkım işlemlerinin başlatılması, maliklerin yeniden yapım veya güçlendirme konusunda karar almak zorunda kalması.

Riskli Yapı Kararında Tebligat Usulsüzse Ne Yapılır?

Riskli yapı sürecinde tebligat, hak arama yollarının kullanılabilmesi için kritik öneme sahiptir. Malik karardan haberdar edilmeden itiraz süresinin başlatılması veya kararın kesinleştiğinin kabul edilmesi hukuka aykırılık oluşturabilir.

Usulsüz tebligat varsa, öncelikle tebligat evrakı ve idari işlem dosyası incelenmelidir. Tebligatın hangi adrese gönderildiği, kime teslim edildiği, maliklerden hangilerine yapıldığı, tebliğ mazbatasında gerekli kayıtların bulunup bulunmadığı ve kararın hangi tarihte öğrenildiği değerlendirilmelidir.

Tebligat usulsüzse, riskli yapı kararının kesinleşmediği, itiraz süresinin başlamadığı veya yıkım sürecinin hukuka aykırı olduğu ileri sürülebilir. Bu durum idareye yapılacak başvuruda veya idare mahkemesinde açılacak davada önemli bir iptal gerekçesi olabilir.

Riskli Yapı Kararı Sonrası Güçlendirme Yapılabilir Mi?

Riskli yapı kararı verilen her binanın mutlaka yıkılması gerektiği söylenemez. Bazı yapılarda güçlendirme teknik olarak mümkün olabilir. Ancak güçlendirme, yalnızca maliklerin istemesiyle değil, teknik rapor, proje, izin ve idari değerlendirme süreçleriyle birlikte ele alınmalıdır.

Güçlendirme seçeneği özellikle binanın tamamen yıkılmasının ekonomik ve sosyal açıdan ağır sonuçlar doğuracağı durumlarda gündeme gelebilir. Ancak güçlendirme projesinin yapının güvenliğini gerçekten sağlayıp sağlamayacağı teknik olarak ortaya konulmalıdır.

Eğer yapı güçlendirme ile güvenli hâle getirilebilecek durumdaysa, riskli yapı kararının kaldırılması veya yıkım sürecinin durdurulması için bu husus hukuki başvurularda ileri sürülebilir. Ancak güçlendirme ihtimali soyut şekilde değil, mühendislik verileriyle desteklenmelidir.

Riskli Yapı Kararı ve Malikler Arasında Uyuşmazlık

Riskli yapı süreci yalnızca malik ile idare arasında yaşanan bir süreç değildir. Apartman veya site içinde maliklerin kendi aralarında ciddi uyuşmazlıklar çıkabilir. Bazı maliklerin binanın yıkılmasını istemesi, bazı maliklerin karara itiraz etmek istemesi, bazı maliklerin ise müteahhit seçimi veya arsa payı paylaşımı konusunda anlaşamaması sık karşılaşılan durumlardır.

Bu tür uyuşmazlıklarda riskli yapı kararı, kentsel dönüşüm sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payı oranları, yeniden yapılacak bağımsız bölümlerin paylaşımı ve malik çoğunluğu gibi konular birlikte değerlendirilmelidir.

Bir malik, diğer maliklerin dönüşüm sürecine girmek istemesi nedeniyle hukuka aykırı riskli yapı kararına karşı itiraz hakkını kaybetmez. Her malik, kendi mülkiyet hakkını etkileyen idari işleme karşı hukuki yollara başvurabilir.

Kiracılar Riskli Yapı Kararına İtiraz Edebilir Mi?

Riskli yapı kararından en çok etkilenen kişilerden biri de kiracılardır. Binanın tahliye edilmesi hâlinde kiracılar iş yerini veya konutunu boşaltmak zorunda kalabilir. Ancak riskli yapı tespiti ve buna karşı itiraz süreci, esas olarak maliklerin mülkiyet hakkıyla doğrudan bağlantılıdır.

Bununla birlikte kiracılar, tahliye süreci, kira sözleşmesinin durumu, taşınma masrafları, iş yeri kaybı ve idarenin bildirim yükümlülükleri bakımından ayrıca hukuki değerlendirme yapabilir. Özellikle ticari işletmeler bakımından riskli yapı kararı, yalnızca barınma değil, ekonomik faaliyet hakkını da etkileyebilir.

Riskli Yapı Kararı Sonrası Kira Yardımı Alınabilir Mi?

Riskli yapı süreci kapsamında bazı durumlarda kira yardımı gündeme gelebilir. Ancak kira yardımı, her riskli yapı kararında otomatik olarak doğan ve herkes için aynı şekilde uygulanan bir hak değildir. Başvuru şartları, malik veya kiracı sıfatı, tahliye durumu, başvuru süresi ve idarenin güncel uygulamaları birlikte değerlendirilmelidir.

Bu nedenle riskli yapı kararından sonra kira yardımı alınmak isteniyorsa, ilgili idarenin güncel başvuru koşulları, istenen belgeler ve başvuru süresi ayrıca kontrol edilmelidir.

Riskli Yapı İptal Davasında Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Riskli yapı kararları, teknik ve hukuki yönü birlikte olan karmaşık idari işlemlerdir. Bir yandan yapı güvenliği, karot raporu, zemin etkisi, taşıyıcı sistem ve güçlendirme ihtimali değerlendirilirken; diğer yandan tebligat, süre, idari işlem, iptal davası, yürütmenin durdurulması ve mülkiyet hakkı yönünden hukuki inceleme yapılmalıdır.

Bu nedenle riskli yapı kararına karşı dava açılırken yalnızca teknik rapora dayanmak yeterli olmayabilir. Dava dilekçesinde idari işlemin hangi yönlerden hukuka aykırı olduğu, yıkımın neden telafisi güç zarar doğuracağı, riskli yapı raporunun hangi teknik eksiklikleri içerdiği ve maliklerin hangi haklarının ihlal edildiği açıkça ortaya konulmalıdır.

Özellikle yıkım tarihi yaklaşmışsa, yürütmenin durdurulması talebinin güçlü kurulması büyük önem taşır. Çünkü bina yıkıldıktan sonra davanın kazanılması, malik açısından her zaman fiili zararı gidermeye yetmeyebilir.

Riskli Yapı Kararında En Çok Yapılan Hatalar

Riskli yapı sürecinde maliklerin en sık yaptığı hata, karar kendilerine ulaştığında süreci beklemeye almaktır. Oysa riskli yapı kararları süreye bağlı işlemlerdir. Tebliğ tarihi, itiraz süresi ve dava açma süresi kaçırılırsa sonradan hak aramak zorlaşabilir.

İkinci hata, teknik raporu hiç inceletmeden yalnızca sözlü itirazda bulunmaktır. Riskli yapı kararına karşı ciddi bir itiraz yapılacaksa, rapordaki teknik eksiklikler somut şekilde ortaya konulmalıdır.

Üçüncü hata, yıkım kararı geldikten sonra çok geç harekete geçmektir. Riskli yapı kararına karşı yürütmenin durdurulması talep edilecekse, bu talep yıkım gerçekleşmeden önce yapılmalıdır.

Dördüncü hata ise maliklerin kendi aralarındaki uyuşmazlığı idari süreçten ayrı değerlendirmemesidir. Kentsel dönüşüm sürecinde idari işlem, özel hukuk sözleşmeleri ve arsa payı paylaşımı aynı anda sorun yaratabilir. Bu nedenle dosya bütüncül ele alınmalıdır.

Sonuç

Eviniz veya apartmanınız hakkında riskli yapı kararı verilmesi, binanın mutlaka hukuka uygun şekilde yıkılacağı anlamına gelmez. Riskli yapı tespit raporu hatalı olabilir, tebligat usulsüz yapılmış olabilir, maliklerin itiraz hakkı kullandırılmamış olabilir veya yıkım kararı hukuka aykırı şekilde tesis edilmiş olabilir.

Bu nedenle riskli yapı kararı alan maliklerin ilk yapması gereken şey, kararın dayanağı olan teknik raporu, tebligat evrakını, idari işlem dosyasını ve yıkım sürecini birlikte incelemektir. 6306 sayılı Kanun afet riskini azaltmayı amaçlayan önemli bir düzenleme olsa da, bu süreçte idarenin hukuka uygun davranması zorunludur.

Riskli yapı kararına karşı itiraz, iptal davası ve yürütmenin durdurulması yolları; özellikle hatalı rapor, usulsüz tebligat, eksik inceleme veya ölçüsüz yıkım süreci bulunan dosyalarda maliklerin başvurabileceği önemli hukuki yollardır.