Ortaklığın Giderilmesi Davası Satış Süreci

Ortaklığın giderilmesi davası satış süreci, miras kalan ev, arsa, işyeri, tarla, yazlık veya hisseli tapulu taşınmaz üzerinde anlaşamayan paydaşlar açısından davanın en kritik aşamasıdır. Halk arasında “izale-i şuyu davası” olarak bilinen bu dava, yalnızca ortaklığın sona erdirilmesini değil, taşınmazın hangi yöntemle ve hangi değer üzerinden paraya çevrileceğini de doğrudan etkiler.

Özellikle İzmir’de miras kalan taşınmazın satışı, hisseli tapuda paydaş uyuşmazlığı, kardeşler arasında paylaşılamayan ev, satılan taşınmaz bedelinin nasıl dağıtılacağı veya satış memurluğu sürecinde hak kaybı yaşanıp yaşanmayacağı sıkça merak edilmektedir. Bu nedenle “ortaklığın giderilmesi davası satış süreci” yalnızca açık artırmadan ibaret değildir; mahkeme kararının kesinleşmesi, satış memurluğu dosyasının açılması, bilirkişi raporu, kıymet takdiri, ilan, elektronik açık artırma, ihale ve satış bedelinin paylaştırılması birbirini izleyen teknik işlemlerden oluşur.

Özetle: Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme kendiliğinde satış yapmaz. Satış süreci, mahkeme kararının kesinleşmesinden sonra satış memurluğunca yürütülen kıymet takdiri, ilan, elektronik açık artırma, ihale ve bedelin paylaştırılması aşamalarından oluşur. Bu nedenle asıl ekonomik sonuç, çoğu zaman dava kararından sonra başlayan satış memurluğu sürecinde ortaya çıkar.

İzmir, Bayraklı, Karşıyaka, Konak, Bornova, Buca, Çeşme, Urla, Seferihisar, Güzelbahçe, Balçova, Narlıdere, Menemen ve Torbalı gibi bölgelerde taşınmaz değerleri semt, imar durumu, denize yakınlık, yapı niteliği ve kullanım şekline göre ciddi farklılık gösterebilir. Bu nedenle kıymet takdiri, satış ilanı ve elektronik ihale aşamaları dikkatle takip edilmelidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Satış Süreci Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu bir mal üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirmeyi amaçlayan davadır. En sık miras kalan evin satışı, kardeşler arasında paylaşılamayan arsa, hisseli tapulu yazlık, apartman dairesi, tarla veya ticari taşınmazlarda gündeme gelir.

Türk Medeni Kanunu m.698’e göre, hukuki bir işlem veya malın sürekli bir amaca özgülenmesi nedeniyle paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü yoksa, paydaşlardan her biri paylaşma isteyebilir. Bu düzenleme, paydaşlardan birinin ortaklığın sonsuza kadar devamına zorlanamayacağını göstermektedir.

Paylaşma iki şekilde yapılabilir:

1. Aynen taksim,
2. Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi.

Aynen taksim, taşınmazın değer kaybı yaratmadan bölünebilmesi halinde paydaşlara ayrı parçalar verilmesidir. Satış ise taşınmazın açık artırma ile paraya çevrilmesi ve satış bedelinin paydaşlar arasında pay oranlarına göre dağıtılmasıdır. TMK m.699, paylaşmanın malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde yapılabileceğini düzenler.

Taşınmaz aynen bölünemiyorsa veya bölünme önemli değer kaybına yol açacaksa, mahkeme ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verir. Bu karardan sonra “ortaklığın giderilmesi satış süreci” başlar.

Satış Süreci Ne Zaman Başlar?

Ortaklığın giderilmesi davasında satış süreci, kural olarak mahkemenin satış suretiyle ortaklığın giderilmesine ilişkin kararının kesinleşmesinden sonra başlar. Dava sırasında bilirkişi incelemesi yapılmış, taşınmazın aynen taksime elverişli olmadığı belirlenmiş ve mahkeme satışa karar vermiş olabilir. Ancak bu kararın infaz edilebilmesi için kararın kesinleşmesi gerekir.

Kesinleşmeden sonra dosya, mahkemece görevlendirilen satış memurluğu üzerinden yürütülür. HMK m.322/2’ye göre paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi için satış yapılması gereken hallerde hâkim satış için bir memur görevlendirir; taşınır ve taşınmaz malların satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır.

Bu nedenle “ortaklığın giderilmesi davası bitti, süreç de bitti” düşüncesi doğru değildir. Dava aşaması ortaklığın nasıl giderileceğini belirler; satış memurluğu aşaması ise taşınmazın hangi bedelle satılacağını ve paydaşların fiilen ne kadar bedel alacağını belirler.

Mahkeme Kararı Kesinleşmeden Satış Yapılır mı?

Kısa cevap: Kural olarak satış memurluğu aşamasına geçilebilmesi için satış suretiyle ortaklığın giderilmesine ilişkin mahkeme kararının kesinleşmesi gerekir.

Mahkeme kararına karşı istinaf veya temyiz yolu açıksa ve karar henüz kesinleşmemişse, satış işlemlerinin başlaması beklenir. Çünkü satış, taşınmaz üzerindeki mülkiyet ilişkisini fiilen sona erdiren ve geri dönüşü zor ekonomik sonuçlar doğuran bir işlemdir.

Uygulamada kesinleşme şerhi alındıktan sonra satış dosyası açılır. Bu aşamada satış memurluğu; tapu kayıtlarını, pay oranlarını, ipotekleri, hacizleri, irtifak haklarını, muhdesat iddialarını ve satışa etki edebilecek diğer takyidatları inceler.

Eksik taraf, hatalı pay oranı, yanlış tapu kaydı veya usulsüz tebligat bulunması, satış sürecinde ciddi hak kayıplarına ve ihalenin feshi tartışmalarına yol açabilir.

Satış Memurluğu Süreci Nasıl İşler?

Ortaklığın giderilmesi satış memurluğu, mahkeme kararının satış yoluyla infazını yürüten birimdir. Satış memuru, satışın hazırlık işlemlerini yapar ve İcra ve İflas Kanunu hükümlerini niteliğine uygun düştüğü ölçüde uygular.

Süreç genel olarak şu aşamalardan oluşur:

• Kesinleşmiş mahkeme kararı satış memurluğuna gönderilir.
• Satış dosyası açılır.
• Tapu kayıtları ve pay oranları incelenir.
• Taşınmaz üzerinde hak sahibi görünen ilgililer belirlenir.
• Kıymet takdiri için bilirkişi incelemesi yaptırılır.
• Kıymet takdiri raporu ilgililere tebliğ edilir.
• İtiraz süreci tamamlanır ve kıymet kesinleşir.
• Satış ilanı hazırlanır.
• Elektronik satış portalında açık artırma yapılır.
• İhale kesinleşirse tescil ve bedelin dağıtımı işlemlerine geçilir.

Satış memurluğu sürecinde yapılan her işlem, taşınmazın gerçek değerine yakın satılıp satılmayacağını etkileyebilir. Özellikle düşük kıymet takdiri, eksik ilan, yanlış pay oranı, hatalı tebligat veya ihaleye katılımı azaltan eksiklikler hak kaybına yol açabilir.

Bilirkişi Raporu ve Kıymet Takdiri Nasıl Belirlenir?

Ortaklığın giderilmesi davasında bilirkişi raporu iki ayrı aşamada önem kazanır.

İlk aşamada mahkeme, taşınmazın aynen taksime uygun olup olmadığını değerlendirmek için bilirkişi raporu alabilir. İkinci aşamada ise satış memurluğu, satışa esas kıymet takdirini yaptırır.

Bu ayrım önemlidir. Dava aşamasında alınan keşif veya bilirkişi raporu ile satış memurluğu aşamasındaki kıymet takdiri aynı şey değildir. Yargıtay uygulamasında, dava aşamasında alınan kıymet veya keşif raporuyla yetinilip satış memurluğunda ayrıca satışa esas kıymet takdiri yapılmadan ihaleye çıkılması hukuka aykırı kabul edilebilmektedir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 24.09.2013 tarihli, 2013/21190 E., 2013/29774 K. sayılı kararında da satış dosyasında yeniden kıymet takdiri yapılmamasının ihalenin feshi nedeni olabileceği vurgulanmıştır.

İİK m.128’e göre taşınmazın kıymeti takdir ettirilir ve taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin kıymete etkisi de dikkate alınır. İİK m.128/a uyarınca kıymet takdirine ilişkin raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde şikâyet yoluna başvurulabilir.

Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe kural olarak yeniden kıymet takdiri istenemez. Ancak doğal afet, imar durumunda esaslı değişiklik, taşınmazın değerini ciddi biçimde etkileyen yeni durumlar gibi istisnai hallerde yeniden değerleme gündeme gelebilir.

Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davasında kıymet takdiri yalnızca teknik bir rapor değildir. Satışın başlangıç bedelini, ihaleye katılımı ve paydaşların eline geçecek tutarı doğrudan etkileyen stratejik bir aşamadır.

Açık Artırma ve Elektronik Satış Süreci Nasıl Yapılır?

Güncel uygulamada satışlar UYAP’a entegre elektronik satış portalı üzerinden açık artırma suretiyle yapılır. İİK m.111/b, haczolunan malın elektronik satış portalında açık artırma suretiyle satılacağını düzenler. Ortaklığın giderilmesi satışlarında da satış memurluğu, İİK hükümlerini uygulayarak elektronik satış sürecini yürütür.

Elektronik satışta teklif verme süresi yedi gündür. Satış ilanında taşınmazın cinsi, mahiyeti, önemli vasıfları, muhammen kıymeti, bulunduğu yer, varsa görselleri, artırma tarihleri, teminat koşulları ve ödeme süresi gibi bilgiler yer alır.

İİK m.114’e göre satış ilanı elektronik satış portalında ve ilgili ilan mecralarında yapılır. İİK m.115 uyarınca ihale, muhammen kıymetin yüzde ellisi üzerinden başlatılır. En yüksek teklifin geçerli olabilmesi için yasal asgari koşulların sağlanması gerekir.

İhale alıcısı, artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini ödemek zorundadır. İİK m.118’e göre taşınmaz, ihale kesinleşmeden teslim edilmez ve resmi sicilde alıcı adına tescil edilmez.

Satış memurluğu açık artırma sürecinde özellikle ilan metninin doğruluğu, teminat koşulları, taşınmazın vasıfları, görseller, imar bilgileri ve paydaşlara yapılan tebligatlar önem taşır. Eksik veya hatalı ilan, taşınmazın düşük bedelle satılmasına ya da ihalenin feshi tartışmasına neden olabilir.

Satış Bedeli Paydaşlar Arasında Nasıl Paylaştırılır?

Kısa cevap: Satış bedeli, taşınmazın mülkiyet türüne göre tapu kaydındaki paylar veya mirasçılık belgesindeki miras payları esas alınarak dağıtılır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 30.04.2019 tarihli, 2016/5667 E., 2019/3870 K. sayılı kararında bu ayrım açık biçimde ortaya konulmuştur. Paylı mülkiyette satış bedeli paydaşların tapudaki payları oranında; elbirliği mülkiyetinde mirasçılık belgesindeki paylar oranında; paylı ve elbirliği mülkiyetinin birlikte bulunduğu hallerde ise tapu kaydı ve mirasçılık belgesi birlikte dikkate alınarak dağıtılır.

Bu nedenle miras kalan evin satışı söz konusuysa veraset ilamı, tapu kaydı, miras payları ve varsa sonradan yapılan pay devri dikkatle incelenmelidir. Pay oranlarının yanlış gösterilmesi, satış bedelinin eksik veya hatalı paylaştırılmasına yol açabilir.

Taşınmaz üzerinde haciz, ipotek veya sınırlı ayni hak varsa, bu kayıtlar da satış ve dağıtım sürecinde önem taşır. Satış bedelinin dağıtımında yalnızca pay oranı değil, taşınmaz üzerindeki takyidatlar, satış masrafları ve ilgililerin hakları da değerlendirilir.

Mirasçılar Arasında Ortaklığın Giderilmesi Satışı

Mirasçılar arasında ortaklığın giderilmesi davası, özellikle anne veya babadan kalan evin satışı konusunda sıkça gündeme gelir. Mirasçılardan biri taşınmazı kullanıyor, diğeri satmak istiyor veya kardeşler satış bedeli üzerinde anlaşamıyorsa, miras kalan evin satışı dava yoluyla istenebilir.

Elbirliği mülkiyetinde mirasçılar taşınmazın tamamı üzerinde birlikte hak sahibidir. Bu nedenle tek bir mirasçının kendi başına taşınmazın belirli bir odasını, katını veya bölümünü satması mümkün değildir. Önce mirasçılık belgesi, tapu kaydı ve pay oranları belirlenir. Ardından aynen taksim mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.

Mirasçılar arasında satış sürecinde en sık görülen riskler şunlardır:

• Mirasçılık belgesindeki payların doğru yansıtılmaması,
• Tüm mirasçıların davaya dahil edilmemesi,
• Taşınmaz üzerinde muhdesat, kullanım, kira veya ecrimisil iddialarının bulunması,
• Kıymet takdirinin bölgesel piyasa değerinin altında kalması,
• Satış ilanının taşınmazın gerçek özelliklerini yeterince göstermemesi,
• Satış bedelinin hatalı paylaştırılması.

İzmir’de miras kalan taşınmazlar bakımından Çeşme, Urla, Seferihisar, Güzelbahçe, Narlıdere, Karşıyaka, Konak ve Bornova gibi bölgelerde piyasa değeri, imar durumu ve kullanım niteliği satış bedelini ciddi biçimde etkileyebilir. Bu nedenle İzmir miras avukatı desteği, yalnızca dava dilekçesi için değil, satış memurluğu aşamasının takibi için de önemlidir.

Hisseli Tapuda Ortaklığın Giderilmesi Yoluyla Satış

Hisseli tapuda ortaklığın giderilmesi, paydaşların taşınmazın tamamı üzerinde belirli oranlarda hak sahibi olduğu durumlarda gündeme gelir. Paydaşlardan biri taşınmazın tamamının satılmasına karşı çıksa bile, diğer paydaş ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Paydaşlardan biri kural olarak “ben istemiyorum” diyerek davayı tek başına engelleyemez.

Ancak her hisseli taşınmaz doğrudan satışa çıkarılmaz. Mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını değerlendirir. Taşınmaz arsa niteliğindeyse, imar mevzuatı ve yüzölçümü bakımından bölünebilir olup olmadığı incelenir. Bağımsız bölüm niteliğindeki bir daire veya bölünmesi değer kaybına yol açacak bir yapı söz konusuysa satış ihtimali güçlenir.

Hisseli tapuda satış sürecinde paydaşlar ihaleye katılabilir. Fakat satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına karar verilebilmesi için bütün paydaşların rızası gerekir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 18.12.2019 tarihli, 2019/4744 E., 2019/8808 K. sayılı kararında, satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılabilmesi için davacı alacaklı ve tüm paydaşların izninin aranacağı belirtilmiştir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Önalım Hakkı Var mı?

Bu konu uygulamada sık karıştırılır. TMK m.732’ye göre paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Ancak TMK m.733’ün güncel metnine göre Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Ortaklığın giderilmesi davasında yapılan satış, satış memurluğu ve açık artırma yoluyla ilerlediği için klasik anlamda “paydaş payını üçüncü kişiye sattı, diğer paydaş önalım davası açsın” mantığıyla değerlendirilmez.

Paydaşlar ihaleye katılarak taşınmazı satın alma imkânını kullanabilir. Ayrıca tüm paydaşlar rıza gösterirse satışın paydaşlar arasında artırma yoluyla yapılması istenebilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 23.02.2012 tarihli, 2012/808 E., 2012/2768 K. sayılı kararında cebrî artırmada satışın satıcının serbest iradesiyle gerçekleşmediği ve artırmanın aleni olduğu gerekçesiyle önalım hakkının kullanılamayacağı belirtilmiştir. Bu yaklaşım, güncel TMK m.733 metniyle de uyumludur.

Satışa İtiraz Edilebilir mi?

Evet. Ancak satışa itiraz tek bir işlem değildir. Satış sürecinde itiraz edilebilecek farklı aşamalar vardır ve her aşamanın süresi, yolu ve sonucu farklıdır.

Kıymet takdirine itiraz, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde gündeme gelir. Taşınmazın piyasa değerinin altında belirlendiği, emsal satışların dikkate alınmadığı, imar durumunun yanlış değerlendirildiği veya taşınmazın özelliklerinin eksik incelendiği düşünülüyorsa bu süre kaçırılmamalıdır.

Satış ilanındaki hatalar, usulsüz tebligat, taşınmazın esaslı vasıflarının yanlış gösterilmesi, ihaleye katılımı etkileyen usulsüzlükler veya ihale sürecindeki fesat iddiaları ise ihalenin feshi şikâyetine konu olabilir.

İİK m.134’e göre ihalenin feshi, kural olarak ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesinden istenir. Satış ilanı tebliğ edilmemişse veya esaslı vasıflardaki hata sonradan öğrenilmişse süre öğrenme tarihinden başlayabilir; ancak kanunda öngörülen üst sınırlar ayrıca dikkate alınmalıdır.

İhalenin feshi ciddi bir başvurudur. Hatalı veya dayanaksız başvurular harç, teminat ve para cezası riski doğurabilir. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davasında satışa itiraz, somut dosya belgeleri incelenerek planlanmalıdır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Satış Süreci Ne Kadar Sürer?

Ortaklığın giderilmesi davasında satış süreci dosyanın niteliğine, kararın kesinleşme süresine, kıymet takdirine itiraz edilip edilmemesine, satış ilanına, ihaleye katılıma ve ihalenin feshi başvurusu olup olmamasına göre değişir.

Dava aşaması birkaç ayda tamamlanabileceği gibi; taraf sayısı çoksa, mirasçılar eksikse, tebligat sorunları varsa, aynen taksim tartışması yapılacaksa veya istinaf süreci işletilirse daha uzun sürebilir.

Satış memurluğu aşaması da tek başına zaman alabilir. Kıymet takdiri yapılması, raporun tebliği, itirazların değerlendirilmesi, satış ilanı, elektronik artırma ve bedelin dağıtımı birbirini izleyen işlemlerdir.

İİK m.123 taşınmazların satış talebinden itibaren üç ay içinde satılmasını öngörse de uygulamada dosya yoğunluğu, tebligat, bilirkişi, itiraz ve ihale süreçleri nedeniyle süreler değişebilir.

Bu nedenle “ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer” sorusunun tek bir cevabı yoktur. Dosyanın doğru takip edilmesi, gereksiz süre kayıplarını azaltabilir.

Yargıtay Uygulamasında Ortaklığın Giderilmesi Satış Süreci

Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımı, ortaklığın giderilmesi davalarının iki taraflı ve tüm paydaşlar bakımından benzer sonuç doğuran davalar olduğu yönündedir. Bu nedenle davada klasik anlamda kazanan ve kaybeden taraf ayrımı her zaman yapılamaz; satış bedeli, giderler ve harçlar pay oranlarına göre değerlendirilebilir.

Yargıtay uygulamasında öne çıkan ilk ilke, aynen taksim mümkünse öncelikle bunun değerlendirilmesidir. Taşınmaz önemli değer kaybı olmadan bölünebiliyorsa aynen taksim gündeme gelebilir. Ancak aynen taksim mümkün değilse satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilir.

İkinci önemli ilke, satış kararının hüküm sonucunda açık ve infaz edilebilir kurulmasıdır. Yargıtay, satışın nasıl yapılacağı ve satış bedelinin ne şekilde dağıtılacağının kararda gösterilmesini aramaktadır.

Üçüncü ilke, satış memurluğu aşamasındaki kıymet takdirinin bağımsız önemidir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2013/21190 E., 2013/29774 K. sayılı kararında, satış dosyasında kıymet takdiri yapılmaksızın dava aşamasındaki kıymet takdiriyle satışa gidilmesinin başlı başına ihalenin feshi nedeni olduğu belirtilmiştir.

Dördüncü ilke, satış bedelinin dağıtımında mülkiyet türünün esas alınmasıdır. Paylı mülkiyette tapudaki paylar; elbirliği mülkiyetinde mirasçılık belgesindeki paylar dikkate alınır. Paylı ve elbirliği mülkiyeti bir aradaysa her iki kayıt birlikte değerlendirilir.

Beşinci ilke, paydaşlar arasında satış için tüm paydaşların rızasının aranmasıdır. Herkese açık artırma kural; yalnız paydaşlar arasında artırma ise istisnadır.

Yargıtay Kararları

Aşağıdaki içtihat alıntıları, ilgili Yargıtay karar metinlerinden aynen alınmıştır. Makale içinde kararların tamamı yerine, satış süreci bakımından doğrudan önem taşıyan cümleler kullanılmıştır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 12.02.2020, 2016/13547 E., 2020/1698 K.

“Ortaklığın giderilmesi davaları iki taraflı, taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalardan olup davalı da davacı ile aynı haklara sahiptir.”

Bu karar, izale-i şuyu davasında davalı paydaşın da davacı gibi satış veya aynen taksim yönünde talepte bulunabileceğini göstermesi bakımından önemlidir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 24.09.2013, 2013/21190 E., 2013/29774 K.

“satış dosyasında kıymet takdiri yapılmaksızın, ortaklığın giderilmesi davası sırasında yapılan kıymet takdiri ile satışa gidilmesi başlı başına ihalenin feshi nedenidir.”

Bu içtihat, ortaklığın giderilmesi davasında bilirkişi raporu alınmış olsa bile satış memurluğu aşamasında ayrıca satışa esas kıymet takdiri yapılmasının önemini ortaya koymaktadır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 30.04.2019, 2016/5667 E., 2019/3870 K.

“Paylı mülkiyet hükümlerine konu ise satış bedelinin paydaşların tapudaki payları oranında”

Kararın devamında elbirliği mülkiyeti bakımından mirasçılık belgesindeki payların, paylı ve elbirliği mülkiyetinin birlikte bulunduğu hallerde ise tapu kaydı ile mirasçılık belgesinin birlikte dikkate alınacağı belirtilmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 18.12.2019, 2019/4744 E., 2019/8808 K.

“Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşlar yanında davacı alacaklının da rızasına bağlıdır.”

Bu karar, ortaklığın giderilmesi satışının yalnızca paydaşlar arasında yapılmasının istisnai olduğunu; genel açık artırmadan ayrılmak için tüm ilgililerin rızasının aranacağını göstermektedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 23.02.2012, 2012/808 E., 2012/2768 K.

“Cebri artırma sonucu yapılan satışlarda önalım hakkı söz konusu olmaz.”

Bu alıntı, ortaklığın giderilmesi satış sürecinde önalım hakkının klasik pay satışı mantığıyla uygulanamayacağını açıklamak için kullanılabilir.

Satış Sürecinde Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Ortaklığın giderilmesi davası yalnızca dilekçe yazılarak açılan basit bir dava gibi görülmemelidir. Taşınmazın gerçek değerinden satılması, paydaşların eksik gösterilmemesi, mirasçılık belgesindeki payların doğru uygulanması, kıymet takdirine zamanında itiraz edilmesi, satış ilanının kontrol edilmesi ve ihalenin feshi risklerinin yönetilmesi profesyonel takip gerektirir.

Özellikle şu durumlarda avukat desteği önemlidir:

• Taşınmazın değeri yüksekse,
• Mirasçılar arasında anlaşmazlık varsa,
• Bir paydaş taşınmazı tek başına kullanıyorsa,
• Tapu kaydında haciz, ipotek veya şerh varsa,
• Kıymet takdiri piyasa değerinden düşükse,
• Satış ilanında eksik veya hatalı bilgi varsa,
• İhaleye katılmak isteyen paydaşlar varsa,
• Satış bedelinin dağıtımında uyuşmazlık bekleniyorsa.

İzmir ortaklığın giderilmesi avukatı desteği, dava aşaması ile satış memurluğu aşamasını birlikte planlamayı sağlar. İzmir gayrimenkul avukatı veya İzmir miras avukatı desteği, özellikle miras kalan taşınmazlarda tapu, veraset, satış ve bedel paylaşımı zincirinin doğru kurulmasına yardımcı olur.

İzmir’de Ortaklığın Giderilmesi Davası Satış Süreci

İzmir’de ortaklığın giderilmesi davası, HMK m.4 gereği sulh hukuk mahkemesinde açılır. HMK m.12 uyarınca taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu nedenle dava, kural olarak taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır.

Taşınmaz Konak, Bornova, Buca, Bayraklı, Karşıyaka, Çiğli, Menemen, Urla, Çeşme, Seferihisar, Güzelbahçe, Balçova, Narlıdere veya Torbalı’da olabilir. Yetkili mahkeme ve satış memurluğu, taşınmazın bulunduğu yargı çevresine göre belirlenir. Birden fazla taşınmaz varsa HMK m.12’deki özel yetki kuralları ayrıca değerlendirilmelidir.

İzmir’de taşınmaz değerleri semt, imar durumu, denize yakınlık, yapı niteliği, arsa payı, turistik potansiyel ve kullanım durumuna göre ciddi farklılık gösterebilir. Bu nedenle kıymet takdiri raporunda yalnızca metrekare hesabı değil, emsal satışlar ve bölgesel piyasa koşulları da önem taşır.

Minar Hukuk ve Danışmanlık, ortaklığın giderilmesi davası, miras paylaşımı ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava öncesi değerlendirme, dava takibi, satış memurluğu süreci, kıymet takdirine itiraz ve ihalenin feshi gibi aşamalarda hukuki destek sunar.

Ortaklığın giderilmesi davasında satış sürecinin doğru yönetilmesi, taşınmazın gerçek değerine yakın bedelle satılması ve paydaşların hak kaybına uğramaması açısından önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular