Önalım Hakkı Davası Nedir? Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır? 2026 Güncel Rehber

Hisseli tapuda paydaşlardan biri taşınmazdaki hissesini üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşlar bakımından süreli ve dikkatle yönetilmesi gereken bir hukuki süreç başlar. Halk arasında şufa hakkı olarak bilinen önalım hakkı, paylı mülkiyete konu arsa, tarla, konut, işyeri, zeytinlik, yazlık, miras kalan taşınmaz veya yatırım amaçlı gayrimenkullerde satılan payın dava yoluyla diğer paydaş adına geçirilmesini sağlayan önemli bir hukuki imkândır.

Ancak önalım hakkı, pay satışı öğrenildiği anda kendiliğinden tapu devri sağlamaz. Bu hakkın kullanılabilmesi için önalım davası açılması, davanın doğru kişiye yöneltilmesi, tapu kaydının ve satış resmi senedinin incelenmesi, sürenin kaçırılmaması ve mahkemece belirlenen önalım bedelinin kesin süre içinde yatırılması gerekir.

Bu nedenle “hisseli tapuda pay satıldı ne yapmalıyım”, “şufa davası kaç ay içinde açılır”, “önalım davasında hangi bedel ödenir”, “İzmir’de hisseli tapuda hisse satışı nasıl iptal edilir”, “aile içi satışta şufa hakkı kullanılır mı”, “fiili taksim varsa önalım davası reddedilir mi” gibi soruların cevabı her dosyada ayrı değerlendirilmelidir.

Özellikle İzmir’de Buca, Bornova, Karşıyaka, Bayraklı, Konak, Çiğli, Menemen, Torbalı, Urla, Çeşme, Seferihisar ve Menderes gibi ilçelerde hisseli taşınmaz, miras kalan arsa, tarla, yazlık, imarlı parsel veya ortak kullanım alanı niteliğindeki taşınmazlarda önalım davaları sıkça gündeme gelmektedir. Bu tür dosyalarda yalnızca tapu satış tarihi değil; noter bildirimi, paylı mülkiyet durumu, miras ilişkisi, fiili kullanım, tapuda gösterilen bedel, gerçek rayiç değer ve Yargıtay içtihatları birlikte incelenmelidir.

Pay satışı öğrendiyseniz beklememek gerekir. Tapu kaydı, satış resmi senedi, noter bildirimi, mirasçılık belgesi ve taşınmazın fiili kullanım durumu birlikte incelenmeden hareket edilmesi, önalım hakkının kaybedilmesine yol açabilir.

Kısa Cevap: Hisseli Tapuda Pay Satılırsa Diğer Paydaş Ne Yapabilir?

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan biri payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar şartları varsa önalım davası açarak satılan payın kendi adlarına tescilini isteyebilir. Bu dava, payı satın alan alıcıya karşı açılır ve niteliği itibarıyla tapu iptali ve tescil davasıdır.

Yargıtay HGK, E. 2019/740, K. 2022/795, T. 31.05.2022 Kararına Göre, önalım hakkının dava yoluyla kullanılacağını açık şekilde vurgulamaktadır:

“dava dışında kullanılması olanaklı değildir.”

Bu nedenle yalnızca ihtarname göndermek, telefonla itiraz etmek, tapu müdürlüğüne başvurmak veya satıcı paydaşa sözlü bildirim yapmak çoğu durumda yeterli değildir. Hak sahibi paydaşın, kanunda öngörülen süreler içinde alıcıya karşı önalım davası açması gerekir.

Önalım Hakkı Nedir?

Önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara tanınan öncelikli satın alma hakkıdır. Türk Medeni Kanunu m.732 uyarınca bu hak, payın üçüncü kişiye satılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Uygulamada önalım hakkı; hisseli arsa payının üçüncü kişiye satılması, miras kalan taşınmazda mirasçılardan birinin payını yabancı bir kişiye devretmesi, paydaşlardan habersiz şekilde hisseli tapuda satış yapılması, satılan payın diğer paydaş adına tescil edilmek istenmesi, tapuda gösterilen bedel ile gerçek satış bedeli arasında uyuşmazlık bulunması, paydaşlar arasında fiili taksim olup olmadığının tartışmalı hale gelmesi veya aile içi satışın gerçekte bağış ya da malvarlığı düzenlemesi niteliğinde olduğunun ileri sürülmesi gibi durumlarda gündeme gelir.

Özellikle İzmir’de arsa, tarla, konut, işyeri, yazlık veya imarlı parsel niteliğindeki değerli taşınmazlarda hisseli pay satışı yapıldığında, önalım hakkının süresi, satışın gerçek niteliği, taşınmazın fiili kullanımı ve ödenmesi gereken rayiç bedel birlikte değerlendirilmelidir. Yargıtay uygulamasında önalım hakkının temel amacı, paylı mülkiyete yabancı kişilerin girmesini sınırlamak ve payların mümkün olduğunca mevcut paydaşlarda toplanmasını sağlamaktır. Bu nedenle önalım davaları basit bir alacak davası değil; tapu kaydı, mülkiyet türü, süre, bedel, fiili kullanım ve satışın gerçek niteliği yönünden teknik inceleme gerektiren tapu iptal ve tescil davalarıdır.

İzmir’de Önalım Davaları En Çok Hangi Taşınmazlarda Görülür?

İzmir’de önalım davaları genellikle miras kalan, uzun yıllardır hisseli şekilde kullanılan veya sonradan imar ve piyasa değeri artan taşınmazlarda gündeme gelmektedir. Aileden kalan arsalar, tarım arazileri, zeytinlikler, yazlık bölgelerdeki hisseli taşınmazlar, şehir merkezindeki eski hisseli tapular ve kentsel dönüşüm ya da kamulaştırma süreciyle değer kazanan parseller bu davaların temel konusunu oluşturur. Özellikle Çeşme, Urla, Seferihisar ve Karaburun gibi yazlık ve turizm değeri yüksek bölgelerdeki hisseli taşınmazlarda; Buca, Bornova, Karşıyaka, Bayraklı, Konak ve Çiğli gibi merkez ilçelerde ise paylı mülkiyete konu konut, işyeri, arsa ve imarlı parsellerde önalım hakkı sıkça tartışma konusu olabilir.

Bu nedenle İzmir’de önalım davası veya şufa hakkı değerlendirilirken yalnızca genel hukuk kurallarına bakmak yeterli değildir. Taşınmazın bulunduğu ilçenin piyasa değeri, imar durumu, fiili kullanım yapısı, paydaşlar arasındaki ilişki, miras geçmişi, varsa ortaklığın giderilmesi veya kamulaştırma süreci ve satışın gerçek niteliği birlikte incelenmelidir. “İzmir şufa davası avukatı”, “İzmir önalım davası”, “hisseli tapuda pay satışı İzmir” veya “miras kalan hisseli taşınmazda önalım hakkı” gibi aramalarda doğru hukuki değerlendirme, taşınmazın hem tapu kaydı hem de bölgesel özellikleri dikkate alınarak yapılmalıdır.

Yasal Önalım Hakkının Şartları Nelerdir?

Önalım davası açılabilmesi için bazı şartların birlikte bulunması gerekir. Bu şartlardan biri eksikse dava reddedilebilir veya hak kaybı yaşanabilir.

1. Taşınmaz Paylı Mülkiyete Tabi Olmalıdır

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda doğar. Türk Medeni Kanunu m.688’e göre paylı mülkiyette birden fazla kişi, bölünmemiş taşınmazın tamamına belli paylarla maliktir. Her paydaş kendi payı üzerinde malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir.

Buna karşılık miras kalan taşınmazlarda sıkça görülen elbirliği mülkiyeti farklıdır. TMK m.701 ve m.702 hükümleri gereğince elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları yoktur. Kural olarak tasarruf işlemleri bakımından ortakların birlikte hareket etmesi gerekir.

Bu ayrım özellikle miras kalan taşınmazlarda çok önemlidir. Mirasçılar henüz intikal işlemi yapmamışsa, taşınmaz elbirliği mülkiyetinde görünüyorsa veya miras ortaklığı devam ediyorsa, tek bir mirasçının önalım davası açıp açamayacağı ayrıca değerlendirilmelidir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, miras ortaklığına dayanan önalım davalarında tek mirasçının konumunu ayrıca değerlendirmiş; davanın yürütülebilmesi için diğer mirasçıların katılımı, muvafakati veya terekeye temsilci atanması ihtimalinin gündeme gelebileceğini kabul etmiştir. Bu nedenle miras taşınmazlarında dava açmadan önce mülkiyet türü mutlaka incelenmelidir.

2. Pay Üçüncü Kişiye Satılmış Olmalıdır

Önalım hakkı, payın üçüncü kişiye satılması halinde doğar. Paydaşın payını zaten paydaş olan bir kişiye satması halinde kural olarak yasal önalım hakkı kullanılamaz. Çünkü TMK m.732, paydaşın payını üçüncü kişiye satması halini düzenlemektedir.

Yargıtay uygulaması da önalım hakkının konusunu satış işlemiyle sınırlandırmaktadır:

“önalım hakkının konusu pay satışıdır.”

Yargıtay HGK, E. 2013/2268, K. 2015/1437, T. 27.05.2015

Bu nedenle bağış, trampa, miras paylaşımı, aile içi malvarlığı düzenlemesi veya gerçekte bağış olduğu ispatlanan görünürde satış işlemleri bakımından önalım hakkının doğup doğmadığı ayrıca incelenmelidir.

Özellikle aile bireyleri arasında yapılan satışlarda, tapuda işlem “satış” olarak görünse bile mahkeme işlemin gerçek niteliğini araştırabilir. Satış bedelinin ödenip ödenmediği, banka kayıtları, tarafların akrabalık ilişkisi, taşınmazın fiili kullanımı ve devir amacı dava sonucunu etkileyebilir.

3. Dava Payı Satın Alan Alıcıya Karşı Açılmalıdır

Önalım hakkı, satıcıya değil payı satın alan alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Davanın konusu, alıcı adına tescil edilen payın tapu kaydının iptali ve önalım hakkı sahibi paydaş adına tescilidir.

Bu nedenle önalım davasında doğru taraf teşkili son derece önemlidir. Yanlış kişiye dava açılması, eksik taraf gösterilmesi, alıcının mirasçılarının dikkate alınmaması veya birden fazla satışın gözden kaçırılması davanın uzamasına ya da hak kaybına neden olabilir.

Birden fazla alıcı varsa, pay satışından sonra alıcı ölmüşse, pay tekrar devredilmişse veya taşınmazda çok sayıda paydaş bulunuyorsa dava stratejisi baştan doğru kurulmalıdır.

Önalım Davası Kaç Ay İçinde Açılır?

Önalım davalarında süre en kritik konulardan biridir. Türk Medeni Kanunu m.733’e göre yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Satış noter aracılığıyla bildirilmişse önalım hakkı, bildirimin hak sahibine ulaştığı tarihten itibaren üç ay içinde kullanılmalıdır.

Güncel düzenleme bakımından, satış 25.12.2025 ve sonrasında yapılmışsa her halde satışın üzerinden bir yıl geçmekle önalım hakkı düşer.

Burada çok önemli bir geçiş ayrımı vardır. 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu’na eklenen Geçici Madde 1 uyarınca, TMK m.733’te yapılan süre değişikliği yürürlük tarihinden önce yapılmış satışlara uygulanmaz. Bu nedenle 25.12.2025 tarihinden önceki satışlarda eski iki yıllık mutlak süre ayrıca değerlendirilmelidir.

Kısaca:

Noter bildirimi varsa bildirimden itibaren üç ay içinde dava açılmalıdır.

25.12.2025 ve sonrası satışlarda her halde satıştan itibaren bir yıl içinde dava açılmalıdır.

25.12.2025 öncesi satışlarda geçiş hükmü nedeniyle eski süre rejimi ayrıca incelenmelidir.

Satışı sonradan öğrenmek tek başına üç aylık süreyi başlatmayabilir. Önemli olan çoğu dosyada noter bildiriminin usulüne uygun yapılıp yapılmadığıdır. Ancak mutlak süre satış tarihine bağlı olduğundan, tapu satış tarihi mutlaka kontrol edilmelidir.

Satışı Öğrendim Ama Noter Bildirimi Gelmedi, Ne Yapmalıyım?

Hisseli tapuda pay satışı öğrenildiğinde ilk yapılması gereken işlem, güncel tapu kaydının ve satış resmi senedinin incelenmesidir. Çünkü noter bildirimi yapılmamış olsa bile mutlak hak düşürücü süre satış tarihinden itibaren işlemeye devam eder.

Noter bildirimi yapılmadıysa üç aylık süre yönünden tartışma bulunabilir; ancak bu durum paydaşın sınırsız şekilde bekleyebileceği anlamına gelmez. Satış tarihi, alıcı bilgisi, satılan pay oranı ve taşınmazın niteliği tespit edilerek dava açma süresi derhal değerlendirilmelidir.

Bu nedenle “hisseli tapuda pay satışı haberim olmadan yapılmış”, “noter bildirimi gelmedi ama tapuda satış olmuş”, “paydaş hissesini yabancıya satmış” gibi durumlarda zaman kaybetmeden hukuki inceleme yapılması gerekir.

2025 Değişikliği Sonrası Önalım Davasında Hangi Bedel Ödenir?

Önalım davalarında en önemli değişikliklerden biri bedel konusunda yapılmıştır. 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK m.734/2 değiştirilmiş ve önalım bedelinin yalnızca tapuda gösterilen satış bedeline bağlı kalması sistemi sona ermiştir.

Güncel düzenlemeye göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, mahkemenin verdiği kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır. Bu yükümlülük yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına tescil kararı verilemez.

Yargıtay HGK, E. 2025/216, K. 2026/195, T. 01.04.2026 tarihli kararında yeni sistemin özünü şu ifadeyle açıklamıştır:

“rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibarettir.”

Bu değişiklik, özellikle tapuda düşük bedel gösterilen veya önalım hakkını zorlaştırmak için yüksek bedel yazıldığı iddia edilen satışlarda dava stratejisini önemli ölçüde değiştirmiştir. Artık yalnızca resmi senette yazan satış bedeline bakmak yeterli değildir. Taşınmazın gerçek piyasa değeri, emsal satışlar, imar durumu, konumu, kullanım şekli ve ekonomik koşullar birlikte değerlendirilmelidir.

Örneğin İzmir’de Urla, Çeşme, Seferihisar, Güzelbahçe veya Karaburun gibi piyasa değeri hızlı değişen bölgelerde rayiç bedel tespiti davanın en önemli aşamalarından biri haline gelebilir. Aynı şekilde Bornova, Bayraklı, Karşıyaka, Konak ve Buca gibi merkez ilçelerde imar durumu, ulaşım aksı, ticari değer, arsa niteliği ve yapılaşma potansiyeli önalım bedelini doğrudan etkileyebilir.

Derdest Önalım Davalarında Rayiç Bedel Uygulanır mı?

Evet. TMK Geçici Madde 1 uyarınca, TMK m.734’te yapılan bedel değişikliği yürürlük tarihinden önce açılmış davalar hakkında da uygulanır. Yargıtay 7. HD, E. 2025/4191, K. 2026/998, T. 23.02.2026 tarihli kararlarında bu geçiş hükmünü açık biçimde uygulamaktadır:

“değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı”

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 2026 tarihli kararlarında, değişiklikten sonra açılacak davalarda dava tarihindeki rayiç değerin; değişiklikten önce açılmış ve 25.12.2025 tarihinde derdest olan davalarda ise yürürlük tarihindeki rayiç değerin esas alınması gerektiği yönünde değerlendirmeler bulunmaktadır.

Bu konu özellikle devam eden önalım davalarında yeni bilirkişi incelemesi, ek bedel yatırılması, önceki depo bedelinin nemasıyla birlikte mahsup edilmesi ve kesin süreye uyulması bakımından çok önemlidir.

Önalım Bedeli Süresinde Yatırılmazsa Ne Olur?

Mahkemece belirlenen rayiç bedel ve alıcıya düşen tapu giderleri, hâkimin belirlediği yere ve verilen kesin süre içinde nakden yatırılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa önalım hakkı sahibi adına tescil kararı verilmesi mümkün olmaz.

Bu nedenle önalım davası yalnızca hukuki hak meselesi değildir; aynı zamanda finansal hazırlık gerektiren bir dava türüdür. Dava açmadan önce taşınmazın yaklaşık piyasa değeri, satılan pay oranı, olası bilirkişi bedeli, tapu harcı, yargılama giderleri ve mahkemenin verebileceği depo süresi gerçekçi biçimde değerlendirilmelidir.

Özellikle yüksek değerli İzmir taşınmazlarında, dava açan paydaşın yalnızca “haklıyım” demesi yeterli değildir. Rayiç bedeli yatırabilecek mali hazırlığın bulunması gerekir. Aksi halde dava hukuken doğru açılmış olsa bile bedel yatırılmadığı için tescil sonucu alınamayabilir.

Hangi Satışlarda Önalım Hakkı Kullanılamaz?

Önalım hakkı her devir işleminde kullanılamaz. Kanun ve Yargıtay uygulaması bazı işlemleri önalım hakkı dışında bırakmaktadır.

Cebri Artırma ve 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu Kapsamındaki Satışlar

TMK m.733’ün güncel halinde, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamayacağı açıkça düzenlenmiştir.

Bu nedenle icra satışı, kamu ihalesi veya cebri artırma yoluyla yapılan satışlarda önalım hakkı ileri sürülmeden önce satışın hukuki niteliği dikkatle incelenmelidir.

Gerçek Satış Olmayan Devirler

Önalım hakkı satım işlemine bağlıdır. Görünürde satış yapılmış olsa bile işlem gerçekte bağış, aile içi miras düzenlemesi, bakım ilişkisi veya başka bir hukuki amaç taşıyorsa önalım hakkı kullanılamayabilir.

Yargıtay HGK, E. 2013/2268, K. 2015/1437, T. 27.05.2015 bu konuda şu ölçütü ortaya koymaktadır:

“gerçek bir satışın konusu olmayan … pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır.”

Bu nedenle aile içi pay devirlerinde sadece tapudaki işlem adına bakmak yeterli değildir. Bedelin gerçekten ödenip ödenmediği, tarafların akrabalık ilişkisi, devir amacı, tanık anlatımları, banka kayıtları ve somut olayın bütün özellikleri birlikte değerlendirilmelidir.

Paydaşlar Arasındaki Satışlarda Önalım Hakkı

Önalım hakkı, paydaş olmayan üçüncü kişiye yapılan satışlarda gündeme gelir. Payı satın alan kişi satıştan önce de taşınmazda paydaş ise, çoğu durumda ona karşı yasal önalım hakkı kullanılamaz.

Bu nedenle dava açmadan önce alıcının satıştan önce taşınmazda paydaş olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir. Tapu kaydındaki pay oranları, satış öncesi ve sonrası malik listesi, intikal işlemleri ve varsa önceki devirler birlikte değerlendirilmelidir.

Fiili Taksim Bulunan Taşınmazlarda Önalım Davası

Paydaşlar taşınmazı kendi aralarında fiilen bölüşmüş, herkes belirli bir alanı uzun süredir kullanmış ve satıcı da kendi kullandığı bölüme karşılık gelen payı devretmişse, önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırı görülebilir.

Yargıtay HGK, E. 2021/676, K. 2023/96, T. 15.02.2023, fiili taksim iddiasının davadaki önemini şu şekilde vurgulamaktadır:

“fiili taksim savunması ile kötüniyet iddiası, yargılamanın her aşamasında ileri sürülebileceği”

Bu nedenle taşınmazın fiilen kim tarafından, hangi bölümünün kullanıldığı; yapı, çit, yol, tarımsal kullanım, bağımsız giriş, kira ilişkisi, elektrik-su aboneliği, komşu beyanları ve tanık anlatımlarıyla birlikte araştırılmalıdır.

İzmir’de özellikle kırsal bölgelerdeki tarla, zeytinlik ve bağ niteliğindeki taşınmazlarda fiili taksim savunması sıkça gündeme gelebilir. Aynı şekilde yazlık bölgelerde herkesin belirli bir bölümü kullandığı hisseli taşınmazlarda da fiili kullanım yapısı davanın sonucunu etkileyebilir.

Aile İçi Satışlarda Şufa Hakkı Kullanılır mı?

Aile içi satışlarda önalım hakkının kullanılıp kullanılamayacağı her somut olayda ayrıca değerlendirilmelidir. Payın eşe, çocuğa, kardeşe, toruna, anneye, babaya, gelin veya damada devri tapuda satış olarak görünse bile, mahkeme çoğu zaman işlemin gerçek amacını araştırır. Gerçek ve bedeli ödenmiş bir satış söz konusuysa önalım hakkı gündeme gelebilir. Buna karşılık işlem gerçekte bağış, miras paylaşımı, aile içi malvarlığı düzenlemesi, bakım ilişkisi veya yardım amacı taşıyorsa, yasal önalım hakkının doğmadığı kabul edilebilir.

Bu nedenle aile içi hisse devri yapılan dosyalarda yalnızca tapudaki işlem türüne bakmak yeterli değildir. Satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği, banka hareketleri, ödeme kayıtları, tarafların akrabalık derecesi, devirden önceki bakım veya destek ilişkisi, aile içi anlaşmalar, tapu satış bedeli ile taşınmazın piyasa değeri arasındaki fark, tanık beyanları, taraflar arasındaki önceki hukuki ve fiili ilişkiler ile taşınmazın fiilen kim tarafından kullanıldığı birlikte incelenmelidir. Bu inceleme yapılmadan açılan önalım davasında, işlemin gerçek satış olmadığı veya hakkın dürüstlük kuralına aykırı kullanıldığı yönünde savunmalarla karşılaşılabilir.

Muvazaalı Satışlarda Önalım Hakkı

Önalım davalarında muvazaa iki farklı şekilde gündeme gelebilir. Bazen pay devri gerçekte bağış olduğu halde satış gibi gösterilir. Bazen de satış bedeli gerçeğe aykırı şekilde düşük veya yüksek gösterilir.

Yeni rayiç bedel sistemi, bedelde muvazaa tartışmalarının bir kısmını azaltabilir. Çünkü mahkeme artık dava konusu payın gerçek piyasa değerini belirlemektedir. Buna rağmen işlemin satış mı, bağış mı, aile içi temlik mi olduğu hâlâ dava sonucunu etkileyebilir.

Davacı paydaş, işlemin gerçek niteliğini ve satışın önalım hakkını bertaraf etmek amacıyla farklı gösterildiğini ileri sürebilir. Davalı alıcı ise aile içi bağış, bakım ilişkisi, fiili taksim veya dürüstlük kuralına aykırılık gibi savunmalar yapabilir. Bu nedenle dava dilekçesi, cevap dilekçesi ve delil planı baştan doğru hazırlanmalıdır.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Nedir?

Önalım hakkı yalnızca kanundan doğmaz; taraflar arasında yapılan sözleşme ile de önalım hakkı kurulabilir. TMK m.735 uyarınca tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen süre ve koşullara göre her malike karşı ileri sürülebilir. Ancak bu şerhin etkisi her durumda on yıl ile sınırlıdır. Bu nedenle sözleşmeden doğan önalım hakkı bulunan dosyalarda, yalnızca pay satışının gerçekleşip gerçekleşmediğine değil, önalım sözleşmesinin geçerliliğine, hakkın tapu kütüğüne şerh edilip edilmediğine, şerhte belirtilen süre ve koşullara, satış bildiriminin usulüne, satış bedeli ve ödeme şartlarına, ayrıca bu hakkın hangi malike karşı kullanılabileceğine birlikte bakılmalıdır.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, yasal önalım hakkından farklı şartlara bağlı olduğundan, dava açılmadan önce sözleşme metni, tapu şerhi, satış tarihi ve bildirim süreci birlikte değerlendirilmelidir. Özellikle tapuda şerh bulunmayan, süresi geçmiş veya sözleşme şartları açık olmayan önalım haklarında dava stratejisi farklılaşabilir.

Önalım Davası Açmadan Önce Hangi Belgeler Hazırlanmalı?

Hisseli tapuda pay satışı öğrenildiğinde, dava açılıp açılmayacağının ve önalım hakkının süresinde kullanılıp kullanılamayacağının belirlenmesi için öncelikle dosyanın belge üzerinden değerlendirilmesi gerekir. Bu aşamada güncel tapu kaydı, pay satışına ilişkin resmi senet veya tapu işlem bilgisi, noter bildirimi varsa tebliğ evrakı, mirasçılık belgesi ve intikal belgeleri birlikte incelenmelidir. Ayrıca taşınmazın fiili kullanımını gösteren fotoğraf, kroki, video kaydı, kira sözleşmesi, elektrik-su aboneliği, kullanım belgeleri, imar durumu, belediye kayıtları ve emsal satış verileri de davanın yönünü belirleyebilir.

Özellikle aile içi satış, fiili taksim veya muvazaa iddiası bulunan dosyalarda belge incelemesi daha da önem kazanır. Paydaşlar arasında daha önce yapılmış yazılı veya fiili anlaşmalar, banka dekontları, ödeme belgeleri, tanık bilgileri ve kullanım krokisi; satışın gerçek niteliğinin, yaklaşık rayiç bedelin ve davada karşılaşılabilecek savunmaların değerlendirilmesi bakımından önemlidir. Bu belgeler toplanmadan önalım davası açılması, sürenin yanlış hesaplanmasına, eksik delil sunulmasına veya davanın hatalı stratejiyle yürütülmesine neden olabilir.

Önalım Davası Nasıl Açılır?

Önalım davası, payı satan kişiye değil, payı satın alan alıcıya karşı açılır. Dava dilekçesinde taşınmazın tapu bilgileri, satılan pay oranı, satış tarihi, alıcı bilgisi, varsa noter bildirimi, davacının paydaşlık sıfatı, satışın üçüncü kişiye yapıldığı ve önalım hakkının süresinde kullanıldığı açıkça ortaya konulmalıdır. Davanın temel talebi, alıcı adına kayıtlı payın tapu kaydının iptali ve davacı paydaş adına tescilidir.

Mahkeme, dava konusu payın rayiç değerini belirledikten sonra önalım bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinin yatırılması için davacıya kesin süre verir. Bu bedel süresinde ve usulüne uygun şekilde yatırılırsa, diğer şartların da bulunması halinde satılan payın davacı adına tesciline karar verilebilir. Bu nedenle önalım davasında yalnızca dava açmak yeterli değildir; satış tarihi, noter bildirimi, doğru taraf teşkili, paylı mülkiyet durumu, fiili taksim iddiası ve rayiç bedel için mali hazırlık birlikte değerlendirilmelidir.

Uygulamada en sık yapılan hatalar; davanın alıcı yerine satıcıya karşı açılması, yanlış kişiye dava yöneltilmesi, satış tarihinin veya noter bildiriminin yanlış değerlendirilmesi, paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyetinin karıştırılması, fiili taksim savunmasının gözden kaçırılması ve mahkemenin verdiği kesin sürede önalım bedelinin yatırılmamasıdır. Bu hatalar, haklı görünen bir önalım davasının dahi reddedilmesine veya tescil sonucunun alınamamasına neden olabilir.

Önalım Davasında Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Önalım davaları kısa süreli, teknik ve çoğu zaman yüksek değerli tapu iptal ve tescil davalarıdır. Yanlış süre hesabı yapılması, davanın eksik veya yanlış kişiye yöneltilmesi, paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyetinin karıştırılması, fiili taksim savunmasının gözden kaçırılması ya da mahkemece verilen kesin sürede önalım bedelinin yatırılmaması davanın kaybedilmesine neden olabilir. Bu nedenle önalım davası açmadan önce yalnızca pay satışının gerçekleşip gerçekleşmediğine bakmak yeterli değildir; satışın hangi süre rejimine tabi olduğu, noter bildiriminin yapılıp yapılmadığı, üç aylık sürenin başlayıp başlamadığı ve mutlak hak düşürücü sürenin dolup dolmadığı birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle 25.12.2025 sonrası yürürlüğe giren yeni rayiç bedel sistemi nedeniyle, dava açmadan önce taşınmazın paylı mülkiyette mi yoksa elbirliği mülkiyetinde mi olduğu, payın gerçekten üçüncü kişiye satılıp satılmadığı, alıcının satıştan önce paydaş olup olmadığı, aile içi bağış veya muvazaa iddiasının gündeme gelip gelmeyeceği, fiili taksim savunmasının ileri sürülüp sürülemeyeceği ve mahkemenin belirleyeceği rayiç bedelin yatırılabilir olup olmadığı incelenmelidir. Bu değerlendirme, önalım davasının yalnızca süresinde açılması için değil, davanın doğru stratejiyle yürütülmesi ve tescil sonucuna ulaşılması için de belirleyicidir.

Önalım Davası, Ortaklığın Giderilmesi ve Miras Davaları Arasındaki Bağlantı

Önalım davaları çoğu zaman tek başına değerlendirilmez. Hisseli tapu uyuşmazlıklarında önalım davası; ortaklığın giderilmesi davası, miras paylaşımı, muris muvazaası, tapu iptal ve tescil, ecrimisil, kamulaştırma veya imar uyuşmazlıklarıyla birlikte gündeme gelebilir.

Örneğin miras kalan bir taşınmazda mirasçılardan biri payını üçüncü kişiye satmışsa, diğer mirasçıların önalım hakkı, miras ortaklığının yapısı ve intikal işlemleri birlikte incelenmelidir. Aynı taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi davası açılmışsa, pay satışı ve önalım davasının satış sürecine etkisi ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle hisseli tapuda pay satışı öğrenildiğinde yalnızca “şufa davası açalım” demek yeterli değildir. Dosyanın tamamı tapu, miras, imar, fiili kullanım ve piyasa değeri yönünden haritalandırılmalıdır.

Hisseli Tapuda Pay Satışı Öğrendiyseniz Hızlı Ön Değerlendirme Alın

Hisseli tapuda pay satışı öğrendiyseniz süre işlemeye başlamış olabilir. Tapu kaydı, satış tarihi ve noter bildirimi incelenmeden beklemek, önalım hakkının kaybedilmesine yol açabilir.

Önalım davası, şufa hakkı, hisseli tapuda pay satışı, aile içi hisse devri, miras kalan taşınmazda pay satışı, fiili taksim savunması veya tapu iptal ve tescil süreci hakkında hukuki destek almak için Minar Hukuk ve Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.

Hızlı ön değerlendirme için tapu kaydı, satış tarihi, varsa noter bildirimi, mirasçılık belgesi ve taşınmazın kullanımına ilişkin bilgi ve belgelerin paylaşılması yeterlidir. Dosyanızda dava süresi, rayiç bedel riski ve izlenebilecek hukuki yol haritası birlikte değerlendirilebilir.

Sıkça Sorulan Sorular