Hisseli tapuda paydaşlardan birinin taşınmaz hissesini üçüncü kişiye satması, diğer paydaşlar açısından ciddi bir hak kaybı riski doğurabilir. Halk arasında şufa hakkı olarak bilinen önalım hakkı, paylı mülkiyete konu arsa, tarla, konut veya işyeri hissesinin belirli şartlarda diğer paydaş tarafından dava yoluyla alınmasını sağlayan önemli bir taşınmaz hukuku yoludur.

Ancak önalım hakkı kendiliğinden tapu devri sağlamaz. Paydaşın bu hakkı kullanabilmesi için süresi içinde önalım davası açması, mahkemece belirlenen bedeli yatırması ve kanuni şartları eksiksiz yerine getirmesi gerekir. Bu nedenle “hisseli tapuda pay satıldı ne yapmalıyım?”, “şufa davası nasıl açılır?”, “önalım hakkı kaç ay içinde kullanılır?” gibi sorular, dava açmadan önce doğru değerlendirilmelidir.

2025 sonunda yapılan kanun değişikliğiyle önalım davalarında özellikle satış bedeli bakımından yeni bir dönem başlamıştır. Artık dava açan paydaş, çoğu durumda yalnızca tapuda gösterilen satış bedeline güvenemez; mahkemece belirlenecek rayiç bedel üzerinden ödeme yapmak zorunda kalabilir. Bu nedenle önalım davası açmadan önce taşınmazın gerçek piyasa değeri, satış tarihi, noter bildirimi, dava süresi ve tapu kaydı birlikte incelenmelidir.

Önalım Hakkı Nedir?

Önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara bu payı öncelikle satın alma imkânı veren yenilik doğuran bir haktır.

Bu hak özellikle şu durumlarda gündeme gelir:

-Bir arsa hissesi üçüncü kişiye satılmışsa,
-Miras kalan taşınmazda paydaşlardan biri payını yabancıya devretmişse,
-Hisseli tapuda diğer paydaşların bilgisi dışında satış yapılmışsa,
-Paydaş, satılan hissenin kendisine devrini istiyorsa.

Önalım hakkı, taşınmazın aynına ilişkin sonuç doğurduğu için dava yoluyla kullanılır. Hak sahibi, alıcıya karşı tapu iptali ve tescil davası açarak satılan payın kendi adına tescilini talep eder.

Yasal Önalım Hakkı Hangi Şartlarda Doğar?

Yasal önalım hakkı Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde düzenlenmiştir. Bu hakkın kullanılabilmesi için bazı temel şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir.

Paylı Mülkiyet Bulunmalıdır

Önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda doğar. Taşınmaz elbirliği mülkiyetindeyse, örneğin miras ortaklığı henüz paylı mülkiyete çevrilmemişse, yasal önalım hakkı kural olarak kullanılamaz.

Pay Üçüncü Kişiye Satılmış Olmalıdır

Önalım hakkı, payın üçüncü kişiye satılması hâlinde gündeme gelir. Paydaşın payını başka bir paydaşa satması durumunda yasal önalım hakkı doğmaz.

Ayrıca işlemin gerçek anlamda satış olması gerekir. Bağış, trampa, miras paylaşımı veya gerçekte bağış olduğu hâlde satış gibi gösterilen işlemler ayrı değerlendirilir.

Dava Süresi Kaçırılmamalıdır

Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmişse, önalım davası bu bildirimin ulaşmasından itibaren 3 ay içinde açılmalıdır.

Güncel düzenleme bakımından, bildirim yapılmamış olsa dahi mutlak süre artık satış tarihinden itibaren 1 yıl olarak dikkate alınmalıdır. Bu nedenle eski metinlerde yer alan “2 yıl” bilgisi güncel düzenlemeye göre yenilenmelidir.

2025 Kanun Değişikliği: Önalım Davasında Artık Hangi Bedel Esas Alınır?

Önalım davalarında en önemli değişiklik bedel konusunda yapılmıştır. Eski uygulamada önalım hakkı çoğu zaman tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden kullanılıyordu. Bu durum, tapuda satış bedelinin düşük gösterildiği işlemlerde alıcı yönünden ciddi mağduriyetlere yol açabiliyordu.

Yeni düzenleme ile bu sistem değişmiştir.

Tapudaki Satış Bedeli Tek Başına Belirleyici Değildir

7571 sayılı Kanun ile TMK m.734/2 değiştirilmiş ve önalım hakkına konu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi kabul edilmiştir. Buna göre mahkeme, dava konusu payın gerçek piyasa değerini gecikmeksizin tespit eder.

Rayiç bedel belirlenirken taşınmazın konumu, imar durumu, yüzölçümü, niteliği, emsal satışlar, kullanım şekli ve ekonomik koşullar dikkate alınır.

25.12.2025’ten Sonra Açılan Davalarda Dava Tarihindeki Değer Esas Alınır

Güncel Yargıtay yaklaşımına göre 25.12.2025 tarihinden sonra açılan önalım davalarında, önalım bedeli dava konusu payın dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden belirlenir.

Bu şu anlama gelir: Pay tapuda düşük bedelle satılmış olsa bile, davacı paydaş taşınmazı düşük tapu bedeliyle değil, mahkemenin tespit edeceği gerçek değer üzerinden almak zorunda kalabilir.

Değişiklikten Önce Açılmış Derdest Davalarda 25.12.2025 Değeri Esas Alınır

Kanun değişikliğinden önce açılmış ve hâlen devam eden davalarda ise Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin güncel yaklaşımına göre önalım bedeli, taşınmazın 25.12.2025 tarihindeki rayiç değeri üzerinden belirlenmelidir.

Bu nedenle eski tarihli önalım davalarında da bilirkişi incelemesi, ek bedel yatırılması ve rayiç değer tartışması gündeme gelebilir.

Önalım Bedeli Nasıl Yatırılır?

Yeni düzenleme uyarınca önalım hakkı sahibi, mahkemece belirlenen rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin verdiği kesin süre içinde nakden yatırmalıdır.

Bu süre kaçırılırsa, davacı lehine tescil kararı verilmesi mümkün olmaz. Bu nedenle önalım davasında yalnızca dava açmak yeterli değildir; belirlenen bedelin süresinde yatırılması dava sonucunu doğrudan etkiler.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2018/3491, K. 2019/4125, T. 15.05.2019:

“Önalım davasında, satış bedelinin mahkeme veznesine yatırılması şarttır. Bu yapılmadan önalım hakkı sahibi lehine tescil kararı verilemez.”

Bu karar eski sistemde “satış bedeli” üzerinden kurulmuş olsa da, güncel düzenleme sonrasında bedel kavramı artık rayiç bedel esasına göre değerlendirilmelidir.

Önalım Hakkı Hangi Satışlarda Kullanılamaz?

Önalım hakkı her devir işleminde kullanılamaz. Kanun ve Yargıtay uygulaması bazı işlemleri önalım hakkı dışında bırakmaktadır.

Cebrî Artırma ve Devlet İhale Kanunu Kapsamındaki Satışlar

Güncel düzenleme ile cebrî artırma yoluyla yapılan satışlarda ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamayacağı açık şekilde düzenlenmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 20.03.2003 tarihli kararı (E. 2003/2176, K. 2003/2333) bu konuda şunları belirtmiştir:

“Paylı mülkiyete tabi taşınmazın cebrî artırma yoluyla satışında, taraf iradesi söz konusu olmadığından, yasal önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. TMK 732’nin açık emrine uygun olarak, önalım hakkı ancak iradi satışlarda doğar.”

Elbirliği Mülkiyetinde Önalım Hakkı Kullanılamaz

Elbirliği mülkiyetinde paylar belirli olmadığı için paydaşlar arasında yasal önalım hakkı doğmaz. Özellikle miras kalan taşınmazlarda bu ayrım çok önemlidir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 21.03.2006 tarihli kararı (E. 2006/1366, K. 2006/1871) bu noktayı şu şekilde açıklamıştır:

“Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda paylar ayrı ayrı tescil edilmediğinden, paydaşlar arasında yasal önalım hakkı doğmaz. Bu nedenle, tereke mallarının elbirliği mülkiyetinde olduğu sürece önalım hakkı kullanılamaz.”

Aile İçi Satışlarda Önalım Hakkı Kullanılır mı?

Aile içi pay devirlerinde önalım hakkı özel olarak değerlendirilir. Payın eşe, çocuğa veya yakın akrabaya devri her zaman klasik satış gibi kabul edilmeyebilir. İşlemin gerçekte bağış, miras paylaşımı veya aile içi malvarlığı düzenlemesi amacı taşıyıp taşımadığı incelenir.

27.03.1957 tarihli ve 12/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı bu konuda temel karardır:

“Müşterek mülkün paydaşının payını, karı ve kocaya, çocuklara veya akrabalara temlik etmesi halinde şeklen satış bulunsa bile, gerçekte bağış gibi saiklerle yapıldığında, şufa hakkı kullanılamaz.”

Ancak bu istisna her akraba devrinde otomatik olarak uygulanmaz. Mahkeme, satış bedelinin ödenip ödenmediğini, taraflar arasındaki ilişkiyi, devir amacını ve somut olayın özelliklerini birlikte değerlendirir.

Muvazaalı Satışlarda Önalım Hakkı

Önalım davalarında en sık tartışılan konulardan biri muvazaadır. Pay devri tapuda satış olarak gösterilse de gerçekte bağış olabilir. Ya da satış bedeli gerçek değerden farklı gösterilmiş olabilir.

Bu durumda davacı, işlemin gerçek niteliğini mahkemede tartışabilir.

Yargıtay HGK, E. 2010/6-572, K. 2010/656, T. 15.12.2010:

“Davacı, işlemin gerçekte hibe olduğunu iddia edebilir ve her türlü delille ispatlayabilir. Davalı ise, kendi muvazaasına dayanarak işlemin satış değil hibe olduğunu ileri süremez.”

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 15.12.2010 tarihli kararı (E. 2010/6-572, K. 2010/656) konuya ilişkin önemli tespitler içermektedir:

“Temlik işleminin satış gibi gösterilerek gerçekte hibe olduğu iddiası halinde, davacı muvazaa iddiasını her türlü delille ispatlayabilir. Davalı taraf ise, kendi muvazaasına dayanamaz.”

Yeni rayiç bedel sistemi, özellikle tapuda düşük bedel gösterilmesinden kaynaklanan uyuşmazlıkları azaltmayı amaçlamaktadır. Buna rağmen işlemin gerçek satış mı, bağış mı, aile içi temlik mi olduğu hâlâ dava sonucunu etkileyen önemli bir konudur.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Önalım hakkı yalnızca kanundan doğmaz. Taraflar arasında yapılan sözleşme ile de önalım hakkı kurulabilir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı, taşınmazın ileride üçüncü kişiye satılması hâlinde belirli kişiye öncelikli satın alma imkânı sağlar.

Bu hak tapuya şerh edilirse üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Şerh verilmemişse kural olarak yalnızca sözleşmenin tarafları arasında hüküm doğurur.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2007/6833, K. 2008/5381, T. 06.05.2008:

“Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılabilmesi için satışın üçüncü kişiye yapıldığı koşullarla önalım hakkı sahibine bildirilmesi gerekir.”

Sonuç

Önalım hakkı, hisseli taşınmazlarda paydaşları koruyan güçlü bir hukuki imkândır. Ancak bu hak süreye, bedel yatırma şartına ve satışın niteliğine sıkı şekilde bağlıdır.

2025 değişikliği sonrası önalım davası açacak kişinin özellikle şu üç noktaya dikkat etmesi gerekir:

Birincisi, dava süresi kaçırılmamalıdır.
İkincisi, mahkemenin belirleyeceği rayiç bedelin yatırılması gerekeceği unutulmamalıdır.
Üçüncüsü, satışın gerçek niteliği ve taşınmazın mülkiyet türü dava öncesinde mutlaka incelenmelidir.

Bu nedenle hisseli taşınmazda pay satışı öğrenildiğinde beklemek yerine, tapu kaydı, satış senedi, noter bildirimi ve taşınmazın güncel piyasa değeri birlikte değerlendirilerek hızlı şekilde hukuki yol haritası çıkarılmalıdır.

Önalım Hakkı Davası Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Hisseli taşınmazda paydaşlardan biri hissesini üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar şartları varsa önalım hakkına dayanarak dava açabilir. Bu dava ile satılan payın alıcı adına olan tapu kaydının iptali ve davacı paydaş adına tescili talep edilir.

Satış noter aracılığıyla paydaşa bildirilmişse önalım davası bildirimin ulaşmasından itibaren 3 ay içinde açılmalıdır. Bildirim yapılmamışsa kanundaki üst süre dikkate alınır. Süreler hak düşürücü nitelikte olduğundan, satış öğrenildiğinde beklemeden tapu kaydı ve bildirim durumu incelenmelidir.

Son kanun değişikliğiyle önalım davalarında bedel yönünden önemli bir değişiklik yapılmıştır. Artık mahkeme, dava konusu payın rayiç değerini belirleyebilir. Bu nedenle davacı paydaş, yalnızca tapuda gösterilen satış bedeline göre değil, mahkemenin belirlediği gerçek değer üzerinden ödeme yapmak zorunda kalabilir.

Aile içi satışlarda önalım hakkı her zaman otomatik olarak kullanılamaz. İşlem şeklen satış olsa bile gerçekte bağış, miras paylaşımı veya aile içi malvarlığı devri amacı taşıyorsa önalım hakkı reddedilebilir. Ancak her akraba devri aynı sonucu doğurmaz; mahkeme işlemin gerçek amacını somut olayın özelliklerine göre inceler.

Dava açmadan önce tapu kaydı, satış tarihi, noter bildirimi, taşınmazın paylı mı elbirliği mülkiyetinde mi olduğu, satışın gerçek niteliği ve rayiç bedel mutlaka değerlendirilmelidir. Özellikle bedelin mahkemece belirlenmesi ihtimali nedeniyle, dava masrafı ve yatırılması gereken tutar önceden hesaplanmalıdır.