1. Giriş

Kamulaştırma, devletin ve kamu tüzel kişiliklerinin, kamu yararının gerçekleştirilmesi amacıyla, özel mülkiyete konu taşınmaz mallar üzerinde zorunlu olarak mülkiyet veya irtifak hakkı kazanmasına imkân tanıyan bir kamu hukuku işlemidir. Anayasa’nın 46. maddesi ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu bu sürecin hukuki dayanağını oluşturur. Kamulaştırma işlemi her ne kadar kamu yararını gözetse de, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkına önemli bir müdahale niteliği taşımaktadır. Bu nedenle, idarenin kamulaştırma sürecine başlamadan önce malikle uzlaşma yoluna gitmesi, hem hak arama özgürlüğünün etkin kullanımı hem de kamu kaynaklarının rasyonel kullanımı açısından büyük önem taşır.

Kamulaştırma bedeli hesaplama robotu için buraya tıklayabilirsiniz.

2. Kamulaştırmada Uzlaşmanın Hukuki Niteliği ve Mevzuata Dayanan Yasal Zorunluluğu

Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği hâllerde özel mülkiyete konu taşınmazların devlet veya kamu tüzel kişilikleri tarafından bedeli peşin ödenerek mülkiyetinin devralınmasıdır. Bu işlem, bireyin Anayasa ile güvence altına alınmış mülkiyet hakkına doğrudan bir müdahale niteliği taşıdığı için, sadece kanunla belirlenmiş sınırlar içinde ve usule uygun biçimde gerçekleştirilebilir. Kamulaştırma sürecinde uzlaşma yöntemi, bu müdahalenin hem hakkaniyetli hem de hızlı bir şekilde yürütülmesini sağlayan önemli bir aşamadır.

2.1. Hukuki Niteliği ve Tanımı

Kamulaştırmada uzlaşma, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesi uyarınca, idarenin kamulaştırmak istediği taşınmaz hakkında mahkemeye başvurmadan önce malikle satın alma usulüne göre pazarlık yaparak anlaşmaya çalışması anlamına gelir. Bu süreç, klasik özel hukuk sözleşmelerinden farklı olarak, idare hukukuna özgü, kamu yararını temel alan bir işlem olup şekil, süre ve prosedüre sıkı sıkıya bağlıdır.

Uzlaşma, idare ile malik arasında karşılıklı mutabakatla gerçekleştirilen bir ön anlaşma olup, tarafların iradesiyle kurulmakla birlikte kamu düzenine ilişkin yönleri ağır basan bir işlemdir.

2.2. Mevzuat Hükümleri

Anayasa’nın 46. Maddesi:

“Devlet ve kamu tüzelkişileri, kamu yararının gerekli kıldığı hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malları kamulaştırmaya yetkilidir… Kamulaştırma bedelinin taksitle ödenmesi ancak kanunla belirlenen bazı durumlarda mümkündür.”

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 8. Maddesi:

“Satın alma usulü”
Madde 8 – İdare, kamulaştırma kararı verdikten sonra, kamulaştırılacak taşınmaz malların veya irtifak haklarının bedelini, arsa ve arazi için ayrı ayrı oluşturulacak kıymet takdir komisyonları marifetiyle tespit eder.
Takdir edilen bedel üzerinden taşınmaz sahibi ile uzlaşma yoluyla satın alma işlemini gerçekleştirmek için bir uzlaşma komisyonu oluşturulur.
İdare, bu komisyon aracılığıyla taşınmaz malikiyle 15 gün içinde pazarlığa oturmak üzere yazılı olarak tebligat yapar.
Uzlaşma sağlanamazsa, idare kamulaştırma davası açabilir. Ancak bu uzlaşma süreci tamamlanmadan açılacak davalar usulden reddedilir.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10. Maddesi:

“Uzlaşma sağlanamaz veya malik tapuda ferağ vermezse, idare, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescilini talep eder. Mahkeme, bilirkişi raporu ve duruşma sonucunda karar verir.”

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 3. Maddesi:

“Kamulaştırma bedeli, peşin ödenmek kaydıyla, idare tarafından kıymet takdir komisyonlarının tespitiyle belirlenir. Ancak bazı kamu hizmetleri için bu bedel taksitle ödenebilir. Bu durum ve şartlar kanunla belirlenmiştir.”

7201 sayılı Tebligat Kanunu:

“Resmi tebligatlar, taahhütlü posta yoluyla ve ilgilinin bilinen en son adresine yapılır. İdarenin kamulaştırma uzlaşma çağrıları da bu kapsamda tebligat hükümlerine tabidir.”

2.3. Uzlaşmanın Zorunlu Dava Şartı Haline Gelmesi

2016 sonrası hem mevzuat değişiklikleri hem de yargı kararları ile birlikte, uzlaşma süreci sadece tavsiye niteliğinde değil, zorunlu dava şartı hâline gelmiştir. Yani idare, mahkemeye başvurmadan önce uzlaşma yolunu denemekle yükümlüdür. Aksi halde açılan kamulaştırma davaları, Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesi uyarınca dava şartı eksikliği nedeniyle reddedilecektir.

Yargıtay bu konuda istikrar kazanmış içtihatlarında şöyle demektedir:

“2942 sayılı Kanun’un 8. maddesinde öngörülen uzlaşma süreci tamamlanmadan açılan davalarda, dava şartı noksanlığı bulunduğundan davanın reddine karar verilmesi gerekir.” (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2017/2103, K. 2017/3456)

2.4. Tapulu Taşınmazlar İçin Geçerlilik

Uzlaşma süreci yalnızca tapu siciline kayıtlı taşınmazlar için uygulanabilir. Tapusuz taşınmazlar ya da maliki belirlenemeyen taşınmazlar bakımından doğrudan mahkemeye başvurma yolu açıktır. Bu nedenle idare, kamulaştırma sürecine başlamadan önce taşınmazın hukuki durumunu titizlikle incelemeli ve uzlaşma sürecini usulüne uygun başlatmalıdır.

3. Uzlaşma Süreci Nasıl İşler?

Kamulaştırma süreci, kamu yararının sağlanması amacıyla devletin özel mülkiyete müdahale ettiği istisnai bir uygulama olması nedeniyle, sıkı şekil şartlarına bağlıdır. Bu sürecin ilk adımı, idarenin kamulaştırma kararı almasıdır. Ancak, mahkeme yoluna gidilmeden önce uzlaşma yöntemiyle taşınmazın maliki ile anlaşma sağlanması 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesi uyarınca yasal bir zorunluluktur.

Uzlaşma süreci genel olarak aşağıdaki aşamalardan oluşur:

3.1. Kamu Yararı Kararı Alınması

Kamulaştırmanın ilk ve en temel şartı, kamu yararına dayalı bir kararın alınmasıdır. Bu karar, idarelerce (örneğin belediyeler, bakanlıklar, il özel idareleri) ilgili kanunlar çerçevesinde yetkili organlarca alınır.
2942 sayılı Kanun’un 5. maddesine göre:

“İdare, taşınmazın kamulaştırılmasına karar verirken kamu yararının bulunup bulunmadığını değerlendirir ve bu yönde gerekçeli bir karar alır. Bu karar alınmadan kamulaştırma işlemlerine başlanamaz.”

3.2. Kıymet Takdir Komisyonu Kurulması

İdare, kamu yararı kararı alındıktan sonra, kamulaştırılacak taşınmazın değerini belirlemek üzere en az üç kişiden oluşan bir kıymet takdir komisyonu kurar. Bu komisyon, taşınmazın emsallerini, niteliğini, konumunu, üzerindeki yapıları, gelir durumunu ve diğer tüm özellikleri değerlendirerek bir tahmini kamulaştırma bedeli tespit eder.

Kamulaştırma Kanunu md. 8:
“…Kamulaştırılacak taşınmazın kıymetinin tespiti için arsa ve arazi için ayrı ayrı olmak üzere, kıymet takdir komisyonu oluşturulur.”

Komisyon, gerektiğinde bilirkişi görüşü, emlak alım-satım verileri ve imar durumu gibi belgelerden de faydalanabilir.

3.3. Uzlaşma Komisyonunun Oluşturulması

Kıymet takdir komisyonunun belirlediği bedel üzerinden pazarlık ve trampa gibi işlemleri yürütmek üzere, idare kendi bünyesinde en az üç kişiden oluşan uzlaşma komisyonu kurar. Bu komisyonun görevi, malikle doğrudan pazarlık görüşmeleri yaparak anlaşma zemini aramaktır.

3.4. Malike Uzlaşma Teklifinin Gönderilmesi

İdare, malik veya yasal temsilcisine resmi ve taahhütlü tebligat yoluyla uzlaşma çağrısında bulunur. Bu tebligat, 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümleri uyarınca yapılır. Tebligat yazısında, kamulaştırılmak istenen taşınmazın bilgileri, kamulaştırma amacı ve pazarlık usulüne göre satma veya takas teklifine ilişkin bilgiler yer alır. Ancak, bu bildirimde kıymet takdir komisyonunun belirlediği bedel yer almaz.

3.5. 15 Günlük Başvuru Süresi

Malik, uzlaşma teklifinin kendisine tebliğinden itibaren 15 gün içinde idareye başvurarak pazarlık görüşmelerine katılma hakkını kullanabilir. Bu süre içinde başvuru yapılmazsa, idare uzlaşma sağlanamadığı varsayımıyla dava yoluna gidebilir.

Kamulaştırma Kanunu md. 8:
“…Tebligat yapıldıktan sonra malik 15 gün içinde idareye başvurarak pazarlık sürecine katılabilir.”

3.6. Pazarlık Görüşmeleri ve Anlaşma

Taraflar, belirlenen tarihte uzlaşma komisyonu huzurunda pazarlık görüşmelerine başlar. Görüşmeler sonucunda, kıymet takdir komisyonunun belirlediği tahmini bedeli geçmeyecek şekilde bir anlaşmaya varılırsa, taraflar arasında resmî bir anlaşma tutanağı düzenlenir.

Bu tutanakta:

• Taşınmazın bilgileri,
• Tarafların kimlik ve yetki bilgileri,
• Anlaşılan kamulaştırma bedeli ve ödeme yöntemi (peşin veya taksit),
• Tapu devir işlemlerine ilişkin hususlar yer alır.

Tutanak, malik ve uzlaşma komisyonu üyeleri tarafından imzalanarak resmiyet kazanır.

3.7. 45 Günlük Ödeme Süresi

Uzlaşma tutanağının imzalanmasından itibaren, idare en geç 45 gün içinde üzerinde anlaşılan kamulaştırma bedelini ödemeye hazır hâle getirmelidir. Bu süre içinde malik veya temsilcisine yazılı bildirim yapılır. Bildirimde ayrıca tapuda ferağ (devir) işleminin gerçekleştirileceği tarih de yer alır.

3.8. Tapuda Devir ve Bedelin Ödenmesi

Malik, belirlenen tarihte tapu müdürlüğüne giderek taşınmazı idare adına devreder (ferağ verir). Devir işlemi gerçekleştikten sonra idare tarafından uzlaşılan kamulaştırma bedeli malike ödenir.

Bu aşamadan sonra:

• Kamulaştırma süreci tamamlanmış olur.
• Taşınmaz idare adına tescil edilir.
• Taraflar arasında yapılmış olan uzlaşma nedeniyle kamulaştırma işlemi ve bedeline karşı itiraz davası açılamaz.

4. Uzlaşma Sağlanamazsa Ne Olur?

Kamulaştırma işlemlerinde uzlaşma esastır. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesi, idareye, kamulaştırmak istediği taşınmazla ilgili olarak mahkemeye başvurmadan önce satın alma usulünü deneme yükümlülüğü getirir. Bu kapsamda idare, malik ile uzlaşma sürecini başlatmalı ve bir anlaşmaya varmaya çalışmalıdır. Ancak her durumda bu uzlaşma sağlanamayabilir. Bu gibi durumlarda, idarenin izleyeceği yol yine aynı Kanun’un 10. ve devamı maddelerinde açıkça belirtilmiştir.

4.1.Uzlaşma Sağlanamaması Durumları

Uzlaşmanın sağlanamaması aşağıdaki şekillerde olabilir:

• Malik, idarenin teklifine olumlu yanıt vermez veya görüşmeye katılmaz.
• Malik, uzlaşma görüşmelerine katılsa dahi kıymet takdir komisyonunca belirlenen veya idare tarafından önerilen bedele razı olmaz.
• Taraflar arasında bir anlaşma yapılsa bile, malik tapuda ferağ (taşınmazın devri) işlemini gerçekleştirmez.
• Malik, anlaşmaya yanaşsa bile belirlenen 15 günlük süre içinde idareye başvuru yapmaz.
• Uzlaşma tutanağı düzenlense de 45 günlük ödeme süresi içinde idare bedeli ödemez veya malik gerekli belgeleri sunmaz.

Bu gibi hâllerde, artık “satın alma usulüyle kamulaştırma” sona erer ve idarenin dava yoluna gitmesi gerekir.

4.2.Mahkemeye Başvuru Süreci (2942 sayılı Kanun md. 10)

Uzlaşma sağlanamayan durumlarda idare, Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi kapsamında Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili için dava açmak zorundadır. Bu dava, “kamulaştırma bedel tespiti ve tescil davası” olarak adlandırılır.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu md. 10:
“Satın alma usulü ile mal sahibi ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, idare, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili için dava açmak zorundadır.”

Bu başvuru, idarenin uzlaşma sürecinde yaptığı işlemlerin eksiksiz tamamlanmış olması şartına bağlıdır. Özellikle uzlaşma teklifinin usulüne uygun şekilde malike tebliğ edildiği, 15 günlük sürenin beklenip beklenmediği gibi hususlar mahkemece dikkate alınır. Usule aykırılıklar varsa, dava dava şartı yokluğu gerekçesiyle reddedilebilir.

4.3.Kamulaştırma Dava Süreci

Kamulaştırma davası açıldıktan sonra aşağıdaki adımlar izlenir:

1. Dosya İncelemesi ve Tebligatlar:

Mahkeme, davanın usulüne uygun şekilde açılıp açılmadığını değerlendirir. Malik veya hissedarlar tespit edilerek kendilerine dava dilekçesi ve duruşma günü tebliğ edilir.

2. Bilirkişi İncelemesi:

Mahkeme, taşınmazın gerçek değerini belirlemek üzere bilirkişi heyeti görevlendirir. Bu heyet genellikle:

• Harita mühendisi,
• İnşaat mühendisi,
• Şehir plancısı,
• Ziraat mühendisi (tarla ve bağ-bahçe vasfı varsa),
• Emlak değerleme uzmanı gibi kişilerden oluşur.

Bilirkişi heyeti, taşınmazın emsal değerleri, konumu, imar durumu, altyapı olanakları ve taşınmaz üzerindeki yapıların özelliklerini dikkate alarak bir rayiç bedel raporu hazırlar.

3. Mahkeme Kararı:

Mahkeme, bilirkişi raporunu ve dosyadaki diğer belgeleri değerlendirerek taşınmazın gerçek kamulaştırma bedelini belirler. Ayrıca taşınmazın idare adına tesciline de hükmeder. Mahkeme kararında şu unsurlar yer alır:

• Tespit edilen bedel,
• Bedelin idarece mahkeme veznesine yatırılması,
• Taşınmazın idare adına tescil edilmesi,
• Malike yapılan tebligatların geçerliliği,
• Yargılama giderlerinin kim tarafından ödeneceği.

4.4.Bedelin Mahkeme Veznesine Yatırılması

Mahkemece belirlenen bedel, idare tarafından mahkeme veznesine yatırılır. Bu bedelin yatırılmasıyla birlikte mahkeme, tapu müdürlüğüne müzekkere yazar ve taşınmaz idare adına tescil edilir.

2942 sayılı Kanun md. 10/5:
“Mahkemece belirlenen bedelin tamamının depo edildiği belgelenmeden taşınmazın idare adına tesciline karar verilemez.”

4.5. Malikin Dava Açma Hakkı

Kamulaştırma bedel tespiti ve tescil davasında, malik mahkemenin belirlediği bedelin yetersiz olduğunu düşünüyorsa, Kamulaştırma Kanunu’nun 14. maddesi uyarınca bedel artırım davası açabilir. Bu dava, kamulaştırma tarihinden itibaren 30 gün içinde açılmalıdır.

2942 sayılı Kanun md. 14:
“Kamulaştırma bedeline itiraz eden malik, bedelin artırılması için kamulaştırma kararının kendisine tebliğinden itibaren 30 gün içinde dava açabilir.”

Kamulaştırma Uzlaşma Başvurusu Örnek Dilekçe