Giriş

Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 35. maddesiyle güvence altına alınan mülkiyet hakkı, bireylerin en temel haklarından biridir. Ancak bu hak, sınırsız değildir ve kamu yararı gerektiren durumlarda, devlet tarafından bazı müdahalelere maruz kalabilir. Bu müdahalelerin en önemlileri, kamulaştırma ve takas (trampa) uygulamalarıdır. Özellikle tarihi, kültürel ve doğal sit alanları, kentsel planlama projeleri ve kamu hizmetlerinin sürdürülmesi gibi konularda bu hukuki araçlar sıkça kullanılır.

Kamulaştırma ve takas, sadece birer mülkiyet devri işlemi olarak görülemez. Bu süreçler, kültürel mirasın korunması, kentsel dönüşümün sağlıklı bir şekilde yürütülmesi ve kamu hizmetlerinin etkin bir biçimde sunulması için hayati öneme sahip hukuki mekanizmalardır. Bu makale, söz konusu uygulamaların hem yasal dayanaklarını hem de pratik adımlarını detaylı olarak inceleyerek, mülk sahiplerinin bu süreçlerde haklarını nasıl koruyacaklarına dair kapsamlı bir rehber sunmayı amaçlamaktadır.

SİT alanından çıkarma işlemleri ile ilgili detaylı bilgi için tıklayınız.

1. Hukuki Dayanak ve Mevzuat

Takas ve kamulaştırma süreçlerinin temelini oluşturan yasal düzenlemeler, farklı kanun ve yönetmeliklerle belirlenmiştir. Bu hukuki metinler, mülkiyet hakkının korunması ile kamu yararının sağlanması arasındaki hassas dengeyi kurar:

  • Anayasa (m.35 ve m.46): Mülkiyet hakkının genel çerçevesini çizer ve kamulaştırmanın ancak kamu yararı amacıyla, gerçek karşılığı peşin ödenerek yapılabileceğini belirtir.
  • 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu: Sit alanları ve tescilli taşınmaz kültür varlıklarının korunmasına yönelik özel hükümleri içerir. Bu kanun, kültürel mirasın korunması amacıyla kamulaştırma veya takas yapılabilmesinin zeminini hazırlar.
  • 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu: Kamulaştırma işlemlerinin usul ve esaslarını ayrıntılı olarak düzenler. İdarenin kamulaştırma kararı almasından, bedel tespiti ve tescil aşamalarına kadar tüm adımları bu kanun belirler.
  • Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların Hazine Taşınmazları ile Değiştirilmesi Hakkında Yönetmelik: 22 Mayıs 2010 tarihinde yayımlanan bu yönetmelik, sit alanlarında yer alan özel mülkiyete konu taşınmazların Hazine taşınmazlarıyla nasıl değiştirileceğini (takas edileceğini) detaylandırır.
  • İlgili İmar Mevzuatı ve Koruma Kurulu Kararları: Koruma amaçlı imar planları ve Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulları’nın kararları da bu süreçlerde belirleyici rol oynar.

2. Takas (Trampa) Uygulaması

2.1. Amaç ve Önemi

Takas, özellikle sit alanlarında veya arkeolojik koruma bölgelerinde bulunan, yapılaşma ve kullanım kısıtlamaları nedeniyle ekonomik değeri düşen taşınmazların, devletin mülkiyetinde bulunan başka bir taşınmazla değiştirilmesini sağlayan bir yöntemdir. Bu uygulama sayesinde, mülk sahiplerinin mağduriyetleri giderilirken, devlet de kültürel ve doğal mirasın korunmasını doğrudan sağlamış olur. Takas, mülk sahibine kamulaştırma sürecine göre daha esnek ve karşılıklı rızaya dayalı bir çözüm sunar.

2.2. Takasa Konu Olabilecek Taşınmazların Nitelikleri

Yönetmelik ve kanunlara göre bir taşınmazın takas edilebilmesi için belirli kriterleri karşılaması gerekir:

  • Net Mülkiyet: Taşınmazın tapu kaydında mülkiyet ihtilafı veya kısıtlama bulunmaması esastır.
  • Sit Statüsü: Taşınmazın I. veya II. derece arkeolojik sit alanı gibi özel bir koruma statüsüne sahip olması zorunludur.
  • İnşaat Yasağı: İmar planında kesin inşaat yasağı getirilmiş olması, takas başvurusunda en önemli şartlardan biridir.
  • Kazı Alanı: Kültür ve Turizm Bakanlığı’nca izinli bir kazı sahasında yer alması da bir başka takas sebebidir.
  • Tapu Kaydındaki Takyidatlar: Sit şerhi dışında, taşınmaz üzerinde haciz, ipotek gibi hukuki kısıtlamaların (takyidatların) bulunmaması gerekir.
  • Edinme Tarihi: Taşınmazın, sit şerhi konulduktan sonra satış, bağış veya benzeri yollarla edinilmiş olmaması, kötü niyetli alımların önüne geçmek için önemli bir kriterdir.
  • Paylı Mülkiyet: Eğer taşınmaz paylı mülkiyete konu ise, tüm hissedarların noter onaylı muvafakatini alarak ortak bir başvuru yapılması zorunludur.

2.3. Başvuru Süreci ve Gerekli Belgeler

Takas başvurusu, ilgili müze müdürlüğü veya Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu aracılığıyla yapılır. Başvuruda sunulması gereken temel belgeler şunlardır:

  • Başvuru dilekçesi
  • Taşınmazın güncel tapu senedi
  • İmar durumu belgesi
  • Koruma Kurulu’nun taşınmazın sit statüsünü belirten kararı
  • Varsa kadastro paftası ve koordinat bilgileri

Hazırlanan dosya, Kültür ve Turizm Bakanlığı ile Maliye Bakanlığı tarafından ortaklaşa değerlendirilir. Değerlendirme sonucunda, taşınmazın değeri ve nitelikleri göz önüne alınarak Hazine’ye ait uygun bir taşınmaz ile takas yapılmasına karar verilir.

3. Kamulaştırma Süreci

3.1. Kamulaştırmanın Hukuki Temeli

Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği durumlarda, özel mülkiyetteki bir taşınmazın bedeli peşin ödenerek idare adına tescil edilmesidir. Özellikle tarihi eserlerin korunması, altyapı projeleri veya yeni kamu binalarının yapımı gibi konularda kamulaştırma, idarenin vazgeçilmez bir aracıdır. 2863 sayılı Kanun’un 15. maddesi, taşınmaz kültür varlıklarının korunması amacıyla kamulaştırma yapılabileceğini açıkça belirtir.

3.2. Uygulama Adımları

Kamulaştırma süreci, hukuki prosedürlerin titizlikle izlenmesini gerektiren, çok aşamalı bir süreçtir:

  1. Kamu Yararı Kararı: Kamulaştırma süreci, ilgili idarenin (Bakanlık, belediye, vakıflar vb.) bir kamu yararı kararı almasıyla başlar.
  2. Bedel Tespiti: 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesine göre, taşınmazın gerçek değeri, konusunda uzman bilirkişiler tarafından belirlenir. Bu tespit, sürecin en kritik aşamasıdır.
  3. Mahkeme Yoluyla Tescil ve Bedelin Ödenmesi: İdare, belirlenen bedeli mülk sahibine bildirdikten sonra anlaşma sağlanamaması durumunda, bedelin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili için mahkemeye başvurulur. Mahkemece belirlenen bedel, mülk sahibine nakden veya duruma göre takas yoluyla ödenir.

3.3. Bedel Tespitinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kamulaştırma bedelinin adil ve hakkaniyetli olması esastır. Bu nedenle, bilirkişiler bedel tespiti yaparken şu hususları göz önünde bulundurur:

  • Taşınmazın rayiç bedeli (piyasa değeri) ve emsal satış değerleri
  • Taşınmazın konumu, imar durumu ve kullanım kısıtlamaları
  • Üzerindeki yapıların fiziksel durumu ve değeri
  • Sit alanı veya kültürel miras niteliğinin, taşınmazın piyasa değerine olan etkisi

4. Mülk Sahiplerinin Hak ve Yükümlülükleri

Kamulaştırma ve takas süreçlerinde mülk sahipleri, pasif konumda değildir. Haklarını bilmek ve savunmak, adil bir sonuç elde etmek için hayati önem taşır.

4.1. Mülk Sahiplerinin Hakları

  • Adil Bedel Talebi: Anayasa’nın güvencesi altında, taşınmazın gerçek değerinin ödenmesini talep etme hakkı.
  • Bedel Tespitine İtiraz Hakkı: Bedelin düşük belirlendiği düşünülüyorsa, mahkeme kararına karşı istinaf veya temyiz yoluna başvurma hakkı.
  • İptal Davası: Kamulaştırma kararının usul veya yasaya aykırı olduğunu düşünen mülk sahipleri, kararın iptali için idari yargıda dava açabilirler.
  • Takas Seçeneğini Tercih Etme: Koşullar uygunsa, kamulaştırma yerine takas seçeneğini değerlendirme hakkı.

4.2. Mülk Sahiplerinin Yükümlülükleri

  • Belge Sunma: Süreç boyunca idare tarafından istenen belgeleri eksiksiz ve süresinde sunmak.
  • İş Birliği: Sürecin hızlanması ve doğru ilerlemesi için idare ile iş birliği yapmak.
  • Muvafakat: Paylı mülkiyette, diğer tüm paydaşların onayını (muvafakatini) almak.

5.1. Kamulaştırmasız El Atma ve Yargı Yetkisi

Bir taşınmazın imar kısıtlaması veya sit alanı ilanı gibi hukuki işlemler nedeniyle fiilen kullanılamaz hale gelmesi, “kamulaştırmasız el atma” olarak adlandırılır. Bu durumda mülk sahibi, idarenin mülkiyet hakkına müdahalesinden dolayı tazminat talep edebilir.

  • Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 15 Nisan 2021 tarihli kararı (Esas No: 2017/5-3114), imar kısıtlamasından kaynaklanan fiili ve hukuki el atma davalarının adli yargıda görülmesi gerektiğini açıkça belirtmiştir. Bu karar, mülk sahiplerinin tazminat talepleri için hangi mahkemelere başvurması gerektiği konusunda önemli bir netlik sağlamıştır. Benzer şekilde, Danıştay 6. Dairesi’nin 2022/1807 Esas sayılı kararı da, idari işlemlere bağlı tazminat talepleri ile bedel tespiti davalarının görevli mahkemeleri arasındaki ayrımı detaylandırmıştır.

5.2. Sit Alanlarında Kamulaştırılmama Nedeniyle Tazminat Hakkı

Sit alanlarında yer alan taşınmazların uzun yıllar boyunca kamulaştırılmaması, mülk sahiplerini ciddi mağduriyetlere uğratabilir. Yargıtay ve Danıştay içtihatları, bu durumda malikin tazminat hakkını korumaktadır.

  • Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 28 Eylül 2011 tarihli kararı (Esas No: 2011/5468), sit alanına dönüşen taşınmazlarda, idarenin uzun süre kamulaştırma yapmamasının tazminat hakkı doğuracağını değerlendirmiştir.
  • Danıştay 6. Dairesi’nin 2015/4418 Karar sayılı kararı da, I. derece doğal sit alanında kalan bir taşınmazın kamulaştırılmaması nedeniyle açılan tazminat davası talebini incelemiştir.
  • Anayasa Mahkemesi’nin 2017/25436 Karar sayılı kararı ise, sit alanı ilanı sonrası kamulaştırmasız el atma iddiasıyla açılan tam yargı davalarındaki süreçleri, idari ve adli yargı ayrımını ve takas ile kamulaştırma imkanlarını değerlendirerek bu konudaki hukuki çerçeveyi netleştirmiştir. Bu kararlar, idareye makul bir sürede kamulaştırma yapma veya tazminat ödeme yükümlülüğü getirir.

5.3. Bedel Tespiti ve Emsal Değerlendirmesi

Kamulaştırmasız el atma davalarında, taşınmazın güncel bedelinin doğru bir şekilde tespiti büyük önem taşır.

  • Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 31 Mart 2016 tarihli kararı (Esas No: 2016/2668), kamulaştırmasız el atma davalarında emsal değerlendirmelerinin ve bedel tespitinin hukuka uygun yapılması gerektiğini vurgulamış, bu konudaki eksikliklerin bozma nedeni olabileceğine dikkat çekmiştir.

Bu içtihatlar, mülk sahiplerine hak arama yollarında yol gösterirken, aynı zamanda idarelere de hukuka uygun ve adil bir şekilde hareket etmeleri yönünde bir sorumluluk yüklemektedir.uları gibi konularda mülk sahiplerine profesyonel destek sunabilirler.