1. Giriş

Mirasçılık belgesi, mirasın devri ve mirasçıların tespiti için temel bir dayanak olsa da, bu belge her zaman mutlak gerçeği yansıtmayabilir; zira aksinin her zaman ispatı mümkündür. Hatalı, eksik veya sahte olarak düzenlenmiş mirasçılık belgelerine dayanılarak yapılan tapu tescilleri, gerçek hak sahibi olmayan kişilerin tapu sicilinde malik gibi görünmesine yol açar ve tapu sicilinin doğruluğunu ciddi şekilde bozar.

Bu tür yolsuz işlemler yalnızca bireysel mağduriyetler yaratmakla kalmaz, aynı zamanda mülkiyet sisteminin güvenilirliğini de derinden sarsar. Bu makalede, geçersiz mirasçılık belgelerine dayanılarak gerçekleştirilen yolsuz tescillerin hukuki niteliği, sonuçları ve bu durumlarda başvurulabilecek hukuki yollar, Türk Medeni Kanunu (TMK) hükümleri ve köklü Yargıtay içtihatları çerçevesinde ayrıntılı bir şekilde incelenecektir.

Mirasçılık belgesi ile ilgili detaylı bilgi için tıklayınız.

2. Mirasçılık Belgesi (Veraset İlamı) ve Hukuki Niteliği:

Türk Medeni Kanunu’nun 598. maddesine göre, mirasçılık sıfatı veraset ilamı ile ispat edilir. Bu belge, sulh hukuk mahkemesi veya noter tarafından verilir ve çekişmesiz yargı işidir. Başvuru hasımsızdır ve herhangi bir süreye tabi değildir.

Veraset ilamı, terekeye ilişkin işlemlerde temel dayanak kabul edilse de, kesin hüküm niteliği taşımaz; içeriğinin hatalı veya eksik olduğu ispat edildiğinde iptali veya düzeltilmesi her zaman talep edilebilir.

Tapu müdürlükleri bu belgeyi tescil taleplerinde öncelikle şeklen dikkate alır. Ancak kamu düzeni ve tapu sicilinin güvenilirliğinin sağlanması gereği, tapu müdürlüklerinin, gerektiğinde belgenin içeriğinin hukuka uygunluğunu da inceleme ve denetleme yetkisi bulunmaktadır.

3. Yolsuz Tescil Kavramı ve Mirasçılık Belgesine Dayalı Tescillerdeki Uygulaması

Aynî hakların kazanılması ve üçüncü kişilere karşı hüküm ifade edebilmesi için tapuya tescil zorunludur. Ancak bu tescilin geçerli sayılması, mutlaka hukuki bir sebebe dayanmasına bağlıdır. Tescil şeklen doğru gibi görünse de, dayanağı olan hukuki sebep geçersiz ise, tescil hukuki sonuç doğurmaz ve yolsuz tescil niteliğini kazanır.

Türk Medeni Kanunu’nun 1024. maddesi, geçerli bir hukuki sebebi olmayan tescili yolsuz olarak tanımlar. Böyle bir durumda, TMK m. 1025’e göre gerçek hak sahibi, tapu kaydının düzeltilmesi amacıyla tapu iptali ve tescil davası açabilir.

Sahte veya eksik mirasçılık belgesine dayanılarak yapılan tesciller de bu kapsamdadır. Çünkü mirasın intikali, tüm mirasçıların yasal payları oranında ve onların ortak iradesini gerektirir. Eğer mirasçılık belgesi sahte ise veya tüm mirasçıları doğru bir şekilde yansıtmıyorsa, bu belgeye dayanarak yapılan tescil, mirasçıların gerçek iradesini veya kanuni miras paylarını yansıtmayacağı için geçerli bir hukuki sebep oluşturmaz ve yapılan işlem baştan itibaren geçersiz olur.

4. Geçersiz Mirasçılık Belgelerine Dayalı İşlemlere İlişkin Yargı Uygulamaları

Yargıtay’ın bu konudaki yerleşik içtihatları, geçersiz mirasçılık belgelerine dayalı tapu tescillerine ilişkin hukuki süreçleri net bir şekilde ortaya koymuştur:

4.1. Yolsuz Tescilin İptali Adli Yargının Konusudur

Hatalı veya sahte bir veraset ilamına dayanılarak tapu sicilinde gerçekleştirilen tescil, yolsuz tescil niteliğindedir. Bu tür bir işlemin iptali ve tapu kaydının düzeltilmesi talebiyle açılan davalar, idari yargının değil, adli yargının görev alanına girer.

  • Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2013/16228 Esas, 2014/1729 Karar sayılı kararı: “Hatalı veraset ilamına dayanılarak yapılan tescil yolsuzdur ve bu işlemin iptali idari değil adli yargıda görülür.”

4.2. Veraset İlamına Karşı Açılan Dava Bekletici Mesele Yapılmalıdır

Tapu sicilindeki tescilin dayanağı olan veraset ilamının iptali veya düzeltilmesi talebiyle açılmış bir dava devam ediyorken, bu veraset ilamına dayanarak açılan tapu davasının çözümü, veraset ilamına ilişkin davanın sonucuna bağlıdır. Bu durumda, tapu davasının yargılamasında, veraset ilamının iptali veya düzeltilmesi davasının sonucunun beklenmesi (bekletici mesele yapılması) esastır.

  • Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2022/8585 Esas, 2023/4282 Karar sayılı kararı: “Veraset ilamına yönelik iptal davası devam ederken, buna dayalı tapu davası bekletilmelidir.”

4.3. Sahte Veraset İlamı Yolsuz Tescil Oluşturur ve Sicile Güven İlkesi Uygulanmaz

Mirasçı olmayan birinin sahte bir mirasçılık belgesiyle kendi adına tapu sicilinde tescil yaptırması durumunda, bu tescil geçersizdir ve yolsuz tescil niteliğindedir. Bu durumda, tapu sicilinin dış görünüşüne güvenerek aynî hak iktisap eden üçüncü kişilerin iyi niyetini koruyan sicile güven ilkesi (TMK m. 1023) uygulanmaz.

  • Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2015/7536 Esas, 2016/1543 Karar sayılı kararı: “Mirasçı olmayan birinin sahte belgeyle yaptığı tescil geçersizdir. Sicile güven ilkesi de uygulanmaz.”

4.4. Sahte Belgeyle İlk Elden Edinim Korunmaz

Sahte bir belgeye dayanılarak yapılan ilk tescilde, bu tescili gerçekleştiren kişinin veya bu tescil yoluyla doğrudan hak edinen kişinin iyi niyeti savunulamaz. İşlem baştan itibaren geçersizdir ve hukuki sonuç doğurmaz.

  • Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2008/11411 Esas, 2009/2328 Karar sayılı kararı: “Sahte belgeye dayanılarak yapılan ilk tescilde iyi niyet savunulamaz. İşlem baştan geçersizdir.”
  • Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2005/10985 Esas, 2005/12581 Karar sayılı kararı: “Sahte belgeye dayanılarak yapılan ilk tescilde iyi niyet savunulamaz. İşlem baştan geçersizdir.”
  • Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 27.12.1939 tarih, 11/60 sayılı kararı: “Sahte belgeye dayanılarak yapılan ilk tescilde iyi niyet savunulamaz. İşlem baştan geçersizdir.”

4.5. Zincirleme Devirlerde de Geçersizlik Devam Eder

Sahte bir mirasçılık belgesiyle önce mirasçı olmayan kişiye, ardından da bu kişiden üçüncü kişilere yapılan ardışık (zincirleme) devirlerde de, başlangıçtaki tescil yolsuz olduğu için sonraki işlemler de bu yolsuzluktan etkilenir. İlk elden sahte belgeyle devralan için iyi niyetin bir önemi yoktur.

Ancak, ikinci el alıcının (sonraki edinenin) iyi niyeti değerlendirilirken, bu değerlendirme yalnızca şekli kayıtlara değil, somut olgulara göre objektif bir şekilde yapılır.

  • Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2022/5902 Esas, 2023/2686 Karar sayılı kararı: “Sahte belgeyle önce mirasçılara, sonra üçüncü kişilere yapılan devirlerde de işlemler yolsuzdur. İlk elden devralan için iyi niyetin önemi yoktur. İkinci el alıcının iyi niyeti ise şekli kayıtlara değil, somut olgulara göre değerlendirilir.”
  • Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2019/5002 Esas, 2020/732 Karar sayılı kararı: “Sahte belgeyle önce mirasçılara, sonra üçüncü kişilere yapılan devirlerde de işlemler yolsuzdur. İlk elden devralan için iyi niyetin önemi yoktur. İkinci el alıcının iyi niyeti ise şekli kayıtlara değil, somut olgulara göre değerlendirilir.”

4.6. Ketm-i Verese Davaları Süresizdir; Gerektiğinde Tazminata Çevrilebilir

Mirasçıların gizlenmesine dayalı tapu iptal ve tescil davaları zamanaşımına tabi değildir. Taşınmaz el değiştirmişse ve tapu iptal ve tescil talebi kabul edilemiyorsa, talep tazminata dönüştürülebilir. Tazminat davası açma süresi, aynî hakkın fiilen sona erdiği tarihten itibaren başlar.

  • Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2012/5158 Esas, 2012/8301 Karar sayılı kararı: “Mirasçıların gizlenmesine dayalı tapu iptal ve tescil davaları zamanaşımına tabi değildir. Taşınmaz el değiştirmişse, talep tazminata dönüştürülebilir. Tazminat davası için süre, ayni hakkın fiilen sona erdiği tarihten itibaren başlar.”
  • Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 1948 tarih, 10/3 sayılı kararı: “Mirasçıların gizlenmesine dayalı tapu iptal ve tescil davaları zamanaşımına tabi değildir. Taşınmaz el değiştirmişse, talep tazminata dönüştürülebilir. Tazminat davası için süre, ayni hakkın fiilen sona erdiği tarihten itibaren başlar.”

Ketmi Verese Davaları ile ilgili detaylı bilgi için tıklayınız.

5. Yolsuz Tescil ve Üçüncü Kişilerin İyi Niyetinin Korunması: TMK m. 1023 ve m. 1024’ün Karşılaştırılması

Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi, tapu siciline güvenerek aynî hak kazanan iyi niyetli üçüncü kişilerin bu kazanımlarının korunacağını düzenler. Ancak bu koruma, mutlak olmayıp belirli şartlara bağlıdır.

Buna karşılık, TMK m. 1024/1, yolsuz tescilin varlığı hâlinde, bunu bilen veya bilmesi gereken kişilerin sicile dayanamayacağını açıkça belirtir. Aynı maddenin ikinci fıkrasında, geçerli bir hukuki sebep bulunmayan tescillerin yolsuz sayılacağı ifade edilmiştir. Üçüncü fıkra ise, yolsuz tescilden zarar gören gerçek hak sahibinin, bu durumu iyi niyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan ileri sürebileceğini düzenler.

  • Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2021/10664 Esas, 2022/2311 Karar sayılı kararı: “Sicil güvenliği ancak hukuki zemini sağlam işlemlerle mümkündür. Gerçek hak sahibinin, kötü niyetli kişilere karşı her zaman ileri sürebileceği bir hak alanı vardır.”

6. Sicile Güven İlkesinin Uygulanmasının Sınırları ve İyi Niyetin Değerlendirilmesi

Türk Medeni Kanunu’na göre, tapu siciline güvenerek aynî hak edinen üçüncü kişiler iyi niyetli olmaları hâlinde korunur (TMK m. 1023). Ancak yolsuz tescili bilen veya bilebilecek durumda olan kişiler bu korumadan yararlanamaz (TMK m. 1024/1).

Sahte belgeye dayalı işlemlerde iyi niyet iddiası kabul edilmez. Çünkü böyle bir işlem baştan itibaren geçersizdir.

Bir kişinin iyi niyetli sayılabilmesi için, tescilin yolsuz olduğunu bilmemesi ve makul bir dikkat ve özenle bilebilecek durumda olmaması gerekir. TMK m. 3 uyarınca, gerekli özeni göstermeyen kişiler iyi niyetli kabul edilemez.

Örneğin; tescil mevcut belgelerle çelişiyorsa, taşınmaz olağandışı düşük bedelle devredilmişse veya taraflar arasında yakın bir ilişki varsa, iyi niyet iddiası zayıflar.

  • Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2023/3337 Esas, 2025/555 Karar sayılı kararı: “Bu tür durumların iyi niyet karinesini çürütmeye yeterli olduğu belirtilmiştir.”

7. Tapu İptal ve Tescil Davası Açma Hakkı

Yolsuz tescil durumunda, gerçek hak sahibi – örneğin gerçek mirasçı – Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesine dayanarak tapu iptali ve tescil davası açabilir. Bu dava, asliye hukuk mahkemesinde ve taşınmazın bulunduğu yerde açılır.

Genel olarak bu dava türünde bir hak düşürücü süre yoktur. Ancak Kadastro Kanunu’nda, kadastro tutanaklarının kesinleşmesinden sonra 10 yıl içinde açılmayan bazı davalar süre yönünden reddedilir. Bu kural, sadece kadastro öncesi nedenlere dayanan davalar için geçerlidir.

  • Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2021/7083 Esas, 2022/8508 Karar sayılı kararı: “Bir kişinin mirasçı olup olmadığının kadastro öncesi bir neden sayılamayacağı .” belirtilmiştir.

Bu nedenle, sahte veya hatalı mirasçılık belgesine dayanılarak yapılan tescillere karşı açılan davalar, süreye bağlı olmayan bir hukukî düzeltme talebi olarak değerlendirilmelidir.

8. Sonuç

Sahte veya hatalı şekilde düzenlenen mirasçılık belgelerine dayanılarak gerçekleştirilen tapu tescilleri, geçerli bir hukuki sebebe dayanmadığı için Türk Medeni Kanunu’nun 1024. maddesi kapsamında yolsuz tescil niteliği taşır. Bu tür işlemler, tapu kütüğünde yer alsa dahi mülkiyet hakkı doğurmaz; gerçek hak sahibi lehine herhangi bir hukuki sonuç meydana getirmez.

Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesi uyarınca, yolsuz tescilden zarar gören kişi, tapu iptali ve tescil davası açmak suretiyle hakkını ileri sürebilir. Bu dava, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır ve süreye tabi değildir.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında da açıkça belirtildiği üzere; mirasçılık sıfatı bulunmayan kişiler adına, sahte ya da hukuka aykırı veraset ilamlarına istinaden yapılan tesciller hukuken korunamaz. Bu durumda sicile güven ilkesi işletilemez; iyi niyet savunması, somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmekle birlikte, genellikle geçerli kabul edilmez.