Giriş

Kamulaştırma, kamu yararının mutlak surette gerektirdiği durumlarda, özel mülkiyete konu taşınmaz malların, maliklerinin rızası aranmaksızın, karşılığı peşin veya taksitle ödenerek idare tarafından kamu mülkiyetine geçirilmesini sağlayan, hem anayasal hem de yasal temellere dayanan müstesna bir kurumdur. Bu cebri müdahale, Anayasa’nın 46. maddesinde güvence altına alınmış olup, mülkiyet hakkının kamu yararı doğrultusunda sınırlandırılmasının en somut örneğini teşkil eder. Ancak, kamu hizmetlerinin yürütülmesi için idarenin her zaman taşınmazın tamamına ihtiyaç duymadığı durumlar ortaya çıkabilir. İşte bu noktada, taşınmazın sadece bir bölümünün kamuya geçirilmesi anlamına gelen kısmi kamulaştırma müessesesi devreye girer.

Bununla birlikte, bazı hallerde idare, taşınmazın mülkiyetini bütünüyle devralmak yerine, o taşınmaz üzerinde belirli bir kamu hizmetini ifa etmek amacıyla üst hakkı gibi sınırlı ayni haklar tesis etme yoluna da gidebilir. Bu tür uygulamalar, mülkiyet hakkına daha az müdahale ederek kamu hizmetinin gerçekleşmesini sağlama esasına dayanır.

Bu makale, kısmi kamulaştırmanın hukuki niteliğini, uygulama esaslarını ve maliklerin karşılaşabileceği hukuki sonuçları, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümleri ve köklü Yargıtay içtihatları ışığında detaylı bir şekilde incelemeyi amaçlamaktadır. Ayrıca, kamulaştırma kapsamında tesis edilebilen üst hakkı kavramına da derinlemesine değinilerek, bu iki farklı hukuki müessesenin kamu yararı ve özel mülkiyet dengesi açısından değerlendirilmesi yapılacaktır.

Kamulaştırmasız El Atma Konusunda Detaylı Bilgi İçin Tıklayınız.

Kısmi Kamulaştırmanın Hukuki Niteliği ve Şartları

Kısmi kamulaştırma, taşınmaz malın yalnızca bir bölümünün kamulaştırılması halini ifade eder ve bu durum, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 12. maddesinde ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Bu maddenin temel amacı, kamulaştırma sonucunda taşınmazın kalan kısmının değerinde meydana gelebilecek olumsuz etkileri dikkate alarak malikin menfaatlerini korumaktır.

Kısmi kamulaştırmanın uygulanabilmesi için belirli hukuki şartların varlığı aranır:

  • Kamu Yararı Amacı: Her kamulaştırma işleminde olduğu gibi, kısmi kamulaştırmada da öncelikli ve vazgeçilmez şart, kamu yararının bulunmasıdır. İdare, taşınmazın sadece belirli bir kısmına ihtiyaç duyduğuna dair somut ve objektif gerekçeler ortaya koymak zorundadır. Bu gerekçeler, kamulaştırma kararında açıkça belirtilmeli ve kamu hizmetinin niteliğine uygun olmalıdır. Örneğin, bir yol genişletme projesi için parselin sadece yol güzergahında kalan kısmının kamulaştırılması, bu amaca uygun bir kısmi kamulaştırma örneğidir.
  • Taşınmazın Bütünlüğüne Etki ve Malik Menfaatinin Korunması: Kamulaştırma Kanunu’nun 12. maddesi, kamulaştırılan kısmın taşınmazın bütünü üzerindeki etkisini merkeze alır. Eğer kamulaştırma sonucunda taşınmazın geri kalan kısmı, bağımsız bir şekilde kullanılamaz hale geliyor veya mevcut niteliğini yitirerek değerinde önemli bir düşüş meydana geliyorsa, kanun malike özel bir hak tanımaktadır. Bu durumda malik, Kamulaştırma Kanunu’nun 12. maddesinin ilk fıkrası uyarınca, idareye yazılı olarak başvurarak taşınmazının tamamının kamulaştırılmasını talep edebilir. Bu hak, malikin olası mağduriyetini gidermeyi hedefleyen önemli bir güvencedir. İdare bu talebi değerlendirir ve kabul edebilir veya reddedebilir. Reddin hukuka uygunluğu, yargı denetimine tabidir.

Kısmi Kamulaştırmada Uygulama Esasları ve Yargıtay İçtihatları

Kısmi kamulaştırma süreci, idare ile malik arasında çeşitli aşamalardan oluşur ve bu süreçte Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, uygulamaya yön veren önemli kriterler sunar.

1. Kamulaştırma Kararı ve Kıymet Takdiri

İdare, taşınmazın hangi kısmının kamulaştırılacağını net bir şekilde gösteren bir kamulaştırma kararı alır ve bu kararı ilgili tapu sicil müdürlüğüne bildirir. Kamulaştırılacak kısmın sınırları, koordinatları ve yüzölçümü gibi teknik detaylar açıkça belirtilmelidir. Kıymet takdiri aşamasında ise, sadece kamulaştırılan kısmın bağımsız değeri değil, aynı zamanda bu kamulaştırma nedeniyle taşınmazın geri kalan kısmında meydana gelebilecek değer kaybı da dikkate alınır. Bu değerlendirme, bilirkişiler tarafından bilimsel ve objektif verilere dayanarak yapılır.

2. Malikle Uzlaşma Çabaları

Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesi gereğince, idare öncelikle malikle pazarlık usulüyle anlaşmaya çalışır. Kısmi kamulaştırmada bu süreç, taşınmazın kalan kısmının akıbeti ve değer kaybı gibi hususlar nedeniyle daha karmaşık ve hassas olabilir. Taraflar, kamulaştırma bedeli ve diğer şartlar üzerinde uzlaşabilirse, anlaşma tutanağı imzalanır ve tapuda devir işlemleri gerçekleştirilir.

3. Yargı Süreci ve Bedel Tespiti

Eğer malikle anlaşma sağlanamazsa, idare Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili davasını adli yargıda açar. Bu davada mahkeme, bilirkişi incelemesi yaptırarak kamulaştırılan kısmın bedelini ve taşınmazın geri kalan kısmında meydana gelen değer kaybını ayrı ayrı belirler. Yargıtay, bu konudaki kararlarında aşağıdaki hususlara özellikle dikkat çekmektedir:

  • Arta Kalan Kısımda İmar Planına Uygunluk: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2017/25208 E., 2019/1537 K. ve 2013/23462 E., 2014/7212 K. sayılı kararlarında belirtildiği üzere, kamulaştırma sonucunda taşınmazın arta kalan kısmının imar planına uygun olup olmadığı ve yapılaşmaya elverişliliği, ilgili belediyelerin İmar Müdürlüğü’nden mutlaka sorulmalı ve bu durum değer tespitinde göz önüne alınmalıdır. Eğer kalan kısım imar mevzuatına göre bağımsız bir parsel niteliği taşıyamıyor veya yapılaşma imkanı ortadan kalkıyorsa, ciddi bir değer kaybı söz konusu olabilir.
  • Yapıların Kalan Kısmının Kullanılabilirliği: Taşınmaz üzerinde bir yapı bulunuyorsa, bu yapının kamulaştırma sonrası kalan kısmının kullanılabilirliği, tamirat-tadilat masrafları ve yıpranma payı gibi unsurlar ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2016/2354 E., 2016/17054 K. ve 2015/13392 E., 2015/24670 K. sayılı kararları, bu yönde detaylı bir inceleme yapılmasını şart koşar. Yapının ekonomik ömrü ve kullanım amacı üzerindeki olumsuz etkiler, değer kaybı hesabına doğrudan yansıtılmalıdır.
  • Arta Kalan Kısmın Kullanılamaz Hale Gelmesi: Eğer kamulaştırma sonucunda taşınmazın arta kalan kısmı, objektif olarak kullanılamaz hale gelmişse, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2017/8963 E., 2018/20018 K. sayılı kararı doğrultusunda, taşınmazın tamamının kamulaştırılmasına karar verilmelidir. Bu durum, malikin mülkiyet hakkının korunmasının en üst düzeyde sağlandığı haldir.
  • İmar Yolu Kamulaştırması ve Değer Artışı: İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca yapılan parselasyon işlemleri belediyenin görev alanına girdiğinden, imar yolu kamulaştırması nedeniyle taşınmazın kalan kısmında doğrudan bir değer artışı kabul edilemez. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2017/18231 E., 2018/21176 K. sayılı kararı, bu tür durumlarda değer artışı iddiasının bilimsel verilere dayanması gerektiğini vurgular.
  • İmar Hakkı ve İnşaat Ruhsatı: Kamulaştırma sonrası arta kalan kısma imar hakkı verilmeyecekse veya inşaat ruhsatı alınamayacaksa, bu durum açıkça bir değer kaybı olarak kabul edilir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2017/3844 E., 2018/15839 K. sayılı kararı, bu hukuki engellerin taşınmazın değerini olumsuz etkileyeceğini ve bu zararın tazmin edilmesi gerektiğini belirtir.
  • Yol Geçmesi Durumunda Değer Artışı: Kamulaştırma sebebiyle taşınmazdan yol geçmesi halinde, arta kalan kısımda doğrudan bir değer artışı kabul etmek doğru değildir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2011/1324 E., 2011/9547 K. sayılı kararı, bu tür durumlarda değer artışının var olup olmadığının bilimsel bir incelemeyle belirlenmesi gerektiğini ve soyut iddialara itibar edilmemesi gerektiğini ifade eder.

Kamulaştırmada Üst Hakkı

Kamulaştırma Kanunu, sadece mülkiyetin devrini değil, aynı zamanda kamu hizmetinin gerektirdiği hallerde taşınmaz üzerinde irtifak hakkı tesisini de düzenler. Bu, Kamulaştırma Kanunu’nun 4. maddesinde açıkça belirtilmiştir. Üst hakkı, bu irtifak haklarının önemli bir türüdür. İdare, kamunun ihtiyacı doğrultusunda, bir taşınmazın mülkiyetini tamamen devralmak yerine, o taşınmazın altında veya üstünde belirli bir süre veya süresiz olarak bir yapı inşa etme, mevcut bir yapıyı kullanma veya belirli bir tesisat geçirme hakkını tesis edebilir. Özellikle elektrik iletim hatları, doğal gaz boru hatları, telekomünikasyon kabloları veya tünel gibi altyapı projelerinde üst hakkı tesisi sıklıkla başvurulan bir yöntemdir.

Üst hakkının kamulaştırma yoluyla tesisi de genel kamulaştırma usullerine tabidir. Yani, kamu yararı kararı alınmalı, bedel tespiti yapılmalı ve öncelikle malikle anlaşma yoluna gidilmelidir. Anlaşma sağlanamazsa, idare mahkemeye başvurarak üst hakkının tesisi ve bedelinin tespiti davası açar.

Üst hakkının temel özellikleri şunlardır:

  • Sınırlı Ayni Hak Niteliği: Üst hakkı, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını sınırlayan bir sınırlı ayni haktır. Taşınmazın çıplak mülkiyeti malikte kalmaya devam ederken, idare belirli bir amaç için taşınmazın belli bir bölümünü kullanma, üzerinde yapı inşa etme veya mevcut yapıyı işletme yetkisi kazanır. Bu durum, mülkiyetin tamamen devralınmasına kıyasla daha az kısıtlayıcı bir müdahaledir.
  • Bağımsız ve Sürekli Olabilme: Türk Medeni Kanunu’nun 826. maddesi uyarınca, üst hakkı bağımsız ve sürekli nitelikte kurulabilir. Bağımsız üst hakkı, tapu sicilinde ayrı bir sayfaya kaydedilebilir ve üçüncü kişilere devredilebilir, rehin edilebilir. Bu özelliği sayesinde, üst hakkı tesis edilen alan üzerinde idare, mülkiyet hakkına yakın bir tasarruf yetkisine sahip olur.
  • Bedel Karşılığı Olma: Üst hakkı tesisi de tıpkı kamulaştırma gibi bedel karşılığında yapılır. Bu bedel, üst hakkının kurulmasıyla taşınmazın değerinde meydana gelen azalma, malikin taşınmazı kullanımında oluşan kısıtlamalar ve uğradığı diğer zararlar dikkate alınarak belirlenir. Bilirkişi incelemesi bu aşamada da kritik öneme sahiptir.

Kısmi Kamulaştırma ve Üst Hakkının Hukuki Sonuçları

Hem kısmi kamulaştırma hem de üst hakkı tesisi, hem idare hem de malik açısından çeşitli önemli hukuki sonuçlar doğurur:

  • Mülkiyetin Nakli (Kısmi Kamulaştırmada): Kısmi kamulaştırma sonucunda, kamulaştırılan kısmın mülkiyeti, kamulaştırma bedelinin malike ödenmesiyle birlikte idareye geçer. Bu durum, tapu sicilinde tescil ile kesinleşir ve taşınmazın tapu kayıtları idare adına yenilenir.
  • İrtifak Hakkının Tesisi (Üst Hakkında): Üst hakkı durumunda ise mülkiyet el değiştirmez. Bunun yerine, idare lehine tapu siciline bir irtifak hakkı tescil edilir. Bu tescil, idarenin belirli bir amaç için taşınmaz üzerinde kullanma, inşa etme veya geçirme hakkına sahip olduğunu gösterir ve üçüncü kişilere karşı da bağlayıcı olur.
  • İmar Durumu ve Parsel Bütünlüğü Üzerindeki Etkiler: Kısmi kamulaştırma, taşınmazın kalan kısmının imar durumunu doğrudan etkileyebilir. Parsel bütünlüğü bozulabilir, kalan kısım imar mevzuatına göre bağımsız yapılaşmaya elverişsiz hale gelebilir veya yeni bir parselasyon ihtiyacı doğabilir. Bu durum, malikin kalan kısım üzerindeki tasarruf yetkisini kısıtlayabilir ve değerini düşürebilir. Üst hakkı da benzer şekilde, taşınmazın belirli bir kullanımına engel oluşturarak malikin haklarını kısıtlayabilir.
  • Değer Kaybının Tazmini: Her iki durumda da, taşınmazın kalan kısmında meydana gelen değer kaybı veya üst hakkı tesisi nedeniyle oluşan değer azalması, adil bir bedel karşılığında malike tazmin edilmelidir. Kanun koyucu, bu değer kaybının kamulaştırma veya irtifak hakkı bedeli içinde karşılanmasını veya malikin kalan kısmın tamamının kamulaştırılması talebinin değerlendirilmesini öngörerek malikin mağduriyetini gidermeyi amaçlar. Bu tazminat, mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin bir karşılığıdır.
  • Mülkiyet Hakkının Korunması: Kısmi kamulaştırma ve üst hakkı tesisi, mülkiyet hakkına yapılan önemli müdahalelerdir. Bu nedenle, Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının korunması ilkesi çerçevesinde değerlendirilirler. Kamulaştırma veya üst hakkı bedelinin adil, hakkaniyete uygun ve gerçek değeri yansıtacak şekilde belirlenmesi, anayasal güvencenin somut bir yansımasıdır. Yargı organları, bu bedellerin belirlenmesinde ve maliklerin haklarının korunmasında aktif bir rol oynar.

Sonuç

Kısmi kamulaştırma ve üst hakkı tesisi, modern kamu hizmetlerinin etkin bir şekilde yürütülmesi için idareye tanınan önemli yetkilerdir. Bu yetkiler, bir yandan kamu yararının gerçekleştirilmesini sağlarken, diğer yandan özel mülkiyet hakkının korunması arasında hassas bir denge kurmayı gerektirir. Kamulaştırma Kanunu ve özellikle Yargıtay’ın istikrarlı içtihatları, bu dengenin sağlanmasında kilit rol oynamaktadır.

Yargıtay kararları, kamulaştırma veya irtifak hakkı tesisi sonucunda arta kalan taşınmaz bölümlerinin fiili ve hukuki durumunun titizlikle değerlendirilmesini, bu bölümlerin imar durumu, yapılaşmaya elverişliliği, kullanım kabiliyeti gibi unsurların göz önünde bulundurulmasını ve bu değerlendirmeler sonucunda ortaya çıkan değer kayıplarının eksiksiz bir şekilde tazmin edilmesini veya belirli durumlarda taşınmazın tamamının kamulaştırılmasını şart koşmaktadır. Bu yaklaşım, mülkiyet hakkının Anayasa tarafından sağlanan güvencesinin somut bir tezahürüdür.

Sonuç olarak, kamu gücünün bu denli önemli bir müdahalesi olan kamulaştırma ve irtifak hakkı tesisi süreçlerinin, şeffaflık, hakkaniyet ve hukuka uygunluk ilkeleri çerçevesinde yürütülmesi, hem idarenin güvenilirliğini artıracak hem de bireylerin mülkiyet haklarına duyulan saygıyı pekiştirecektir.

SSS | Kısmi Kamulaştırma ve Üst Hakkı – Minar Hukuk

SSS | Kısmi Kamulaştırma ve Üst Hakkı