Kamulaştırmasız El Atma

Kamulaştırmasız el atma, idarenin, yasal bir dayanağı olmaksızın veya mevcut yasal dayanağa aykırı olarak, özel mülkiyete tabi bir taşınmaza el koyması veya kullanmasına başlaması durumudur. Bu durum, mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelir ve hukuki olarak kabul edilemez.

Kamulaştırmasız El Atmanın Özellikleri

• Hukuka Aykırılık: Kamulaştırma işlemi yapılmadan veya yasal süreçler tamamlanmadan gerçekleştirilir.
• Mülkiyet Hakkının İhlali: Malikin mülkiyet hakkı üzerinde tasarrufu kısıtlanır veya tamamen ortadan kaldırılır.
• İdarenin Keyfi Hareketi: İdare, yasal sınırlamalar gözetmeksizin kendi inisiyatifiyle hareket eder.

Kamulaştırmasız El Atmanın Çeşitleri

• Fiili El Atma: İdare, fiziksel olarak taşınmaza girerek mülkiyet üzerinde tasarruf eder.
• Hukuki El Atma: İdare, idari bir işlemle taşınmaz üzerindeki hakları kısıtlar veya ortadan kaldırır.

Kamulaştırmasız El Atmanın Sonuçları

• Hukuki Mücadele: Malik, idareye karşı hukuki yollara başvurarak taşınmazının iadesini ve zararının tazminini talep edebilir.
• Tazminat Hakkı: Malik, uğradığı maddi ve manevi zararın tamamını idareden talep edebilir.
• İdari İşlemin İptali: İdarece yapılan hukuka aykırı işlem iptal edilebilir.

Kamulaştırmasız El Atma ile Kamulaştırmanın Farkı

Kamulaştırmasız El Atma Halinde Ne Yapılmalı?

• Hukuki Danışmanlık: Bir avukata başvurulmalı ve durum değerlendirilmelidir.
• İdari İşlemin İptali Davası: İdarece yapılan hukuka aykırı işlem için iptal davası açılmalıdır.
• Tazminat Davası: Uğranılan zararın tamamı için tazminat davası açılmalıdır.

Özetle, kamulaştırmasız el atma, mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelen ciddi bir hukuki sorunudur. Bu durumla karşı karşıya kalan kişilerin, hukuki haklarını kullanmaları ve bir avukattan destek almaları önemlidir.

Kamulaştırmasız El Atmaya İlişkin Yargıtay Kararları

Kamulaştırma Kanununun 25. Maddesi gereğince hakların kullanılması ve borçların yerine getirilmesi bakımından kamulaştırma işlemi mal sahibi açısından usulüne uygun olarak yapılan tebligatla başlar. Tebligat geçersiz olsa dahi bankaya bloke edilen kamulaştırma bedelinin kamulaştırma tarihindeki maliklerine ödenip ödenmediği araştırılıp karara varılması gerekir. Şayet bedel ödenmiş ise geçersiz tebligat hüküm doğurur. . (Y5HD, E. 2019/4758, K. 2020/11601)

Kamulaştırma işleminin tapu kayıt malikine noter aracılığıyla bizzat tebliğ edilmiş olması ve tebliğ tarihinden itibaren KK m. 14 uyarınca 30 günlük hak düşürücü süre içerisinde dava açılmamış ise kamulaştırmasız el atmadan söz edilemeyeceğinden davanın reddi gerekir. (Y5HD, E. 2018/4753, K. 2018/18044)

Uzun yıllar programa alınmayan imar planın fiilen hayata geçirilmemesi nedeniyle kamulaştırma cihetine gitmeyen davalı idarece, pasif ve suskun kalınmak ve işlem tesis edilmemek suretiyle taşınmaza müdahale edildiği bu olgunun idarece mülkiyet hakkının ihlaline sebebiyet verdiğinden dolayı kamulaştırmasız el atma olgusunun gerçekleştiği ve tazminat davasının kabulü gerekir. (YHGK, E. 2010/5-662, K. 2010/651)

Uzun yıllar programa alınmayan imar planın fiilen hayata geçirilmemesi nedeniyle kamulaştırma cihetine gitmeyen davalı idarece, pasif ve suskun kalınmak ve işlem tesis edilmemek suretiyle taşınmaza müdahale edildiği bu olgunun idarece mülkiyet hakkının ihlaline sebebiyet verdiğinden dolayı kamulaştırmasız el atma olgusunun gerçekleştiğinin kabulü gerekir.

Bu itibarla taşınmaza davalı idarece fiilen el atılmadığı kabul edilse dahi makul süre içerisinde imar planına uygun herhangi bir işlem tesis edilmediğinden taşınmazın aynına ilişkin bu davaya bakmak Adli Yargının görevidir. (Y5HD, E. 2019/4758, K. 2020/11601)

Dava konusu taşınmaz imar planında kamuya özgülenme durumu devam ettiği sürece, fiilen el atma olgusu son bulmuş olsa da taşınmazın bedelinin ödenmesi gerekir. (Y5HD, E. 2016/15166, K. 2018/5896)

Taşınmazdan yasal orandan fazla DOP kesilmesi kamulaştırmasız el atma niteliğindedir. (Y5HD, E. 2017/30730, K. 2018/5075)

Daha önce imar düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi yapılmış olan taşınmazın ikinci kez düzenlemeye alınıp, 3194 sayılı İmar Kanununun 18. Maddesine aykırı olarak ikinci kez kesinti yapılması ve bu kesintilerin kamu hizmetine tahsili alanlarda bırakılması kamulaştırmasız el atma niteliğindedir. (Y5HD, E. 2015/16910, K. 2015/21499)

İmar uygulaması sonucu malikin tapudaki payının azaltılması durumunda bu husus kamulaştırmasız el atma niteliğindedir. Ayrıca adli yargıda çözümlenmesi gerekmektedir. (Y5HD, E. 2016/11171, K. 2017/29411)

Davacı idarece taşınmaza acele el koyma kararıyla da olsa gerçek kamulaştırma bedeli ödenmeden el konulması Anayasanın 46. maddesi ve Kamulaştırma Kanununun 3. maddesine aykırıdır. Böylece mal sahibi idare aleyhine kamulaştırmasız el atma nedeniyle taşınmazın bedelinin tahsili davasını açabilir. (Y5HD, E. 2016/25271, K. 2017/20848)           

Acele el koyma kararının verildiği tarihten itibaren 6 aylık makul süre içerisinde kamulaştırmayı yapan idare tarafından bedel tespit ve tescil davası açılmaması halinde taşınmaz malikinin kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat davası açma hakkı doğar. (Y5HD, E. 2016/11242, K. 2017/1240)

Kesinleşen dosyada saklı tutulan kısım için açılan dava ek dava niteliğindedir. (Y5HD, E. 2016/16039, K. 2018/4910)

Dava tarihine göre taşınmaz bedeli takdir edildiğinden taşınmaz karşılığının tamamına dava tarihinden itibaren faiz işletilmelidir. Islah edilen kısım için ıslah tarihinden faize verilmesi doğru değildir. (Y5HD, E. 2017/3844, K. 2018/15839)

Değer Biçmeye Yönelik Yargıtay Kararları

Taşınmaza el atma tarihinin 04.11.1983 tarihinden önce olduğunun tespiti halinde “el atma tarihi itibariyle”, el atma tarihinin 04.11.1983 tarihinden sonra olduğunun tespiti halinde ise “ dava tarihi itibariyle” niteliği belirlenip bu niteliğe göre taşınmazın değeri tespit edilmelidir. Yanı sıra kamulaştırma kanunun değer biçmeye ilişkin bu hükümleri kamulaştırmasız el atma davalarında da kıyasen uygulanır. (Y5HD, E. 2017/34833, K. 2019/7308)

Kamulaştırma Kanununun değer biçmeye ilişkin hükümleri kamulaştırmasız el atma davalarında da kıyasen uygulanır. Dava konusu taşınmaz tarım arazisi olup, KK m.11/1-f bendi uyarınca arazilerin değerinin ekilebilir ürün gelirine göre net geliri esas alınarak bilimsel yolla tespiti gerekir. (Y5HD, E. 2014/22428, K. 2014/31424)

Kamulaştırma Kanununun değer biçmeye ilişkin hükümleri kamulaştırmasız el atma davalarında da kıyasen uygulanır. Dava konusu taşınmaz arsa niteliğinde olup KK m.11/1-g bendi uyarınca arsaların değeri değerlendirme tarihinden önceki “özel amacı olmayan emsal satışlara” göre belirlenmelidir. (Y5HD, E. 2009/8130, K. 2009/16879)

Kamulaştırma Kanununun değer biçmeye ilişkin hükümleri kamulaştırmasız el atma davalarında da kıyasen uygulanır. Bu sebeple dava konusu taşınmaz üzerindeki muhtesatlara dava tarihi esas alınmak suretiyle değer biçilir. (Y5HD, E. 2011/8095, K. 2011/16988)

Arsaya İlişkin Yargıtay Kararları

Arsa vasfındaki taşınmaza emsal karşılaştırması yapılmadan soyut ifadelerle değer biçilmesi mümkün değildir. Bu durumda KK m.11/1-g bendi uyarınca, arsaların bedelinin değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması zorunludur. (Y5HD, E. 2017/22891, K. 2018/11266)

Arsa niteliğindeki taşınmaza emsal karşılaştırması yapılırken şirketlere yapılan satış özel amaçlı kabul edileceğinden emsal alınmamalıdır. (Y5HD, E. 2017/12411, K. 2018/8395)

Dava konusu taşınmaza yakın konumda bulunan taşınmaza biçilen değer eldeki dosya için kesin hüküm olmamakla birlikte güçlü delil niteliğindedir. (Y5HD, E. 2017/10634, K. 2018/21027)

Taşınmaza yakın bölgeden yakın zamanda satışı yapılan benzer nitelikli taşınmazlar emsal olarak incelenmelidir. (Y5HD, E. 2017/6588, K. 2018/11693)

Emsal karşılaştırması sırasında taşınmaz ile emsalin, arsa metrekare rayiç bedeli takdir komisyonunca emlak vergisine esas almak üzere belirlenen değerleri arasındaki oran dikkate alınmalıdır. (Y5HD, E. 2017/2523, K. 2018/9144)

Dava konusu taşınmaz ile emsalin emlak vergi değerleri aynı olduğundan, dava konusu taşınmazın %135 daha değerli kabul edilmesi doğru değildir. (Y5HD, E. 2018/5219, K. 2018/20889)

Emlak vergisine esas alınan m² değerlerinin karşılaştırılmasında, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazdan daha değerli olduğu anlaşılmasına rağmen bilirkişi kurulunca, dava konusu taşınmazın emsal taşınmazdan daha değersiz kabul edilmesi ve taşınmaza değerlendirme tarihi itibariyle emlak vergisine esas alınan m² değerinin altında değer biçilmesi doğru değildir. (Y5HD, E. 2017/9538, K. 2018/19935)

Arsa niteliğindeki taşınmazın değeri belirlenirken emsal alınan taşınmaz ile dava konusu taşınmazın emlak vergisine esas değerleri arasında fahiş oransızlık (20-25 kat) var ise bu iki taşınmaz birbirine emsal alınmamalıdır. (Y5HD, E. 2017/2344, K. 2018/9679)

Emsal karşılaştırması sırasında her emsale göre ayrı ayrı bulunan m² değerleri ortalaması alınmak suretiyle değer biçilmez. Bu gibi durumlarda; taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması gerekirse re’sen emsal celbi yoluna gidilmesi vs gibi alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulması gerekir. (Y5HD, E. 2017/1773, K. 2018/9678)

Taşınmaz ve emsal olarak incelenen imar parseli olduğundan DOP indirimi yapılmadan hesaplama yapılmamalıdır. (Y5HD, E. 2018/2040, K. 2018/11133)

Dava konusu taşınmazın değerinin tespitinde emsal olarak incelenen taşınmazın imar parseli, dava konusu taşınmazın ise kadastral parsel olduğu anlaşıldığından, dava konusu taşınmazın emsal karşılaştırması sonucu tespit edilen bedelinden, dava konusu taşınmazın bulunduğu mahallede kesilecek DOP oranında indirim yapılması gerekir. (Y5HD, E. 2017/9598, K. 2018/15122)

Arazi ve Üzerindeki Ağaçlarla İlgili Yargıtay Kararları

İdarenin taşınmazları üzerinde dikilen ağaçların maliki, ağaçların bedelini 5177 sayılı Kanun uyarınca; başkası adına tapulu, sahipsiz veya zilyedi tarafından iktisap edilmemiş yerin kamulaştırmasında binaların asgari levazım bedeli, ağaçların ise 11. Madde uyarınca takdir olunan bedeli zilyedine ödenir hükmü getirilmiştir. (Y5HD, E. 2018/3431, K. 2019/11176)

Arazi vasfındaki taşınmaza net gelirine göre değer biçilirken o yörede mutat olarak ekimi yapılan ürünlerin değerlendirmede esas alınması gerekir. (Y5HD, E. 2017/18136, K. 2018/21883)

Dava konusu taşınmazın sulu arazi olarak kabul edilebilmesi için nereden ve ne şekilde sulandığının tespiti gerekir. (Y5HD, E. 2016/21819, K. 2018/4133)

Tarım arazisi niteliğindeki taşınmaza var ise öncelikle bulunduğu İlçe Gıda Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü verileri esas alınarak değer biçilmelidir. (Y5HD, E. 2017/3585, K. 2018/9985)

Husumete İle İlgili Yargıtay Kararları

Kamulaştırmasız el atmadan kaynaklanan davalarda tazminat talep edilebilmesi için dava konusu edilen taşınmaza davacının tapu ile malik olması dava şartıdır. (Y5HD, E. 2009/5811, K. 2009/7680)

Kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedelinin tahsili davası devam ederken, taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi halinde 6100 sayılı HMK’nın 125/2 maddesi uyarınca işlem yapılması gerekir. (Yani devralmış olan kişinin, görülmekte olan davada davacı yerine geçeceği ve davanın kaldığı yerden itibaren devam edeceği bu sebeple davacı sıfatıyla yeni malikler davaya ihbar edilmesi gerekir.) (Y5HD, E. 2017/1872, K. 2018/14327)

Kamulaştırmasız el atmadan kaynaklanan tazminat davası sırasında davacının taşınmazdaki payını, dava dışı üçüncü kişiye devretmesi halinde yine HMK’nın 125/2 maddesi dikkate alınarak yeni tapu malikinin davaya (ihbar) dahil edilmesi gerekir. (Y5HD, E. 2014/10257, K. 2014/24565)

Kamulaştırma konusu taşınmazın sonradan yapılan protokol ile bakım, onarım ve sorumluluğunun başka bir idareye devredilmesi halinde husumetin devralan idareye yöneltilmesi gerekir. (Y5HD, E. 2007/12196, K. 2007/14550)

Dikkat: Bu bilgiler genel nitelikte olup, hukuki tavsiye olarak değerlendirilmemelidir. Her durumun kendine özgü özellikleri bulunmaktadır. Bu nedenle, mutlaka bir avukata danışmanız önerilir.