Kamulaştırmasız El Atma

Kamulaştırmasız el atma, idarenin özel mülkiyette bulunan bir taşınmaza usulüne uygun kamulaştırma yapmadan, bedel ödemeden veya kamulaştırma sürecini tamamlamadan fiilen ya da hukuken müdahale etmesidir. Uygulamada en çok belediyenin arsadan yol geçirmesi, taşınmazın park, okul, yeşil alan veya yol olarak kullanılması, imar planında kamu alanına ayrılan taşınmazın yıllarca kamulaştırılmaması, elektrik hattı geçirilmesi, su kanalı yapılması, trafo konulması veya taşınmazın fiilen kullanılamaz hale getirilmesi şeklinde karşımıza çıkar.

Vatandaşların en çok sorduğu sorular şunlardır: Kamulaştırmasız el atma nedir? Belediye arsama yol yaptı, ne yapabilirim? İmar planında park görünen arsam için dava açabilir miyim? Hukuki el atma nedir? Fiili el atma nedir? Kamulaştırmasız el atma davası hangi mahkemede açılır? Kamulaştırmasız el atma tazminatı nasıl hesaplanır? Taşınmazıma bedel ödenmeden el atıldıysa haklarım nelerdir?

Kamulaştırmasız el atma, mülkiyet hakkına ağır bir müdahaledir. Anayasa’nın 35. maddesi mülkiyet hakkını güvence altına alırken, Anayasa’nın 46. maddesi kamulaştırmanın ancak kamu yararı amacıyla ve gerçek karşılık peşin ödenerek yapılabileceğini düzenler. Buna rağmen idare, kanuni kamulaştırma sürecini işletmeden taşınmaza el atarsa, malik kamulaştırmasız el atma tazminat davası, bedel davası, ecrimisil davası veya somut olaya göre müdahalenin önlenmesi davası açabilir.

Kamulaştırmasız El Atma Nedir?

Kamulaştırmasız el atma, idarenin özel mülkiyetteki taşınmaza hukuka uygun kamulaştırma kararı almadan veya kamulaştırma bedelini ödemeden müdahale etmesidir.

Bu müdahale bazen doğrudan fiziki olabilir. Örneğin belediye bir taşınmazın üzerinden yol geçirir, park yapar, kaldırım döşer, kanal açar veya kamu tesisi inşa eder. Bazı durumlarda ise taşınmaza fiilen girilmez; fakat imar planı, idari karar veya uzun süreli kısıtlama nedeniyle malik taşınmazını kullanamaz, satamaz, yapı yapamaz veya ekonomik şekilde değerlendiremez. Bu durumda da hukuki el atma gündeme gelebilir.

Kamulaştırmasız el atmanın temelinde şu sorun vardır: İdare kamu hizmeti gerekçesiyle taşınmazı kullanmakta veya malikin kullanımını engellemekte, ancak bunun karşılığında usulüne uygun kamulaştırma ve bedel ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemektedir.

Fiili El Atma Nedir?

Fiili el atma, idarenin taşınmaza fiziksel olarak müdahale etmesidir. Bu durumda taşınmazın tamamı veya bir kısmı fiilen kamu hizmetine ayrılmış olur.

Fiili el atmaya örnek olarak şunlar gösterilebilir:

Belediyenin taşınmazdan yol geçirmesi, taşınmazın park veya yeşil alan olarak kullanılması, arsa üzerine okul, sağlık tesisi, su deposu veya kamu binası yapılması, taşınmazdan kanalizasyon hattı geçirilmesi, dere ıslahı yapılması, enerji nakil hattı geçirilmesi, elektrik direği dikilmesi, trafo konulması, taşınmazın kaldırım veya meydan olarak kullanılması.

Bu tür durumlarda malik, taşınmazın bedelini ve şartları varsa diğer zararlarını talep edebilir. Fiili el atmada çoğu zaman taşınmazın kullanımı tamamen veya kısmen ortadan kalktığı için, tazminat hesabı taşınmazın gerçek değeri üzerinden yapılmalıdır.

Hukuki El Atma Nedir?

Hukuki el atma, idarenin taşınmaza fiziksel olarak müdahale etmese bile imar planı veya idari kararlarla malikin tasarruf yetkisini uzun süreli şekilde kısıtlamasıdır.

Örneğin bir arsa imar planında park alanı, yol, okul alanı, sağlık tesisi alanı, belediye hizmet alanı veya yeşil alan olarak ayrılmış olabilir. Bu durumda malik taşınmazını serbestçe kullanamaz, üzerine yapı yapamaz ve çoğu zaman ekonomik olarak değerlendiremez. Eğer idare uzun süre kamulaştırma yapmaz ve taşınmazı belirsiz şekilde bekletirse, hukuki el atma tartışması gündeme gelir.

Yargıtay uygulamasında, imar planında kamu hizmetine ayrılan taşınmazların makul süre içinde kamulaştırılmaması ve malikin tasarruf hakkının uzun süre kısıtlanması, mülkiyet hakkına müdahale olarak değerlendirilmektedir.

Fiili El Atma ile Hukuki El Atma Arasındaki Fark

Fiili el atmada idare taşınmaza fiziksel olarak müdahale eder. Yol yapar, park yapar, bina inşa eder, hat geçirir veya taşınmazı kamu hizmetinde kullanır.

Hukuki el atmada ise taşınmaza doğrudan girilmemiştir; ancak imar planı veya idari karar nedeniyle malik taşınmazını kullanamaz hale gelmiştir.

Örneğin belediye taşınmazdan yol geçirirse fiili el atma vardır. Fakat taşınmaz 20 yıldır imar planında yol alanı olarak görünmesine rağmen kamulaştırma yapılmamış ve malik taşınmazını kullanamıyorsa hukuki el atma gündeme gelebilir.

Her iki durumda da ortak sorun, malikin mülkiyet hakkının karşılıksız veya ölçüsüz şekilde sınırlandırılmasıdır.

Belediye Arsama Yol Yaptı, Ne Yapabilirim?

Belediyenin özel mülkiyetteki bir taşınmazdan usulüne uygun kamulaştırma yapmadan yol geçirmesi, uygulamada en sık görülen kamulaştırmasız el atma örneklerinden biridir.

Bu durumda malik şu yolları değerlendirebilir:

Taşınmaz bedelinin tahsili için kamulaştırmasız el atma tazminat davası açabilir. Kullanım nedeniyle ecrimisil talep edebilir. El atmanın niteliğine göre müdahalenin önlenmesini isteyebilir. Taşınmazın yalnızca bir kısmına el atılmışsa, kalan kısmın değer kaybının hesaplanmasını talep edebilir.

Özellikle belediye tarafından yol, kaldırım, park veya altyapı amacıyla kullanılan taşınmazlarda, idarenin “kamu hizmeti yapıyoruz” savunması bedel ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

İmar Planında Park veya Yol Görünen Arsa İçin Ne Yapılır?

Bir taşınmazın imar planında park, yol, yeşil alan, okul, sağlık tesisi veya kamu hizmet alanı olarak ayrılması, malikin mülkiyet hakkını sınırlayabilir. Ancak bu durum taşınmazın kendiliğinden idareye geçmesi anlamına gelmez.

Eğer idare taşınmazı kamulaştırmıyor, fakat malik de taşınmazını kullanamıyor veya yapı yapamıyorsa, hukuki el atma nedeniyle dava açılması gündeme gelebilir.

Bu tür davalarda özellikle şu hususlar önemlidir:

Taşınmazın hangi tarihten beri kamu alanına ayrıldığı, imar planının uygulanıp uygulanmadığı, idarenin kamulaştırma yapıp yapmadığı, malikin taşınmazı kullanma olanağının ne ölçüde sınırlandığı, yapı ruhsatı alınıp alınamadığı, taşınmazın ekonomik değerinin ne kadar etkilendiği ve kısıtlamanın makul süreyi aşıp aşmadığı.

Kamulaştırmasız El Atma Davası Nedir?

Kamulaştırmasız el atma davası, taşınmazına idare tarafından hukuka aykırı şekilde müdahale edilen malikin, taşınmaz bedelini veya uğradığı zararı talep ettiği davadır.

Bu dava, idarenin kamulaştırma yapmadan taşınmazı kullanması veya malikin kullanımını engellemesi nedeniyle açılır. Davada amaç, malikin mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin parasal olarak giderilmesidir.

Kamulaştırmasız el atma davasında talep edilebilecek başlıca kalemler şunlardır:

Taşınmaz bedeli, el atılan kısmın değeri, kalan kısmın değer kaybı, muhdesat bedeli, ağaç bedeli, yapı bedeli, ürün kaybı, faiz, ecrimisil ve somut olaya göre diğer zarar kalemleri.

Kamulaştırmasız El Atma Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Kamulaştırmasız el atma davalarında görevli mahkeme, uyuşmazlığın niteliğine göre tartışmalı hale gelebilse de uygulamada taşınmazın aynına ve bedeline ilişkin davalarda Asliye Hukuk Mahkemesi öne çıkmaktadır.

Fiili el atma durumlarında, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açılır.

Hukuki el atma hallerinde ise imar planı ve idari işlem boyutu bulunduğundan idari yargı tartışmaları gündeme gelebilir. Ancak Yargıtay uygulamasında, uzun süre imar planına uygun işlem yapılmaması nedeniyle malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkının sınırlandığı durumlarda da adli yargı görevli kabul edilebilmektedir.

Bu nedenle dava açmadan önce el atmanın fiili mi hukuki mi olduğu, idari işlem mi yoksa taşınmaz bedeline ilişkin bir talep mi bulunduğu dikkatle belirlenmelidir.

Kamulaştırmasız El Atma Davasını Kim Açabilir?

Kamulaştırmasız el atma davasını kural olarak taşınmazın tapu maliki açabilir. Taşınmaz paylı mülkiyete konu ise paydaşlar kendi payları oranında talepte bulunabilir.

Taşınmaz el değiştirmişse, davayı güncel malik açmalıdır. Eğer dava devam ederken taşınmaz satılırsa, yeni malikin davaya dahil edilmesi veya davanın taraf durumunun buna göre düzenlenmesi gerekebilir.

Ayrıca taşınmaz üzerindeki muhdesat, ağaç, yapı veya ürün gibi unsurların malik dışında başka bir kişiye ait olduğu ispatlanabiliyorsa, bu kişi de kendi zarar kalemi bakımından hak talep edebilir.

Kamulaştırmasız El Atma Davası Kime Karşı Açılır?

Kamulaştırmasız el atma davası, taşınmaza fiilen veya hukuken müdahale eden idareye karşı açılır. Ancak doğru davalıyı belirlemek her zaman kolay değildir.

Örneğin yol belediye tarafından yapılmışsa belediye, karayolu çalışması Karayolları tarafından yapılmışsa ilgili idare, elektrik hattı dağıtım şirketi tarafından kullanılıyorsa TEDAŞ veya ilgili elektrik dağıtım şirketi, su kanalı DSİ tarafından yapılmışsa ilgili kurum davalı olabilir.

Bazı durumlarda taşınmaz üzerindeki tesisin bakım, işletme veya kullanım yetkisi protokolle başka bir kuruma devredilmiş olabilir. Bu nedenle dava açmadan önce taşınmaza kimin el attığı, tesisin kimin tarafından yapıldığı ve fiili kullanımın kimde olduğu araştırılmalıdır.

Yanlış hasım, davanın uzamasına,davanın usulden reddine ve hak kaybına yol açabilir.

Kamulaştırmasız El Atma Tazminatı Nasıl Hesaplanır?

Kamulaştırmasız el atma tazminatı, taşınmazın gerçek değeri ve el atmanın etkisi dikkate alınarak hesaplanır. Değerleme yapılırken Kamulaştırma Kanunu m.11’deki ilkeler kıyasen uygulanır.

Tazminat hesabında şu kriterler önemlidir:

Taşınmazın cinsi, yüzölçümü, imar durumu, konumu, kullanım amacı, emsal satışlar, tarımsal geliri, üzerinde yapı veya ağaç bulunup bulunmadığı, el atılan alanın büyüklüğü, kalan kısmın kullanılıp kullanılamadığı, değer kaybı, kamu hizmetinin taşınmaz üzerindeki etkisi ve dava tarihindeki rayiç değer.

Kamulaştırma (İstimlak Bedeli) Hesaplama İçin Tıklayınız.

Arsa niteliğindeki taşınmazlarda emsal satış yöntemi kullanılır. Tarım arazilerinde ise net gelir yöntemi önem taşır.

Arsa İçin Kamulaştırmasız El Atma Bedeli Nasıl Belirlenir?

Arsa niteliğindeki taşınmazlarda bedel hesaplanırken emsal satışlar dikkate alınır. Emsal taşınmazların dava konusu taşınmaza yakın bölgede, benzer imar durumunda, benzer yüzölçümünde ve yakın tarihlerde satılmış olması gerekir.

Bilirkişi raporlarında sık yapılan hatalar şunlardır:

Uzak bölgeden emsal alınması, çok eski tarihli satışların kullanılması, imar durumu farklı taşınmazların karşılaştırılması, taşınmazın caddeye veya ana yola cephe avantajının dikkate alınmaması, ticari potansiyelin göz ardı edilmesi, DOP kesintisinin yanlış uygulanması ve taşınmazın bölgesel gelişim değerinin eksik hesaplanması.

Bu nedenle arsa bedeli tespitinde doğru emsal seçimi davanın sonucunu doğrudan etkiler.

Tarla ve Tarım Arazilerinde Kamulaştırmasız El Atma Bedeli

Tarım arazilerinde değerleme genellikle net gelir yöntemine göre yapılır. Bu yöntemde taşınmazın ürün getirisi, verimliliği, sulama durumu, ürün deseni, masraflar ve kapitalizasyon oranı dikkate alınır.

Tarım arazilerinde şu unsurlar bedeli etkiler:

Arazinin sulu veya kuru tarım niteliği, toprak yapısı, ürün çeşidi, verim oranı, sulama kaynağı, yola yakınlık, parsel bütünlüğü, tarımsal makine kullanımına elverişlilik, ürün gelirleri ve el atma nedeniyle kalan kısmın tarımsal kullanımının zorlaşıp zorlaşmadığı.

Özellikle yol, kanal, enerji hattı veya demiryolu nedeniyle arazinin bölünmesi halinde, yalnızca el atılan alan değil, geride kalan kısmın değer kaybı da talep edilmelidir.

Kısmi El Atma ve Kalan Taşınmazda Değer Kaybı

İdare bazen taşınmazın tamamına değil, yalnızca bir kısmına el atar. Örneğin parselin bir bölümünden yol geçer, bir kısmına elektrik direği dikilir veya bir bölümünden kanal geçirilir.

Bu durumda yalnızca el atılan kısmın bedeli değil, taşınmazın kalan kısmında oluşan değer kaybı da hesaplanmalıdır.

Kalan taşınmazın değer kaybı şu durumlarda ortaya çıkabilir:

Parselin bölünmesi, yola cephesinin kaybolması, tarımsal bütünlüğün bozulması, yapılaşma alanının daralması, sulama sisteminin zarar görmesi, ulaşım imkanının azalması, geometrik şeklin bozulması ve ekonomik kullanımın zorlaşması.

DOP Kesintisi ve Kamulaştırmasız El Atma

Düzenleme Ortaklık Payı, imar uygulamaları sırasında kamu hizmetleri için taşınmazlardan yapılan kesintidir. Ancak DOP kesintisinin kanuni sınırı aşması veya aynı taşınmazdan ikinci kez DOP kesilmesi hukuka aykırı sonuçlar doğurabilir.

DOP oranının aşılması, mülkiyet hakkını ölçüsüz şekilde sınırlayabilir. Bu tür durumlarda kamulaştırmasız el atma veya tazminat talepleri gündeme gelebilir.

Özellikle imar uygulamalarında yapılan kesintiler, parselasyon işlemleri ve kamu alanına terk uygulamaları dikkatle incelenmelidir.

Muhtesat, Ağaç ve Yapı Bedeli Talep Edilebilir mi?

Evet. Kamulaştırmasız el atma nedeniyle taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç, duvar, kuyu, sera, depo, bağ, zeytinlik, meyve bahçesi veya benzeri muhdesatların bedeli de talep edilebilir.

Ancak muhdesat bedelini talep edebilmek için bu unsurların kime ait olduğu, ne zaman yapıldığı ve ekonomik değerinin ne olduğu ispatlanmalıdır.

Kamulaştırma da muhdesat bedeli hesaplama için tıklayınız.

Örneğin zilyet tarafından dikilen ağaçların bedeli bazı durumlarda malik yerine zilyede ödenebilir. Bu nedenle muhdesat aidiyeti, kamulaştırmasız el atma davalarında ayrıca değerlendirilmesi gereken önemli bir konudur.

Kamulaştırmasız El Atma Davasında Faiz Ne Zaman Başlar?

Kamulaştırmasız el atma davalarında faiz, kural olarak dava tarihinden itibaren işlemeye başlar. Eğer dava sırasında talep edilen bedel ıslah yoluyla artırılırsa, artırılan kısım bakımından faiz genellikle ıslah tarihinden itibaren uygulanır.

Kamulaştırmasız el atma nedeniyle hükmedilen bedele uygulanacak faiz bakımından uygulamada kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz oranı dikkate alınmaktadır. Bu nedenle faiz talebi dava dilekçesinde açıkça ve doğru şekilde kurulmalıdır. Yanlış faiz türüyle talepte bulunulması, uzun süren kamulaştırmasız el atma davalarında ciddi parasal kayba yol açabilir.

Faiz konusu özellikle yıllarca süren kamulaştırmasız el atma davalarında büyük önem taşır. Taşınmaz bedeli dava tarihindeki değer üzerinden belirlenirken, faizin başlangıç tarihi ve uygulanacak faiz türü malikin toplam alacağını doğrudan etkiler.

Bu nedenle dava dilekçesinde; taşınmaz bedeli, el atılan alan, kalan kısımda değer kaybı, muhdesat bedeli, faiz başlangıcı ve kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz talebi açıkça gösterilmelidir. Özellikle ıslah yapılacak dosyalarda, artırılan bedel yönünden faiz başlangıcı ayrıca dikkate alınmalıdır.

Acele El Koyma Sonrası Dava Açılmazsa Ne Olur?

İdare acele el koyma kararı almış ve taşınmaza fiilen el koymuş olabilir. Ancak acele el koyma, normal kamulaştırma sürecini ortadan kaldırmaz. İdarenin daha sonra kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasını açması gerekir.

Eğer idare yasal süre içinde bu davayı açmazsa, taşınmaza yapılan müdahale kamulaştırmasız el atma sonucunu doğurabilir. Bu durumda malik tazminat talep edebilir.

Kamulaştırmasız El Atmada Ecrimisil İstenebilir mi?

Fiili el atma nedeniyle idare taşınmazı kullanıyorsa, şartları varsa ecrimisil yani haksız işgal tazminatı talep edilebilir.

Ecrimisil, taşınmazın malikinin rızası olmadan kullanılmasından doğan kullanım bedelidir. Ancak ecrimisil talebinin taşınmaz bedeliyle ilişkisi, el atmanın niteliği ve idarenin kullanım süresi somut olaya göre değerlendirilmelidir.

Örneğin idare yıllarca taşınmazı yol, otopark, park alanı, depo alanı veya altyapı tesisi olarak kullanmışsa, geçmiş döneme ilişkin ecrimisil talebi gündeme gelebilir.

Kamulaştırmasız El Atma Davasında Bilirkişi Raporuna İtiraz

Kamulaştırmasız el atma davalarında bilirkişi raporu davanın en kritik aşamalarından biridir. Mahkeme, taşınmazın değerini çoğu zaman bilirkişi raporuna göre belirler.

Bu nedenle raporda hata varsa mutlaka itiraz edilmelidir.

Bilirkişi raporuna itiraz nedenleri şunlar olabilir:

Yanlış emsal seçilmesi, emsal uyarlamalarının hatalı yapılması, taşınmazın imar durumunun eksik değerlendirilmesi, tarım arazisinde ürün gelirinin düşük hesaplanması, kapitalizasyon oranının hatalı belirlenmesi, muhdesat bedelinin eksik hesaplanması, kalan parçada değer kaybının dikkate alınmaması, el atma tarihinin yanlış esas alınması ve faiz hesabının hatalı yapılması.

Kamulaştırmasız El Atma Davasında Zamanaşımı Var mı?

Kamulaştırmasız el atma davalarında, mülkiyet hakkına dayalı taşınmaz bedeli talebi bakımından kural olarak zamanaşımı işlemez. Çünkü idarenin kamulaştırma yapmaksızın özel mülkiyete el atması, mülkiyet hakkına yönelik devam eden bir müdahale niteliğindedir.

Bu nedenle taşınmazına yol, park, kaldırım, okul, enerji hattı, kanal, trafo veya benzeri kamu hizmeti nedeniyle el atılan malik; aradan uzun süre geçmiş olsa bile taşınmaz bedelini talep edebilir. İdarenin hukuka aykırı müdahalesi devam ettiği sürece, malik açısından mülkiyet hakkının korunması ve taşınmazın gerçek karşılığının istenmesi mümkündür.

Kamulaştırmasız el atma davalarında dava hakkının zamanaşımına uğramadığı kabul edilmekle birlikte, faiz, ecrimisil, dönemsel kullanım bedeli, geçmişe dönük yan zararlar veya farklı nitelikteki fer’i talepler bakımından ayrıca değerlendirme yapılması gerekebilir. Bu nedenle asıl taşınmaz bedeli talebi ile fer’i ve yan talepler birbirinden ayrılmalıdır.

Kamulaştırmasız El Atma Davasında Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Kamulaştırmasız el atma davaları, klasik alacak davalarından farklı olarak hem mülkiyet hukuku hem idare hukuku hem imar hukuku hem de teknik taşınmaz değerleme bilgisi gerektirir.

Avukat desteği özellikle şu konularda önemlidir:

El atmanın fiili mi hukuki mi olduğunun belirlenmesi, doğru mahkemenin tespiti, doğru davalı idarenin belirlenmesi, tapu ve imar kayıtlarının incelenmesi, emsal satışların araştırılması, bilirkişi raporuna teknik itiraz hazırlanması, faiz ve ıslah stratejisinin kurulması, muhdesat ve değer kaybı taleplerinin ileri sürülmesi, DOP ve imar uygulamalarının incelenmesi, ecrimisil ve tazminat taleplerinin doğru ayrıştırılması.

Özellikle İzmir, Bayraklı, Karabağlar, Bornova, Buca, Çiğli, Menemen, Torbalı, Urla, Çeşme ve çevre ilçelerde imar planı uygulamaları, yol genişletmeleri, park alanları, altyapı projeleri ve enerji hatları nedeniyle kamulaştırmasız el atma uyuşmazlıkları sıkça gündeme gelmektedir.

Sonuç

Kamulaştırmasız el atma, idarenin kanuni kamulaştırma usulünü işletmeden özel mülkiyete müdahale etmesi nedeniyle ortaya çıkan ciddi bir mülkiyet hakkı ihlalidir. Bu müdahale fiili olabileceği gibi hukuki de olabilir.

Belediyenin arsadan yol geçirmesi, taşınmazın park veya yeşil alan olarak kullanılması, imar planında kamu alanına ayrılan taşınmazın yıllarca kamulaştırılmaması, elektrik direği dikilmesi, enerji hattı geçirilmesi, kanal yapılması veya taşınmazın kamu hizmeti için bedelsiz kullanılması kamulaştırmasız el atma davasına konu olabilir.

Malik, bu durumda taşınmaz bedelini, kalan kısımda oluşan değer kaybını, muhdesat ve ağaç bedellerini, faiz alacağını ve şartları varsa ecrimisil talebini ileri sürebilir.

Ancak kamulaştırmasız el atma davalarında görevli mahkeme, doğru davalı, değerleme yöntemi, bilirkişi raporuna itiraz, faiz başlangıcı, zamanaşımı ve ıslah stratejisi son derece önemlidir. Bu nedenle taşınmazına idare tarafından müdahale edilen maliklerin süreci dikkatle takip etmesi ve haklarını zamanında kullanması gerekir.