1. Giriş

Kamulaştırma, Anayasa’nın 46. maddesi ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu çerçevesinde, kamu yararının gerektirdiği hâllerde özel mülkiyette bulunan taşınmazların bedeli peşin ödenmek suretiyle idare adına tescil edilmesini ifade eder. Bu süreçte taşınmaz maliklerinin en önemli hakkı, idarece takdir edilen kamulaştırma bedelinin gerçek rayiç değeri yansıtmaması hâlinde yargı yoluyla bu bedele itiraz edebilmeleridir. Bu çalışmada kamulaştırma bedeline itiraz ve bedel artırımı davası tüm boyutlarıyla, güncel mevzuat ve yüksek yargı içtihatları doğrultusunda ele alınacaktır.

2. Kamulaştırma Bedeline İtiraz Hakkı: Yasal Dayanak, Başvuru Süresi ve Hukuki Sonuçları

2.1. Kamulaştırma İşleminde Bedelin Tespiti ve Tebliğ Aşaması

Kamulaştırma süreci, idarenin kamu yararı kararı almasıyla başlar ve kıymet takdir komisyonunca taşınmazın bedelinin belirlenmesiyle devam eder. Bu bedel, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca, taşınmaz maliki veya mirasçılarına bildirilir. Bedelin bildirimi, uzlaşma görüşmeleri için bir davet niteliğinde olup malik tarafından kabul edilmediği takdirde bedel bankaya bloke edilir.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.10: “Kamulaştırmayı yapan idare, kıymet takdir komisyonunun takdir ettiği bedeli taşınmaz mal sahibine bildirir. Uzlaşma sağlanamaması hâlinde, idare bu bedeli hak sahibi adına bankaya yatırır ve bedel tespiti ile tescil davası açar.”

İdarenin kamulaştırma yapmaksızın gerçekleştirdiği işlemler nedeniyle açılması gereken kamulaştırmasız el atma davaları için linke tıklayabilirsiniz.

2.2. Kamulaştırma Bedeline Karşı Dava Açma Hakkı ve Süresi

Taşınmaz sahibi, idarece belirlenerek bankaya yatırılan bu bedele karşı itiraz edebilir. İtiraz yolu, bedel artırımı davası adıyla adli yargıda Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.14/3: “Kamulaştırılan taşınmaz malın bedeli, idarece bu Kanunun 10 uncu maddesi uyarınca bankaya yatırıldıktan sonra, mal sahibi tarafından otuz gün içinde kamulaştırma bedelinin artırılması amacıyla Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açılabilir.”

Bu hüküm uyarınca dava açma süresi, kıymet takdir bedelinin mal sahibi adına bankaya yatırıldığı tarih ile başlar. Bu sürenin geçmesi hâlinde malikin bedel artırımı davası açma hakkı sona erer ve idare tarafından belirlenen bedel kesinleşmiş olur.

2.3. İtiraz Edilmediğinde Doğan Hukuki Sonuçlar

Otuz günlük sürede bedel artırımı davası açılmaması hâlinde, mal sahibi idarenin belirlediği bedele zımni olarak razı olmuş sayılır. Bu durumda artık dava açılamaz ve idare, kamulaştırma işlemi çerçevesinde belirlenen bedele dayanarak tapu tescil işlemlerini kesinleştirir. Ancak bu kesinlik, yalnızca bedel yönünden sonuç doğurur; kamulaştırma işleminin iptali gibi idari yargı yoluna başvuru hakkı başka bir hukuki süreçtir.

2.4. Dava Süresinin Başlangıcı ve Uyuşmazlıklar

Dava süresinin tespiti bakımından önem arz eden tarih, genellikle bedelin bankaya yatırıldığı tarihtir. Ancak uygulamada, bu tarihin usulüne uygun tebliğ edilmemesi veya idare tarafından hatalı bildirim yapılması durumlarında, sürenin başlayıp başlamadığı konusunda tartışmalar çıkabilmektedir. Bu gibi durumlarda mahkemeler, hak kaybı oluşmaması adına malik lehine yorum yaparak sürenin başlamadığı veya yeniden başladığına karar verebilir.

Yargıtay 5. HD, E.2016/9106, K.2017/1828, T.14.03.2017: “Kamulaştırma bedelinin bankaya yatırıldığına ilişkin belge maliklere usulüne uygun olarak tebliğ edilmemişse, 30 günlük dava açma süresi başlamış sayılamaz. Bu nedenle süresinde açılmadığı gerekçesiyle davanın reddi usul ve yasaya aykırıdır.”

2.5. Kamulaştırma Kararına Değil, Sadece Bedeline İtiraz Edilebilir

Bu noktada önemle vurgulanması gereken husus, 14. madde çerçevesinde açılan davanın yalnızca kamulaştırma bedelinin artırılması ile ilgili olduğudur. Kamulaştırma kararının kendisine, yani işlemin hukuka uygunluğuna ilişkin itirazlar ise idari yargı yoluyla yapılır. Dolayısıyla bedel artırımı davası, kamulaştırmanın varlığına değil, sadece bedeline yöneliktir.

Danıştay 6. Daire, E.2006/6930, K.2007/3295, T.17.05.2007: “Kamulaştırma bedeline ilişkin davalar ile kamulaştırma işleminin iptaline ilişkin davalar farklı niteliktedir. Bedel tespitine ilişkin uyuşmazlıklar adli yargının görev alanındadır.”

2.6. Kamulaştırma Bedeline İtiraz Hakkı, Anayasal Bir Güvencedir

Anayasa’nın 46. maddesi, kamulaştırmanın ancak gerçek karşılığının peşin ödenmesi şartıyla yapılabileceğini belirtir. Dolayısıyla malike, belirlenen bedelin gerçeğe aykırı olduğu düşüncesiyle dava açma hakkının tanınması, mülkiyet hakkının anayasal güvence altında olduğunu gösterir.

Anayasa m.46/1: “Devlet ve kamu tüzelkişileri, kamu yararının gerektirdiği hâllerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla özel mülkiyette bulunan taşınmaz malları kamulaştırma yetkisine sahiptir.”

Kamulaştırma bedeline itiraz hakkı, mülkiyet hakkının korunması bakımından temel bir güvencedir. Yargı yolu açık tutulmakta, bedelin piyasa rayiç değerine uygun olarak yeniden belirlenmesi imkânı sağlanmaktadır.

3. Bedel Artırımı Davasının Açılması, Usulü ve Yargılama Süreci

3.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kamulaştırma bedelinin artırılması amacıyla açılacak davalar, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi‘nde görülür. Bu mahkemeler, kamulaştırma işleminin tespiti ve bedel uyuşmazlıkları bakımından adli yargı kolunda özel yetkilidir. Görevli mahkeme dava konusu yer ister kırsal ister kentsel nitelikte taşınmaz olsun, yetkili mahkeme taşınmazın kayıtlı bulunduğu yerdir.

3.2. Dava Dilekçesi ve Gerekli Belgeler

Dava dilekçesinde, taşınmazın açık tanımı (il, ilçe, mahalle, ada, parsel bilgileri), kamulaştırma kararının özeti, kıymet takdir bedeli, uzlaşmazlık gerekçeleri ve talep edilen bedel belirtilmelidir. Dilekçeye eklenmesi gereken başlıca belgeler:

  • Tapu kayıt örneği,
  • Kamulaştırma kararının tebliğine dair evrak,
  • Kıymet takdir komisyon raporu,
  • Bankaya yatırılan bedele ilişkin belge,
  • Emsal satışlara dair tapu suretleri veya ekspertiz raporları.

3.3. Bilirkişi İncelemesi ve Değerleme Usulü

Yargılama sırasında mahkeme, taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesi için bilirkişi heyeti görevlendirir. 2942 sayılı Kanun’un 15. maddesi uyarınca, bilirkişilerin biri SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı olmak üzere üç kişilik bir heyet oluşturulmalıdır. Bilirkişi heyeti, taşınmazın türüne göre ziraat, harita veya inşaat mühendisi gibi uzmanlardan da oluşabilir.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.11: “Taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitinde, arsa ve arazi ise emsal satışlara, tarla ise net gelirine, üzerinde yapı varsa yapının yıpranma payı düşülmüş maliyet bedeline göre değer biçilir.”

Bilirkişi heyeti, taşınmazın:

  • Niteliği (arsa, tarla, bahçe, yapı vb.),
  • İmar durumu,
  • Konumu,
  • Yüzölçümü,
  • Kullanım şekli,
  • Üzerinde yapı varsa yapı değeri ve yıpranma payı,
  • Emsal taşınmaz satışları,
  • Tarım arazisi ise getiri değeri, gibi unsurları göz önüne alarak ayrıntılı bir değer tespit raporu hazırlar.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2020/11118, K.2021/4453, T.07.02.2021: “Kamulaştırma Kanunu’nun 11/1-g maddesi uyarınca, emsal satışlara dayalı ayrıntılı karşılaştırma yapılmalı, birden fazla dava açılan yerlerde DOP indirimine gidilmelidir.”

3.4. Tarafların Beyanı, Rapor İtirazları ve Ek Bilirkişi İncelemesi

Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilir. Taraflar, raporda maddi hata, yetersiz gerekçe veya emsal hatası bulunduğunu ileri sürerek itiraz edebilir. Mahkeme gerekli görürse aynı heyetten ek rapor isteyebilir veya yeni bir bilirkişi heyeti oluşturabilir.

3.5. Mahkeme Kararı ve Fark Bedelin Tespiti

Mahkeme, bilirkişi raporu ve dosya kapsamındaki diğer delilleri değerlendirerek taşınmazın gerçek kamulaştırma bedelini hükme bağlar. Eğer bu bedel, idare tarafından daha önce ödenen veya bankaya yatırılan bedelden yüksekse, aradaki farkın taşınmaz malikine ödenmesine karar verilir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2021/9822, K.2022/5831, T.30.03.2022: “Bozma öncesi ve sonrası fark bedelin ayrı ayrı hesaplanarak, farklara dava tarihi ve karar tarihi arasında yasal faiz uygulanmasına karar verilmesi gerekir.”

Böylece bedel artırımı davası, malik lehine fark tazminatının ve buna bağlı yasal faizin hüküm altına alınmasını sağlar.

3.6. Yargılama Giderleri ve Vekâlet Ücreti

Dava sonunda lehine karar verilen tarafa, yargılama giderleri ve vekâlet ücreti de hükmedilir. Mahkeme, kamulaştırma bedelinde artış olması hâlinde, bu fark üzerinden nispi vekâlet ücreti belirler ve idare aleyhine yükletir. Bu durum, davanın malikler lehine sonuçlanması hâlinde maddi külfetin idareye yüklenmesi anlamına gelir.

4. Fark Bedel ve Faiz Uygulaması: Mahkeme Kararının Mali Yansımaları

4.1. Fark Bedel Tespiti ve Hüküm Altına Alınması

Bedel artırımı davası sonucunda mahkeme, bilirkişi raporu ve dosya kapsamındaki tüm delilleri değerlendirerek taşınmazın gerçek değerini tespit eder. Bu bedel, idarenin ödediği veya malik adına bankaya yatırdığı bedelden yüksekse, aradaki farkın idare tarafından taşınmaz malikine ödenmesine hükmolunur. Bu fark bedele, mahkeme kararında açıkça yer verilir.

4.2. Faiz Başlangıç Tarihi ve Türü

Kamulaştırma bedelinin eksik ödenen kısmı için uygulanacak faiz, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesinin 10. fıkrası uyarınca yasal faiz olup, faiz başlangıç tarihi genellikle idarenin bedeli bankaya yatırdığı tarih olarak kabul edilir. Ancak mahkeme, dava tarihinden itibaren veya farklı tarihli faiz uygulamasına da hükmedebilir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2021/9822, K.2022/5831, T.30.03.2022: “Bozma öncesi ve sonrası fark bedelin ayrı ayrı hesaplanarak, farklara dava tarihi ve karar tarihi arasında yasal faiz uygulanmasına karar verilmesi gerekir.”

Bu kararla Yargıtay, her bir fark bedel için ayrı ayrı faiz hesabı yapılması gerektiğini ve faiz başlangıç tarihlerinin somut olayın özelliklerine göre belirlenmesi gerektiğini vurgulamıştır.

4.3. Gecikmeli Ödemelerde Anayasa Mahkemesi İçtihadı

Kamulaştırma bedelinin uzun yıllar sonra ödenmesi, mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelebilir. Anayasa Mahkemesi, emsal kararlarında kamulaştırma bedelinin zamanında ve gerçek değeriyle ödenmemesi hâlinde başvurucunun mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar vermektedir.

AYM, B. No: 2018/15717, T.10.03.2021: “Kamulaştırma bedelinin yıllar sonra ödenmesi ve bu süre zarfında gerçek değerini kaybetmesi, mülkiyet hakkının ihlaline neden olur. Devletin gecikmeden doğan zararı telafi etme yükümlülüğü vardır.”

5. Yargı Yolları: İstinaf, Temyiz ve Bireysel Başvuru Hakkı

5.1. İlk Derece Mahkemesi Kararına Karşı Başvuru Yolları

Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından verilen kararlar, tarafların kabul etmemesi hâlinde iki aşamalı denetime tâbidir: istinaf ve temyiz. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir. Bu başvuru, kararı veren mahkeme aracılığıyla ilgili Bölge Adliye Mahkemesi’ne yapılır.

İstinaf incelemesinde, gerek maddi hatalar gerekse hukuka aykırılıklar değerlendirilebilir. İstinaf mahkemesi, ilk derece mahkemesi kararını kaldırabilir, düzelterek yeniden karar verebilir veya onaylayabilir.

5.2. Temyiz Yolu

Bölge Adliye Mahkemesi kararına karşı temyiz başvurusu, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde Yargıtay’a yapılabilir. Özellikle kamulaştırma bedeline ilişkin uyuşmazlıklarda daha önce belli parasal sınırların altında kalan kararların temyize kapalı olduğu uygulaması Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir.

Anayasa Mahkemesi, E.2021/34, K.2022/21, T.24.02.2022: “Temyiz yolunun parasal sınır nedeniyle kapatılması, hak arama özgürlüğü ve adil yargılanma hakkını ihlal eder.”

Bu karar sonrası kamulaştırma bedel tespiti ve artırımı davalarında kararın miktarına bakılmaksızın Yargıtay denetimi mümkündür.

Bu karar, kamulaştırma sürecinde gecikmenin sadece faizle değil, gerekiyorsa ek tazminatla da telafi edilmesi gerektiğini ortaya koymaktadır.