Giriş

Apartman ve site gibi ortak yaşam alanlarında, bina ve ortak tesislerin bakım, onarım ve işletme giderlerinin karşılanması amacıyla kat maliklerinden toplanan aidatlar, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenmiş önemli mali yükümlülüklerdir. Bu makalede, aidat alacakları ve borçlarının yasal dayanakları, belirlenme yöntemleri, sorumlulukları, tahsilat süreçleri ve hukuki yaptırımları ayrıntılı şekilde incelenecektir.

1. Hukuki Dayanak: Kat Mülkiyeti Kanunu ve İlgili Mevzuat

Apartman ve site gibi çok katlı yapılarda, ortak yaşamın düzenli ve uyum içinde sürdürülebilmesi, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerinin belirli kurallar çerçevesinde şekillenmesiyle mümkündür. Bu bağlamda Türkiye’de apartman ve site aidatlarına ilişkin yükümlülüklerin hukuki temelini 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) oluşturur.

Kat Mülkiyeti Kanunu, ana gayrimenkul üzerinde kat mülkiyetinin kurulması, yönetimi, ortak yerlerin kullanımı ve masrafların paylaşımı gibi birçok konuyu detaylı şekilde düzenlemektedir. Özellikle aidat yükümlülüğüne dair 18., 20. ve 22. maddeler, bu konuda hem kat maliklerini hem de bağımsız bölümleri kullanan diğer kişileri (kiracı, intifa hakkı sahibi vb.) doğrudan ilgilendiren esasları belirlemektedir.

Madde metni incelemesi için buraya tıklayabilirsiniz.

KMK Madde 18 – Kat Maliklerinin Genel Borçları

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesi, apartman ya da sitede bulunan her kat malikinin ortak yaşam kurallarına uymasını, diğer maliklerin haklarına saygı göstermesini ve yönetim planına uygun hareket etmesini emretmektedir. Bu maddeye göre kat malikleri;

  • Bağımsız bölümlerini, eklentilerini ve ortak yerleri kullanırken doğruluk ve dürüstlük kurallarına uymak,
  • Diğer maliklerin haklarını çiğnememek,
  • Ortak yaşamı çekilmez hâle getirmemekle yükümlüdür.

Önemli olan bir diğer husus ise, bu yükümlülüklerin sadece kat maliklerini değil, aynı zamanda bu bağımsız bölümleri kiralayanları, oturma (sükna) hakkı sahiplerini ya da başka herhangi bir surette sürekli faydalanan kişileri de kapsamasıdır. Bu kişiler de tıpkı kat maliki gibi 18. madde kapsamındaki kurallara uymakla yükümlü tutulurlar. Böylece apartmanda ya da sitede oturan herkesin ortak yaşam kurallarına uyma zorunluluğu yasal zemine oturtulmuştur.

KMK Madde 20 – Ortak Giderlere Katılma Zorunluluğu ve Paylaşım Esasları

Kat maliklerinin ortak giderlere katılım esaslarını düzenleyen 20. madde, aidat yükümlülüğünün temel dayanağını oluşturur. Bu maddeye göre, aralarında başka bir anlaşma olmadıkça, her kat maliki aşağıdaki giderlere katılmakla yükümlüdür:

a) Eşit Paylaşılan Giderler:

  • Kapıcı,
  • Kaloriferci,
  • Bahçıvan,
  • Bekçi gibi apartman ya da site personeline ilişkin giderler,
  • Bu giderler için toplanacak olan avanslar.

Bu gider kalemleri, tüm kat malikleri arasında eşit olarak paylaşılır. Arsa payı ya da bağımsız bölüm büyüklüğü gibi unsurlar bu paylaşımda dikkate alınmaz. Burada esas alınan eşitliktir, çünkü bu tür hizmetlerden her kat maliki potansiyel olarak eşit fayda sağlar.

b) Arsa Payına Göre Paylaşılan Giderler:

  • Ana gayrimenkulün sigorta primleri,
  • Ortak yerlerin bakım, onarım, güçlendirme ve korunmasına ilişkin giderler,
  • Yönetici aylığı,
  • Ortak tesislerin işletme masrafları,
  • Bu giderler için alınacak olan avanslar.

Bu tür giderler ise kat maliklerinin arsa payları oranında dağıtılır. Yani bağımsız bölüm büyüklüğü ne kadar fazla ise, bu tür giderlerden sorumluluk da o oranda artar.

Bu maddede özellikle şu husus açıkça vurgulanır:
Kat malikleri, ortak alanları kullanmadıkları ya da kendi bağımsız bölümlerinin özelliği gereği faydalanmaya ihtiyaç duymadıkları gerekçesiyle, bu gider ve avanslardan muaf olamazlar. Örneğin çatı katında oturmayan bir malik, “çatının tamirinden bana ne?” diyerek bu masrafı ödemekten kaçınamaz. Bu düzenleme, ortak yaşamın finansal sürdürülebilirliğini sağlamak açısından hayati öneme sahiptir.

KMK Madde 22 – Aidat Borcunda Müteselsil Sorumluluk ve İpotek Hakkı

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi, aidat borcunun tahsilinde malik ve kiracının müşterek ve müteselsil sorumluluğunu düzenlemektedir. Bu hükme göre:

  • Kiracı, bağımsız bölümü kullanmak suretiyle oluşan ortak gider borçlarından malikle birlikte sorumludur.
  • Ancak kiracının bu borçlara olan sorumluluğu, sadece kira bedeli ile sınırlıdır. Ödediği miktar da kira borcundan düşülür.

Bu düzenleme sayesinde yöneticilerin sadece malike değil, bağımsız bölümü kullanan kiracıya da başvurma hakkı doğar. Ancak yine de asli ve nihai sorumlu kat malikidir.

Ayrıca bu madde, aidat borcu tahsil edilemeyen maliklere karşı bir güvence mekanizması olarak kanuni ipotek hakkı öngörmüştür. Mahkeme kararı ile birlikte;

  • Ödenmeyen aidat borcu için maliklerin bağımsız bölümleri üzerine,
  • Diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek şerhi düşülebilir.

Bu uygulama, yöneticilere ve diğer kat maliklerine güçlü bir yasal hak verir ve aidat tahsilatını kolaylaştırır.

2. Aidat Bedelinin Belirlenmesi

Apartman ve site yönetiminde düzenli bir mali yapı kurulabilmesi için aidat bedellerinin doğru ve şeffaf bir şekilde belirlenmesi büyük önem taşır. Aidat, apartman ya da sitenin ortak yaşam alanlarının işletilmesi, korunması ve sürdürülmesi için kat maliklerinden tahsil edilen ortak gider payıdır. Bu bedelin belirlenme süreci, yasal ve mali dayanaklarla çerçevelenmiştir.

a) İşletme Projesi: Aidatın Temel Belirleyicisi

Aidat tutarlarının hukuki ve mali dayanağı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesi uyarınca hazırlanması zorunlu olan **“işletme projesi”**dir. İşletme projesi, bir apartman ya da site yönetiminin gelecek dönemdeki (genellikle bir yıllık) gelir ve giderlerini planlayan mali tablodur. Proje, yönetici veya yönetim kurulu tarafından hazırlanır ve kat malikleri kurulunun onayına sunulur.

İşletme projesi kapsamında şu adımlar izlenir:

  1. Bir yıllık öngörülen tüm ortak giderler detaylı şekilde kalem kalem yazılır.
  2. Eğer varsa, beklenen gelirler (örneğin kira gelirleri, reklam alanı kiraları, ortak kullanım alanı gelirleri vb.) bu bütçeye dahil edilir.
  3. Net gider tutarı, kat maliklerine arsa payı oranına veya eşit şekilde dağıtılır.
  4. Bütçeye uygun şekilde her bağımsız bölüm için ödenecek aidat belirlenmiş olur.

İşletme projesi onaylandıktan sonra, artık kat maliklerinin bu aidat miktarını ödeme yükümlülüğü doğar.

b) Aidat Hesaplama Yöntemleri

Aidatlar genellikle aylık olarak tahsil edilir, ancak bazı yerleşim yerlerinde yıllık peşin aidat uygulamaları da olabilir. Aidat tutarının nasıl hesaplandığı, yönetim planında belirtilmiş olabilir; yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır.

Aylık Aidat Hesaplama

  • Giderler 12 aya bölünür.
  • Aylık personel maaşları, bakım ve temizlik giderleri gibi düzenli harcamalar dikkate alınır.
  • Ay bazında oluşabilecek özel giderler (örneğin yaz aylarında artan havuz bakımı) de aylık hesaba dahil edilebilir.

Yıllık Aidat Hesaplama

  • Tüm yıl boyunca oluşması muhtemel giderler toplanır.
  • Özel harcamalar (örneğin asansör bakımı, çatı onarımı, dış cephe boyası gibi dönemsel giderler) öngörülerek hesaplama yapılır.
  • Toplam gider, yıllık aidat olarak her bağımsız bölüme pay edilir. Yönetim, bu tutarı peşin ya da taksitli tahsil edebilir.

c) Gider Kalemleri Nelerdir?

Aidat tutarını etkileyen başlıca gider kalemleri şunlardır:

  • Personel giderleri (kapıcı, güvenlik görevlisi, temizlik elemanı, bahçıvan, teknik destek personeli vb.)
  • Bakım ve onarım giderleri (asansör bakım sözleşmeleri, yangın merdiveni bakımı, çatı izolasyonu, hidrofor ve jeneratör servisi vb.)
  • Sigorta primleri (apartman ya da sitenin ortak alanlarının sigortalanması)
  • Yönetim giderleri (yönetici maaşı, ofis kırtasiye ve yazılım giderleri, denetim ücretleri)
  • Ortak tesis giderleri (spor salonu, havuz, sauna, çocuk oyun alanları, otopark sistemleri, aydınlatma gibi ortak alanların işletme masrafları)
  • Enerji ve su giderleri (ortak alanların elektrik, doğalgaz ve su faturaları)
  • Yedek akçe ve öngörülemeyen giderler (acil tamir veya arıza durumları için ayrılan bütçe)

d) Aidat Artışı ve Kat Malikleri Kurulu Kararı

Aidat bedelinin belirlenmesinden sonra yıl içinde giderlerde beklenmeyen artışlar meydana gelmesi veya yeni bir proje gündeme gelmesi (örneğin bina güçlendirme, peyzaj düzenlemesi, asansör yenileme gibi) durumunda, kat malikleri kurulu olağan veya olağanüstü toplantı yaparak yeni bir karar alabilir.

Aidat artışları ve ek avans toplama kararları:

  • Kat malikleri kurulunda oy çokluğu ile alınır (KMK madde 30 ve 34).
  • Karar defterine yazılarak tüm kat maliklerine ilan edilir.
  • Yönetim, bu karara dayanarak yeni aidat veya avans tahsilatı yapabilir.

e) Yönetim Planı ile Uyumluluk

Aidat belirlenirken mutlaka yönetim planı göz önünde bulundurulmalıdır. Yönetim planı, apartman ya da sitenin “anayasası” niteliğindedir. Genellikle bağımsız bölümler arasında aidat payının nasıl dağıtılacağı (arsa payına göre mi, eşit mi?) gibi konular burada belirlenmiştir.

Eğer yönetim planında aidat belirleme usulü açıkça düzenlenmişse, bu hükümlere bağlayıcı olarak uyulmak zorundadır. Ancak yönetim planında düzenleme yoksa, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır.

3. Aidat Ödeme Yükümlülüğü ve Sorumluluklar

Apartman ve site yaşamında aidat, yalnızca maddi bir yükümlülük değil aynı zamanda ortak yaşamın sürdürülebilirliği için yerine getirilmesi gereken bir toplumsal ve hukuki sorumluluk olarak kabul edilir. Aidat ödeme yükümlülüğü, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. ve 22. maddeleri ile Türk Borçlar Kanunu’nun 314 ve 315. maddelerinde açıkça düzenlenmiştir.

a) Maliklerin Aidat Ödeme Sorumluluğu

Kat mülkiyeti sisteminde aidat ödeme yükümlülüğü kat malikine, yani taşınmazın tapuda adına kayıtlı sahibine aittir. Malik, bağımsız bölümünü kullansa da kullanmasa da, hatta kiraya vermiş olsa bile, aidat borcunu ödemekle yükümlüdür. Bu yükümlülük şu esaslara dayanır:

  • Kat Mülkiyeti Kanunu madde 20 uyarınca, maliklerin ortak giderlere arsa payı oranında katılmaları zorunludur.
  • Ortak alanları fiilen kullanmıyor olmak, aidat ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
  • Maliklerin bu yükümlülükten feragat etmeleri ya da kullanmama gerekçesiyle ödeme yapmamaları yasal olarak mümkün değildir.

b) Kiracının Sorumluluğu ve Müteselsil Borçluluk

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca, bir taşınmazda kira sözleşmesine dayalı olarak oturan kiracılar da aidat borcundan kat malikiyle birlikte müteselsil (zincirleme) sorumluluk altındadır. Bu hüküm doğrultusunda:

  • Kiracının sorumluluğu, kira bedelini geçmeyecek şekilde sınırlıdır.
  • Kiracı tarafından ödenen aidat bedeli, kira borcundan mahsup edilir.
  • Kiracı ile malik arasında iç hukukta aidatın kimin tarafından ödeneceği konusunda anlaşma yapılabilir, ancak bu bina yönetimini bağlamaz. Yönetim açısından asıl muhatap kat malikidir.
  • Malik, kiracıya ödediği aidatlar için rücu davası açabilir.

Bu müteselsil sorumluluk, aidatların tahsilini kolaylaştırmak amacıyla düzenlenmiştir ve uygulamada en çok icra takibi sürecinde önem taşır.

c) Aidat Borcuna Uygulanacak Gecikme Zammı

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, aidat borcunu zamanında ödemeyen kat malikine karşı aylık %5 oranında gecikme tazminatı (gecikme faizi) uygulanabileceğini açıkça belirtir. Bu uygulama şu şekilde işler:

  • Ödeme vadesi geçmiş aidatlar için her gecikilen ayda ayrı ayrı %5 gecikme zammı hesaplanır.
  • Bu zam Kanun gereği otomatik olarak doğar, ayrıca kat malikleri kurulu kararına gerek yoktur.
  • Gecikme cezası, bir tür temerrüt tazminatı olarak nitelenir ve mahkemelerce kabul görür.
  • Yönetici, aidatla birlikte bu zammı da tahsil etmekle yetkilidir.

Yargıtay kararları da bu konuda yönetici lehine kararlar vermekte, %5 gecikme zammının aidat borcuna otomatik olarak ekleneceğini vurgulamaktadır.

d) Aidat Borcunun Hukuki Takibi: İcra ve Dava Yolları

Aidat borcunun ödenmemesi durumunda, gerek kat malikleri gerekse yönetici şu hukuki yolları kullanabilir:

  1. İlamsız icra takibi başlatılabilir (İcra ve İflas Kanunu madde 68).
    • Kat malikleri kurulu kararı ya da işletme projesi, icraya konu belge olarak kabul edilir.
    • Takip başlatılırken önceden ihtarname çekilmesine gerek yoktur.
  2. Alacak davası açılabilir.
    • Yönetici veya diğer malik, ödenmeyen aidatlar için asliye hukuk mahkemesinde alacak davası açabilir.
    • Mahkeme kararıyla borcun tahsili sağlanabilir.
  3. Kanuni ipotek hakkı talep edilebilir.
    • Kat Mülkiyeti Kanunu madde 22 uyarınca, aidat borcunun ödenmemesi halinde, maliklerin talebiyle kanuni ipotek hakkı tesis edilebilir.
    • Bu hak, borç ödenmezse, taşınmazın haczedilmesine ve satılmasına yol açabilir.

e) Kiracının Aidat Ödememesi Durumunda Tahliye

Aidat borcu, Türk Borçlar Kanunu’nun 314. ve 315. maddeleri kapsamında yan gider niteliğinde değerlendirilir. Buna göre:

  • Kiracı, yalnızca kira bedelini değil, sözleşmede belirtilmişse yan giderleri de ödemekle yükümlüdür.
  • Kiracı aidat gibi yan giderleri ödemezse, bu durum temerrüt hali oluşturur.
  • Türk Borçlar Kanunu madde 315’e göre, ev sahibi kiracıya en az 30 gün süre tanıyan yazılı ihtar göndererek ödeme yapılmazsa tahliye davası açabilir.
  • Aidat borçlarını ödememekte ısrar eden kiracılar için sözleşme feshi ve tahliye kararı verilebilir.

Not: Kiracının tahliye edilebilmesi için, öncelikle kat malikinin ödenmeyen aidat borçlarını kapatmış olması gerekir. Çünkü hukuki olarak aidatın muhatabı her zaman öncelikle maliktir.

4. Aidat Borcunun Tahsilat Yöntemleri

Aidat borçlarının zamanında ödenmemesi, apartman veya site yönetiminin finansal işleyişini aksatır ve ortak yaşam alanlarının sürdürülebilirliğini tehdit eder. Bu nedenle Kat Mülkiyeti Kanunu, aidat borçlarının tahsili konusunda yöneticilere ve kat maliklerine çeşitli hukuki yollar sunmuştur. Bu yolların başında ilamsız icra takibi, kanuni ipotek tesisi ve gerektiğinde alacak davası açılması gelir.

4.1. İhtarname Gönderme Zorunluluğu

Aidat borcunu ödemeyen kat maliki veya kiracıya karşı hukuki işlem başlatılmadan önce yazılı bir ihtarname gönderilip gönderilmemesi, uygulamada sıkça karşılaşılan bir sorudur. Bu konuda dikkate alınması gereken hususlar şunlardır:

  • 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ihtarname çekmek yasal bir zorunluluk değildir. Yani aidat borcu doğduğu andan itibaren icra takibi başlatılabilir.
  • Ancak, uygulamada nezaket gereği ya da borçlunun durumdan haberdar edilmesi amacıyla ihtarname, uyarı mektubu veya bilgilendirme yazıları gönderilmesi yerinde bir davranış olarak kabul edilir.
  • Bu tür yazılar, özellikle komşuluk ilişkilerinin korunması açısından önleyici ve uzlaştırıcı bir rol oynayabilir.

Not: Bu ihtarların gönderilmesi, hukuken zorunlu olmasa da icra takibi sürecinde borçlunun kötü niyetli olmadığını iddia etmesinin önüne geçebilir.

4.2. İcraya Başvurma

Aidat borçlarının tahsili açısından en yaygın ve etkili yöntem, ilamsız icra takibi başlatılmasıdır. Bu süreç, Kat Mülkiyeti Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde yürütülür.

a) İlamsız İcra Takibinin Dayanağı

Aidat alacaklarının icraya konu edilebilmesi için yönetici veya kat malikleri kurulunun elinde şu belgeler bulunur:

  • Kat malikleri kurulu kararı (aidat tutarının belirlendiği karar)
  • İşletme projesi ve gider kalemlerini içeren belgeler

Bu belgeler, İİK madde 68 kapsamında yazılı delil niteliğindedir ve doğrudan icra takibine konu edilebilir. Ayrıca bu belgelerin borçluya önceden tebliği zorunlu değildir. Yani;

  • Kat malikleri kurulu tarafından alınan aidat kararları ya da kesinleşmiş işletme projesi,
  • Borçluya bildirilmemiş olsa bile,
  • Yasal delil sayılarak ilamsız takip başlatılabilir.

b) İcra Takibini Kim Başlatabilir?

  • Yönetici, kat maliklerinin ortak temsilcisi sıfatıyla icra takibini başlatma yetkisine sahiptir.
  • Aidat borcunu ödeyemeyen kat maliki aleyhine, bir diğer kat maliki de takip başlatabilir.
  • Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü bulunan yapılarda, yönetici atanması zorunludur (Kat Mülkiyeti Kanunu madde 34). Bu durumda, yöneticinin işlem yapma yetkisi daha da önem kazanır.

c) Takip Süreci Nasıl İşler?

  1. İcra dairesine başvuru yapılır.
    • Talep, alacaklı (apartman yönetimi veya malik) adına yapılır.
    • Borçluya 7 gün içinde itiraz etme hakkı tanınan bir ödeme emri gönderilir.
  2. Borçlu 7 gün içinde borca itiraz etmezse takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilebilir.
  3. Borçlu borca itiraz ederse, takip durur. Bu durumda:
    • Alacaklı, borçlunun itirazının iptali için itirazın iptali davası açabilir.
    • Dava sonucunda itiraz haksız bulunursa, borçlu alacak miktarının %20’sinden az olmamak üzere icra inkâr tazminatı ödemeye mahkûm edilir.
    • Ayrıca icra masrafları ve avukatlık ücretleri de borçluya yüklenir.

d) Hukuki Destek Alınması

İcra takibi sürecinde işlemlerin daha hızlı ve usulüne uygun şekilde yürütülmesi için, kat mülkiyeti ve icra hukuku alanında uzman bir avukattan yardım alınması önerilir. Bu sayede:

  • Belgeler doğru hazırlanır,
  • Süreçler gecikmeden ilerler,
  • Gerektiğinde dava aşamasına geçilerek borcun tahsili sağlanır.

4.3. Alternatif Yöntem: Kanuni İpotek Tesisi

Aidat borcu ödenmeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, diğer maliklerin veya yöneticinin talebiyle kanuni ipotek hakkı tesis edilebilir (Kat Mülkiyeti Kanunu madde 22). Bu yöntem:

  • Mahkeme kararı ile uygulanır.
  • Borcun tapuya işlenmesini ve taşınmazın satışı halinde alacağın ödenmesini garanti altına alır.
  • Caydırıcı bir hukuki yaptırım olarak kabul edilir.

SONUÇ

Apartman ve site aidatları, ortak yaşam alanlarının sürdürülebilirliği, güvenliği ve düzeni için zorunlu olan giderlerin karşılanmasını sağlayan en temel unsurdur. Aidatın yasal dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu olup, bu kanun kapsamındaki hükümler doğrultusunda hem kat malikleri hem de bağımsız bölümlerden devamlı olarak yararlananlar (kiracılar ve sükna hakkı sahipleri) belirli yükümlülükler altına girmiştir.

Kat Malikleri Açısından

Kat maliklerinin aidat ödeme yükümlülüğü, taşınmazın fiilen kullanılıp kullanılmadığına bakılmaksızın devam eder. Ortak yaşamı ilgilendiren giderler, maliklerin arsa payı oranında paylaştırılarak tahsil edilir. Kat malikleri, ortak alanlardan yararlanmadıkları gerekçesiyle bu yükümlülükten kaçınamazlar. Ayrıca aidat borcu ödenmediğinde yönetici veya diğer maliklerin yasal yollara başvurma hakkı vardır. Ödenmeyen borçlar için aylık %5 oranında gecikme tazminatı uygulanmakta ve borcun tahsili için ilamsız icra takibi, hatta gerekirse kanuni ipotek hakkı tesisi gündeme gelmektedir.

Kiracılar Açısından

Kiracılar, kira sözleşmesinden doğan yükümlülükler kapsamında aidat giderlerinden kira bedeliyle sınırlı olmak kaydıyla sorumludur. Ancak bu durum, kat malikinin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Kiracının aidat ödememesi halinde, malikin bu borcu ödemesi ve sonra kiracıya rücu etmesi mümkündür. Ayrıca Türk Borçlar Kanunu madde 315 kapsamında aidat gibi yan giderlerin ödenmemesi, kiraya veren açısından sözleşmenin feshi ve tahliye süreci için haklı neden oluşturabilir.

Yöneticiler Açısından

Yönetici ya da yönetim kurulu, aidat borçlarının tahsili için önceden ihtarname çekme zorunluluğu olmaksızın doğrudan ilamsız icra takibi başlatabilir. Bu süreçte, işletme projesi, kat malikleri kurulu kararları ve gider belgeleri, İcra ve İflas Kanunu uyarınca takibe dayanak olacak belgeler arasında sayılır. Yönetim, hukuki sürecin sağlıklı ve hızlı yürütülmesi için tercihen kat mülkiyeti ve icra hukuku alanında deneyimli bir avukattan destek almalıdır.

Genel Değerlendirme

Aidat borçlarının zamanında ve düzenli tahsil edilememesi, apartman ve site yönetimlerinde ciddi mali sıkıntılara yol açar. Ortak alanların bakımı, güvenlik hizmetleri, çalışan maaşları gibi zaruri giderlerin ödenememesi, tüm kat maliklerini etkileyen bir krize dönüşebilir. Bu nedenle:

  • Aidatların doğru hesaplanması,
  • Şeffaf bir işletme projesi hazırlanması,
  • Kararların usulüne uygun şekilde alınması ve belgelenmesi,
  • Yasal sürecin etkin yürütülmesi

büyük önem arz etmektedir.

Aidat yükümlülüğünü ihmal edenler açısından icra takibi, dava, ipotek tesisi ve hatta taşınmazın mülkiyetinin devri gibi ciddi yaptırımlar söz konusu olabilmektedir. Bu yönüyle aidat, sadece bir mali yük değil; aynı zamanda ortak yaşamın ve hukuki düzenin bir gereğidir.