1. Giriş

Apartman aidatları, kat mülkiyeti hukukunun en temel unsurlarından biridir. Kat maliklerinin, apartmanın ortak alanlarının bakım, onarım ve yönetimi için belirli bir oranda katkıda bulunmalarını sağlayan bu ödeme yükümlülüğü, apartmanlarda düzenli ve sağlıklı bir yaşam alanı oluşturulabilmesi için büyük önem taşır. Ancak aidat ödemelerindeki aksaklıklar, apartman yaşamını olumsuz etkileyebilir ve çeşitli hukuki sorunlara yol açabilir. Bu makale, apartman aidat alacaklarının hukuki boyutlarını detaylı bir şekilde incelemektedir.

2. Kat Mülkiyeti Kanunu ve Apartman Aidatları

Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman aidatlarıyla ilgili olarak 634 sayılı Kanun’un 20. maddesinde açık düzenlemeler getirir. Bu maddede, apartman yönetimi tarafından belirlenen aidatların, kat maliklerinin bağımsız bölüm büyüklüğüne göre hesaplanacağı ifade edilir. Aidatlar, apartmanın ortak alanlarının bakımı, temizliği, güvenliği, ısıtma sistemi gibi hizmetlerin sağlanabilmesi için kullanılmaktadır. Kanun, bu ödemelerin doğru bir şekilde yapılabilmesi için hem kat maliklerinin hem de apartman yönetiminin yükümlülüklerini net bir şekilde belirler. Kat maliklerinin gerekli hizmeti almadıkları iddiası ile aidat borcunu ödememesi mümkün değildir.

  • Kat Maliklerinin Aidat Yükümlülüğü: Kat mülkiyeti hukukuna göre, her kat maliki, aidatları ödemekle yükümlüdür. Aidatlar, her kat malikinin bağımsız bölümüne düşen orana göre belirlenir. Kat maliklerinin aidat borçlarını yerine getirmemesi durumunda, apartman yönetimi ve diğer kat maliklerinin hakları zarar görebilir. Aidat ödemeleri, yalnızca borçlu kat maliki için değil, diğer tüm kat maliklerinin ortak yaşam koşullarının sağlanabilmesi için önemlidir.
  • Aidat Borcu ve Sözleşmesel Yükümlülük: Aidat borcu, kat maliklerinin apartman yönetimiyle yaptıkları bir sözleşmesel ilişki olarak kabul edilebilir. Kat mülkiyeti kanununa göre, bu borçlar, bağımsız bölüm maliklerinin sözleşmeye dayalı olarak yükümlü oldukları bir borçtur. Aidatlar, genellikle yıllık bütçeye dayalı olarak belirlenir ve kat maliklerinin bu ödemeyi zamanında yapması beklenir.

3. Aidat Alacaklarının Hukuki Takibi

Aidat alacaklarının tahsili, apartman yönetimlerinin karşılaştığı en büyük sorunlardan biridir. Aidatlarını ödemeyen kat maliklerine karşı, hukuk sisteminde başvurulabilecek çeşitli yasal yollar bulunmaktadır.

a. İhtarname Gönderilmesi:

Aidat ödemeyen kat maliklerine karşı başvurulacak ilk adım, genellikle bir ihtarname göndermektir. Bu ihtarname, borçluya ödeme yükümlülüğünü yerine getirmesi için belirli bir süre tanır. İhtarname, aidat borcunun ödenmesi konusunda resmi bir uyarıdır ve borçluyu ödeme konusunda bilgilendirir. Buna karşın ihtarname gönderilmesi alacağa ilişkin icra takibi başlatılması hususunda herhangi bir şart değildir. Aidat borcu kanundan kaynaklandığı için ayrıca temerrüt şartı aranmaz. İhtarname gönderildikten sonra, borçlu kat malikinin ödeme yapmaması durumunda, yasal takip süreci başlayabilir.

b. İlamsız İcra Takibi:

Aidat alacakları için en yaygın kullanılan yasal yöntemlerden biri, icra takibidir. Kat Mülkiyeti Kanunu, aidat alacaklarının tahsili için ilamsız icra takibi yapılmasına olanak tanır. İlamsız icra takibi, mahkeme kararı gerektirmeden, doğrudan icra dairesine başvurularak başlatılabilir.

  • İlamsız İcra Takibi: Bu yöntemle, borçluya ait aidat borcu icra dairesine bildirildikten sonra, borçluya ödeme için belirli bir süre tanınır. Eğer borçlu bu süre içinde ödeme yapmazsa, borçluya ait taşınmazlar üzerinde haciz işlemi başlatılabilir. İlamsız icra takibi, genellikle daha hızlı ve pratik bir çözüm sunar

c. Haciz ve Mal Varlığına El Koyma:

İcra takibi sırasında, borçlu kat malikinin mal varlığına haciz konulabilir. Haciz işlemi, borçlunun taşınmazları, araçları, banka hesapları gibi malları üzerinde uygulanabilir. Bu işlem, alacaklının aidat alacağını tahsil edebilmesini sağlar. Haciz işlemi, yasal çerçevede ve icra müdürlükleri tarafından yapılır.

4. Aidat Borcunu Ödemeyen Kat Malikine Karşı Uygulanabilecek Yaptırımlar

Kat mülkiyeti hukukunda aidat borçlarını ödemeyen kat maliklerine karşı uygulanabilecek çeşitli yaptırımlar bulunmaktadır. Bu yaptırımlar, apartman yönetiminin ve diğer kat maliklerinin haklarını koruma amacını taşır.

a. Genel Kurulda Oy Hakkı Kaybı:

Kat Mülkiyeti Kanununa göre her kat maliki; mülkiyet hakkına paralel olarak her bir bağımsız bölüm için bir oy hakkına sahiptir. Aidat borcunu ödemeyen kat maliklerinin; oy hakkını sınırlandıracak genel kurul kararları yahut yönetim planında madde bulunması yok hükmünde olup, bu yönde herhangi bir hüküm kurulamaz. Kişinin aidat borcu ne kadar olursa olsun oy hakkı elinden alınamaz.

b. Apartman Yönetimi ve Diğer Kat Maliklerinin Talepleri:

Aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı, apartman yönetimi ve diğer kat maliklerinin hakları da zedelenebilir. Bu durumda, kat maliklerinin aidat borcu olan kişiden alacaklarını tahsil edebilmesi için ortak bir dava açması da mümkündür. Bu dava, yalnızca aidat alacağı değil, aynı zamanda apartman yönetimi ile diğer kat maliklerinin haklarının korunmasını da amaçlar.

c. Kiracının Aidat Borcunu Ödememesi Halinde Mülk Sahibi İle Birlikte Müşterek Ve Müteselsil Sorumluluğu

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 22. maddesi uyarınca; Kat malikinin, payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma ( sükna ) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Bu alacağın tahsil edilmemesi halinde kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Kira sözleşmesinde ayrıca aidat borcunun ödenmesi hususunda bir hüküm yoksa borç mülk sahibine aittir.

5. Aidat Alacaklarının Zamanaşımı Süresi

Aidat alacakları da tıpkı diğer alacaklar gibi zamanaşımına tabidir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, aidat alacaklarının tahsili için geçen süre 5 yıl olarak belirlenmiştir. Zamanaşımı süresi, alacağın vadesinin dolmasından itibaren başlar. Bu süre içerisinde alacaklı taraf, alacağını tahsil etmek için yasal işlem başlatmazsa, alacak zamanaşımına uğrar ve alacaklı bu borcu tahsil edemez.

Zamanaşımının durması ya da kesilmesi gibi durumlar da söz konusu olabilir. Örneğin, borçluya yazılı bir ihtarname gönderildiğinde, zamanaşımı süresi durabilir. Bunun dışında, alacaklı tarafın borçlu ile uzlaşmaya gitmesi veya borçlunun mal varlığı üzerinde haciz işlemi yapılması da zamanaşımını durdurabilir.

6. Sonuç

Apartman aidat alacakları, kat mülkiyeti hukukunun önemli bir parçasını oluşturur ve apartman yaşamının düzenli bir şekilde sürdürülebilmesi için gereklidir. Aidatların ödenmemesi, apartman yönetimi ve diğer kat maliklerinin yaşamını olumsuz yönde etkileyebilir. Aidat borçlarının tahsili için öncelikle ihtarname gönderilmeli ve sonrasında icra takibi gibi yasal yollar kullanılmalıdır. İhtarname ile talep, ilamsız icra takibi gibi farklı seçenekler sunar ve her iki yol da aidat alacaklarının tahsil edilmesinde etkili yöntemlerdir. Ancak tüm bu süreçlerin hukuki bir çerçevede yürütülmesi, kat maliklerinin ve apartman yönetiminin haklarını koruma açısından büyük önem taşır.