Giriş

Şehirlerin ve yerleşim alanlarının planlanması, toplumsal ihtiyaçların karşılanabilmesi, altyapının düzgün bir şekilde işler hale getirilmesi ve kamusal hizmetlerin etkin bir biçimde sunulabilmesi için son derece önemlidir. Bu planlama sürecinde, imar düzenlemeleri, arazi kullanımı, altyapı projeleri ve sosyal donatı alanları gibi bir dizi faktör devreye girmektedir. Ancak bu süreç, aynı zamanda mülkiyet hakları, kamusal fayda ve bireysel çıkarlar arasındaki dengenin dikkatlice gözetilmesini gerektirir.

3194 sayılı İmar Kanunu, Türkiye’de şehir planlamasının hukuki temelini oluşturan ve bu alandaki çeşitli düzenlemeleri belirleyen önemli bir yasadır. İmar Kanunu, hem kamusal ihtiyaçların hem de bireysel mülkiyet haklarının dengede tutulabilmesi için çeşitli araçlar ve mekanizmalar sunmaktadır. Bu mekanizmalardan biri de, İmar Kanunu’nun 18. maddesi ile düzenlenen “şuyulandırma” ve “imar uygulamaları”dır.

İmar Kanunu’nun 18. maddesi, özellikle arsa ve araziler üzerinde gerçekleştirilen kamusal düzenlemeleri hedef alırken, bu düzenlemelere rağmen maliklerin mülkiyet haklarının sınırlanabileceği bir uygulama sunmaktadır. Bu maddede, belediyelere ve valiliklere, maliklerin rızasını almayı gerektirmeksizin, mevcut parselleri yeniden düzenleme yetkisi verilmiştir. Ancak bu düzenleme, hukuk dünyasında çeşitli tartışmalara yol açmakta, arsa sahiplerinin haklarının ihlali, kamusal faydanın ne ölçüde sağlanacağı ve şehirlerin daha verimli bir şekilde nasıl geliştirileceği gibi önemli soruları gündeme getirmektedir.

Bu makalede, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinin kapsamı, uygulama alanları, arsa sahipleri üzerindeki etkileri ve hukuki sonuçları detaylı bir şekilde incelenecektir. Ayrıca, bu uygulamanın şehir planlaması açısından taşıdığı öneme, yaşanan hukuki zorluklara ve olası çözüm önerilerine de yer verilecektir. Bu çerçevede, hem kamusal çıkarların hem de bireysel mülkiyet haklarının nasıl dengelenebileceği üzerine değerlendirmeler yapılacaktır.

1. Şuyulandırma Nedir?

Şuyulandırma, imar planlarının yapılması ve uygulanması sürecinde, belediyeler tarafından taşınmazların kullanıma uygun hâle getirilmesi amacıyla gerçekleştirilen bir düzenleme işlemidir. Bu işlem, özellikle büyük şehirlerin gelişiminde ve imar planlarının etkin bir şekilde hayata geçirilmesinde önemli bir rol oynamaktadır. Şuyulandırma, taşınmazların maliklerinin rızası alınmaksızın, bu taşınmazların birleştirilmesi veya ayrılması işlemi olarak tanımlanabilir. Bu tür düzenlemeler, hem bireysel mülkiyet haklarıyla hem de kamusal hizmet alanlarının oluşturulması ile doğrudan ilişkilidir. Şuyulandırma, genellikle arsa veya arazi sahiplerinin izni olmaksızın, kamusal ihtiyaçlar doğrultusunda, imar planına uygun olarak yapılır.

1.1. Şuyulandırmanın Tanımı ve Hukuki Çerçevesi

Şuyulandırma, imar planlamasında kullanılan ve taşınmazların daha verimli hâle getirilmesi amacıyla uygulanan bir düzenleme işlemidir. Şuyulandırma, Türk hukukunda, genellikle belediyelerin ve kamu otoritelerinin uyguladığı bir işlem olarak karşımıza çıkar. İmar Kanunu’nun 18. maddesi, şuyulandırma işlemlerinin hukuki dayanağını belirleyen temel normdur. Bu maddeye göre, belediyeler, arsa veya arazi sahiplerinin rızasına başvurmadan, taşınmazlar üzerinde düzenleme yapabilirler. Belediye, mevcut parselleri birleştirebilir, ayırabilir veya yeniden yapılandırabilir.

Şuyulandırma işlemi, aslında şehirlerin gelişiminde kamusal ihtiyaçların daha iyi karşılanabilmesi için gerekli bir düzenleme aracıdır. Bu süreçte, kamusal alanların (yollar, parklar, yeşil alanlar vb.) oluşturulması, şehir içindeki ulaşım altyapısının iyileştirilmesi, konut alanlarının artırılması gibi çeşitli hedefler güdülmektedir.

1.2. Şuyulandırma İşleminin Amaçları

Şuyulandırmanın temel amacı, mevcut taşınmazların daha verimli ve işlevsel bir şekilde kullanılabilmesi için düzenlemeler yapmaktır. Bu düzenlemeler, şehirlerin büyüme ve gelişme sürecinde önemli bir yer tutar. Şuyulandırma, şu temel hedeflere yöneliktir:

  • Kamusal alanların oluşturulması: Şuyulandırma sayesinde, daha önce özel mülkiyette olan araziler, topluma hizmet edecek alanlara dönüştürülebilir. Bu alanlar, parklar, yollar, yeşil alanlar ve sosyal donatılar gibi kamusal hizmetler için ayrılabilir.
  • Ulaşım altyapısının iyileştirilmesi: Şuyulandırma, özellikle şehir içi ulaşımın etkinliği açısından önemli bir araçtır. Mevcut taşınmazların yeniden düzenlenmesiyle, yolların genişletilmesi veya yeni yolların açılması mümkün olabilir. Bu da trafik yoğunluğunun azaltılması ve ulaşımın kolaylaştırılması anlamına gelir.
  • Kentsel dönüşüm ve yeniden yapılanma: Şuyulandırma, eski ve atıl durumdaki yerleşim alanlarının yeniden yapılandırılması için de kullanılır. Bu tür düzenlemeler, kentsel dönüşüm projelerinin hayata geçirilmesinde büyük bir öneme sahiptir.
  • Sosyal altyapının geliştirilmesi: Şuyulandırma, sosyal hizmet alanları (okullar, hastaneler, spor tesisleri vb.) için uygun yerlerin belirlenmesine olanak tanır. Belediyeler, bu alanları düzenleyerek, şehirdeki yaşam kalitesini artırabilirler.

1.3. Şuyulandırmanın Uygulama Yöntemleri

Şuyulandırma işlemi, genellikle belediyelerin denetiminde ve kamu yararına gerçekleştirilen bir düzenleme sürecidir. Uygulama yöntemleri, şuyulandırma amacına ve yerel ihtiyaçlara göre değişiklik gösterebilir. Ancak temel olarak şu yöntemler öne çıkar:

  • Parsel birleştirme: Küçük parsellerin birleştirilmesi, daha büyük ve fonksiyonel alanlar yaratılmasını sağlar. Bu işlem, özellikle büyük konut projeleri veya ticaret alanları için önemlidir. Birleştirilen parseller, daha verimli kullanılabilir ve altyapı yatırımları için uygun hale gelir.
  • Parsel ayırma: Mevcut büyük parsellerin, imar planına uygun şekilde daha küçük parseller hâline getirilmesi işlemi de şuyulandırma sürecinin bir parçasıdır. Bu işlem, daha çok konut alanları yaratılmasında ya da belirli alanlarda ticari yapılar inşa edilmesinde kullanılır.
  • Yol ve altyapı düzenlemeleri: İmar planı çerçevesinde, yolların genişletilmesi, yeni yolların açılması ve mevcut altyapı sistemlerinin iyileştirilmesi için şuyulandırma yapılabilir. Bu tür düzenlemeler, şehirdeki ulaşım ve hizmet altyapısının gelişmesine olanak tanır.
  • Kamusal alan ayrılması: Şuyulandırma işlemi sırasında, belirli alanlar halkın kullanımına sunulacak şekilde ayrılabilir. Bu alanlar, yeşil alanlar, parklar, spor alanları veya sosyal tesisler olabilir. Bu tür düzenlemeler, şehirdeki yaşam kalitesini artıran unsurlardır.

2. İmar Kanunu’nun 18. Maddesi ve 18 Uygulaması

İmar Kanunu’nun 18. maddesi, Türk hukuk sisteminde, şehirleşme ve imar düzenlemelerinin temel taşlarından biri olarak kabul edilen önemli bir düzenlemedir. Bu madde, belediyelere, şehir sınırları içindeki arsa veya araziler üzerinde, maliklerinin rızası olmaksızın bazı düzenlemeler yapma yetkisini verir. İmar Kanunu’nun 18. maddesiyle sağlanan bu yetki, şehirlerin düzenli bir şekilde büyümesini sağlamak, altyapı ihtiyaçlarını karşılamak ve kamusal alanların oluşumunu temin etmek adına hayati bir rol oynar.

2.1. 18. Madde ve Belediye Yetkisi

İmar Kanunu’nun 18. maddesi, belediyelere önemli bir yetki tanımaktadır. Belediyeler, şehir planlaması çerçevesinde, mevcut taşınmazlar üzerinde belirli düzenlemeler yapabilme yetkisini bu madde üzerinden kullanır. Bu düzenlemeler, her ne kadar taşınmaz maliklerinin rızasına başvurulmadan yapılsa da, genellikle kamusal yarar gözetilerek yapılmaktadır.

Belediyelere tanınan bu yetki, genellikle, şehrin gelişmesi, altyapı ihtiyaçlarının karşılanması ve kamusal alanların oluşturulması amacıyla kullanılır. Arsa veya arazilerin yeniden düzenlenmesi, şehirlerin büyüme süreçlerinde önemli bir araçtır. 18. madde uyarınca belediye, belirli parselleri birleştirme veya ayırma işlemleri yaparak, yeni yollar açabilir, parklar ve sosyal donatılar gibi kamusal alanlar oluşturabilir. Bununla birlikte, bu tür düzenlemeler yalnızca maliklerin rızası olmaksızın gerçekleştirilebileceğinden, mülkiyet haklarının sınırlanması anlamına gelir.

2.2. Tevhit ve İfraz İşlemleri

İmar Kanunu’nun 18. maddesi çerçevesinde yapılan düzenlemelerin başında, tevhit ve ifraz işlemleri gelir. Bu işlemler, mevcut parsellerin yeniden düzenlenmesi sürecinde en sık başvurulan yöntemlerdir.

  • Tevhit (Parselleme Birleştirme): Tevhit, mevcut arsa veya arazilerin birleştirilmesi işlemidir. Bu işlem, özellikle parsellerin küçüklüğü veya işlevsizlik durumu göz önüne alındığında, daha verimli ve işlevsel bir alan yaratılmasını sağlar. Tevhit işlemi sayesinde, farklı mülkiyetlere sahip olan küçük araziler birleştirilerek, daha geniş ve kullanışlı bir alan elde edilir. Bu işlem, özellikle konut alanları veya ticari alanlar yaratmak için tercih edilir.
  • İfraz (Parselleme Ayırma): İfraz, mevcut bir büyük parselin birden fazla küçük parsele ayrılması işlemidir. Bu işlem, şehri daha düzenli hale getirebilmek amacıyla yapılır. Özellikle şehir merkezlerinde, bir arsa üzerinde çok sayıda konut inşa edebilmek için ifraz işlemi yapılabilir. İfraz işlemi, aynı zamanda, çeşitli kamu hizmetleri alanlarını yerleştirebilmek için de kullanılır. Örneğin, bir alanın parçalara ayrılması, yeni bir yol veya park alanı oluşturulması için gerekebilir.

Tevhit ve ifraz işlemleri, her iki tarafın da rızasına başvurulmadan yapılabilen düzenlemelerdir. Bu işlemler sırasında, maliklerin haklarının güvence altına alınması için belirli hukuki önlemler alınması gerekir. Şuyulandırma ve kamulaştırma uygulamaları gibi, bu işlemler de özel mülkiyet haklarını sınırlasa da, çoğunlukla kamu yararı gözetilerek yapılır.

2.3. Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) ve Bedelsiz Kamulaştırma

İmar Kanunu’nun 18. maddesiyle yapılan düzenlemeler, taşınmaz sahiplerinin maddi haklarını sınırlayabilir. Bu sınırlamalar, genellikle “Düzenleme Ortaklık Payı” (DOP) adı verilen bir yöntemle yapılır. DOP, arsa veya arazi sahibinin, yapılan düzenleme sonucunda taşınmazının değerinin belirli bir kısmını bedelsiz kaybetmesi anlamına gelir. Bu kayıp, taşınmazın toplam değerinin %40’ına kadar olabilmektedir.

DOP, kamusal alanların oluşturulması, yolların genişletilmesi, parkların yapılması gibi kamu ihtiyaçlarının karşılanması amacıyla kullanılan bir düzenleme aracıdır. Belediye, yapılan düzenlemeler sonucunda bu tür kamusal alanlar için belirli bir alanı, maliklerinin rızasına başvurulmadan, bedelsiz olarak alabilir. Bu tür düzenlemelere, bazen “bedelsiz kamulaştırma” da denir. Bedelsiz kamulaştırma, teknik olarak kamulaştırma süreci olmamakla birlikte, maliklerin tasarruf haklarının sınırlanması nedeniyle benzer bir etkiye sahiptir.

DOP uygulaması, taşınmaz sahiplerinin, imar planı kapsamında yapılan düzenlemeler karşılığında bedelsiz olarak pay kaybetmeleri anlamına gelir. Bu pay kaybı, taşınmaz sahiplerinin mali olarak olumsuz etkilenmesine yol açabilir. Ancak, bu işlem genellikle kamu yararı gözetilerek yapılır ve şehirlerin daha verimli kullanılmasına, altyapının iyileştirilmesine olanak tanır.

2.4. 18. Madde Uygulamaları ve Maliklerin Hakları

İmar Kanunu’nun 18. maddesi ile yapılan düzenlemeler, maliklerin rızası olmaksızın gerçekleştirildiği için, bu durum taşınmaz sahiplerinin hakları üzerinde doğrudan etki yaratabilir. Bu tür düzenlemeler, maliklerin mağduriyetine yol açabilir, çünkü taşınmaz sahipleri, rızaları olmadan arsa ya da arazilerini kaybedebilirler veya değer kaybına uğrayabilirler. Özellikle değerli arsa sahipleri, düzenleme ortaklık payı ve bedelsiz kamulaştırma gibi uygulamalar sonucu önemli mali kayıplara uğrayabilirler.

Bu durum, şuyulandırma ve kamulaştırma işlemleriyle ilgili olarak hukuki anlaşmazlıklara ve davalara yol açabilir. Bu sebeple, İmar Kanunu’nun 18. maddesinin uygulanmasında, hem taşınmaz sahiplerinin haklarının korunması hem de kamusal yararın gözetilmesi arasında bir denge kurulması büyük önem taşır. Belediyelerin, maliklerin mağduriyetini en aza indirebilmek için, şeffaf bir şekilde işlem yapmaları, değer kayıplarını tazmin edebilecek bir sistem kurmaları ve hukuki denetim süreçlerine riayet etmeleri gerekir.

2.5. Kamusal Hizmetlerin Etkili Bir Şekilde Sağlanması

İmar Kanunu’nun 18. maddesinin uygulanması, şehirleşme süreçlerinde kamusal hizmetlerin sağlanmasında önemli bir rol oynar. Yolların, parkların, yeşil alanların ve diğer kamusal donatının oluşturulması, şehirlerin daha yaşanabilir ve düzenli bir şekilde büyümesini sağlar. Bu tür düzenlemeler, zamanla şehirdeki yaşam kalitesini artırırken, aynı zamanda halkın ortak ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik önemli adımlar atılmasına olanak tanır. Şuyulandırma işlemleri, yerel yönetimlerin şehirdeki gelişim hedeflerini gerçekleştirmeleri açısından temel araçlardan biridir.

Sonuç olarak, İmar Kanunu’nun 18. maddesi ve uygulamaları, şehirlerin planlı bir şekilde gelişebilmesi için önemli bir düzenleme sağlar. Ancak, bu düzenlemelerin adaletli bir şekilde uygulanması, taşınmaz sahiplerinin haklarının korunması ve kamusal yararın gözetilmesi gerektiği unutulmamalıdır.

3. 18 Uygulamasının Detayları

İmar Kanunu’nun 18. maddesine dayalı uygulamalar, şehircilik ve arazi düzenlemelerinde temel araçlardan biridir. Bu uygulama, belirli bir imar planı kapsamında, belirlenmiş sınırlar içerisinde yer alan tüm parsellerin bir bütün olarak değerlendirilmesini ve yeniden düzenlenmesini öngörür. Söz konusu süreçte, bireysel mülkiyet hakları kamu yararı doğrultusunda yeniden yapılandırılır. Böylece hem şehircilik ilkelerine uygun yapılaşmanın önü açılır hem de kamusal ihtiyaçlara uygun alanlar planlanır.

3.1. Mülkiyet Haklarının Yeniden Şekillendirilmesi

  1. madde uygulamaları kapsamında, düzenleme sahasına giren taşınmazlar maliklerinin rızası aranmaksızın imar planına uygun olarak yeniden düzenlenir. Bu süreçte parsellerin mevcut konumu, şekli ve büyüklüğü değiştirilebilir; yeni imar parselleri oluşturulabilir. Bu yeniden düzenleme süreci, klasik mülkiyet anlayışının dışına çıkarak, kamu yararı doğrultusunda bir “yeniden dağıtım” mantığına dayanır.

Düzenleme sonrası taşınmaz sahiplerine, eski taşınmazlarının karşılığı olarak düzenleme sahası içinde, mümkün mertebe eşdeğer değerde ve metrekarede yeni parseller verilir. Ancak yeni taşınmazın konumu veya şekli, eski taşınmazdan farklı olabilir.

3.2. Satış Vaadi ve Özel Parselasyonun Engellenmesi

18 uygulamasının yürürlüğe girmesiyle birlikte, düzenleme alanı içindeki arsa sahiplerinin taşınmazları üzerinde, satış vaadi sözleşmeleri yapmaları veya özel parselasyon çalışmaları gerçekleştirmeleri fiilen ve hukuken kısıtlanır. Bu kısıtlama, düzenlemenin sağlıklı ve kamu yararına uygun şekilde ilerleyebilmesi için gereklidir.

Belediyeler, bu sürede taşınmazlar üzerinde yapılabilecek işlemleri kontrol altına alır. Aksi takdirde, bireysel mülkiyet tasarrufları, imar bütünlüğünü bozabilir veya kamusal alan planlamasını zorlaştırabilir.

3.3. İmar Planına Uygun Yeniden Düzenleme

18 uygulaması çerçevesinde, belediye veya valilik tarafından belirlenen alanda, mevcut taşınmazlar imar planına uygun hale getirilir. Bu düzenleme sırasında, parsel sınırları yeniden çizilir, yollar, yeşil alanlar, parklar, okullar, sağlık tesisleri gibi kamuya açık alanlar için gerekli alanlar ayrılır.

Bu süreç, yalnızca bireysel taşınmaz sahiplerini değil, o bölgenin genel altyapısını ve kent estetiğini de doğrudan etkiler. Uygulamanın temel hedefi; dağınık, düzensiz ve altyapısız yapılaşmayı ortadan kaldırmak, planlı kentleşmenin önünü açmaktır.

3.4. Kamusal Alanların ve Altyapının Oluşturulması

18 uygulamasının ana amacı; şehirlerdeki arsa ve arazilerin daha verimli kullanılmasını sağlamak, ulaşım ve altyapı hizmetlerinin iyileştirilmesini temin etmek ve kamusal alanları artırmaktır. Bu kapsamda oluşturulan yollar, meydanlar, parklar, oyun alanları, eğitim tesisleri gibi alanlar, toplumun ortak kullanımına açık olup doğrudan kamu yararına hizmet eder.

Ancak uygulama, her zaman sorunsuz işlemez. Özellikle yoğun yapılaşma olan bölgelerde, imar planlarının yeşil alanlar veya kamu alanları lehine değiştirilmesi, mevcut maliklerin mağduriyetine yol açabilir. Malikler, değerli taşınmazlarını daha az değerli parsellerle değiştirmek zorunda kalabilir veya konum kaybı yaşayabilir.

3.5. Uygulamanın Başlama Süreci ve Teknik Aşamalar

18 uygulamasının başlatılabilmesi için, öncelikle ilgili belediye meclisi veya il özel idaresi tarafından uygulama alanı belirlenir ve karar alınır. Bu karar sonrasında, uygulama alanına ilişkin imar planları, halihazır haritalar, kadastro bilgileri ve mülkiyet verileri dikkate alınarak teknik çalışmalar yapılır. Uygulama sürecinde temel olarak şu belgeler hazırlanır:

  • Halihazır Harita ve Kadastro Paftaları: Parsellerin mevcut durumunu gösterir.
  • İmar Planı: Uygulamanın esas alındığı düzenleyici plandır.
  • Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Hesap Cetveli: Her parselden alınacak payın ne kadar olacağını gösterir.
  • Dağıtım Cetveli: Düzenleme sonrası maliklere verilecek yeni parsel bilgilerini içerir.

3.6. Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Uygulaması

Düzenleme Ortaklık Payı, İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında, kamu hizmetlerine ayrılacak alanların karşılanması amacıyla arsa sahiplerinden alınan payı ifade eder. DOP oranı, kanunen %40’ı geçemez. Bu oran, tüm parseller için eşit uygulanır; ancak bazı özel durumlarda farklılık gösterebilir.

  • İstisnai Durumlar: Daha önce “yola terk” ya da benzeri kamusal hizmetler için alan bırakmış olan parseller, bu düzenlemede yeniden DOP kesintisine tabi tutulmazlar. Bu, mükerrer kamulaştırmanın önüne geçmek amacıyla öngörülmüş bir uygulamadır.
  • DOP Muafiyetleri: Kamuya ait parseller, dini yapılar, kültürel miras alanları gibi özel statülü bölgelerde DOP uygulanmayabilir ya da sınırlı uygulanabilir.

3.7. Maliklerin Bilgilendirilmesi ve İtiraz Hakkı

18 uygulaması öncesinde ve sonrasında, taşınmaz sahiplerinin bilgilendirilmesi yasal bir zorunluluktur. Belediyeler, yapılan düzenlemeleri askıya çıkararak maliklere ilan yoluyla bildirir. Malikler, düzenleme sonucu verilen yeni parsellerin değerinin düşüklüğü, konumunun değişmesi veya DOP oranlarının adaletsizliği gibi gerekçelerle 30 gün içinde itiraz edebilir.

İtirazlar belediye encümeni tarafından değerlendirilir. Bu süreç sonunda, haklı bulunan talepler doğrultusunda yeniden düzenleme yapılabilir. Ancak, nihai düzenlemeye karşı hâlâ itirazı olan maliklerin yargı yoluna başvurma hakları da vardır.