KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
1. Giriş
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, özellikle büyük şehirlerde arsa sahipleri ile müteahhitler arasında sıkça tercih edilen bir anlaşma türüdür. Bu sözleşme türünde, arsa sahibi arsasını müteahhide devreder veya belirli bağımsız bölümleri müteahhide bırakır; karşılığında müteahhit, arsa üzerine bina inşa ederek belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim eder. Bu tür sözleşmeler, hem arsa sahibi hem de müteahhit için önemli yükümlülükler doğurur ve dikkatlice düzenlenmediği takdirde taraflar için ciddi hukuki ve mali riskler oluşturabilir.
2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Unsurları
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, iki tarafa borç yükleyen karma bir sözleşme olup, arsa sahibi ve müteahhit arasında akdedilir. Sözleşmenin geçerli olabilmesi için aşağıdaki unsurları içermesi gerekir:
A) Taraflar
Arsa Sahibi: Arsasını müteahhide devredecek veya belirli bağımsız bölümleri müteahhide bırakacak kişidir.
Müteahhit: Arsa üzerine bina inşa ederek, sözleşmede belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmekle yükümlü olan kişidir.
B) Sözleşmenin Konusu
Arsa Sahibi Açısından: Arsanın müteahhide devri veya belirli bağımsız bölümlerin müteahhide bırakılmasıdır.
Müteahhit Açısından: Arsa üzerine bina inşa ederek, belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmektir.
C) Paylaşım Oranı
Taraflar, inşa edilecek binadaki bağımsız bölümlerin nasıl paylaşılacağını belirler. Bu oran, arsanın konumu, imar durumu ve inşaat maliyetine göre değişir. Örneğin, %50 arsa sahibi – %50 müteahhit şeklinde olabileceği gibi, %60 arsa sahibi – %40 müteahhit gibi farklı oranlar da söz konusu olabilir.
D) Teslim Süresi ve Cezai Şartlar
Sözleşmede, müteahhidin inşaatı tamamlayıp teslim edeceği süre açıkça belirtilmelidir. Ayrıca, müteahhidin gecikmesi durumunda uygulanacak cezai şartlar (örneğin, gecikme tazminatı) da sözleşmede yer almalıdır.
E) Teknik Şartlar
İnşaatın hangi malzemelerle ve hangi standartlarda yapılacağı, teknik şartnamede detaylı bir şekilde belirtilmelidir. Ayrıca, inşaatın süresi, ruhsat ve iskan izinlerinin nasıl alınacağı gibi hususlar da sözleşmede yer almalıdır.
F) Sözleşmenin Şekli
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz mülkiyetinin devrini içerdiğinden, Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi, Borçlar Kanunu’nun 213. maddesi ve Tapu Kanunu’nun 26. maddesi uyarınca resmi şekilde düzenlenmelidir. Yani, sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi takdirde, sözleşme geçersiz sayılır.
3. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Özellikleri
A) İki Taraflı Borç Doğuran Sözleşme
Bu sözleşme türünde, her iki taraf da karşılıklı edimlerde bulunur:
Arsa Sahibi: Arsasını veya arsa payını müteahhide devretmekle yükümlüdür.
Müteahhit: Arsa üzerinde bina inşa ederek, belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmekle yükümlüdür.
B) Karma Hukuki Nitelik
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hukuki olarak karma bir yapıya sahiptir ve iki temel unsuru içerir:
Eser Sözleşmesi: Müteahhidin inşaat yapma borcu, Türk Borçlar Kanunu’nun 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesi hükümlerine tabidir.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi: Arsa sahibinin, inşa edilecek bağımsız bölümlerden belirli kısımlarını müteahhide devretme taahhüdü, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi niteliğindedir.
C) Tapuya Şerh Verilebilirlik
Müteahhit, sözleşmeden doğan haklarını güvence altına almak için, kat karşılığı inşaat sözleşmesini tapu siciline şerh ettirebilir. Bu şerh, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir ve müteahhidin haklarını korur.
D) Devredilebilirlik
Tarafların karşılıklı rızası ile, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hak ve yükümlülükler üçüncü kişilere devredilebilir. Ancak, bu devir işleminin de resmi şekilde yapılması ve tapu siciline işlenmesi gerekir.
4. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, uzun vadeli bir ilişki gerektirdiğinden, taraflardan birinin sözleşmeye aykırı davranması halinde fesih gündeme gelebilir. Fesih süreci, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini doğrudan etkileyen bir süreç olduğundan, dikkatlice yönetilmelidir.
Fesih sürecinin doğru işletilebilmesi için Türk Borçlar Kanunu (TBK), Türk Medeni Kanunu (TMK) ve ilgili diğer mevzuat hükümleri dikkate alınmalıdır.
A) Fesih Sebepleri
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi genellikle şu nedenlerle gerçekleşir:
1) Müteahhidin Temerrüde Düşmesi (İnşaatın Gecikmesi)
Müteahhit, sözleşmede belirtilen süre içinde inşaatı tamamlamazsa temerrüde düşer.
Türk Borçlar Kanunu’nun 123. ve 125. maddelerine göre, arsa sahibi noter ihtarı ile müteahhide makul bir ek süre verir.
Verilen sürede inşaat tamamlanmazsa, arsa sahibi:
Sözleşmeye bağlı kalıp gecikme tazminatı talep edebilir (TBK m. 125/1)
Sözleşmeyi feshederek tazminat talep edebilir (TBK m. 125/2)
2) İnşaatın Sözleşmeye Aykırı Yapılması
Müteahhit, proje, ruhsat ve teknik şartnameye aykırı bir yapı inşa ederse arsa sahibi, Borçlar Kanunu’nun 475. maddesine dayanarak ayıplı işlerin düzeltilmesini isteyebilir.
Müteahhit bu ayıpları gidermediği takdirde, arsa sahibi sözleşmenin feshini ve tazminat talebini mahkemeye taşıyabilir.
3) Müteahhidin İflası veya Ödeme Güçlüğüne Düşmesi
Müteahhidin mali durumu bozulur ve inşaatı tamamlayamayacak hale gelirse, arsa sahibi fesih ve tazminat talebinde bulunabilir (TBK m. 136).
Ayrıca İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 89 gereğince inşaat devam edemez hale gelirse, arsa sahibi müteahhidin iflasını gerekçe göstererek sözleşmeyi feshedebilir.
4) Arsa Sahibinin Temerrüdü
Arsa sahibi, sözleşmeye göre üzerine düşen yükümlülükleri (örneğin tapu devri, inşaat ruhsatı alınması için yetki verilmesi vb.) yerine getirmezse, müteahhit Borçlar Kanunu m. 125’e dayanarak ihtarname çekip belirli bir süre tanıyabilir.
Süre sonunda yükümlülükler yerine getirilmezse, müteahhit sözleşmeyi feshederek tazminat talep edebilir.
B) Fesih Süreci
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinde şu aşamalar takip edilmelidir:
1) Noter İhtarı Gönderilmesi
Fesih öncesinde, sözleşmeye aykırılık durumunda önce ihtar çekilmesi zorunludur.
İhtarname, müteahhidin veya arsa sahibinin sözleşmeye uymasını talep eden ve ona belirli bir süre tanıyan resmi bir bildirimdir.
Noter kanalıyla gönderilmeli ve “gereğini yerine getirmezseniz fesih hakkımızı kullanacağız” ifadesine yer verilmelidir.
2) Hukuki Sürecin Başlatılması
İhtar sonuç vermezse, taraflar mahkemeye başvurarak fesih ve tazminat davası açabilir.
3) Tapu İptali ve Tescil Davası
Müteahhit, arsa sahibine ait bağımsız bölümleri sözleşmeye aykırı şekilde üçüncü kişilere satmışsa, arsa sahibi tapu iptali ve tescil davası açabilir (TMK m. 1024).
Eğer üçüncü kişi iyi niyetli ise, sadece tazminat talep edilebilir.
4) Tazminat ve Diğer Talepler
Taraflardan biri sözleşmeyi feshettiğinde, karşı tarafın uğradığı zararları tazmin etmek zorundadır.
Arsa sahibi, inşaat tamamlanmadığı için eksik kalan yapım bedelini tazminat olarak talep edebilir.
Müteahhit, yaptığı işlerin bedelini ve zararlarını talep edebilir.
5. Sonuç
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, her iki tarafa da önemli yükümlülükler yükleyen karma bir sözleşme türüdür. Sözleşme hazırlanırken:
- Paylaşım oranları
- İnşaatın teknik şartları
- Teslim süresi
- Fesih süreçleri
açık ve detaylı şekilde düzenlenmelidir. Eksik veya hatalı düzenlenen bir sözleşme, tarafların ciddi hukuki risklerle karşılaşmasına neden olabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
1- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasını müteahhide verip, müteahhitin de inşa ettiği binadan belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesini sağlayan bir anlaşmadır.
2- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde hangi haklarım var?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin, belirlenen bağımsız bölümleri teslim alma hakkı vardır. Ayrıca, müteahhitin inşaatı belirtilen sürede bitirmesi gerektiği gibi, inşaatın sözleşmeye uygun yapılması da gerekmektedir.
3- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhit sorumluluğu nedir?
Müteahhit, inşaatı sözleşmeye uygun olarak yapmak, inşa edilen bağımsız bölümleri zamanında teslim etmek ve teknik şartlara uymakla yükümlüdür.
4- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin avantajları nedir?
Arsa sahibi için maliyet yükü olmadan inşaat yapılırken, müteahhit de arsa üzerinden kazanç sağlar. Bu, her iki taraf için de finansal açıdan avantajlı olabilir.
5- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taraflar nasıl korunur?
Tarafların hakları, sözleşmede belirlenen paylaşımlar, teslim süresi, cezai şartlar ve tazminat hükümleriyle korunur. Ayrıca, tapuya şerh verilerek üçüncü kişilere karşı haklar güvence altına alınabilir.
6- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde paylaşım oranı nasıl belirlenir?
Paylaşım oranı, arsanın değeri, inşaat maliyeti ve yerel pazar koşulları göz önünde bulundurularak belirlenir. Taraflar arasındaki anlaşma sonucu bir oran tespit edilir.
7- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde teslim süresi ne kadar olmalıdır?
Teslim süresi, proje büyüklüğüne ve inşaat sürecine göre değişir, ancak sözleşme tarafları arasında net bir süre belirlenmelidir. Bu süre genellikle müteahhidin inşaatı tamamlaması için makul bir süreyi kapsar.
8- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde teknik şartlar nelerdir?
Teknik şartlar, inşaatta kullanılacak malzeme türleri, yapı standardı ve gerekli inşaat izinlerini içerir. Bu şartlar sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
9- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde gecikme tazminatı var mı?
Evet, sözleşmede teslim süresi aşılırsa müteahhitten gecikme tazminatı talep edilebilir. Bu tazminat, sözleşme şartlarına göre belirlenir.
10- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterden yapılmalı mı?
Evet, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde yapılması gerekmektedir. Bu, sözleşmenin geçerliliği için zorunludur ve tapu siciline şerh edilebilmesi için gereklidir.
11- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde tapu şerhi nedir?
Tapu şerhi, müteahhitin haklarının güvence altına alınması için sözleşmenin tapu siciline kaydedilmesidir. Bu şerh, üçüncü kişilere karşı müteahhitin haklarını korur.
12- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi ne yapmazsa sözleşme feshedilebilir?
Arsa sahibi, tapu devri yapmaz, inşaat ruhsatı için müteahhite gerekli izinleri vermez veya projeye uygun davranmazsa, müteahhit sözleşmeyi feshedebilir.
13- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde fesih nasıl yapılır?
Fesih, sözleşmeye aykırı davranan tarafa ihtarname gönderilerek yapılır. İhtarnameye rağmen çözüm sağlanmazsa, taraflar mahkemeye başvurabilir.
14- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaatın ayıplı yapılması durumunda ne olur?
Eğer inşaat sözleşmeye aykırı veya ayıplı yapılmışsa, arsa sahibi müteahhitten düzeltme talep edebilir. Müteahhit bu düzeltmeleri yapmazsa, arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir.
15- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nasıl tazminat gerektirir?
Sözleşme feshedildiğinde, diğer tarafın uğradığı zararların tazmini için mahkemeye başvurulabilir. Arsa sahibi, eksik inşaat bedeli gibi zararlarını talep edebilir. Müteahhit de yaptığı işin bedelini talep edebilir.
16- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde gecikme tazminatı nasıl hesaplanır?
Gecikme tazminatı, sözleşmede belirtilen oranlar veya yasal hükümlere göre hesaplanır. Genellikle her gecikilen gün için belirli bir miktar tazminat talep edilir.
17- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde tapu devir işlemleri nasıl yapılır?
Arsa sahibi, tapu devrini gerçekleştirmeden önce, sözleşme ve tapu işlemleri noter onayı ile yapılmalıdır. Tapu devri sonrası müteahhit, arsa sahibine belirlenen bağımsız bölümleri teslim eder.
18- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ruhsat alınması kimden sorumludur?
Ruhsat alımı, genellikle müteahhitin sorumluluğundadır, ancak arsa sahibi de gerekli izinleri almak için gerekli desteği sağlamalıdır.
19- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaat ruhsatı alınmazsa ne olur?
İnşaat ruhsatı alınmazsa, inşaat başlayamaz ve sözleşme geçersiz hale gelebilir. Bu durum, sözleşmenin feshedilmesine yol açabilir.
20- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde paylaşım oranı neye göre belirlenir?
Paylaşım oranı, arsanın değeri, inşaat maliyeti, inşaatın yapılacağı bölgenin imar planı ve pazardaki taleple belirlenir.
21- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhitin işten çekilmesi ne anlama gelir?
Müteahhitin işten çekilmesi, inşaatı tamamlamaması veya inşaata başlamaması durumudur. Bu durumda sözleşme feshedilebilir ve tazminat talep edilebilir.
22- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde sözleşme süresi aşıldığında ne olur?
Sözleşme süresi aşıldığında, müteahhitin gecikme tazminatı ödeme yükümlülüğü doğar. Arsa sahibi de sözleşmeyi feshedebilir.
23- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhit iflas ederse ne yapılır?
Müteahhit iflas ederse, inşaatın tamamlanamaması durumunda arsa sahibi, sözleşmeyi feshedip tazminat talep edebilir.
24- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaat süreci nasıl denetlenir?
İnşaat süreci, arsa sahibi veya belirleyeceği bir denetçi tarafından takip edilmelidir. İnşaatın proje ve teknik şartlara uygun olup olmadığı denetlenebilir.
25- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ceza şartı nedir?
Ceza şartı, müteahhitin sözleşmeye aykırı davranması durumunda ödemesi gereken cezai bedeldir. Bu, gecikme veya ayıplı işlerin yapılması durumunda uygulanabilir.
26- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde tazminat nasıl talep edilir?
Taraflardan biri sözleşmeye aykırı davrandığında, diğer taraf mahkemeye başvurarak tazminat talep edebilir. Bu talep, sözleşmeye dayalı zararların karşılanması için yapılır.
27- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin sorumlulukları nelerdir?
Arsa sahibinin, tapu devri, inşaat ruhsatı almak, proje onayı ve diğer yasal yükümlülükleri yerine getirmesi gerekmektedir.
28- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhitin sorumlulukları nelerdir?
Müteahhitin, inşaatı sözleşmeye uygun şekilde tamamlaması, teslim süresine uyması ve kullanılan malzemelerin teknik şartlara uygun olması gerekmektedir.
29- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde teslimat süresi nasıl hesaplanır?
Teslimat süresi, inşaatın büyüklüğüne ve karmaşıklığına göre belirlenir. Bu süre sözleşmede net olarak belirtilmelidir.
30- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nasıl yapılır?
Fesih için öncelikle taraflardan birinin sözleşmeye aykırı hareket etmesi durumunda noter aracılığıyla ihtarname gönderilmelidir. Eğer çözüm sağlanmazsa, mahkemeye başvurulabilir.
