Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, karma nitelikte olduğundan hem eser sözleşmesine hem de taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ilişkin uyuşmazlıklar doğabilir. Taraflardan biri sözleşmeye aykırı hareket ettiğinde, karşı taraf zarar görebilir ve hukuki süreç kaçınılmaz hale gelebilir. İşte bu sözleşmelerden doğabilecek başlıca uyuşmazlıklar ve çözüm yolları:
A) Müteahhidin İnşaatı Süresinde Tamamlamaması (Gecikme Uyuşmazlığı)
Uyuşmazlık:
Müteahhit, sözleşmede belirtilen sürede inşaatı tamamlayamaz ve bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim edemez.
Bu durum, müteahhidin temerrüde düşmesi anlamına gelir ve arsa sahibine sözleşmeyi feshetme hakkı tanıyabilir.
Çözüm Yolu:
- Noter İhtarı Gönderme:
Arsa sahibi, müteahhide yazılı ihtar çekerek belirli bir ek süre verebilir.
İhtar çekmeden doğrudan fesih yapılırsa, mahkeme bu feshi geçersiz sayabilir.
Gecikme Tazminatı Talebi:
Sözleşmede cezai şart varsa, arsa sahibi gecikme tazminatı talep edebilir.
Cezai şart belirlenmemişse, TBK m. 112 gereği genel zarar tazmini istenebilir.
- Fesih ve Tapu İptali Davası Açma:
Müteahhidin süreye rağmen inşaatı tamamlamaması halinde, arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir.
Müteahhit lehine şerh edilen tapu kaydının iptali için mahkemeye başvurabilir. Sözleşmenin süresi içerisinde inşaatın tamamlanmamış olması kendiliğinden sözleşmenin feshi manasına gelmeyecektir.
B) İnşaatın Sözleşmeye ve Teknik Şartlara Uygun Olmaması
Uyuşmazlık:
Müteahhit, sözleşmede belirlenen malzeme kalitesine ve mimari projeye uygun hareket etmezse,
Eksik veya hatalı imalat nedeniyle arsa sahibinin taşınmazları kusurlu hale gelirse,
Eksik iş ve ayıplı malzeme nedeniyle teslim alınan bağımsız bölümler kullanılamaz hale gelirse uyuşmazlık doğar.
Çözüm Yolu:
- Eksik ve Ayıplı İşlerin Giderilmesi Talebi:
Arsa sahibi, müteahhide eksik veya ayıplı işleri tamamlaması için süre verebilir.
Müteahhit bunu yerine getirmezse, arsa sahibi bunu kendisi yaptırıp bedelini müteahhitten talep edebilir.
- Tazminat Davası Açma:
Müteahhidin ayıplı iş yapması nedeniyle taşınmazların değeri düştüyse, arsa sahibi tazminat davası açabilir.
TBK m. 475 gereği, ayıplı iş bedelinin indirilmesi veya işin yeniden yapılması talep edilebilir.
Sözleşmenin Feshi:
Ayıplı işlerin düzeltilmesi mümkün değilse, arsa sahibi sözleşmeyi feshedip tazminat talep edebilir.
C) Paylaşım Oranı Konusunda Anlaşmazlık
Uyuşmazlık:
Sözleşmede paylaşım oranı net belirtilmemişse veya müteahhit sözleşmede anlaşılandan daha fazla bağımsız bölüm almak isterse,
İnşaat tamamlandıktan sonra paylaşım sırasında uyuşmazlık çıkarsa sorun yaşanabilir.
Çözüm Yolu:
- Tapuya Şerh Konulması:
Taraflar, sözleşme imzalandığında tapuya şerh koyarsa, paylaşım konusu hukuki güvenceye alınır.
Tapu kayıtlarında paylaşım net olarak görülebilir ve müteahhit, sözleşmeye aykırı şekilde fazladan pay almak için talepte bulunamaz.
- Mahkemeye Başvurma:
Eğer tapu kaydı uyuşmazlığa neden oluyorsa, tescil davası açılarak mahkeme aracılığıyla çözüm sağlanabilir.
D) Müteahhidin İflası veya Ödeme Güçlüğüne Düşmesi
Uyuşmazlık:
Müteahhit iflas ederse veya ödeme güçlüğü nedeniyle inşaatı tamamlayamazsa, arsa sahibi mağdur olabilir.
Müteahhit taşeronlara ödeme yapamazsa, taşeronlar arsa sahibi aleyhine haciz işlemi başlatabilir.
Çözüm Yolu:
- İflas Davası Açma ve Alacak Kayıt Ettirme:
Müteahhit iflas ederse, arsa sahibi alacağını iflas masasına kayıt ettirebilir.
- Alternatif Müteahhit ile Devam Etme:
Arsa sahibi, mahkemeye başvurarak inşaatı tamamlaması için yeni bir müteahhit atanmasını talep edebilir.
Mevcut inşaatın seviyesi tespit edilerek kalan işlerin tamamlanması için çözüm aranır.
- Tazminat Talebi:
Arsa sahibi, sözleşmenin feshini talep ederek zararlarını tazmin etme hakkına sahip olur.
E) Tapu Devri ile İlgili Uyuşmazlıklar
Uyuşmazlık:
Müteahhit, arsa sahibine verilmesi gereken bağımsız bölümlerin tapusunu devretmezse,
Arsa sahibi, müteahhitten tapu devrini talep ettiğinde müteahhit çeşitli bahanelerle süreyi uzatırsa,
Müteahhit, arsa sahibine ayrılan bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmaya çalışırsa uyuşmazlık doğar.
Çözüm Yolu:
- Tapu İptali ve Tescil Davası Açma:
Arsa sahibi, müteahhidin sözleşmeye aykırı şekilde hareket ettiğini ispat ederek tapu iptali ve tescil davası açabilir.
- Tescile Zorlama:
Müteahhidin tapu devrini geciktirmesi durumunda, mahkeme müteahhit yerine karar vererek tapu işlemlerini tamamlayabilir.
Hukuki ve Cezai Yaptırımlar:
Müteahhitin, arsa sahibinin hak ettiği bağımsız bölümleri başka kişilere satmaya çalışması dolandırıcılık suçunu oluşturabilir.
Arsa sahibi, müteahhidin eylemlerine karşı savcılığa suç duyurusunda bulunabilir.
SONUÇ
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar genellikle gecikme, eksik iş, paylaşım sorunları, müteahhidin iflası ve tapu devri ile ilgilidir. Bu tür uyuşmazlıkları önlemek için:
- Sözleşme açık ve net olmalı, her madde detaylandırılmalıdır.
- Tapu şerhleri ve sözleşmede cezai şartlar yer almalıdır.
- Hukuki süreçler hızlı başlatılmalı, noter ihtarları zamanında gönderilmelidir.
- Tarafların haklarını koruması için bir avukat ile çalışması önerilir.
Uyuşmazlıklar çıkmadan önce iyi bir sözleşme hazırlamak, tarafları ileride büyük mali ve hukuki zararlardan koruyacaktır.
SIKÇA SORULAN SORULAR (SSS)
1) Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nasıl feshedilir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için öncelikle noter aracılığıyla ihtarname gönderilerek müteahhide süre verilmelidir. Müteahhit süreye rağmen yükümlülüklerini yerine getirmezse, mahkemeye başvurularak fesih davası açılabilir.
2) Müteahhit inşaatı zamanında tamamlamazsa ne yapılmalı?
Öncelikle sözleşmede belirlenen teslim süresi geçmişse, arsa sahibi müteahhide noter ihtarı göndererek makul bir ek süre verebilir. Buna rağmen inşaat tamamlanmazsa, arsa sahibi tazminat talep edebilir veya sözleşmeyi feshedebilir.
3) Müteahhit batarsa veya iflas ederse arsa sahibi ne yapabilir?
Müteahhitin iflas etmesi durumunda, arsa sahibi iflas masasına alacağını kaydettirebilir. Ayrıca mahkemeye başvurarak sözleşmenin feshi ve yeni bir müteahhit atanması talep edilebilir.
4) Müteahhit arsa sahibinin payına düşen daireleri satarsa ne olur?
Bu durumda arsa sahibi tapu iptali ve tescil davası açabilir. Ayrıca müteahhidin dolandırıcılık yapmış olması ihtimaline karşı savcılığa suç duyurusunda bulunabilir.
5) Tapu devirleri ne zaman yapılmalıdır?
Tapu devirleri genellikle inşaat tamamlandıktan ve iskan alındıktan sonra yapılır. Ancak sözleşmede önceden belirlenen aşamalarda tapu devri yapılacağı kararlaştırılmışsa, müteahhit bu süreçlere uymak zorundadır.
6) Arsa sahibi ile müteahhit arasında paylaşım oranı nasıl belirlenir?
Paylaşım oranı, arsanın değerine, inşaatın maliyetine ve bölgenin emlak piyasasına göre belirlenir. Genellikle %50 – %50 oranında olsa da, arsanın konumu ve büyüklüğüne göre %60 arsa sahibi – %40 müteahhit gibi farklı oranlar da görülebilir.
7) Müteahhit projeye uygun inşaat yapmazsa ne yapılabilir?
Eğer müteahhit sözleşmeye ve teknik şartnameye aykırı iş yaparsa, arsa sahibi önce ihtar çekerek ayıplı işlerin düzeltilmesini talep edebilir. Müteahhit bunu yapmazsa, tazminat davası açılabilir veya sözleşme feshedilebilir.
8) Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilebilir mi?
Evet, kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilerek müteahhidin hakları korunabilir. Ancak şerh süresi genellikle 5 yıl ile sınırlıdır ve belirli koşullara bağlıdır.
9) Müteahhit sözleşme yapmadan inşaata başlayabilir mi?
Hayır, taraflar arasında yazılı ve noter onaylı bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi olmadan müteahhit inşaata başlayamaz. Sözleşmesiz başlayan bir inşaat, ileride hukuki sorunlara yol açabilir.
10) Müteahhitten tazminat nasıl talep edilir?
Eğer müteahhit yükümlülüklerini yerine getirmezse, arsa sahibi önce ihtar çekerek uyarıda bulunmalıdır. Sorun çözülmezse, mahkemeye başvurularak gecikme tazminatı, eksik işlerin giderilmesi bedeli ve maddi zararlar talep edilebilir.
11) İnşaat devam ederken müteahhit ölürse ne olur?
Müteahhitin gerçek kişi olması halinde sözleşme sona erer. Ancak anlaşma yapılan bir tüzel kişilik ise müteahhitin mirasçıları ile sözleşme devam edecektir. Bu durumda müteahhitin ölmesi sözleşmesi sona erdirmez.
12) İnşaat devam ederken arsa sahibi ölürse ne olur?
Bu durumda Sözleşme’nin tarafı Arsa Sahibi’nin yasal mirasçıları olacaktır. Dolayısıyla mirasçılar hem sözleşmedeki haklara sahip olacak hem de sözleşme’deki borçlardan sorumlu olacaklardır. Ancak mirasçıların mirası reddetmesi halinde tereke tasfiye hükümlerine göre sona ereceğinden tasfiye memuru sözleşmenin feshi cihetine gidebilecektir.
Bu sorular, kat karşılığı inşaat sözleşmeleriyle ilgili en sık karşılaşılan hukuki problemleri kapsar. Her sözleşme farklı olabileceği için bir avukata danışarak hukuki süreci yönetmek en doğru yaklaşım olacaktır.
