1. Kamulaştırma ve Temel Hukuki Çerçeve
Kamulaştırma, Anayasa’nın 46. maddesi ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na dayanarak, kamu yararı amacıyla özel mülkiyette bulunan taşınmazların devlet veya kamu tüzel kişileri tarafından, gerçek karşılığı peşin ödenmek suretiyle devralınmasıdır.
Anayasa’da bu husus,
“Devlet ve kamu tüzelkişileri, kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılığını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmazları, kanunda gösterilen esas ve usullere göre kamulaştırmaya veya üzerinde irtifak hakkı kurmaya yetkilidir.”
şeklinde güvence altına alınmıştır.
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na göre de, kamu yararı kararı alınması ve bedelin tam ve peşin olarak ödenmesi kamulaştırmanın en temel koşullarıdır. Nitekim, Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesinde, idarenin taşınmaz malikiyle öncelikle uzlaşma yolunu araması, anlaşma sağlanamaması halinde ise bedel tespiti ve tescili için mahkemeye başvurması öngörülmektedir.
Kamulaştırma Bedeli Hesaplama Robotu için tıklayabilirsiniz.
2. Trampa (Mal Değişim Sözleşmesi) Kavramı ve Kamulaştırmada Uygulaması
Kamulaştırma hukukunda zaman zaman, taşınmaz bedelinin nakit olarak ödenmesi yerine, taşınmaz sahibine başka bir taşınmaz verilmesi yoluna gidilebilmektedir. Bu uygulama, trampa veya mal değişim sözleşmesi olarak tanımlanır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 282. maddesi bu hususu şöyle düzenlemiştir:
Mal Değişim Sözleşmesi – TBK m.282:
“Mal değişim sözleşmesi, taraflardan birinin diğer tarafa bir veya birden çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini, diğer tarafın da karşı edim olarak başka bir veya birden çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini devretmeyi üstlendiği sözleşmedir.”
Bu tanım uyarınca, kamulaştırma işlemi sırasında, tarafların karşılıklı rızasıyla idarenin taşınmaz sahibine başka bir taşınmaz teklif etmesi ve malik tarafından bunun kabul edilmesi halinde, bedel ödemesi yerine mal değişimi yapılabilmektedir. Ancak bu noktada, trampanın hukuki geçerliliği ve sonuç doğurması için birtakım şartların gerçekleşmesi gerekir.
Öncelikle, kamulaştırmada trampa yapılabilmesi için, hem idarenin hem de taşınmaz sahibinin açık ve serbest iradeyle bu konuda anlaşması şarttır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin birçok kararında vurgulandığı üzere, trampa taraflardan herhangi birine dayatılamaz. Nitekim, Yargıtay’ın bir kararında şöyle denilmiştir:
“Trampa işlemi, ancak taşınmaz malikinin açık rızası ile geçerli olur. İdarenin tek yanlı işlemiyle taşınmaz devri yapılamaz.”
(Yargıtay 5. HD, 2016/1813 E., 2017/2378 K.)
Ayrıca, trampaya konu olan taşınmazların değerlerinin eşit olması, aksi halde aradaki farkın nakit olarak ödenmesi gerekmektedir. Uygulamada, bu değer tespiti çoğunlukla bilirkişi marifetiyle yapılır. Yargıtay bu konuda şu değerlendirmeye yer vermiştir:
“Trampa edilen taşınmazların değerlerinin karşılıklı olarak uzman bilirkişi marifetiyle belirlenmesi, değer farkının ise nakit olarak ödenmesi gerekmektedir. Değer eşitlenmeden yapılan trampa, taraflar arasında sonradan ihtilafa neden olabilir.”
(Yargıtay 5. HD, 2016/13455 E., 2017/12374 K.)
Trampanın hukuki sonuç doğurabilmesi için, yapılan anlaşmanın tapu siciline tescil edilmesi de zorunludur. Bu gereklilik, Yargıtay’ın şu kararında ayrıntılı şekilde açıklanmıştır:
“Trampaya konu taşınmazın tapuda devri gerçekleşmeden, kamulaştırma işleminin tamamlandığından ve malik ile idare arasında taşınmaz devrinin hüküm ve sonuç doğurduğundan söz edilemez. Kamulaştırma Kanunu’nda açıkça düzenlenmeyen bu uygulamanın geçerliliği, ancak tarafların serbest iradelerine ve tescil işleminin tamamlanmasına bağlıdır.”
(Yargıtay 5. HD, 2014/17270 E., 2015/9741 K.)
Bu bağlamda, idarenin taşınmazı devrederken gerekli iç idari yetki belgelerine ve usule uygun tapu işlemlerine de riayet etmesi gerekir. Sadece bir sözleşmenin yapılmış olması, tapuda devir işlemi tamamlanmadıkça malik açısından sonuç doğurmaz.
3. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar ve Çözüm Yolları
Trampaya ilişkin en sık rastlanan sorunlar; taşınmazların değerinin eşitlenmemesi, taraf iradesinin tam olarak alınmaması ve tapu tescil işlemlerinin tamamlanmamasıdır.
Örneğin, kırsal bölgelerde kamulaştırılan tarım arazileri için, malik başka bir tarım arazisinin kendisine verilmesini talep edebilir. Eğer bu talep idareyle uzlaşma yoluyla karşılanırsa, taraflar arasında mal değişim sözleşmesi yapılır ve tapuda gerekli tescil gerçekleştirilir.
Yargıtay kararlarında, taşınmazların değerlerinin tarafların iradesine bırakılmaksızın objektif şekilde belirlenmesi ve trampanın mutlaka tapu tescili ile tamamlanması vurgulanmaktadır.
Ayrıca, değer farkının nakden ödenmesi gerektiği ve trampanın, ancak tüm bu süreçler tamamlandıktan sonra geçerlilik kazanacağı da yine Yargıtay’ın yerleşik içtihadıdır.
4. Sonuç
Kamulaştırmada trampa, tarafların karşılıklı rızası ve hukuki formalitelerin yerine getirilmesiyle, hem idare hem de taşınmaz sahibi için avantajlı bir çözüm yolu sunmaktadır. Ancak, hukuki güvenliğin sağlanabilmesi adına, TBK m.282’de tanımlanan mal değişim sözleşmesinin esaslarına ve Yargıtay’ın yerleşik kararlarında yer verilen kriterlere titizlikle uyulması gereklidir. Aksi halde, taraflar arasında sonradan ciddi uyuşmazlıklar yaşanabilir; işlemler geçersiz hale gelebilir.
