1. Üst Hakkı Nedir?

Üst hakkı, Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen ve bir taşınmazın üzerinde belirli bir süre için kullanım hakkı tanıyan bir şahsi haktır. Bu hak, taşınmazın sahibi tarafından başka bir kişiye devredilebilir. Üst hakkı sahibine, taşınmaz üzerinde belirli bir süre boyunca kullanım, yararlanma veya belirli durumlarda inşa etme gibi haklar verir. Ancak taşınmazın mülkiyeti, üst hakkı devredilen kişi hariç, yine taşınmazın maliki tarafından korunur. Yani, üst hakkı sahibi taşınmazın sahibi değildir; sadece kullanım haklarını elde eder.

Üst hakkı, bir mülkiyet hakkı değil, taşınmazın üzerinde yararlanma hakkı tanıyan, sınırlı ve süreli bir haktır. Taşınmazın asli sahipliği, üst hakkı süresince değişmez. Üst hakkı, genellikle belirli bir amaca yönelik kullanım için verilen, taşınmazın kullanımını sağlayan bir araçtır.

2. Üst Hakkının Hukuki Dayanağı ve Düzenlenmesi

Türk Medeni Kanunu, üst hakkını taşınmazlar üzerinde kullanılan bir şahsi hak olarak tanımlar. Kanunda bu hak, “Şahsi Haklar” başlığı altında düzenlenmiş olup, taşınmazlar üzerindeki kullanım haklarının bir yansımasıdır. Üst hakkı, taşınmazın sahibinin rızasıyla başkalarına devredilebilir ve bir süredir verilen bu hak, genellikle belirli bir kullanım amacına yöneliktir.

Türk Medeni Kanunu’nda, özellikle Madde 726‘da, bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyetinin, irtifak hakkı sahibine ait olacağı belirtilmiştir. Yani, bir üst hakkı kurulduğunda, bu hakla birlikte inşa edilen yapının mülkiyeti de üst hakkı sahibine geçer. Ancak, bu tür bir düzenleme yalnızca üst irtifakları ile ilgilidir ve bir binanın bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması durumunda, ilgili düzenlemelerin Kat Mülkiyeti Kanunu‘na tabi olacağı vurgulanmıştır. Ayrıca, bağımsız bölümler üzerinde bir üst hakkı kurulamayacağı belirtilmiştir. Bu düzenleme, kat mülkiyeti ve kat irtifakı ile üst hakkının nasıl birbirinden ayrıldığını net bir şekilde ortaya koymaktadır.

3. Üst Hakkının Özellikleri ve Fonksiyonu

Üst hakkı, taşınmazın üzerinde kullanım ve yararlanma hakkı tanırken, taşınmazın mülkiyet hakkını devretmez. Bu, taşınmazın maliki ile üst hakkı sahibi arasında hakların ayrı ayrı olmasını sağlar. Üst hakkı, malikin mülkiyet hakkından bağımsız olarak kullanılabilir ve taşınmaz üzerinde değişiklik yapma gibi haklar tanıyabilir. Ancak bu haklar, taşınmazın maliki tarafından belirlenen sınırlamalar çerçevesinde şekillenir.

3.1. Üst Hakkı ile Mülkiyet Hakkı Arasındaki Farklar

  • Mülkiyet Hakkı: Bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı, o taşınmazla ilgili tüm hakları kapsar. Mülkiyet hakkı sahibi, taşınmaz üzerinde kullanma, yararlanma, tasarruf etme ve satış yapma hakkına sahiptir.
  • Üst Hakkı: Üst hakkı, yalnızca taşınmazdan yararlanma ve belirli bir süre boyunca kullanım hakkı sağlar. Ancak, üst hakkı sahibi taşınmazın sahibine ait olan mülkiyet hakkına sahip değildir ve taşınmaz üzerinde inşa etme, kiralama gibi hakları da belirli sınırlamalara tabidir.

3.2. Üst Hakkının Kullanım Alanları

Üst hakkı, çeşitli alanlarda kullanılabilir ve bu kullanım, taşınmazın türüne göre değişiklik gösterebilir. Üst hakkı, en yaygın olarak şu alanlarda kullanılır:

  • Tarım: Tarıma elverişli bir arazide üst hakkı tanınarak, bu alandaki tarım faaliyetleri yapılabilir. Üst hakkı sahibi, belirli bir süre boyunca tarım yaparak gelir elde edebilir.
  • İnşaat: Üst hakkı, bir taşınmaz üzerinde inşaat yapmak amacıyla verilebilir. Özellikle konut, ticaret merkezi ya da sanayi yapıları inşa etmek için üst hakkı devredilebilir.
  • Doğal Alanlar: Orman veya doğal alanlarda yapılan ekolojik düzenlemeler veya tarım faaliyetleri için de üst hakkı verilebilir. Bu durumda taşınmazın korunması ve çevresel denetimler de ön planda tutulur.

3.3. Üst Hakkı Süresi

Üst hakkı, belirli bir süre için verilebilir ya da süresiz olarak kurulabilir. Süreli üst hakları, belirli bir amaca hizmet eder ve sürenin sonunda sona erer. Süresiz üst hakları ise daha uzun vadeli düzenlemelerdir. Ancak, süresiz verilen üst hakkı, taşınmazın maliki tarafından herhangi bir zamanda sona erdirilebilir.

4. Üst Hakkının Geri Alınması

Üst hakkı, genellikle taşınmazın sahibi tarafından başkasına belirli bir süre için verilen bir hak olup, mülkiyet hakkını etkilemez. Ancak, üst hakkının geri alınması da mümkündür ve bu, belirli hukuki şartlara ve sözleşmesel düzenlemelere dayanır.

Türk Medeni Kanunu’na göre, üst hakkının geri alınabilmesi için birkaç temel koşul vardır:

  • Sözleşme Koşullarına Uygunluk: Üst hakkı, taşınmazın maliki ile üst hakkı sahibi arasında bir sözleşme ile kurulmuşsa, bu sözleşmede geri alma koşulları belirlenmiş olabilir. Eğer sözleşmede geri almayı düzenleyen bir hüküm varsa, malikin bu hükme dayanarak üst hakkını geri alması mümkündür.
  • Üst Hakkı Sahibinin Yükümlülüklerini İhlali: Üst hakkı sahibi, taşınmazı kullanırken belirli yükümlülüklere sahiptir. Bu yükümlülüklere aykırı davranışlar (örneğin taşınmazın kötüye kullanılması, bakım ve onarım yükümlülüğünün yerine getirilmemesi, taşınmazın değerini zedeleyici faaliyetlerde bulunulması gibi durumlar) söz konusu olduğunda, malikin üst hakkını geri alma hakkı doğabilir.
  • Amacın Gerçekleşmemesi: Eğer üst hakkı, belirli bir amaç için verilmişse ve bu amaç gerçekleşmezse (örneğin, bir tarım arazisinde üst hakkı verilmişse fakat tarım yapılmazsa), malikin bu durumu gerekçe göstererek üst hakkını geri alması mümkündür.
  • Zaman Aşımı: Süreli olarak kurulan üst haklarında, belirli bir süre sonunda üst hakkı sona erebilir. Ancak, süresiz bir üst hakkı kurulmuşsa, malikin bu hakkı sona erdirmek için belirli hukuki prosedürleri izleyerek hakkını geri alması gerekir.
  • Kanuni Düzenlemeler: Bazı durumlarda, hukuki bir zorunluluk nedeniyle üst hakkının geri alınması gerekebilir. Örneğin, bir taşınmazın kamulaştırılması veya imar planına aykırı bir kullanım söz konusu olduğunda, hukuken üst hakkı geri alınabilir.

5. Üst Hakkı ve Miras

Üst hakkı, hukuki olarak, taşınmazla ilişkili bir şahsi hak olup, süreli veya süresiz bir biçimde verilebilir. Bu hak, kurulduğu andan itibaren belirli şartlarla geçerli olmaya başlar ve belirli bir süre sonunda sona erer. Ancak, üst hakkının önemli bir özelliği de miras yoluyla devredilebilmesidir. Yani, üst hakkı sahibinin vefat etmesi durumunda, bu hak mirasçılarına devredilir. Mirasçılar, üst hakkını, ölen kişinin hakları çerçevesinde kullanmaya devam edebilirler. Bu, taşınmazın kullanım hakkının mirasçılara geçmesini sağlayan bir düzenlemedir. Ancak, bu hakkın devredilmesi için belirli koşulların yerine getirilmesi gerekebilir.

Üst hakkının mirasçılara geçmesi, iki şekilde mümkündür:

  1. Süresiz Üst Hakkı: Eğer üst hakkı süresiz olarak verilmişse, bu hak vefat eden kişinin mirasçılarına devredilebilir ve mirasçılar, üst hakkını kullanmaya devam edebilirler.
  2. Süreli Üst Hakkı: Süreli bir üst hakkı verilmişse, üst hakkı süresi sona erene kadar, mirasçılar bu hakları kullanabilir. Süre sona erdiğinde, üst hakkı sona erer ve taşınmazın kullanımı orijinal malikine geri döner.

6. Üst Hakkı Sahiplerinin Hakları ve Yükümlülükleri

Üst hakkı sahibinin, belirli hakları olduğu gibi, yükümlülükleri de vardır. Bu haklar ve yükümlülükler, taşınmazın türüne ve kullanım amacına bağlı olarak değişiklik gösterebilir.

6.1. Üst Hakkı Sahibinin Hakları

  • Kullanım Hakkı: Üst hakkı sahibi, taşınmazdan yararlanma ve belirli bir süre boyunca kullanım hakkına sahiptir.
  • Gelir Elde Etme Hakkı: Tarımsal veya ticari bir amaçla verilen üst hakkı, taşınmazdan gelir elde etme hakkı tanır.
  • İnşaat Yapma Hakkı: Eğer üst hakkı inşa etme amacıyla verilmişse, üst hakkı sahibi, taşınmaz üzerinde gerekli yapıları inşa etme hakkına sahip olabilir.

6.2. Üst Hakkı Sahibinin Yükümlülükleri

  • Bakım ve Onarım: Üst hakkı sahibi, taşınmazın bakımını yapmak ve normal masraflarını karşılamakla yükümlüdür. Taşınmazda meydana gelen hasarları onarmak da sorumlulukları arasındadır.
  • Taşınmazın Değerini Korumak: Üst hakkı sahibi, taşınmazın değerini zedeleyici hareketlerden kaçınmalıdır.
  • Kiracılara Karşı Sorumluluk: Eğer taşınmazda kiralama yapılıyorsa, üst hakkı sahibinin kiracılara karşı sorumluluğu vardır.

7. Sonuç

Üst hakkı, taşınmazlar üzerindeki verimli kullanım için önemli bir hukuki düzenleme sunar. Üst hakkı sahibi, belirli haklarla taşınmazdan yararlanabilir, ancak taşınmazın mülkiyeti malikte kalır. Üst hakkı, süreli ve süresiz olarak verilebilir ve süresiz üst hakkı miras yoluyla mirasçılara geçebilir. Ayrıca, üst hakkının geri alınması mümkün olup, bu durum belirli koşullar ve sözleşme şartları çerçevesinde gerçekleşir. Türk Medeni Kanunu Madde 726‘da belirtilen düzenlemeler, bir üst irtifakı üzerinden inşa edilen yapıların mülkiyetinin, irtifak hakkı sahibine ait olacağını ve bu yapıların bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti kurulamayacağını netleştirir. Üst hakkının mirasçılara geçmesi, mülkiyet ve kullanım hakları arasında denge sağlarken, aynı zamanda toplumsal, ekonomik ve çevresel faydalar sağlayan bir hukuki araç olarak önemli bir yer tutmaktadır.