1. Giriş

Bir tarlanın arsa vasfına dönüştürülmesi, genellikle imar planı değişiklikleri, yerel yönetimlerin onayı ve hukuki düzenlemeler gerektiren bir süreçtir. Tarla, tarıma uygun olan ve genellikle tarım arazisi olarak sınıflandırılan bir taşınmazdır. Yapılan bu işleme “cins değişikliği” denilmektedir.(TKGM.Gn.1993/6) Arsa ise genellikle inşaat yapmaya uygun olan, imar planına dahil edilen ve kentsel gelişim alanlarında yer alan bir taşınmazdır. Tarla vasfındaki bir taşınmazın arsa vasfına dönüşmesi, çeşitli prosedürlere tabidir ve her adımda yasal gerekliliklerin yerine getirilmesi gerekir.

Kentsel Dönüşüm Hukuku alanında detaylı bilgi için tıklayınız.

2. İlgili Mevzuat

Tarla vasfındaki bir taşınmazın arsa vasfına dönüştürülmesi, Türkiye’de belirli yasal düzenlemeler ve mevzuatlar çerçevesinde gerçekleştirilir. Bu mevzuat, hem imar planı değişiklikleri hem de tarım arazilerinin kullanılabilirliğine yönelik düzenlemeleri içerir.

2.1. 3194 Sayılı İmar Kanunu

Türkiye’deki imar ve yapılaşma faaliyetlerini düzenleyen temel yasal metin olan 3194 Sayılı İmar Kanunu, bir taşınmazın kullanım amacının değiştirilmesi süreçlerine ilişkin hukuki esasları belirler. Bu kanun, özellikle tarla vasfındaki bir arazinin arsa vasfına dönüştürülmesi gibi önemli imar değişikliklerini detaylandırır. Bir taşınmazın niteliğinin değiştirilmesi, genellikle imar planı değişikliği adı verilen yasal bir süreçle gerçekleşir. Bu süreç, yerel yönetimler olan belediyeler ve büyükşehir belediyeleri tarafından yürütülür ve belediye meclislerinin onayıyla tamamlanır.

İmar Planı Nedir ve Neden Önemlidir?

İmar planı, bir bölgenin gelecekteki kullanımını, yapılaşma koşullarını ve çevresel düzenlemelerini belirleyen en önemli araçtır. Bu planlar, yerel yönetimler tarafından belirli bir bölgenin uzun vadeli kentsel gelişimini yönlendirmek amacıyla hazırlanır. İmar planları, konut, ticaret, sanayi, yeşil alanlar, yol ve altyapı gibi farklı kullanım alanlarını belirleyerek kentin düzenli ve sürdürülebilir bir şekilde büyümesini sağlar.

Tarla vasfındaki bir arazinin arsa statüsü kazanması için, ilgili arazinin bulunduğu bölgenin imar planında tarım alanı olarak belirlenmiş olan kullanım amacının değiştirilmesi gerekir. Bu değişiklik, imar planı revizyonu veya imar planı tadilatı olarak adlandırılan süreçlerle yapılır. Bu süreçler sonucunda, daha önce tarım için ayrılmış bir alan, konut, ticari, sanayi veya başka bir amaca uygun hale getirilir.

İmar Planı Değişikliği Süreci

İmar planı değişikliği süreci, genellikle taşınmaz mal sahiplerinin talebi üzerine veya kamu yararı gözetilerek yerel yönetimler tarafından başlatılabilir. Bu süreç, titizlikle yürütülmesi gereken ve birçok aşamadan geçen yasal bir prosedürdür.

1. Başvuru Aşaması: Taşınmaz mal sahibi, imar planı değişikliği için ilgili belediyeye yazılı bir dilekçe ve gerekli belgelerle birlikte başvuruda bulunur. Bu dilekçede, değişikliğin nedenleri ve istenen yeni kullanım amacı açıkça belirtilmelidir.
2. Değerlendirme ve İnceleme: Belediye teknik ekipleri, başvuruyu ve arazinin mevcut durumunu, çevresel etkilerini ve bölgenin genel imar planına uygunluğunu değerlendirir. Bu aşamada, ulaşım, altyapı ve çevresel faktörler gibi çeşitli kriterler göz önünde bulundurulur.
3. Belediye Meclisi Onayı: Teknik inceleme sonucunda uygun bulunan imar planı değişikliği teklifi, belediye meclisinin onayına sunulur. Meclis, teklifi değerlendirir ve oylayarak değişikliğe son halini verir. Büyükşehir belediyesi sınırları içerisinde kalan alanlar için bu onay, ilçe belediyesinden sonra büyükşehir belediye meclisinin onayına da tabidir.
4. Askı ve İtiraz Süreci: Belediye meclisi tarafından onaylanan imar planı değişikliği, 30 gün boyunca belediye binasında ve ilgili yerlerde halkın incelemesine sunulur. Bu süreye askı süreci denir. Bu süreçte, plandan etkilenen kişiler veya kurumlar, plana itiraz edebilirler. Yapılan itirazlar, belediye meclisi tarafından tekrar değerlendirilir ve nihai karar verilir.
5. Kesinleşme ve Tapu Değişikliği: Askı süreci ve itirazların değerlendirilmesinin ardından, imar planı değişikliği kesinleşir. Bu aşamadan sonra, tapu sicil müdürlüğüne başvurularak taşınmazın vasfı (cinsi) resmi olarak tarladan arsaya dönüştürülebilir. Bu işlemle birlikte, ilgili taşınmaz artık yeni kullanım amacına uygun hale gelmiş olur ve yapılaşma için yasal bir zemin oluşur.

Sadece Plan Değişikliği Yeterli mi?

Bir tarlanın imar planı değişikliği ile arsa vasfına dönüştürülmesi, genellikle yapılaşma izni için yeterli değildir. Bu süreçle birlikte, parselin imar planındaki yapılaşma koşullarına (emsal, kat adedi, çekme mesafesi vb.) uygun olarak parselasyon planı da yapılması gerekebilir. Parselasyon planı, daha büyük bir arazinin imar planına uygun şekilde, yapılaşmaya elverişli küçük parsellere bölünmesi işlemidir. Tüm bu adımlar, taşınmazın yasal ve teknik olarak yapılaşmaya hazır hale getirilmesini sağlar. Bu kapsamlı süreçler, 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun temel amacını, yani şehirlerin düzenli ve planlı gelişimini güvence altına almayı hedefler.

2.2. 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu

Türkiye’deki tarım arazilerinin sürdürülebilir bir şekilde yönetilmesi ve korunması, 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu‘nun temel amacını oluşturur. Bu kanun, verimli tarım topraklarının amaç dışı ve plansız bir şekilde imara açılmasını engellemeyi hedefler. Dolayısıyla, bir tarlanın arsa statüsü kazanma süreci, sadece 3194 Sayılı İmar Kanunu’na değil, aynı zamanda 5403 Sayılı Kanun’un getirdiği kısıtlamalara da tabidir.

Tarım Arazilerinin Sınıflandırılması ve Korunması

Kanun, tarım arazilerini verimlilikleri ve nitelikleri açısından çeşitli sınıflara ayırır:

• Mutlak Tarım Arazileri: Toprak ve topografik özellikleri itibarıyla en yüksek verimi veren, yöre ekolojisine uygun bitkisel üretim yapılabilen, ancak marjinal arazilerden daha az olması durumunda bu araziler mutlak tarım arazisi olarak belirlenir. Bu araziler, kanun kapsamında en sıkı şekilde korunur ve tarım dışı kullanıma açılması oldukça zordur.
• Özel Ürün Arazileri: Sadece belirli yöresel ürünlerin yetiştirilmesi için uygun olan arazilerdir. Zeytinlikler, fındıklıklar ve bağcılık için ayrılmış alanlar bu kategoriye girer ve özel koruma altındadır.
• Dikili Tarım Arazileri: Çok yıllık bitkilerin (meyve ağaçları, zeytin ağaçları gibi) yetiştirildiği arazilerdir.
• Marjinal Tarım Arazileri: Diğer tarım arazilerine göre daha düşük verime sahip olan ve daha az kısıtlamayla tarım dışı kullanıma açılabilecek arazilerdir.

Kanun, bu sınıflandırmalarla tarımsal üretimin sürekliliğini sağlamayı ve gıda güvenliğine katkıda bulunmayı amaçlar. Bu nedenle, bir tarla vasfındaki taşınmazın arsa vasfına dönüştürülmesi için öncelikle arazinin hangi sınıfa girdiğinin belirlenmesi gerekir.

Tarım Dışı Kullanım İzni ve Onay Süreci

Bir tarım arazisinin, konut, sanayi veya ticari alan gibi tarım dışı amaçlarla kullanılması, ancak çok belirli koşullar altında mümkündür. Bu süreç, aşağıda belirtilen aşamaları içerir:

İmar Planı ve Tapu Değişikliği: Toprak Koruma Kurulu’ndan tarım dışı kullanım onayı alındıktan sonra, yerel yönetimler (belediyeler) tarafından 3194 Sayılı İmar Kanunu’na uygun olarak imar planı değişikliği yapılır ve bu değişiklik belediye meclisinin onayına sunulur. Tüm bu süreçlerin tamamlanmasıyla birlikte, taşınmazın tapudaki vasfı tarladan arsaya dönüştürülür.

Toprak Koruma Kuruluna Başvuru: İmar planı değişikliği sürecine paralel olarak, taşınmaz mal sahipleri veya ilgili belediyeler, arazinin tarım dışı kullanıma açılması için Toprak Koruma Kurulu‘na başvuruda bulunur. Bu kurul, Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı’na bağlı olarak faaliyet gösterir ve bünyesinde uzmanlardan oluşan bir heyet bulunur.

Kurul İncelemesi ve Değerlendirme: Kurul, başvuruya konu olan arazinin niteliklerini, mevcut tarımsal potansiyelini ve bölgedeki genel arazi durumunu inceler. Kurul, arazinin tarım dışı kullanıma açılmasının zorunlu ve kamu yararına uygun olup olmadığını değerlendirir. Özellikle tarım alanlarının azaldığı ve tarımsal üretimin kritik olduğu bölgelerde bu onaylar çok daha titizlikle incelenir.

Onay ve Şartlar: Toprak Koruma Kurulu, yaptığı değerlendirme sonucunda arazinin tarım dışı kullanıma açılmasına onay verebilir. Ancak bu onay, genellikle belirli şartlara bağlanır. Örneğin, verimli bir arazinin imara açılması durumunda, kanun gereği arazinin değerinin bir kısmının Hazine’ye ödenmesi (tarım arazisi bedeli) veya benzer nitelikte başka bir arazinin ıslah edilerek tarıma kazandırılması gibi zorunluluklar getirilebilir.

2.3. 4963 Sayılı Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun

4963 Sayılı Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun, tarım arazilerinin satışına ilişkin düzenlemeler getiren bir kanundur. Bu kanun, tarım arazilerinin yanlış amaçlarla kullanılmasını engellemeyi amaçlar ve tarım arazilerinin satılmasıyla ilgili bazı sınırlamalar getirir. Tarla vasfındaki taşınmazların arsa vasfına dönüşmesinin de bu kanuna uygun olması gerekmektedir.

Bu kanun, tarım arazilerinin yalnızca tarım amaçlı kullanılması gerektiğini belirler ve tarla vasfına sahip arazilerin imara açılması için özel prosedürler gerektirir. Bu nedenle, tarla vasfı değişikliğinde, tarım arazisinin satışına veya kullanımına ilişkin düzenlemelere de dikkat edilmelidir. Tarım arazilerinin, belirli koşullar altında yerel yönetimler tarafından onaylanan projelere dönüştürülmesi mümkündür.

2.4. 2872 Sayılı Çevre Kanunu

2872 Sayılı Çevre Kanunu, çevresel etki değerlendirmelerini düzenleyen temel yasal mevzuattır. Tarla vasfındaki bir taşınmazın arsa vasfına dönüştürülmesi, çevresel etkiler oluşturabilir ve bu nedenle Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED) raporu hazırlanması gerekebilir. Özellikle büyük ölçekli projelerde, çevresel zararların önlenmesi için bu raporun hazırlanması zorunludur.

Çevre Kanunu, tarla alanlarının imara açılmasında, çevreyi olumsuz etkileyebilecek faktörlerin tespit edilmesini sağlar ve bu etkilerin ortadan kaldırılması için önlemler alınmasını öngörür. Tarla vasfındaki bir taşınmazın arsa vasfına dönüşümünde, özellikle su kaynakları, doğal yaşam alanları ve toprak kalitesi gibi unsurlar göz önünde bulundurulur. İmar planı değişikliklerinin çevresel etkileri değerlendirilerek, bu alandaki zararlar en aza indirilir.

2.5. 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, kentsel dönüşüm projeleri için uygulanabilecek bir diğer önemli mevzuattır. Eğer tarla vasfındaki bir taşınmaz, kentsel dönüşüm projeleri kapsamında arsa vasfına dönüştürülüyorsa, bu kanun çerçevesinde dönüşüm işlemi yapılabilir. Bu kanun, özellikle afet riski taşıyan bölgelerde yapılan imar değişikliklerine dair düzenlemeleri içerir.

Kentsel dönüşüm projelerinde, tarla alanlarının imara açılması ve konut ya da ticaret alanlarına dönüştürülmesi mümkündür. Bu süreç, yerel yönetimler tarafından belirlenen imar planlarına göre gerçekleştirilir ve kentsel dönüşüm alanlarında yer alan tarlaların arsa vasfına dönüşümü için ayrıca özel bir düzenleme gereklidir.

2.6. Büyükşehir Belediyesi ve Belediye Kanunu (5393 Sayılı)

5393 Sayılı Belediye Kanunu, belediyelerin imar planı yapma ve onaylama yetkisini belirleyen bir mevzuattır. Tarla vasfındaki bir taşınmazın arsa vasfına dönüşmesi, yerel belediyenin onayına bağlıdır. Belediye, yerel düzeyde yapılan imar planı değişikliklerini onaylayarak, tarla vasfındaki arazinin arsa olarak kullanılmasını sağlar. İmar planı değişikliği talebi, belediye meclisi tarafından değerlendirildikten sonra sonuçlandırılır.

Belediye kanunu, yerel yönetimlerin kentsel gelişim ve toprak kullanım planlaması ile ilgili kararları almasına olanak tanır. Bu kararlar, tarla vasfındaki taşınmazların arsa olarak kullanılmasını düzenler ve yerel halkın katılımı ile onaylanan projeleri hayata geçirir.

3.Tarla Vasıfı Değişikliği Süreci

Tarla vasfındaki bir taşınmazın arsa vasfına dönüştürülmesi süreci, birkaç aşamadan oluşur. Bu aşamalar, hukuki düzenlemeler, yerel yönetimler, çevre düzenlemeleri ve tarım arazilerinin korunması gibi unsurlar üzerinden şekillenir.

Öncelikle başlangıç için iki şartın sağlanması gerekmektedir. Buna göre tarladan arsa vasfına dönüştürme olanağı getiren cins değişikliği koşullarına göre tarlanın; 1/1000 ölçekli imar planı içerisinde bulunuyor olması gerekir. Böyle bir plan yoksa öncelikle imar planlarının tamamlanması gerekir. İkinci şart ise bölgenin yapılaşmaya uygun olmasıdır. Vasıf değişikliğine ilişkin başvuruda başlangıç noktası belediyelerdir. Bu noktada bir hukukçu ve harita mühendisi ile birlikte çalışmak elzemdir.

Birden fazla maliki bulunan gayrimenkullerde vasıf değişikliği için tüm maliklerin birlikte hareket etmeleri zorunludur.Malik ölmüş ise talepte bulunan mirasçıların adlarına intikal işlemini yaptırmış olmaları gereklidir

3.1. Tarla Vasfının Değiştirilmesi için İmar Planı Değişikliği

Tarla vasfındaki bir taşınmazın arsa olarak kullanılabilmesi için, öncelikle imar planı değişikliği gereklidir. Türkiye’de imar planları, yerel yönetimler tarafından belirlenir ve bu planların değiştirilmesi, belediye meclislerinin onayına bağlıdır. İmar planı değişikliği yapılırken dikkate alınması gereken temel hususlar şunlardır:

• Yerel İmar Planları: İmar planı değişiklikleri, taşınmazın bulunduğu bölgedeki yerel belediyelerin belirlediği plana göre yapılır. Bu süreç, belediye meclisi ve büyükşehir belediyesi onayına bağlıdır.
• Plan Değişikliği Talebi: Tarla vasfındaki taşınmazın arsa vasfına dönüştürülmesi talebi, yerel belediyeye yapılır. Bu talep, yerel idareler tarafından incelenir ve uygunluk durumuna göre onay süreci başlatılır.
• Kentsel Dönüşüm Projeleri: Bazı durumlarda, tarla vasfındaki araziler kentsel dönüşüm projelerine dahil edilebilir. Bu tür dönüşümler, yerel yönetimler tarafından belirlenen afet riski altındaki alanlar kapsamına alınıp, imar planı değişikliği yapılabilir.

3.2. Tarım Arazilerinin Korunması ve İmar Düzenlemeleri

5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazilerinin korunmasını amaçlar ve bu nedenle tarla vasfındaki arazilerin kullanımının değişmesi için belirli yasal düzenlemeler gerektirir. Tarım arazilerinin tarım dışı kullanımı, ancak belirli koşullar altında mümkündür. Belediyelerin imar plan değişikliğine ilişkin işlemlerde ilçe tarım müdürlüğü toprak koruma kurulunun tarım dışı kullanım izni vermesi zorunludur. Mutlak tarım arazilerinin arsa vasfına dönüşmesi mümkün değildir.

• Toprak Koruma Kurulu: Tarım arazisinin, imara açılması için yerel toprak koruma kurullarının onayı alınmalıdır. Bu kurullar, toprak kullanım değişikliklerinin çevresel ve ekonomik etkilerini değerlendirir.
• Tarım Dışı Kullanım İzni: Tarım arazilerinin arsa olarak kullanılabilmesi için, tarım dışı kullanıma açılacak alanda yapılacak her türlü yapılaşma, tarım dışı kullanım izni almak zorundadır. Bu izin, ilgili toprak koruma kurulları tarafından verilir.

3.3. Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED)

Tarla vasfındaki bir taşınmazın arsa olarak kullanılabilmesi için Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED) raporu hazırlamak gerekebilir. Bu rapor, çevresel etkilerin analiz edilmesini ve azaltıcı önlemlerin belirlenmesini sağlar. Özellikle tarla sınırının deniz kenarı, baraj ve orman gibi yerlere sınır olması halide ÇED raporu alınması zorunludur.

• ÇED Zorunluluğu: ÇED raporu, özellikle büyük ölçekli projelerde zorunludur. Tarla vasfındaki taşınmaz, konut alanı veya ticaret alanına dönüştürülmek isteniyorsa, çevresel etki değerlendirmesi yapılarak, taşınmazın çevreye olan etkisi belirlenir.
• Çevresel Zararlar: Tarla alanlarının imara açılmasında, doğal yaşam alanlarına zarar verilmemesi, su kaynakları ve toprak koruma kuralları gibi unsurlar göz önünde bulundurulur. Tarla vasfına sahip taşınmazların çevresel zararları minimize etmek için gerekli düzenlemeler yapılmalıdır.

Çözüm Önerisi: Tarla vasfındaki arazinin çevreye etkisini azaltmak için sürdürülebilir inşaat projeleri ve ekolojik yapılaşma yöntemleri önerilebilir. Ayrıca, ÇED raporlarının doğru şekilde hazırlanması, çevreye zarar vermeyen bir dönüşüm için kritik öneme sahiptir.

4. Prosedür

4.1. İmar Planı Değişikliği ve Belediye Onayı

Tarla vBir taşınmazın, örneğin bir tarlanın, arsa vasfına dönüştürülmesi süreci, karmaşık ancak belirli adımları olan yasal ve idari bir prosedürdür. Bu sürecin ilk ve en önemli adımı, ilgili belediyenin imar planı değişikliği yapmasıdır. Bu değişiklik, taşınmazın tarım alanı olarak belirlenen mevcut kullanım amacını, konut, ticaret veya sanayi gibi farklı bir amaca dönüştürmeyi sağlar.

İmar Planı Değişikliği ve Onay Süreci

İmar planı değişikliği, taşınmaz malikinin talebi üzerine veya belediyenin re’sen (kendiliğinden) başlatabileceği bir süreçtir. Bu süreç, yerel yönetimlerin (belediye veya büyükşehir belediyesi) yetkisindedir ve aşağıda belirtilen aşamaları içerir:

1. Başvuru: Taşınmaz maliki, gerekli belgelerle birlikte ilgili belediyeye yazılı bir dilekçeyle başvuruda bulunur. Bu dilekçede, değişikliğin gerekçesi ve istenen yeni kullanım amacı detaylı bir şekilde açıklanmalıdır.
2. Teknik İnceleme: Belediyenin ilgili teknik birimleri (İmar ve Şehircilik Müdürlüğü gibi), başvuruyu ve arazinin mevcut durumunu inceler. Bu inceleme sırasında, arazinin topografik yapısı, çevresel etkileri, mevcut altyapı durumu ve bölgenin genel imar planına uygunluğu değerlendirilir.
3. Belediye Meclisi Onayı: Teknik inceleme sonucunda uygun bulunan imar planı değişikliği teklifi, Belediye Meclisi‘nin gündemine alınır. Meclis üyeleri, teklifi tartışır ve oylayarak değişikliğe son halini verir. Bu aşama, kararın hukuki geçerlilik kazanması için hayati öneme sahiptir.
4. Büyükşehir Belediyesi Onayı (Gerekiyorsa): Eğer taşınmaz büyükşehir belediyesi sınırları içindeyse, ilçe belediyesi meclisi tarafından onaylanan karar, daha sonra Büyükşehir Belediyesi Meclisi‘nin onayına sunulur. Büyükşehir meclisi de kararını verdikten sonra süreç devam eder.
5. Askı ve İtiraz Süreci: Onaylanan imar planı değişikliği, halkın bilgilendirilmesi ve olası itirazların alınması amacıyla 30 gün boyunca belediye binasında ve internet sitesinde askıya çıkarılır. Bu süreçte, plandan etkilenen kişiler veya kurumlar, plana itirazda bulunabilirler. İtirazlar, tekrar belediye meclisi tarafından değerlendirilir ve nihai karara bağlanır.

Gerekli Belgeler ve Tapuda İşlem

İmar planı değişikliği sürecinin tamamlanması ve kararın kesinleşmesiyle birlikte, taşınmazın vasfının tapu kütüğüne işlenmesi için gerekli belgeler hazırlanır. Bu belgeler, arazinin yeni durumunu resmi olarak kanıtlar.

1. İmza ve Onay Belgesi: Belediye, imar planı değişikliğinin onaylandığını ve taşınmazın vasfının arsa olarak değiştiğini gösteren bir onay yazısı veya belge düzenler. Bu belge, tapu müdürlüğüne ibraz edilmek üzere hazırlanır ve belediye yetkilileri tarafından imzalanır.
2. İmar Durumu Belgesi: Bu belge, halk arasında “imar çapı” olarak da bilinen, taşınmazın yeni imar durumunu, yapılaşma koşullarını (emsal, kat adedi, çekme mesafeleri vb.) ve parselin sınırlarını gösteren resmi bir haritadır. İmar durumu belgesi, tapu değişikliği için temel referans noktasıdır ve tapuda yapılacak yeni kayıtta esas alınır.
3. Tapuda Yapılacak İşlem: İmar planı değişikliğine dair tüm onaylar ve gerekli belgeler tamamlandıktan sonra, taşınmaz maliki veya yetkili temsilcisi, bu belgelerle birlikte ilgili Tapu ve Kadastro Müdürlüğü‘ne başvurur. Tapu müdürlüğü, sunulan belgelere dayanarak tapu kütüğünde yer alan “vasıf” hanesindeki “tarla” ibaresini “arsa” olarak değiştirir ve yeni tapu senedini düzenler. Bu işlemle birlikte, taşınmazın yasal olarak yeni kullanım amacına uygun hale geldiği tescillenmiş olur.

Bu uzun ve detaylı süreç, taşınmazın sadece yasal statüsünü değiştirmekle kalmaz, aynı zamanda değerini de önemli ölçüde artırır. Bu nedenle, her adımın titizlikle ve yasal düzenlemelere uygun olarak takip edilmesi büyük önem taşır.

4.2. Tapu Müdürlüğüne Başvuru

İmar planı değişikliği ve yerel yönetimlerin onayları tamamlandıktan sonra, tapu dairesine başvurularak tarla vasfındaki taşınmazın arsa olarak kaydedilmesi sağlanır. Bu süreçte yapılması gerekenler şunlardır:

• Başvuru: Tarla vasfındaki taşınmazın sahipleri, taşınmazın tapu kaydını değiştirmek için tapuda işlem yapma talebinde bulunurlar. Bu işlem, taşınmaz sahibinin başvurusu üzerine yapılır.
• Gerekli Belgeler: Tapuya başvururken gerekli olan belgeler şunlardır:
  • Kimlik Belgesi: Tapu işlemlerini yapacak olan kişinin kimlik belgesi gereklidir.
  • İmar Durumu Belgesi: Belediyeden alınan ve taşınmazın imar planındaki durumunu gösteren belge. İmar durum değişikliğinin kesinleşmiş olması gerekir.
  • Tarım Dışı Kullanım İzni Belgesi: Bu belgenin eksikliği halinde işlem devam etmeyecektir.
  • Vergi Borcu Yoktur Yazısı: Tarla vasfındaki taşınmazın vergi borçlarının olmaması gerekir.
  • Tapu Senedi: Taşınmazın tapu senedi, yani tapuya kayıtlı olan orijinal belge gereklidir.

Tapu işlemi: Tapu dairesine gerekli belgelerle başvurulduğunda, tapu memuru başvuru sahibinin sunduğu belgeleri inceler ve dosya kadastro müdürlüğüne gönderilir.

Burada işlemlerin hızlı seyri için LİHKAB ile birlikte çalışmakta fayda vardır. Kadastro müdürlüğü; imar değişikliğinden dolayı yola terk, kamuya tahsis ve DOP kesintisi gibi işlemleri araziye uyguladıktan sonra dosyayı yeniden tapu müdürlüğüne gönderir. İşlemlerin tamamlanması ile tapu müdürlüğü taşınmazın tapu kaydında vasfı (tarla, arsa) değişikliğini yapar. Bu işlem, taşınmazın kaydının güncellenmesiyle sonuçlanır.Tapu kaydındaki değişiklik tamamlandığında, taşınmaz sahibine yeni tapu senedi verilecektir. Bu senet, taşınmazın arsa olarak kaydedildiğini ve ilgili tüm yasal düzenlemelerin yerine getirildiğini gösterir.

Sonuç

Tarla vasfındaki bir taşınmazın arsa vasfına dönüştürülmesi süreci, yalnızca imar planı değişikliği ile sınırlı kalmaz, tapu dairesi ve ilgili kurumlar ile yapılacak resmi işlemler de gerektirir. Bu süreçte, tapuda vasfın değiştirilmesi, doğru belgelerle başvuru yapılması ve gerekli vergi ve harçların ödenmesi büyük önem taşır. Ayrıca, tapu dairesindeki işlem adımlarının dikkatlice takip edilmesi, taşınmazın yeni vasfına resmi olarak kavuşmasını sağlar. Tarla vasfı değişikliği sürecini doğru ve zamanında yönetmek, hem taşınmaz sahiplerinin hem de ilgili kurumların hukuki sorumluluklarını yerine getirmesi açısından kritik öneme sahiptir.