1. Giriş

Bir tarlanın arsa vasfına dönüştürülmesi, genellikle imar planı değişiklikleri, yerel yönetimlerin onayı ve hukuki düzenlemeler gerektiren bir süreçtir. Tarla, tarıma uygun olan ve genellikle tarım arazisi olarak sınıflandırılan bir taşınmazdır. Yapılan bu işleme “cins değişikliği” denilmektedir.(TKGM.Gn.1993/6) Arsa ise genellikle inşaat yapmaya uygun olan, imar planına dahil edilen ve kentsel gelişim alanlarında yer alan bir taşınmazdır. Tarla vasfındaki bir taşınmazın arsa vasfına dönüşmesi, çeşitli prosedürlere tabidir ve her adımda yasal gerekliliklerin yerine getirilmesi gerekir.

2. İlgili Mevzuat

Tarla vasfındaki bir taşınmazın arsa vasfına dönüştürülmesi, Türkiye’de belirli yasal düzenlemeler ve mevzuatlar çerçevesinde gerçekleştirilir. Bu mevzuat, hem imar planı değişiklikleri hem de tarım arazilerinin kullanılabilirliğine yönelik düzenlemeleri içerir.

2.1. 3194 Sayılı İmar Kanunu

3194 Sayılı İmar Kanunu, Türkiye’deki en önemli imar kanunu olup, bir taşınmazın kullanım amacının değiştirilmesine ilişkin hukuki düzenlemeleri belirler. Tarla vasfındaki bir taşınmazın arsa vasfına dönüştürülmesi için öncelikle imar planı değişikliği yapılması gerekmektedir. İmar planı değişiklikleri, yerel yönetimler (belediyeler ve büyükşehir belediyeleri) tarafından yapılır ve bu değişiklikler belediye meclisince onaylanır.

İmar planı, bir bölgenin kullanım amacını belirleyen ve uzun vadeli kentsel gelişimi yönlendiren temel belgedir. Tarla vasfındaki bir taşınmazın arsa olarak kullanılabilmesi için ilgili bölgedeki imar planında değişiklik yapılması gerekir. İmar planı değişikliğiyle birlikte, tarım alanı olarak belirlenen bir taşınmaz, konut, ticaret, sanayi veya başka bir kullanım amacına göre yeniden düzenlenebilir. İmar planı değişikliği başvurusu, belediye meclisinin onayına sunulmadan önce çeşitli değerlendirmelerden geçer.

2.2. 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu

5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazilerinin korunmasına yönelik hükümleri içermektedir. Bu kanun, tarım arazilerinin tarıma uygun olanların korunması gerektiğini belirler. Tarla vasfındaki bir taşınmazın arsa vasfına dönüştürülmesi süreci, bu kanunun düzenlemeleriyle de sınırlıdır. Kanun, tarım dışı kullanıma açılacak araziler için belirli prosedürler öngörür.

Tarım arazilerinin tarım dışı amaçlarla kullanılması, ancak belirli koşullar altında mümkündür. Tarım arazilerinin arsa olarak kullanılabilmesi için, öncelikle toprak koruma kurulları tarafından onay verilmesi gerekir. Bu onay, yerel yönetimler tarafından yapılan imar planı değişikliklerine bağlı olarak alınır ve çevresel denetim sağlanır. Tarım dışı kullanıma geçiş, özellikle tarım alanlarının azaldığı yerlerde daha fazla dikkat edilmesi gereken bir konu olup, çevresel etkiler de göz önünde bulundurulur.

2.3. 4963 Sayılı Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun

4963 Sayılı Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun, tarım arazilerinin satışına ilişkin düzenlemeler getiren bir kanundur. Bu kanun, tarım arazilerinin yanlış amaçlarla kullanılmasını engellemeyi amaçlar ve tarım arazilerinin satılmasıyla ilgili bazı sınırlamalar getirir. Tarla vasfındaki taşınmazların arsa vasfına dönüşmesinin de bu kanuna uygun olması gerekmektedir.

Bu kanun, tarım arazilerinin yalnızca tarım amaçlı kullanılması gerektiğini belirler ve tarla vasfına sahip arazilerin imara açılması için özel prosedürler gerektirir. Bu nedenle, tarla vasfı değişikliğinde, tarım arazisinin satışına veya kullanımına ilişkin düzenlemelere de dikkat edilmelidir. Tarım arazilerinin, belirli koşullar altında yerel yönetimler tarafından onaylanan projelere dönüştürülmesi mümkündür.

2.4. 2872 Sayılı Çevre Kanunu

2872 Sayılı Çevre Kanunu, çevresel etki değerlendirmelerini düzenleyen temel yasal mevzuattır. Tarla vasfındaki bir taşınmazın arsa vasfına dönüştürülmesi, çevresel etkiler oluşturabilir ve bu nedenle Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED) raporu hazırlanması gerekebilir. Özellikle büyük ölçekli projelerde, çevresel zararların önlenmesi için bu raporun hazırlanması zorunludur.

Çevre Kanunu, tarla alanlarının imara açılmasında, çevreyi olumsuz etkileyebilecek faktörlerin tespit edilmesini sağlar ve bu etkilerin ortadan kaldırılması için önlemler alınmasını öngörür. Tarla vasfındaki bir taşınmazın arsa vasfına dönüşümünde, özellikle su kaynakları, doğal yaşam alanları ve toprak kalitesi gibi unsurlar göz önünde bulundurulur. İmar planı değişikliklerinin çevresel etkileri değerlendirilerek, bu alandaki zararlar en aza indirilir.

2.5. 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, kentsel dönüşüm projeleri için uygulanabilecek bir diğer önemli mevzuattır. Eğer tarla vasfındaki bir taşınmaz, kentsel dönüşüm projeleri kapsamında arsa vasfına dönüştürülüyorsa, bu kanun çerçevesinde dönüşüm işlemi yapılabilir. Bu kanun, özellikle afet riski taşıyan bölgelerde yapılan imar değişikliklerine dair düzenlemeleri içerir.

Kentsel dönüşüm projelerinde, tarla alanlarının imara açılması ve konut ya da ticaret alanlarına dönüştürülmesi mümkündür. Bu süreç, yerel yönetimler tarafından belirlenen imar planlarına göre gerçekleştirilir ve kentsel dönüşüm alanlarında yer alan tarlaların arsa vasfına dönüşümü için ayrıca özel bir düzenleme gereklidir.

2.6. Büyükşehir Belediyesi ve Belediye Kanunu (5393 Sayılı)

5393 Sayılı Belediye Kanunu, belediyelerin imar planı yapma ve onaylama yetkisini belirleyen bir mevzuattır. Tarla vasfındaki bir taşınmazın arsa vasfına dönüşmesi, yerel belediyenin onayına bağlıdır. Belediye, yerel düzeyde yapılan imar planı değişikliklerini onaylayarak, tarla vasfındaki arazinin arsa olarak kullanılmasını sağlar. İmar planı değişikliği talebi, belediye meclisi tarafından değerlendirildikten sonra sonuçlandırılır.

Belediye kanunu, yerel yönetimlerin kentsel gelişim ve toprak kullanım planlaması ile ilgili kararları almasına olanak tanır. Bu kararlar, tarla vasfındaki taşınmazların arsa olarak kullanılmasını düzenler ve yerel halkın katılımı ile onaylanan projeleri hayata geçirir.

3.Tarla Vasıfı Değişikliği Süreci

Tarla vasfındaki bir taşınmazın arsa vasfına dönüştürülmesi süreci, birkaç aşamadan oluşur. Bu aşamalar, hukuki düzenlemeler, yerel yönetimler, çevre düzenlemeleri ve tarım arazilerinin korunması gibi unsurlar üzerinden şekillenir.

Öncelikle başlangıç için iki şartın sağlanması gerekmektedir. Buna göre tarladan arsa vasfına dönüştürme olanağı getiren cins değişikliği koşullarına göre tarlanın; 1/1000 ölçekli imar planı içerisinde bulunuyor olması gerekir. Böyle bir plan yoksa öncelikle imar planlarının tamamlanması gerekir. İkinci şart ise bölgenin yapılaşmaya uygun olmasıdır. Vasıf değişikliğine ilişkin başvuruda başlangıç noktası belediyelerdir. Bu noktada bir hukukçu ve harita mühendisi ile birlikte çalışmak elzemdir.

Birden fazla maliki bulunan gayrimenkullerde vasıf değişikliği için tüm maliklerin birlikte hareket etmeleri zorunludur.Malik ölmüş ise talepte bulunan mirasçıların adlarına intikal işlemini yaptırmış olmaları gereklidir

3.1. Tarla Vasfının Değiştirilmesi için İmar Planı Değişikliği

Tarla vasfındaki bir taşınmazın arsa olarak kullanılabilmesi için, öncelikle imar planı değişikliği gereklidir. Türkiye’de imar planları, yerel yönetimler tarafından belirlenir ve bu planların değiştirilmesi, belediye meclislerinin onayına bağlıdır. İmar planı değişikliği yapılırken dikkate alınması gereken temel hususlar şunlardır:

  • Yerel İmar Planları: İmar planı değişiklikleri, taşınmazın bulunduğu bölgedeki yerel belediyelerin belirlediği plana göre yapılır. Bu süreç, belediye meclisi ve büyükşehir belediyesi onayına bağlıdır.
  • Plan Değişikliği Talebi: Tarla vasfındaki taşınmazın arsa vasfına dönüştürülmesi talebi, yerel belediyeye yapılır. Bu talep, yerel idareler tarafından incelenir ve uygunluk durumuna göre onay süreci başlatılır.
  • Kentsel Dönüşüm Projeleri: Bazı durumlarda, tarla vasfındaki araziler kentsel dönüşüm projelerine dahil edilebilir. Bu tür dönüşümler, yerel yönetimler tarafından belirlenen afet riski altındaki alanlar kapsamına alınıp, imar planı değişikliği yapılabilir.

3.2. Tarım Arazilerinin Korunması ve İmar Düzenlemeleri

5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazilerinin korunmasını amaçlar ve bu nedenle tarla vasfındaki arazilerin kullanımının değişmesi için belirli yasal düzenlemeler gerektirir. Tarım arazilerinin tarım dışı kullanımı, ancak belirli koşullar altında mümkündür. Belediyelerin imar plan değişikliğine ilişkin işlemlerde ilçe tarım müdürlüğü toprak koruma kurulunun tarım dışı kullanım izni vermesi zorunludur. Mutlak tarım arazilerinin arsa vasfına dönüşmesi mümkün değildir.

  • Toprak Koruma Kurulu: Tarım arazisinin, imara açılması için yerel toprak koruma kurullarının onayı alınmalıdır. Bu kurullar, toprak kullanım değişikliklerinin çevresel ve ekonomik etkilerini değerlendirir.
  • Tarım Dışı Kullanım İzni: Tarım arazilerinin arsa olarak kullanılabilmesi için, tarım dışı kullanıma açılacak alanda yapılacak her türlü yapılaşma, tarım dışı kullanım izni almak zorundadır. Bu izin, ilgili toprak koruma kurulları tarafından verilir.

3.3. Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED)

Tarla vasfındaki bir taşınmazın arsa olarak kullanılabilmesi için Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED) raporu hazırlamak gerekebilir. Bu rapor, çevresel etkilerin analiz edilmesini ve azaltıcı önlemlerin belirlenmesini sağlar. Özellikle tarla sınırının deniz kenarı, baraj ve orman gibi yerlere sınır olması halide ÇED raporu alınması zorunludur.

  • ÇED Zorunluluğu: ÇED raporu, özellikle büyük ölçekli projelerde zorunludur. Tarla vasfındaki taşınmaz, konut alanı veya ticaret alanına dönüştürülmek isteniyorsa, çevresel etki değerlendirmesi yapılarak, taşınmazın çevreye olan etkisi belirlenir.
  • Çevresel Zararlar: Tarla alanlarının imara açılmasında, doğal yaşam alanlarına zarar verilmemesi, su kaynakları ve toprak koruma kuralları gibi unsurlar göz önünde bulundurulur. Tarla vasfına sahip taşınmazların çevresel zararları minimize etmek için gerekli düzenlemeler yapılmalıdır.

Çözüm Önerisi: Tarla vasfındaki arazinin çevreye etkisini azaltmak için sürdürülebilir inşaat projeleri ve ekolojik yapılaşma yöntemleri önerilebilir. Ayrıca, ÇED raporlarının doğru şekilde hazırlanması, çevreye zarar vermeyen bir dönüşüm için kritik öneme sahiptir.

4. Prosedür

4.1. İmar Planı Değişikliği ve Belediye Onayı

Tarla vasfındaki bir taşınmazın arsa vasfına dönüştürülmesi için ilk adım, ilgili belediyenin imar planı değişikliği yapmasıdır. İmar planı değişikliği, yerel yönetimlerin onayına bağlıdır ve bu işlem, taşınmazın kullanım amacını değiştirebilmek için gereklidir. İmar planı değişikliği sonrasında, tapuda bu değişikliğin kaydedilmesi gerekir.

  • Belediye Meclisi Onayı: İmar planı değişikliği, belediye meclisince onaylanmalı ve tapuya kaydedilmek üzere belge haline getirilmelidir. Belediye, arsa vasfına dönüşen tarla hakkında bir imza belgesi veya onay yazısı verebilir.
  • İmar Durumu Belgesi: Belediyeden alınacak bir diğer önemli belge, imar durumu belgesidir. Bu belge, tarla vasfındaki taşınmazın arsa vasfına dönüştüğünü ve yeni kullanım amacının ne olduğunu gösterir. Tapuda yapılan değişiklikler bu belgeye dayanarak kaydedilir.

Tapuda yapılacak işlem: İmar planı değişikliği onaylandıktan sonra, tapuya başvurarak, taşınmazın kullanım amacına dair yeni vasfı (örneğin, “arsa”) kaydedilir.

4.2. Tapu Müdürlüğüne Başvuru

İmar planı değişikliği ve yerel yönetimlerin onayları tamamlandıktan sonra, tapu dairesine başvurularak tarla vasfındaki taşınmazın arsa olarak kaydedilmesi sağlanır. Bu süreçte yapılması gerekenler şunlardır:

  • Başvuru: Tarla vasfındaki taşınmazın sahipleri, taşınmazın tapu kaydını değiştirmek için tapuda işlem yapma talebinde bulunurlar. Bu işlem, taşınmaz sahibinin başvurusu üzerine yapılır.
  • Gerekli Belgeler: Tapuya başvururken gerekli olan belgeler şunlardır:
    • Kimlik Belgesi: Tapu işlemlerini yapacak olan kişinin kimlik belgesi gereklidir.
    • İmar Durumu Belgesi: Belediyeden alınan ve taşınmazın imar planındaki durumunu gösteren belge. İmar durum değişikliğinin kesinleşmiş olması gerekir.
    • Tarım Dışı Kullanım İzni Belgesi: Bu belgenin eksikliği halinde işlem devam etmeyecektir.
    • Vergi Borcu Yoktur Yazısı: Tarla vasfındaki taşınmazın vergi borçlarının olmaması gerekir.
    • Tapu Senedi: Taşınmazın tapu senedi, yani tapuya kayıtlı olan orijinal belge gereklidir.

Tapu işlemi: Tapu dairesine gerekli belgelerle başvurulduğunda, tapu memuru başvuru sahibinin sunduğu belgeleri inceler ve dosya kadastro müdürlüğüne gönderilir.

Burada işlemlerin hızlı seyri için LİHKAB ile birlikte çalışmakta fayda vardır. Kadastro müdürlüğü; imar değişikliğinden dolayı yola terk, kamuya tahsis ve DOP kesintisi gibi işlemleri araziye uyguladıktan sonra dosyayı yeniden tapu müdürlüğüne gönderir. İşlemlerin tamamlanması ile tapu müdürlüğü taşınmazın tapu kaydında vasfı (tarla, arsa) değişikliğini yapar. Bu işlem, taşınmazın kaydının güncellenmesiyle sonuçlanır.Tapu kaydındaki değişiklik tamamlandığında, taşınmaz sahibine yeni tapu senedi verilecektir. Bu senet, taşınmazın arsa olarak kaydedildiğini ve ilgili tüm yasal düzenlemelerin yerine getirildiğini gösterir.

Sonuç

Tarla vasfındaki bir taşınmazın arsa vasfına dönüştürülmesi süreci, yalnızca imar planı değişikliği ile sınırlı kalmaz, tapu dairesi ve ilgili kurumlar ile yapılacak resmi işlemler de gerektirir. Bu süreçte, tapuda vasfın değiştirilmesi, doğru belgelerle başvuru yapılması ve gerekli vergi ve harçların ödenmesi büyük önem taşır. Ayrıca, tapu dairesindeki işlem adımlarının dikkatlice takip edilmesi, taşınmazın yeni vasfına resmi olarak kavuşmasını sağlar. Tarla vasfı değişikliği sürecini doğru ve zamanında yönetmek, hem taşınmaz sahiplerinin hem de ilgili kurumların hukuki sorumluluklarını yerine getirmesi açısından kritik öneme sahiptir.