GİRİŞ

Türk Borçlar Kanunu (TBK), 1 Temmuz 2012’de yürürlüğe girerek eski 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun yerini aldı. Bu geçiş, kira sözleşmelerine, özellikle de konut ve çatılı işyeri kiralarına yönelik önemli düzenlemeleri beraberinde getirdi. TBK’nın 344. ve 345. maddeleri, kira bedelinin belirlenmesi ve kira artış oranları konusunda kiracıyı koruyucu bir yaklaşım benimseyerek, ekonomik dalgalanmalardan kaynaklanan olası mağduriyetlerin önüne geçmeyi amaçlar.

TBK’nın getirdiği en temel yeniliklerden biri, kira artışlarını denetim altına almaktı. Eski kanunda, kira artışları serbestçe belirlenirken, yeni kanunla birlikte bu artışlar, enflasyon verileriyle sınırlandırıldı. Bu, özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde kiracıların fahiş artışlarla karşılaşmasını engellemeyi hedefleyen bir düzenlemeydi.

---

Kira Tespit Davasının Hukuki Çerçevesi

Kira tespit davası, bir kira sözleşmesinin devamı sırasında, sözleşmede yer alan kira bedelinin güncel piyasa koşullarına ve hakkaniyet ilkelerine göre yeniden belirlenmesi için açılan, kendine özgü bir dava türüdür. Bu davanın temel amacı, kiraya verenin aşırı artış talepleri ile kiracının ödemekle yükümlü olduğu bedelin piyasa değerine uygun olmaması durumunda ortaya çıkan uyuşmazlığı gidermektir.

Dava Açma Şartları ve Zamanlaması

TBK m. 345’e göre, kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Ancak, davanın ne zaman açıldığı, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedelinin ne zamandan itibaren geçerli olacağını belirler.

• Yeni Kira Döneminin Başından İtibaren Geçerlilik: Mahkeme kararının, yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması için, dava ya bu yeni dönemin başlamasından en az 30 gün önce açılmalı ya da kiraya veren tarafından kiracıya, bu 30 günlük süre içinde kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bir bildirimde bulunulmuş olmalıdır. Bu bildirim, dava açma niyetini ve istenen yeni kira bedelini içermelidir.
• Bir Sonraki Kira Döneminden İtibaren Geçerlilik: Eğer bu 30 günlük süreye uyulmazsa, yani dava geç açılır veya bildirim yapılmazsa, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli, bir sonraki kira dönemi için geçerli olur. Bu kural, kiracıya sürpriz bir artışla karşılaşma riskine karşı bir koruma sağlar ve kiraya vereni hukuki süreci zamanında başlatmaya teşvik eder.

---

Kira Artış Oranlarının Belirlenmesi

TBK, kira bedelinin artışını iki ana başlık altında düzenler:

1. Beş Yıldan Kısa Süreli Kira Sözleşmeleri

TBK’nın 344. maddesinin ilk fıkrası, beş yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde artış oranını düzenler. Buna göre, taraflar kira artış oranını serbestçe belirleyebilir ancak bu oran, bir önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksi’ndeki (TÜFE) on iki aylık ortalama artış oranını aşamaz. Bu kural, kiracının ödeyeceği bedelin enflasyonun üzerinde bir hızla artmasını önler.

• Geçici Düzenlemeler: Son yıllarda yaşanan yüksek enflasyon ve ekonomik dalgalanmalar nedeniyle, özellikle konut kiraları için geçici düzenlemeler yapılmıştır. Örneğin, 1 Temmuz 2022 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında, konut kiraları için kira artış oranı, sözleşmedeki artış oranına veya TÜFE’ye bakılmaksızın %25 ile sınırlandırılmıştır. Bu düzenleme, kira piyasasını dengelemeyi amaçlamış ve kiracıları yüksek artışlardan korumuştur.

2. Beş Yıl ve Üzeri Süreli Kira Sözleşmeleri

Kiracının bir konutta beş yıl ve daha uzun süre ikamet etmesi halinde, kira bedelinin tespiti için dava açma imkanı ortaya çıkar. Bu durumda, TBK m. 344/2 uyarınca, kira bedeli sadece TÜFE oranına bağlı kalınarak belirlenmez. Mahkeme, hak ve nesafet (dürüstlük ve adalet) ilkesine göre karar verir. Bu karar verilirken şu hususlar dikkate alınır:

• Emsal Kira Bedelleri: Bölgedeki benzer taşınmazların kira bedelleri.
• Kiralananın Durumu: Taşınmazın fiziki durumu, yıpranma oranı, yaşı ve konumu.
• Hak ve Nesafet İndirimi: Yargıtay içtihatlarıyla yerleşmiş olan bu ilke gereği, mahkeme tarafından belirlenen emsal bedel üzerinden kiracı lehine bir hakkaniyet indirimi yapılır. Bunun temel nedeni, mevcut bir kiracının, mülkü boşaltıp yeni kiracının geleceği varsayımıyla fahiş bir kira bedeli ödemeye zorlanmasının adil olmamasıdır.

---

Kira Tespit Davalarında Yargılama Süreci ve Önemli Detaylar

Kira tespit davalarının yargılama süreci, davaya özgü kurallar içerir.

• Görevli Mahkeme: Kira tespit davaları için görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Bu mahkemeler, daha basit ve hızlı yargılama usullerine sahiptir.
• Zorunlu Arabuluculuk: 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmektedir. Bu süreç, taraflar arasında dostane bir çözüm bulmayı hedefler ve mahkemelerin iş yükünü azaltmayı amaçlar. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, taraflar mahkemeye başvurabilir.
• Dava Masrafları: Kira tespit davaları, genellikle bilirkişi incelemesi ve keşif gibi masraflı işlemler gerektirebilir. Davayı açan taraf, bu masrafları peşinen ödemek zorundadır.
• Kararın Kesinleşmesi: Mahkeme tarafından verilen kira bedeli tespit kararı, kesinleşmeden icra edilemez. Yani, belirlenen kira farkının tahsil edilebilmesi için kararın Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşmesi beklenmelidir.

---

Yargıtay’ın Önemli İçtihatları

Yargıtay’ın vermiş olduğu kararlar, kira bedelinin belirlenmesinde dikkate alınması gereken temel ilkeleri ve kriterleri belirlemiş, hem kiracının hem de kiraya verenin haklarını koruyacak bir denge oluşturmuştur.

Aşağıda, kira tespit davalarına ilişkin önemli Yargıtay kararları ve bu kararların içerdiği ilkeler sunulmuştur.

I. Yargıtay’ın Kira Bedeli Tespiti İle İlgili Emsal Kararları

1. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/6-2792 E.

Kira Tespit Davalarında Talep Konusu Islah İle Arttırılamaz.

Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur.

Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.

Ayrıca, kira bedelinin tespitine ilişkin talep dava dilekçesinde belirtilen döneme ilişkin olduğundan, ıslahla bedelin artırılması durumunda ise daha sonraki bir dönemi kapsayacak şekilde talepte bulunulmuş olur ve bu da kira bedelinin tespiti davalarının niteliğine aykırıdır.

2. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2023/4970 E.

Kira Tespit Davasında Yalnızca TÜFE Değil Ülkedeki Ekonomik Şartlar da Değerlendirilmelidir.

Konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, sözleşmenin kurulması anındaki ve dava tarihindeki tüm bu veriler kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre dava tarihi itibariyle sözleşmedeki kira parasının uyarlanmasına karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

3. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 1996/3-138 E.

Kira Tespit Davalarında Sonuca Göre Kiracı Lehine Hakkaniyet İndirimi Yapılması Gerekmektedir.

Böyle bir uygulama 18.11.1965 gün ve 2/4 sayılı İçtihadı Birleştirme kararına ve orada belirlenen “hak ve nesafet” ilkesine aykırı olur. Zira Hukuk Genel Kurulu’nun 21.3.1990 gün ve 13/193 sayılı kararında da açıklandığı üzere 6570 sayılı Yasanın 11. maddesi gereğince kira sözleşmesi yıldan yıla yenilenmekte olduğundan taşınmazın boş olduğu farz ve kabul edilerek sonuca gidilemez. Bu nedenle kiralanın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parasına eşit olacak şekilde veya bunun çok yakınına ulaşan bir kira parasına hükmedilmemek gerekir.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; benzer kira sözleşmeleri ile gerekli karşılaştırma yapılmak suretiyle dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişiler eliyle belirlendikten sonra bu kira parası da dikkate alınmakla birlikte hak ve nesafete uygun bir kira parasına hükmetmekten ibaret olmalıdır.

4. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi 2017 / 303 E.

Kira Tespit Davasında Emlak Sitelerinin İlanları Emsal Olarak Değerlendirilemez

Emsal olarak incelediği taşınmazların henüz kiraya verilmemiş, emlak sitelerinde ilan olarak yer alan taşınmazlar olduğu görülmektedir. Bu ilanların henüz birer icaba davet olduğu açıktır. (İcaba davette, bir kimsenin, başkalarının kendisine teklifte bulunmasını sağlayıcı ve sözleşme için görüşmelerin başlamasını amaçlayan beyanda bulunması söz konusudur. Bunun için, ya icapta bulunması gereken hususlardan bazıları eksik bırakılır ya da teklifle kesin olarak bağlı kalmama niyeti vurgulanır.) Geçerli bir kira sözleşmesinin konusu olmayan taşınmazın kira bedelinden de söz edilemeyeceği dikkate alınarak, bilirkişilerin res’en emsal olarak kabul ettiği ilândaki taşınmazların bedellerinin, dava konusu taşınmazın bedelinin belirlenmesinde kriter olmaması gerekir. Davalı vekilinin tespit edilen kira bedelinin miktarına ilişkin istinaf sebebi de bu sebeple yerinde bulunmuştur.

Sonuç

Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, kira tespit davalarında adil bir denge kurulmasını sağlar. Bir yanda kiraya verenin enflasyona karşı korunması ve mülkünün değerini koruması hakkı, diğer yanda ise kiracının fahiş kira artışlarından korunarak barınma hakkının güvence altına alınması hedeflenir. Bu davalar, karmaşık ekonomik ve hukuki faktörlerin bir arada değerlendirildiği, uzmanlık gerektiren hukuki süreçlerdir. Bu nedenle, tarafların hak kaybına uğramaması için bu süreçleri dikkatle takip etmesi ve gerektiğinde bir hukuk uzmanından destek alması büyük önem taşımaktadır.sayılı YİBK ile mahkeme kararı ile tespit edilen kira farkı alacağının kiracıdan istenebilmesi için mahkeme kararının kesinleşmesi gerektiği hususları kabul edilmiştir.

---

---