Giriş

Türkiye’de yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz edinimi, tarihsel süreç içerisinde milli güvenlik, toprak bütünlüğü ve ekonomik kalkınma dengeleri gözetilerek şekillenen hukuki düzenlemelerle yönetilmektedir. Bu düzenlemeler, ulusal mevzuatın yanı sıra Türkiye’nin taraf olduğu uluslararası anlaşmalarla da uyumlu bir yapıda oluşturulmuştur. Makale, yabancılara taşınmaz edinme hakkının yasal dayanaklarını, bu hakkın kullanılmasındaki temel şart ve sınırlamaları, güncel uygulamaları ve özellikle miras yoluyla intikalde karşılaşılan hukuki sorunları Yargıtay içtihatları ışığında detaylı bir şekilde incelemektedir.

I. Yasal Çerçeve ve Temel İlkeler

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinimi, esas olarak Türk Medeni Kanunu, Tapu Kanunu, Kadastro Kanunu ve ilgili özel kanunlarla düzenlenmiştir. Bu düzenlemeler arasında en temel ve yol gösterici olanı, Tapu Kanunu’nun 35. maddesidir.

A. Karşılıklılık (Mütekabiliyet) İlkesi

Tapu Kanunu’nun 35. maddesi, yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmesini, kendi ülkelerinde Türk vatandaşlarının taşınmaz edinme hakkına sahip olup olmadıklarına bağlı kılan karşılıklılık ilkesini öngörmüştür. Ancak, bu ilke 2012 yılında yapılan yasal değişikliklerle büyük ölçüde esnetilmiştir. Bu değişiklikler sayesinde, karşılıklılık ilkesi aranmaksızın, Bakanlar Kurulu’nun belirlediği ülkelerin vatandaşları Türkiye’de taşınmaz edinebilmektedir. Bu durum, yabancı yatırımcılar için daha öngörülebilir ve kolay bir hukuki zemin oluşturmuştur. Örneğin, Suriye uyruklu kişilerin 1927 tarihli ve 1062 sayılı Kanun gereği Türkiye’de taşınmaz edinme yasağı, mevcut yasal düzenlemelerin bir istisnası olarak varlığını sürdürmektedir.

B. Edinilebilecek Taşınmaz Miktarına İlişkin Sınırlamalar

Yabancı gerçek kişilerin edinebileceği taşınmaz miktarının üst sınırı, hem kişisel hem de bölgesel ölçekte belirlenmiştir. Buna göre:

  • Kişi Başı Sınır: Yabancı bir gerçek kişinin Türkiye genelinde edinebileceği taşınmazların toplam alanı 30 hektarı geçemez.
  • Bölgesel Sınır: Yabancıların bir ilçede edinebileceği taşınmazların toplam alanı, o ilçenin toplam yüzölçümünün yüzde 10’unu aşamaz.

Bu sınırlamalar, toprakların belirli bir kişi veya grubun kontrolüne geçmesini önlemeyi ve stratejik arazilerin yabancılar tarafından edinilmesini engellemeyi amaçlamaktadır.

II. Uygulamada Edinme Şartları ve Prosedürleri

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinimi, bazı özel prosedürlere tabidir. En önemli şartlardan biri, taşınmazın askeri yasak bölge veya güvenlik bölgesi içinde bulunmamasıdır. Bu konuda, ilgili Askeri Makamdan veya yetkili Bakanlıktan onay alınması gerekmektedir. Tarım arazileri, ormanlık alanlar ve doğal sit alanları gibi stratejik ve hassas bölgelerdeki taşınmazlar ise yabancılara satılamaz.

Yabancı tüzel kişilerin taşınmaz edinimi de farklı düzenlemelere tabidir. Ticari şirketler, ancak kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulmuş olmaları ve Türkiye’de ticari faaliyet yürütmeleri şartıyla taşınmaz edinebilirler. Bu durumda dahi, taşınmaz edinimi için ilgili Bakanlıklardan ön izin alınması zorunludur.

III. Miras Yoluyla Taşınmaz İntikali ve Yargı Uygulamaları

Yabancı mirasçıların Türkiye’deki taşınmaz malları miras yoluyla edinme hakları, mevzuatın en tartışmalı ve karmaşık konularından biridir. Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihatları, bu konudaki hukuki belirsizlikleri gidermektedir.

A. Yargıtay’ın Karşılıklılık İlkesine Yaklaşımı

Mirasın açıldığı tarihte (murisin ölüm tarihi), mirasçının uyruğundaki devlet ile Türkiye arasında hukuki veya fiili karşılıklılık bulunup bulunmadığının tespiti, miras yoluyla intikalin gerçekleşip gerçekleşemeyeceği açısından kritik önem taşır.

  • Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2020/454 E. sayılı kararında, miras bırakanın ve tek mirasçısının Yunanistan vatandaşı olması nedeniyle, mirasın açıldığı tarihte Türkiye ile Yunanistan arasında karşılıklılık ilkesinin bulunup bulunmadığının araştırılması gerektiğine hükmedilmiştir. Bu karar, miras yoluyla taşınmaz ediniminde karşılıklılık ilkesinin geçerliliğini ve hukuki sürecin bu ilkeye bağlı olarak işlemesi gerektiğini vurgulamaktadır.

B. Taşınır ve Taşınmaz Malların Ayrımı

Yargıtay, yabancı unsurlu veraset davalarında terekedeki taşınır ve taşınmaz malları ayrı ayrı değerlendirmektedir.

  • Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 2022/1744 E. sayılı kararı, bu ayrımı net bir şekilde ortaya koyar. Karara göre, karşılıklılık ilkesinin bulunmaması, yabancı mirasçıların miras bırakanın taşınmazlarını edinmesini engellerken, taşınır mallar üzerindeki miras haklarının devam edeceği kabul edilmiştir. Bu durumda, taşınmaz malların mülkiyetinin yabancı mirasçılara tanınmadığı ve bu malların tasfiye edilerek miras payının tazmin edilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Ayrıca, söz konusu kararda, karşılıklılığın sadece yasal anlaşmalara dayandırılmaması gerektiği, fiili durumlara da bakılması gerektiği vurgulanmıştır. Adalet Bakanlığı aracılığıyla Dışişleri Bakanlığı’ndan alınacak bilgilerle, o ülkenin vatandaşlarının miras yoluyla Türkiye’de taşınmaz edinme haklarının olup olmadığının araştırılması gerektiği belirtilmiştir.

IV. Sonuç ve Değerlendirme

Türkiye’de yabancılara taşınmaz edinimine ilişkin düzenlemeler, ulusal çıkarlar ile yabancı yatırımcıların beklentileri arasında bir denge kurmaktadır. Yasal çerçevenin esnetilmesi, ekonomik katkı sağlamayı hedeflerken, stratejik sınırlamalar ve güvenlik denetimleri, toprak bütünlüğünü koruma amacına hizmet etmektedir.

Özellikle miras yoluyla intikalde ortaya çıkan hukuki sorunlar, Yargıtay’ın istikrarlı içtihatlarıyla çözüm bulmaktadır. Yargıtay, bu tür davalarda hem yasal mevzuata hem de uluslararası hukuka uygun bir şekilde, karşılıklılık ilkesinin varlığını ve kapsamını titizlikle araştırmaktadır. Bu yaklaşım, yabancı mirasçıların haklarını güvence altına alırken, Türkiye’nin egemenlik haklarını da korumaktadır.

Sonuç olarak, yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinimi, kapsamlı bir yasal çerçeveye ve bu çerçevenin dinamik bir parçası olan yargı içtihatlarına tabidir. Bu hukuki yapı, yabancı yatırımları teşvik ederken, Türkiye’nin milli ve güvenlik çıkarlarından ödün vermemektedir.