Site Yönetim Planı

Günümüzde çok katlı binalar ve toplu konut projeleri, yaşamımızın önemli bir parçası haline geldi. Bu yapılar, birçok bağımsız bölümü ve bölüm sahiplerini ortak yaşam alanlarında birleştirir. Kat mülkiyeti sisteminin verimli çalışabilmesi için site yönetiminin doğru bir şekilde düzenlenmesi gerekir. Bu bağlamda, site yönetim planı, ortak yaşamın sürdürülebilirliğini sağlamak açısından büyük önem taşır. Ayrıca kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini belirlemek açısından da önemlidir.

Site yönetim planı, bir sitenin veya apartmanın yönetimi için belirlenen kuralları, usulleri ve yöneticinin yetki ve sorumluluklarını içeren bir belgedir. Bu plan, yalnızca site içindeki yaşamı düzenlemekle kalmaz. Aynı zamanda kat maliklerinin hukuki haklarını da korur. Bu makalede, site yönetim planının hukuki dayanaklarını, içeriğini, oluşturulma ve değiştirilme süreçlerini detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.

Ortak Alanların Yönetimi hakkında detaylı bilgi için tıklayınız.

Site Yönetim Planının Tanımı ve Hukuki Dayanağı

Site Yönetim Planı Nedir?

Site yönetim planı, bir sitedeki tüm kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini belirleyen yazılı bir belgedir. Aynı zamanda ortak kullanım alanlarının nasıl kullanılacağını ve site yönetiminin nasıl işleyeceğini de belirler. Bu plan, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde, özellikle çok katlı binalar ve büyük konut siteleri için büyük önem taşır. Yönetim planı, bir nevi apartman veya site yaşamının temel kurallarını belirler.

Kat mülkiyeti sisteminde her kat maliki kendi bağımsız bölümünün sahibidir. Ancak, ortak kullanım alanları da tüm maliklerin kullanımına sunulmuştur. Bu ortak alanların kullanımı ve bakımıyla ilgili kuralların belirlenmesi, site yönetim planı ile sağlanır. Ayrıca plan, aidatların nasıl toplanacağı gibi kritik konuları da kapsar. Yönetimin hangi organlar aracılığıyla yapılacağı da bu plana dahildir.

Hukuki Dayanak: Kat Mülkiyeti Kanunu

Site yönetim planı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde hukuki bir dayanağa sahiptir. Kanunun 28. maddesi, kat maliklerinin yönetim planı yapma yetkisini açıkça tanır. Bu maddeye göre, kat malikleri bir yönetim planı oluşturabilir. Bu plan tüm kat maliklerini bağlar. Yönetim planı, sitenin yönetiminde esas alınacak kuralları içerir.

KMK m. 28: Yönetim planı, yönetim tarzını, kullanma amacını ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacağı ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.

Yönetim planında bir hüküm bulunmadığı durumlarda, yönetimden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre çözülür.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, site yönetim planı aşağıdaki unsurları içerebilir:

  • Ortak alanların kullanımı ve paylaşımı
  • Yönetim şekli ve yönetim organlarının seçimi
  • Kat maliklerinin aidat ödeme yükümlülükleri ve şekilleri
  • Kat maliklerinin hak ve sorumlulukları
  • Ortak giderlerin paylaşımı
  • Güvenlik ve bakım hizmetlerinin düzenlenmesi

Site Yönetim Planının İçeriği

Site yönetim planı, yasal yükümlülükleri yerine getirmek, hakları korumak ve düzeni sağlamak için oldukça kapsamlıdır. Planın içeriği her site için farklılık gösterse de, temel unsurları şunlardır:

  • Ortak Alanların Kullanımı: Site otoparkı, bahçesi, havuzu, spor salonu gibi ortak alanların nasıl kullanılacağı ve bakımının nasıl yapılacağı planda açıkça belirtilir.
  • Aidatlar ve Giderler: Yönetim planı, aidatların nasıl belirlenip toplanacağını net bir şekilde düzenler. Aidatlar genellikle bağımsız bölüm büyüklüğüne göre hesaplanır ve yönetim planında hangi giderler için kullanılacağı belirtilir.
  • Yönetim Şekli ve Yönetici Seçimi: Plan, siteyi yönetecek organı (yönetici veya yönetim kurulu) belirler. Bu organların seçim usulleri, görev süreleri, yetki ve yükümlülükleri detaylı olarak açıklanır.
  • Kat Maliklerinin Hak ve Yükümlülükleri: Yönetim planı, maliklerin hak ve sorumluluklarını açıkça belirtir. Bağımsız bölümde yapılacak tadilatlar için izin alma zorunluluğu gibi konular bu kısımda yer alır. Ayrıca, ortak alanlarda uyulması gereken kurallar bu bölümde belirtilir.
  • Güvenlik ve Yaşam Düzeni: Plan, güvenlik görevlilerinin çalışma saatleri, kamera sistemleri gibi güvenlik önlemleri hakkında detaylar içerir. Ayrıca gürültü seviyeleri, evcil hayvan beslenmesi gibi yaşam kalitesini etkileyen kurallar da plana dahil edilebilir.
  • Toplantılar ve İletişim: Yönetim planı, kat malikleri arasında sağlıklı bir iletişim için toplantılarla ilgili düzenlemeler yapar. Genel kurulların nasıl yapılacağı ve kararların hangi oy oranlarıyla alınacağı gibi detaylar planda yer alır.

Site Yönetim Planının Hazırlanması ve Değiştirilmesi

Hazırlık ve Onay Süreci

Site yönetim planı, genellikle projenin inşaat aşamasında müteahhit veya proje yöneticisi tarafından hazırlanır. Ancak, hukuki geçerlilik kazanması için kat maliklerinin oybirliğiyle kabul etmesi gerekir.

Değiştirme Süreci

Zamanla site sakinlerinin ihtiyaçları veya diğer koşullar değişebilir. Bu durumda yönetim planında değişiklik yapılması gerekebilir. Yönetim planı, kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu ile değiştirilebilir.

Ayrıca, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine göre, yok veya mutlak butlanla sakat hükümlerinin iptali için kat malikleri Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açarak da değişiklik yapılmasını sağlayabilir.

Site Yönetim Planı – SSS

Sıkça Sorulan Sorular

Evet, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, birden fazla bağımsız bölümü olan binalarda ve sitelerde yönetim planı yapılması zorunludur. Bu plan, ortak yaşamın düzenini ve kat maliklerinin ilişkilerini belirleyen temel bir belgedir.

Genellikle projenin inşaat aşamasında müteahhit veya proje yöneticisi tarafından hazırlanan plan, hukuki geçerlilik kazanması için tüm kat maliklerinin oybirliği ile onaylaması gerekir.

Evet, planda zaman içinde değişiklik yapılabilir. Yönetim planı, kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu ile değiştirilebilir.

Yönetim planı, aidatların nasıl belirleneceğini, ne zaman ve nasıl toplanacağını net bir şekilde belirtir. Ayrıca, ortak alanların bakımı, temizliği ve güvenliği gibi giderlerin kat malikleri arasında nasıl paylaştırılacağını da düzenler.

Yönetim planı, bir sitenin anayasası gibidir. Ortak alanların kullanım kurallarından, güvenliğe, aidatların toplanmasından yöneticinin yetkilerine kadar tüm kuralları belirleyerek site yaşamında düzen ve şeffaflık sağlar. Bu sayede olası anlaşmazlıkların önüne geçilir.

Evet, yönetim planı, tüm kat maliklerini bağladığı gibi, bağımsız bölümlerde oturan kiracıları da bağlar. Kiracılar, yönetim planında belirtilen tüm kural ve yükümlülüklere uymak zorundadır.

Yönetim planında belirtilen kurallara uymayan kat malikleri veya kiracılar için yaptırımlar uygulanabilir. Bu yaptırımlar genellikle Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer alan cezai hükümler ve para cezaları şeklinde olabilir.