1. Giriş
Günümüzde, çok katlı binalar ve toplu konut projeleri, yaşam alanlarının önemli bir parçası haline gelmiştir. Bu tür yapılar, birçok farklı bağımsız bölümün ve bu bölümlerin sahiplerinin ortak yaşam alanları etrafında birleştiği yapılardır. Kat mülkiyeti sisteminin etkin bir şekilde işlemesi için, site yönetiminin doğru bir şekilde yapılandırılması gerekmektedir. Bu bağlamda, site yönetim planı, ortak yaşamın sürdürülebilirliğini sağlamak ve kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini düzenlemek için hayati bir öneme sahiptir.
Site yönetim planı, bir sitenin ya da apartmanın yönetimi için belirlenen kuralları, usulleri ve yöneticinin yetki ve sorumluluklarını içeren belgedir. Bu plan, sadece site içindeki yaşamı düzenlemekle kalmaz, aynı zamanda kat maliklerinin hukuki haklarını koruyan bir çerçeve sağlar. Bu makalede, site yönetim planının hukuki dayanakları, içeriği, oluşturulma süreci, değişiklik yapılması ve uygulama alanları detaylı bir şekilde incelenecektir.
2. Site Yönetim Planının Tanımı ve Hukuki Dayanağı
2.1. Site Yönetim Planı Nedir?
Site yönetim planı, bir sitedeki tüm kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini, ortak kullanım alanlarının nasıl kullanılacağını ve site yönetiminin nasıl işleyeceğini belirleyen yazılı belgedir. Bu plan, kat mülkiyeti yasası çerçevesinde, özellikle çok katlı binalar ve büyük konut siteleri için büyük bir öneme sahiptir. Yönetim planı, bir nevi apartman ya da site yaşamının temel kurallarını belirler.
Kat mülkiyeti sisteminde, her kat maliki bağımsız bir bölümün sahibidir, ancak bu bağımsız bölümler arasında yer alan ortak kullanım alanları da tüm kat maliklerinin kullanımına sunulmuştur. Bu ortak alanların kullanımı ve bakımına dair kuralların belirlenmesi, site yönetim planı ile sağlanır. Ayrıca, site yönetim planı, site içindeki aidatların nasıl toplanacağı, yönetimin hangi organlar aracılığıyla yapılacağı gibi kritik noktaları da kapsar.
2.2. Hukuki Dayanak: Kat Mülkiyeti Kanunu
Site yönetim planı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde hukuki bir dayanağa sahiptir. Bu kanunun 28. maddesi, kat mülkiyeti hukukunun temel düzenlemelerinden biridir ve kat maliklerinin site yönetim planı yapma yetkisini açıkça tanır. Maddeye göre, kat malikleri bir yönetim planı oluşturabilirler ve bu plan, sadece bireysel bağımsız bölüm sahiplerini değil, tüm kat maliklerini bağlar. Yönetim planı, siteyi oluşturan yapının yönetilmesinde esas alınacak kuralları içerir.
Mevzuata göre;
KMK m.28; Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.
Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, site yönetim planı aşağıdaki unsurları içerebilir:
- Ortak alanların kullanımı ve paylaşımı,
- Yönetim şekli ve yönetim organlarının seçimi,
- Kat maliklerinin aidat ödeme yükümlülükleri ve ödeme şekilleri,
- Kat maliklerinin hak ve sorumlulukları,
- Ortak giderlerin paylaşımı,
- Güvenlik ve bakım hizmetlerinin düzenlenmesi.
2.3. Yönetim Planı ve Kat Mülkiyeti Kanununun İlişkisi
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen düzenlemeler, site yönetim planının içeriğini yönlendiren temel çerçeveyi sağlar. Kanun, kat maliklerinin haklarını korumak ve yaşam alanlarını düzenlemek için belirli kurallar koymuşken, yönetim planı bu kuralları somutlaştırarak uygulamaya dönüştürür. Bu anlamda, yönetim planı bir yasal çerçevede hukuki bir araç olarak işlev görür.
3. Site Yönetim Planının İçeriği
Site yönetim planı, belirli yasal yükümlülüklerin yerine getirilmesi, hakların korunması ve düzenin sağlanması açısından oldukça kapsamlıdır. Planın içeriği, her bir site için farklılıklar gösterebilir ancak aşağıdaki ana başlıklar, site yönetim planının temel unsurlarını oluşturur:
3.1. Ortak Alanların Kullanımı ve Paylaşımı
Bir sitedeki en önemli unsurlardan biri, bağımsız bölümler arasındaki ortak kullanım alanlarıdır. Bu alanlar, genellikle sitenin otoparkı, bahçesi, güvenlik alanları, yüzme havuzu, spor salonu, sosyal tesisler gibi tüm kat maliklerinin kullanımına sunulan alanlardır. Bu alanların nasıl kullanılacağı ve bakımının nasıl yapılacağı, site yönetim planında açıkça belirtilir.
Ortak alanların kullanımıyla ilgili olarak belirlenen kurallar, sakinlerin huzurunu ve güvenliğini sağlamak için son derece önemlidir. Örneğin, sosyal tesislerin kullanımı, havuzun belirli saatlerde açılması, park alanlarının nasıl düzenleneceği gibi unsurlar burada yer alabilir.
3.2. Aidatlar ve Giderlerin Paylaşımı
Site yönetim planı, aidatların nasıl belirlenmesi ve toplanacağı konularında net bir düzenleme yapar. Aidatlar, site yönetiminin ortak alanların bakımı, güvenlik, temizlik ve diğer hizmetlerin sağlanabilmesi için topladığı paralardır. Aidatların nasıl hesaplanacağı, her kat malikinin bağımsız bölümüne orantılı olarak bu giderlere nasıl katkı sağlayacağı, ödeme şekli ve süresi de yönetim planında belirtilir.
Aidatlar, genellikle bağımsız bölüm büyüklüklerine orantılı olarak hesaplanır. Ancak bu oran, site yönetiminin aldığı kararlara göre değişebilir. Ayrıca, aidatların hangi giderler için kullanılacağı da belirlenir (örneğin, ısıtma, su, elektrik, temizlik, güvenlik hizmetleri, bakım-onarım vb.).
3.3. Yönetim Şekli ve Yönetici Seçimi
Site yönetim planı, siteyi yönetecek organı belirler. Küçük sitelerde tek bir yönetici olabilirken, büyük sitelerde yönetim kurulu oluşturulması gerekebilir. Yönetim kurulu, genellikle kat maliklerinden seçilen kişilerden oluşur ve bu kurul, siteyi yönetir, giderleri denetler, aidatları toplar ve site içindeki tüm operasyonel faaliyetleri koordine eder. Yönetim planında, bu kurulların seçim usulleri, görev süreleri, yetki sınırları ve yükümlülükleri detaylı bir şekilde belirtilir.
Ayrıca, bazı sitelerde bir profesyonel yönetici veya yönetim şirketi atanabilir. Bu kişi veya şirket, site yönetimini üstlenerek, yöneticinin tüm işlevlerini yerine getirir. Yönetim şirketi bizzat ana taşınmazı yönetebileceği gibi atanmış bir yöneticiyi temsilen de haricen bu işlemleri tesis edebilir.
3.4. Kat Maliklerinin Hak ve Yükümlülükleri
Site yönetim planı, kat maliklerinin haklarını ve sorumluluklarını açıkça belirtir. Kat maliklerinin, hem bağımsız bölümleriyle ilgili hem de ortak alanlarla ilgili yükümlülükleri bulunmaktadır. Örneğin, bağımsız bölümde yapılacak her türlü tadilat için yönetimden izin alınması gerekebilir. Ayrıca, ortak alanlarda gürültü yapmamak, temizlik kurallarına uymak, diğer sakinlere rahatsızlık vermemek gibi yükümlülükler de site yönetim planında yer alabilir.
Kat maliklerinin borçlarını yerine getirmemeleri durumunda, örneğin aidatlarını ödememeleri halinde uygulanacak yaptırımlar, yönetim planında belirtilir. Ayrıca, yönetim planında, kat maliklerinin ortak alanları kullanırken uymaları gereken etik kurallar da yer alabilir.
3.5. Güvenlik ve Yaşam Düzeni
Site yaşamında güvenlik, en önemli unsurlardan biridir. Yönetim planı, site içindeki güvenlik önlemleri hakkında detaylar içerir. Güvenlik görevlilerinin çalışma saatleri, güvenlik kameralarının yerleştirilmesi, misafir girişlerinin nasıl denetleneceği, site dışı güvenlik hizmetlerinin sağlanıp sağlanmayacağı gibi konular yönetim planında yer alır. Ayrıca, site içindeki gürültü seviyeleri, evcil hayvan beslenmesi ve komşuluk ilişkilerinin düzenlenmesi gibi yaşam kalitesini doğrudan etkileyen kurallar da yönetim planına dahil edilebilir.
3.6. Toplantılar ve İletişim:
Kat malikleri arasında sağlıklı bir iletişim kurulabilmesi için yönetim planında toplantılarla ilgili düzenlemeler yapılır. Genel kurulların nasıl yapılacağı, olağanüstü toplantıların gündeminin belirlenmesi, kat maliklerinin bu toplantılara nasıl katılacakları gibi detaylar, yönetim planında yer alır. Toplantılarda alınacak kararlar, tüm kat maliklerini bağlayıcı nitelikte olacağından, bu kararların nasıl alınacağı ve hangi oy oranlarına göre geçerli olacağı gibi kurallar da belirlenir.
4. Site Yönetim Planının Hazırlanması ve Onaylanması Süreci
4.1. Yönetim Planının Hazırlanması:
Site yönetim planı, sitenin yapısı ve büyüklüğü dikkate alınarak hazırlanır. Bu plan, genellikle projenin inşaat aşamasında, müteahhit ya da proje yöneticisi tarafından oluşturulur. Ancak, planın hukuki geçerliliği kazanabilmesi için kat maliklerinin onayı gereklidir.
4.2. Onay Süreci:
Yönetim planı, kat malikleri kurulunda oylamaya sunulur. Site yönetim planı, ancak kat maliklerinin oybirliğiyle kabul edilirse geçerli olur. Bu onay süreci, tüm kat maliklerinin çıkarlarını gözeterek yapılmalıdır. Eğer kat malikleri arasında bir anlaşmazlık çıkarsa, bu durum hukuki yollarla çözülmelidir.
5. Site Yönetim Planı Nasıl Değişir?
Site yönetim planı, bir apartman veya site içindeki ortak yaşam düzenini sağlayan, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini belirleyen önemli bir belgedir. Bu yönetim planı, hem hukuki hem de idari açıdan bağlayıcı bir belgedir ve sitenin düzenli işleyişi için kritik öneme sahiptir. Ancak zaman içinde, site sakinlerinin ihtiyaçları, yönetim şekli veya diğer koşullar değişebilir. Bu durumda site yönetim planında değişiklik yapılması gerekebilir.
Yönetim Planı kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu ile değişebileceği gibi KMK m.33’e göre; yok ve ya mutlak butlanla sakat hükümlerinin iptali için kat maliklerinin Sulh Hukuk Mahkemesinde açacakları dava neticesinde değiştirilebilir.
