Yönetim planı, apartman ve sitelerde ortak yaşamın kurallarını belirleyen en önemli belgedir. Aidat, ortak alan kullanımı, yönetici seçimi, otopark, evcil hayvan, tadilat ve gider paylaşımı gibi birçok uyuşmazlık çoğu zaman doğrudan yönetim planına göre çözülür.
Bir apartmanda veya sitede yaşayan kat malikleri ve kiracılar arasında en sık çıkan sorunların başında aidat, ortak alan kullanımı, yönetici yetkileri, otopark paylaşımı, tadilat izinleri ve site kurallarına aykırı davranışlar gelir. Bu sorunların çözümünde yalnızca kat malikleri kurulu kararlarına değil, öncelikle site yönetim planına bakılır.
Çünkü yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında tüm kat maliklerini bağlayan, site veya apartmanın yönetim şeklini belirleyen temel belgedir. Bu nedenle “site yönetimi bunu yapabilir mi?”, “aidat bu şekilde belirlenebilir mi?”, “yönetim planı değiştirilebilir mi?”, “kiracı yönetim planına uymak zorunda mı?” gibi soruların cevabı çoğu zaman bu belgede yer alır.
Yönetim Planı Nedir?
Yönetim planı, apartman veya sitedeki yönetim tarzını, ortak alanların kullanım şeklini, yönetici ve denetçinin görevlerini, aidatların ve ortak giderlerin nasıl belirleneceğini düzenleyen yazılı belgedir.
Bu plan, yalnızca yöneticiyi veya yönetim kurulunu ilgilendiren teknik bir belge değildir. Kat maliklerinin, kiracıların ve bağımsız bölümden yararlanan kişilerin günlük yaşamını doğrudan etkiler.
Örneğin bir sitede;
Yönetim planı ile düzenlenebilecek başlıca konular
- Otopark kullanım kuralları,
- Bahçe, havuz, spor salonu ve sosyal tesislerden yararlanma usulü,
- Aidat ve ortak giderlerin paylaşımı,
- Yönetici veya yönetim kurulunun seçimi,
- Denetçi seçimi ve denetim usulü,
- Ortak alanlarda tadilat ve değişiklik yapılması,
- Bağımsız bölümlerde yapılacak tadilatların sınırı,
- Gürültü, güvenlik, temizlik ve yaşam düzeni,
- Evcil hayvan, kamera sistemi, güvenlik görevlisi ve site personeli gibi konular,
yönetim planında ayrıntılı olarak düzenlenebilir.
Yönetim Planının Hukuki Dayanağı
Yönetim planının temel hukuki dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’dur. Özellikle Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesi, yönetim planının kapsamını ve bağlayıcılığını açıkça düzenler.
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 28
“Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.”
Bu hüküm nedeniyle yönetim planı, sıradan bir iç yönerge değildir. Kat malikleri açısından sözleşme niteliğinde bağlayıcı bir düzenlemedir.
Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde ise Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve genel hukuk kuralları uygulanır.
Yönetim Planı Kimleri Bağlar?
Yönetim planı öncelikle tüm kat maliklerini bağlar. Ancak uygulamada yalnızca maliklerin değil, kiracıların ve bağımsız bölümden herhangi bir şekilde yararlanan kişilerin de bu plana uygun hareket etmesi gerekir.
Bu nedenle bir kiracı “ben yönetim planını imzalamadım” diyerek site kurallarına aykırı davranamaz. Kiracı, bağımsız bölümde oturmakla birlikte ortak yaşam düzeninin parçası haline gelir.
Yönetim planı şu kişileri etkiler:
- Kat malikleri,
- Kiracılar,
- Bağımsız bölümden yararlanan aile bireyleri,
- İntifa veya oturma hakkı sahipleri,
- Site yönetimi,
- Yönetici ve denetçiler,
- Ortak alanları kullanan diğer kişiler.
Yönetim Planında Neler Bulunur?
Yönetim planının içeriği her siteye göre değişebilir. Büyük konut projelerinde daha ayrıntılı hükümler yer alırken, küçük apartmanlarda daha sade düzenlemeler bulunabilir. Ancak iyi hazırlanmış bir yönetim planı, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları azaltır.
Ortak Alanların Kullanımı
Site yönetim planının en önemli bölümlerinden biri ortak alanların nasıl kullanılacağını belirleyen kısımdır.
Ortak alanlar;
- Merdiven,
- Asansör,
- Bahçe,
- Otopark,
- Çatı,
- Sığınak,
- Havuz,
- Spor salonu,
- Sosyal tesis,
- Güvenlik noktası,
- Çocuk oyun alanı,
gibi alanlardan oluşabilir.
Bu alanların kimler tarafından, hangi saatlerde ve hangi kurallarla kullanılacağı yönetim planında belirlenebilir.
Aidat ve Ortak Giderler
Site yönetim planında en çok tartışma çıkaran konulardan biri aidattır. Aidatın neye göre belirleneceği, hangi giderlerin aidata dahil olduğu ve ortak giderlerin nasıl paylaştırılacağı açıkça yazılmalıdır.
Aidat kapsamında genellikle;
- Güvenlik giderleri,
- Temizlik giderleri,
- Asansör bakım giderleri,
- Ortak elektrik ve su giderleri,
- Bahçe bakım giderleri,
- Personel maaşları,
- Sigorta giderleri,
- Bakım ve onarım masrafları,
yer alabilir.
Yönetim planında aidat paylaşım şekli açık değilse uyuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu ve arsa payı esasına göre değerlendirilebilir.
Yönetici ve Yönetim Kurulu Yetkileri
Yönetim planı, yöneticinin veya yönetim kurulunun hangi yetkilere sahip olduğunu belirler. Site yönetiminin yetkisi sınırsız değildir. Yönetici, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde hareket etmek zorundadır.
Yönetim planında yöneticiye ilişkin düzenlenebilecek konular
- Yöneticinin nasıl seçileceği,
- Görev süresi,
- Ücret alıp almayacağı,
- Aidat toplama yetkisi,
- Personel çalıştırma yetkisi,
- Dava ve icra takibi yapma yetkisi,
- Ortak alanlara ilişkin bakım ve onarım yetkisi,
- Kat maliklerine hesap verme yükümlülüğü.
Yönetim Planı Nasıl Hazırlanır?
Yönetim planı çoğu zaman apartman veya site ilk kurulduğunda hazırlanır. Büyük projelerde bu belge genellikle inşaat veya proje aşamasında düzenlenir. Kat mülkiyetine geçiş sırasında tapu işlemleri bakımından da yönetim planı önem taşır.
Ancak yönetim planının varlığı tek başına yeterli değildir. Planın kanuna aykırı hükümler içermemesi, kat maliklerinin haklarını ölçüsüz biçimde sınırlamaması ve ortak yaşam düzenine uygun olması gerekir.
Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?
Yönetim planı değiştirilebilir. Ancak bu değişiklik basit çoğunlukla yapılamaz.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Bu oran sağlanmadan yapılan değişiklikler hukuken tartışmalı hale gelebilir.
Yönetim planı değişikliği hangi durumlarda gündeme gelir?
- Aidat paylaşım sisteminin değiştirilmesi,
- Otopark kullanım düzeninin yeniden belirlenmesi,
- Sosyal tesis kullanım kurallarının değiştirilmesi,
- Evcil hayvan veya gürültü kurallarının düzenlenmesi,
- Yönetici yetkilerinin sınırlandırılması,
- Ortak alanların kullanım amacının değiştirilmesi,
- Güvenlik, kamera veya personel düzenlemelerinin yenilenmesi.
Yönetim Planına Aykırı Kararlar Geçerli midir?
Kat malikleri kurulu, yönetim planına aykırı karar alamaz. Alınan karar yönetim planına, Kat Mülkiyeti Kanunu’na veya dürüstlük kuralına aykırıysa iptal davası gündeme gelebilir.
Örneğin yönetim planında ortak otoparkın tüm maliklerin kullanımına açık olduğu yazılıyken, kat malikleri kurulu belirli maliklere ayrıcalık tanıyan bir karar alırsa bu karar hukuken tartışmalı olabilir.
Yönetim Planının İptali veya Hükümsüzlüğü
Yönetim planındaki bazı hükümler kanuna, ahlaka, kamu düzenine veya kat maliklerinin temel haklarına aykırı olabilir. Bu durumda ilgili hükmün geçersizliği ya da uygulanamazlığı gündeme gelebilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33 kapsamında kat malikleri, yönetim planından veya yönetim kararlarından doğan uyuşmazlıklar için Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurabilir.
Dava konusu yapılabilecek örnek durumlar
- Kanuna aykırı aidat paylaşımı,
- Ortak alanın belirli kişilere tahsisi,
- Kat maliklerinin mülkiyet hakkını ölçüsüz sınırlayan hükümler,
- Yöneticiye sınırsız yetki veren düzenlemeler,
- Kat malikleri arasında eşitsizlik yaratan hükümler,
- Usulüne uygun çoğunluk sağlanmadan yapılan yönetim planı değişiklikleri.
Yönetim Planı ile Kat Malikleri Kurulu Kararı Arasındaki Fark
Yönetim planı, sitenin temel yönetim belgesidir. Kat malikleri kurulu kararları ise bu plana uygun olarak alınan uygulama kararlarıdır.
Yani kat malikleri kurulu, yönetim planında yer alan kuralları uygulayabilir; ancak yönetim planını yok sayarak keyfi karar alamaz.
Kısa fark
Yönetim planı:
Sitenin ana kurallarını belirler.
Kat malikleri kurulu kararı:
Belirli konularda uygulama kararı alır.
Yönetici kararı:
Günlük yönetim ve icra işlemlerini kapsar.
Site Yönetim Planı Tapuda Bulunur mu?
Evet, yönetim planı kat mülkiyeti kurulurken tapu müdürlüğüne verilen belgeler arasında yer alır. Bu nedenle bir taşınmaz satın almadan önce yalnızca tapu kaydına değil, mümkünse yönetim planına da bakılması gerekir.
Özellikle büyük sitelerde yönetim planı;
- Aidat yükümlülükleri,
- Ortak tesis kullanımı,
- Otopark hakkı,
- Ticari kullanım sınırlamaları,
- Bağımsız bölüm kullanım amacı,
gibi önemli sonuçlar doğurabilir.
Yönetim Planı Kiracılar Açısından Neden Önemlidir?
Kiracılar çoğu zaman yalnızca kira sözleşmesini dikkate alır. Ancak site veya apartman yaşamında yönetim planı da kiracı açısından önemlidir.
Kiracı;
- Ortak alan kullanım kurallarına,
- Gürültü düzenine,
- Otopark kurallarına,
- Güvenlik ve temizlik düzenlemelerine,
- Site içi yasaklara,
uymak zorundadır.
Yönetim planına aykırı davranışlar, kat maliki ile kiracı arasında da sorun yaratabilir. Hatta bazı ağır durumlarda kira sözleşmesinin ihlali tartışması dahi gündeme gelebilir.
Site Yönetim Planı Uyuşmazlıklarında Görevli Mahkeme
Site yönetim planından kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme çoğunlukla Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Özellikle;
- Yönetim planına aykırı kararların iptali,
- Kat malikleri kurulu kararlarının iptali,
- Aidat ve ortak gider uyuşmazlıkları,
- Ortak alan kullanım ihtilafları,
- Yönetici işlemlerinin denetlenmesi,
gibi konular Sulh Hukuk Mahkemesi önüne gelebilir.
Sonuç
Site yönetim planı, apartman veya site yaşamında yalnızca teknik bir belge değildir. Ortak yaşamın düzenini, kat maliklerinin haklarını, yönetici yetkilerini, aidat sistemini ve ortak alan kullanımını belirleyen temel hukuki metindir.
Bu nedenle bir sitede aidat, otopark, ortak alan, yönetici yetkisi, tadilat veya kat malikleri kurulu kararı konusunda uyuşmazlık çıktığında ilk bakılması gereken belge yönetim planıdır. Yönetim planının kanuna aykırı olması, usulsüz değiştirilmesi veya yanlış uygulanması halinde ise hukuki yollara başvurulabilir.
Site Yönetim Planı Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Site yönetim planı, aidat, ortak alan kullanımı, yönetici yetkisi ve kat malikleri kurulu kararları gibi birçok konuda belirleyici olabilir.
Site yönetim planı, apartman veya sitedeki yönetim şeklini, ortak alanların nasıl kullanılacağını, aidat ve ortak giderlerin nasıl paylaşılacağını, yönetici ve denetçinin görevlerini düzenleyen yazılı belgedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre tüm kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğindedir.
Evet. Yönetim planı doğrudan kat maliklerini bağlasa da bağımsız bölümde oturan kiracılar da site yaşamına ilişkin kurallara uymak zorundadır. Otopark, ortak alan, gürültü, güvenlik, temizlik ve sosyal tesis kullanımı gibi konularda kiracının yönetim planına aykırı davranması hukuki sorun doğurabilir.
Site yönetim planının değiştirilebilmesi için kural olarak kat maliklerinin beşte dördünün onayı gerekir. Basit çoğunlukla yapılan yönetim planı değişiklikleri hukuken tartışmalı hale gelebilir. Bu nedenle değişiklik sürecinde toplantı çağrısı, gündem, oy oranı ve karar metni dikkatle hazırlanmalıdır.
Evet. Kat malikleri kurulu tarafından alınan bir karar yönetim planına, Kat Mülkiyeti Kanunu’na veya dürüstlük kuralına aykırıysa iptal davası açılması gündeme gelebilir. Özellikle ortak alanların belirli kişilere tahsis edilmesi, usulsüz aidat belirlenmesi veya maliklerin eşitliğini bozan kararlar dava konusu yapılabilir.
Evet. Yönetim planı, kat mülkiyeti kurulurken tapu müdürlüğüne verilen belgeler arasında yer alır. Bu nedenle bir daire veya iş yeri satın almadan önce yönetim planının incelenmesi önemlidir. Özellikle aidat, otopark, ortak alan kullanımı ve bağımsız bölümün kullanım amacı gibi konular yönetim planında düzenlenmiş olabilir.
Yönetim planında Kat Mülkiyeti Kanunu’na, kamu düzenine, mülkiyet hakkına veya kat maliklerinin eşitliğine aykırı hükümler bulunuyorsa bu hükümlerin uygulanmasına itiraz edilebilir. Uyuşmazlığın niteliğine göre Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılması mümkündür.
