Giriş

Türkiye, özellikle deprem kuşağında yer alan bir ülke olarak, yapıların güvenliği konusunda ciddi bir tehdit altındadır. Depremler, diğer doğal afetler gibi, insanların can güvenliğini tehdit eden ve büyük maddi zararlara yol açabilen olaylardır. Bu bağlamda, riskli yapıların tespiti ve bu yapıların güvenli hale getirilmesi, şehirlerin sürdürülebilirliği ve halk sağlığı açısından büyük önem taşır.

Riskli yapı tespiti, yapıların deprem, yangın veya diğer afetlere karşı dayanıklılığının değerlendirilmesi amacıyla yapılan bir süreçtir. Türkiye’de, özellikle Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (6306 sayılı Kanun) çerçevesinde, bu süreç hukuki bir zemine oturtulmuş ve riskli yapı tespiti işlemleri zorunlu hale getirilmiştir. Ancak, yapıların riskli olup olmadığına dair yapılan tespitler, bazen hatalı olabilmekte ve mülk sahipleri açısından hukuki sorunlar doğurabilmektedir. Bu nedenle, itiraz süreçleri de önemli bir hukuki konu olarak karşımıza çıkmaktadır.

Bu makalede, riskli yapıların tespiti süreci ve itiraz prosedürleri üzerine kapsamlı bir inceleme yapılacak, hukuki çerçeve ve uygulama örnekleri üzerinden sürecin detayları ele alınacaktır.

Riskli Yapıların Tespiti: Hukuki Çerçeve ve Uygulama

Türkiye’deki riskli yapıların tespiti süreci, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve buna bağlı olarak çıkarılan yönetmelikler ile düzenlenmiştir. Bu kanun, 2012 yılında kabul edilmiş olup, afet riski taşıyan alanların dönüşümünü amaçlar. Deprem riski altında olan yapıların tespiti ve dönüşümü için belirlenen hukuki çerçeve, şu temel unsurları içerir:

  1. Riskli Yapı Tespiti: Riskli yapıların tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kurumlar ve uzman kişiler tarafından yapılır. Yapıların riskli olup olmadığı, yapı denetimi ve mühendislik raporları doğrultusunda belirlenir. Bu tespit, genellikle binanın deprem dayanıklılığı, temel yapısının sağlamlığı ve yapısal zayıflıkları göz önünde bulundurularak yapılır.
  2. Riskli Yapıların Tespiti İçin Gerekli Olan Rapor: Riskli yapı tespiti için, bir yapının afet riski taşıyıp taşımadığını belirleyen raporlar hazırlanır. Bu raporlar, profesyonel mühendislik firmaları ve yetkili kurumlar tarafından düzenlenir ve kamuoyuna açıklanır.
  3. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın Rolü: Bakanlık, riskli yapıların tespitini yapan ve sonuçlarını yöneten ana otoritedir. Bakanlık, riskli alanlarda dönüşüm projelerini başlatır, denetimleri yapar ve dönüşüm alanlarının yeniden yapılandırılmasını sağlar.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz Süreci

Riskli yapı tespitlerinin yapılması, bazen hatalı tespitler ve yanlış raporlar nedeniyle sorunlara yol açabilir. Bu durumda, mülk sahipleri ve yapı sahipleri, yapıların riskli olmadığını iddia edebilir ve bu tespiti hukuki yollardan itiraz edebilirler.

İtiraz süreci, hem teknik hem de hukuki açıdan oldukça önemli bir aşamadır. Aşağıda, bu sürecin nasıl işlediği ve hukuki haklar hakkında bilgi verilmektedir:

  1. İtirazın Başlatılması: 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesine göre, yapının riskli olduğunu belirten raporun tebliğinden itibaren 15 gün içinde itiraz yapılabilir. İtiraz, belediye veya ilgili bakanlığa yapılabilir. Mülk sahipleri, bir yapının riskli olmadığını veya yanlış tespit yapıldığını savunuyorsa, itirazlarını yazılı bir dilekçe ile başlatmalıdır.
  2. İtiraz Edilecek Kurumlar: İtirazlar, öncelikle ilçe belediyesi veya il belediyesi ile yapılabilir. Eğer yerel yönetim kararına karşı itiraz ediliyorsa, bu itirazlar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına da yönlendirilebilir. Bakanlık, itiraz başvurularını değerlendirerek yeni bir inceleme yapılmasını talep edebilir.
  3. İtirazın Değerlendirilmesi: İtiraz başvurusu yapıldığında, belediye veya bakanlık, başvuruyu belirli bir süre içerisinde incelemeye alır. Bu inceleme, ilgili yapının bağımsız bir uzman heyeti tarafından yeniden değerlendirilmesini içerebilir. İtiraz edilen rapor yeniden gözden geçirilir, ve gerekirse ek raporlar alınır.
  4. Mahkemeye Başvuru: Eğer itiraz süreci sonucunda, itiraz eden kişi ya da kurum tatmin edici bir yanıt alamazsa, idare mahkemesine başvurulabilir. Mahkeme, yapılan itirazları hukuki zeminde değerlendirir ve bir karar verir. İdari yargı, genellikle teknik raporları da göz önünde bulundurur, ancak itirazın hukuki gerekçeleri doğrultusunda karar verir. Bununla birlikte idare mahkemesinde dava açılmadan önce delil tespiti talebinde bulunulması yahut alternatif bir güçlendirme projesinin hazırlanması son derece önemlidir.
  5. Riskli Yapı Tespitinin Geçersiz Kılınması: İtirazlar sonunda, mahkeme veya ilgili idari birimler, yapının riskli olup olmadığına karar verir. Mahkeme, eğer yanlış tespit yapıldığını düşünüyorsa, riskli yapı tespitini geçersiz kılabilir. Bu durumda, yapı sahiplerinin yıkım ve yeniden inşa edilme süreci durdurulur.

Riskli Yapıların Tespiti ve İtiraz Sürecinde Karşılaşılan Hukuki Sorunlar

Riskli yapıların tespiti ve itiraz süreci, hem teknik hem de hukuki açıdan çeşitli zorluklar yaratabilir. Bu süreçte karşılaşılan başlıca sorunlar şunlardır:

  1. Yanlış Raporlar ve Hatalı Tespitler: Bazen yapılan riskli yapı tespitleri, mühendislik hataları veya eksik incelemeler nedeniyle yanıltıcı olabilir. Bu tür hatalı raporlar, yapı sahiplerinin mağduriyetine neden olabilir.
  2. Kamulaştırma ve Zorla Tahliye: Yapının riskli olduğu tespit edildiğinde, yıkım işlemleri ve kamulaştırma süreci başlatılabilir. Yapı sahipleri, bu durumun hukuka aykırı olduğunu iddia edebilir ve itiraz edebilirler.
  3. Tespit Sonrası Haksız Yıkım: Riskli yapı tespiti sonrası, bazı binaların yıkılması gerekebilir. Ancak, bu tespitler yanlış olduğunda, haksız yere yapılan yıkımlar önemli hukuki sorunlara yol açabilir.
  4. Sosyal ve Ekonomik Zorluklar: Kentsel dönüşüm projeleri sırasında, ekonomik kayıplar, yerinden edilme ve mülkiyet haklarının ihlali gibi sosyal zorluklar yaşanabilir. Bu tür durumlarda da hukuki hakların korunması önemlidir.

Riskli yapıların tespiti ve bu tespitlere itiraz süreçleri, özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde önemli bir yer tutmaktadır. Yapıların riskli olup olmadığına dair yapılan tespitlere karşı yapılacak itirazların hukuki süreci, idari yargı alanına girmekte olup, bu tür davalar genellikle İdare Mahkemesi veya Danıştay tarafından sonuca bağlanmaktadır.

Danıştay, Türkiye’deki en yüksek idari yargı merciidir ve idari işlemlere karşı yapılan başvuruları değerlendirir. Bu tür davalarda Danıştay kararları, riskli yapı tespiti ve itiraz süreçlerinin hukuki sınırlarını belirler. Aşağıda, Danıştay kararları ile ilgili önemli örnekler verilmektedir.

1. Danıştay Vergi Davaları Genel Kurulu Dosya No: 2022/1523 E.

Gayrimenkullerin ivaz karşılığında devir ve iktisabı tapu harcına tabidir. Ancak 6306 Sayılı Kanun uyarınca yapılacak devir ve tesciller vergi ve harçtan müstesnadır. Vergiden istisna olan işlemlerden vergi alınmasının ise mevzuda hata olduğu ve taşınmazların satışına ilişkin ödenen tapu harcının istisna kapsamında değerlendirilmesi halinde olayda vergi hatası bulunduğunun da kabulü gerektiği sonucuna ulaşılmaktadır.

Tapu harcı, riskli yapı niteliği taşıyan taşınmazların yıkılarak 6306 Sayılı Kanun kapsamında yeniden inşası sonrasında oluşan bağımsız bölümlerin ilk satışına ilişkin olup, kentsel dönüşüm uygulamasının 6306 Sayılı Kanun’un amacını gerçekleştirmeye yönelik olan uygulama sonrasında inşa edilen konutların üçüncü kişilere ilk satış işlemlerinin de 6306 Sayılı Kanun’un 7. maddesinin ( 9 ) numaralı fıkrasında vergi ve harçtan müstesna olduğu sonucuna varılmıştır. Bu durumda, taşınmazların satışına ilişkin ödenen tapu harcı istisna kapsamında olduğundan ve vergiden istisna olan işlemlerden vergi alınması mevzuda hata olarak değerlendirildiğinden olayda, davacı müteahhit firma tarafından üçüncü kişilere yapılan devirlerin istisna hükmü kapsamında değerlendirilmesine yasal olarak imkan bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar veren Vergi Mahkemesi kararına karşı davacı tarafından yapılan istinaf başvurusunu reddeden Bölge İdare Mahkemesi kararında hukuka uygunluk bulunmamaktadır. Daire bu gerekçeyle temyize konu kararı bozmuştur.

2. Danıştay İdari Davalar Genel Kurulu 2024/197 E.

6306 Sayılı Kanun uyarınca hazırlanan ve dava konusu işlemin dayanağını oluşturan riskli alan tespit raporu ile gerekçe raporunda, riskli alan olarak ilan edilen bölgenin yaklaşık 76 hektar yüz ölçümüne sahip bir alan olduğu, bölgenin birbirini dik kesen, ızgara doku özellikleri gösteren 1-2 katlı konut ve küçük parsellerden oluştuğu, konut dışında kentsel kullanımın yer almadığı, proje alanının büyük bir bölümünde yerleşim olmadığı, Adana ili ve çevresinin 2. derece deprem kuşağında olduğu, 1998 yılında 6.3 şiddetinde deprem yaşanmasının, proje alanının deprem tehdidi altında olduğunun göstergesi olduğu, deprem sonrası yenileme güçlendirme işleminin yapılmamasının önemli bir risk faktörü oluşturduğu, yapılaşmanın %80 oranında ruhsatsız olduğu, 6306 Sayılı Kanun uyarınca riskli alan ilanı ile kentsel dönüşümün hedeflendiği, proje kapsamındaki alanların yenilenerek, afet riskinin ortadan kaldırılması ve kent merkezi ile bütünleşik yeni mekanların oluşturulmasının amaçlandığının belirtildiği, 2016 yılı onaylı imar planına esas jeolojik- jeoteknik etüt raporun sonuç kısmında da, arazi çalışmaları, zeminin tetkiki, sondaj çalışmaları, laboratuvar çalışmaları ve jeolojik-jeoteknik incelemeyi içerdiğinin ve yerleşime uygunluk açısından Önlemli Alan 5.1.(Ö.A.5.1.) önlem alınabilecek nitelikte şişme oturma açısından sorunlu alanlar kategorisinde değerlendirildiğinin belirtildiği görülmektedir.

Bu itibarla, anılan riskli alan tespit ve gerekçe raporlarına göre, Adana ili ve çevresinin 2. derece deprem kuşağında bulunduğu, 1998 yılında 6.3 şiddetinde deprem yaşanmasının, proje alanının deprem tehdidi altında olduğunu ortaya koyduğu gibi anılan deprem sonrasında yenileme ve güçlendirme işleminin yapılmamış olmasının da önemli bir risk faktörü oluşturduğu, öte yandan, yapılaşmanın %80 oranında ruhsatsız olduğu ve proje alanındaki düzensiz ve kaçak yapılaşmanın, alanın genelini tehdit ettiği, bu hususun afet riskinin yanı sıra, bir çok kentsel sorunu da beraberinde getirdiği, yine Yüreğir ilçesindeki kentsel dönüşüm açısından en büyük sorunun yeterince rezerv yapı alanı bulunmamasından kaynaklandığı, uyuşmazlıkta, alanın güney kesiminin büyük oranda gayri meskun olduğundan, güney mahallelerin dönüşümü için önemli bir potansiyeli ifade ettiği, bu bölgede yapılacak kentsel dönüşümün, kuzey kesimde yer alan kaçak yapıların da dönüşmesine imkan sağlayacağı hususları birlikte değerlendirildiğinde, belirtilen nedenlerden dolayı alanda can ve mal kaybı riski bulunduğu açık olup; belirtilen risk ve olumsuzlukların 6306 Sayılı Kanun kapsamında ivedilikle giderilmesine yönelik olarak tesis olunan dava konusu işlemde hukuka aykırılık, aksi bir gerekçeyle işlemi iptal eden Daire kararında ise hukuki isabet bulunmamaktadır.

3. Danıştay 4. Dairesi 2023/13841 E.

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. maddesinde “…Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır…” hükmüne yer verilmiştir.

Uyuşmazlıkta, davacıların arsa paylarının 6306 Sayılı Kanun uyarınca, paydaşlar arasında açık artırma sonucu satışına ilişkin düzenlenen 17/11/2021 tarihli ihale tutanaklarının incelenmesinden; paydaşlardan M. D.’nin tüm davacıların arsa paylarının satışına ilişkin olarak en yüksek teklifi verdiği görülmekte olup; yapılacak yargılama sonucunda en yüksek teklifi vererek davacıların arsa paylarını satın alan M. D.’nin menfaatinin etkileneceği açık olduğundan; anılan kişiye ihbar yapılması gerekmekte iken; bu husus gözetilmeksizin yapılan yargılama sonucunda dava konusu işlemin iptali yolunda verilen İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddine dair temyize konu Bölge İdare Mahkemesi kararında hukuki isabet görülmemiştir.

Sonuç

Danıştay kararları, riskli yapı tespiti ve bu tespitlere karşı yapılan itirazlar sürecinde, hem hukuki hem de teknik açıdan önemli yönlendirmeler sağlamaktadır. 6306 sayılı Kanun çerçevesinde yapılan riskli yapı tespitlerinin doğruluğu, yalnızca yapı sahiplerinin değil, aynı zamanda toplumun güvenliğini doğrudan etkileyen bir konu olarak karşımıza çıkmaktadır. Danıştay, yapılan tespitlerin hukuki usullere uygun olup olmadığını değerlendirerek, mülkiyet haklarının korunması ve afet güvenliğinin sağlanması adına denetleyici bir rol üstlenmektedir.

Bu kararlar, riskli yapı tespiti ve itiraz sürecinin nasıl işlediğini, hangi hukuki temellerin ve teknik gerekçelerin dikkate alınması gerektiğini net bir şekilde ortaya koymaktadır. Bu süreçte hem yapı sahiplerinin hem de belediyelerin ve devletin yükümlülükleri dikkatlice yerine getirilmelidir.