Kentsel dönüşüm, şehirlerin fiziksel, sosyal ve ekonomik yapılarının iyileştirilmesi amacıyla gerçekleştirilen planlı değişim süreçlerini ifade eder. Türkiye’de özellikle 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” ile kentsel dönüşüm projeleri hız kazanmıştır. Bu süreçte, mülkiyet sahipleri ile inşaat firmaları arasında sıklıkla “kat karşılığı inşaat sözleşmeleri” akdedilmektedir. Bu sözleşmeler, taraflara çeşitli hak ve yükümlülükler yükleyen karma nitelikte anlaşmalardır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tanımı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile müteahhit arasında akdedilen ve arsa sahibinin arsasını müteahhide devretmesi veya arsa üzerinde inşaat yapma yetkisi tanıması karşılığında, müteahhidin arsa üzerinde bina inşa ederek belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt ettiği sözleşme türüdür.

Hukuki Niteliği

Bu sözleşme, hukuki açıdan karma bir nitelik taşır ve aşağıdaki unsurları içerir:

Eser Sözleşmesi (İstisna Akdi): Müteahhidin inşaat yapma borcu, Türk Borçlar Kanunu’nun 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesi hükümlerine tabidir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi: Arsa sahibinin, inşa edilecek bağımsız bölümlerden belirli kısımlarını müteahhide devretme taahhüdü, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi niteliğindedir.

Dolayısıyla, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem eser sözleşmesinin hem de gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin unsurlarını bünyesinde barındırır.

Sözleşmenin Unsurları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli ve hukuken bağlayıcı olabilmesi için aşağıdaki unsurları içermesi gerekir:

A) Taraflar

Arsa Sahibi: Arsasını müteahhide devredecek veya üzerinde inşaat yapma yetkisi tanıyacak kişidir.

Müteahhit: Arsa üzerinde bina inşa ederek, sözleşmede belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmekle yükümlü olan kişidir.

B) Sözleşmenin Konusu

Arsa Sahibi Açısından: Arsanın müteahhide devri veya arsa üzerinde inşaat yapma yetkisinin tanınmasıdır.

Müteahhit Açısından: Arsa üzerinde bina inşa ederek, belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmektir.

C) Paylaşım Oranı

Taraflar, inşa edilecek binadaki bağımsız bölümlerin nasıl paylaşılacağını belirler. Bu oran, arsanın konumu, imar durumu ve inşaat maliyetine göre değişir. Örneğin, %50 arsa sahibi – %50 müteahhit şeklinde olabileceği gibi, %60 arsa sahibi – %40 müteahhit gibi farklı oranlar da söz konusu olabilir.

Teslim Süresi ve Cezai Şartlar

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, müteahhidin inşaatı belirli bir süre içinde tamamlayarak bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesi gerekmektedir. Bu sürenin aşılması halinde tarafların karşılaşabileceği olası zararları önlemek amacıyla sözleşmeye cezai şart hükümleri eklenir.

Teslim Süresi: İnşaatın tamamlanması ve bağımsız bölümlerin teslim edilmesi için belirlenen süredir. Bu süre, arsa sahibinin mağduriyet yaşamaması için net bir şekilde ifade edilmelidir.

Gecikme Tazminatı: Müteahhit, sözleşmede belirlenen sürede inşaatı tamamlayamazsa, arsa sahibine belirli bir günlük, aylık veya yıllık oran üzerinden tazminat ödemek zorunda kalabilir.

Sözleşmeye Konulacak Cezai Şartlar: İnşaatın zamanında bitirilmemesi, teknik şartlara uygun yapılmaması veya müteahhidin sözleşmeye aykırı davranması durumunda öngörülen cezai yaptırımlardır.

Teknik Şartname

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaatın hangi malzemelerle ve hangi teknik standartlara uygun yapılacağı açıkça belirtilmelidir. Bu hususlar, teknik şartname adı verilen bir ek belge ile ayrıntılı hale getirilir.

Malzeme Kalitesi: Kullanılacak beton, demir, yalıtım malzemeleri vb. teknik detaylar belirtilmelidir.

İnşaat Standartları: Yapının depreme dayanıklılığı, tesisat sistemleri, ısı yalıtımı gibi mühendislik standartları belirlenmelidir.

Denetim ve Kontroller: İnşaatın hangi aşamalarda denetlenmesi gerektiği sözleşmede açıkça yer almalıdır.

Sözleşmenin Şekil Şartları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu ve Türk Medeni Kanunu kapsamında belirli şekil şartlarına tabidir.

Resmi Şekilde Yapılma Zorunluluğu: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Aksi takdirde geçersiz olabilir.

Tapuya Şerh Edilmesi: Müteahhidin hakkını korumak adına sözleşmenin tapuya şerh edilmesi mümkündür.

Bağımsız Bölümlerin Net Belirlenmesi: Arsa sahibine ve müteahhide ait bağımsız bölümlerin hangi daire, dükkan veya ofisler olduğu net şekilde belirtilmelidir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ

Riskli Alan ve Riskli Yapı Tespiti

Kentsel dönüşüm kapsamında bir binanın veya alanın dönüşüme girebilmesi için 6306 sayılı Kanun çerçevesinde “riskli yapı” ya da “riskli alan” olarak tespit edilmesi gerekmektedir.

Riskli Yapı Tespiti: Binanın ekonomik ömrünü tamamlamış olması, depreme dayanıksız olması gibi nedenlerle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kuruluşlarca yapılan teknik incelemeler sonucu belirlenir.

Riskli Alan Tespiti: Belirli bir bölgenin, çöküntü alanı haline gelmiş olması veya doğal afet riskleri nedeniyle dönüştürülmesi için Bakanlık tarafından belirlenmesi sürecidir.

Maliklerin Karar Süreci

Riskli yapı veya alan tespiti sonrası, kentsel dönüşüm kapsamında kat karşılığı inşaat sürecinin başlaması için arsa sahiplerinin belirli çoğunlukla karar alması gerekmektedir.

6306 sayılı Kanun’a Göre Oy Çokluğu: Maliklerin en az üçte iki (2/3) çoğunlukla karar alması gerekir.

Uzlaşmazlık Durumu: Eğer maliklerden bir kısmı kentsel dönüşüme katılmak istemezse, uzlaşma sağlanamayan paylar Bakanlık tarafından açık artırma ile satılabilir.

Müteahhit Seçimi ve Sözleşmenin İmzalanması

Malikler, kentsel dönüşüm sürecinde inşaatı gerçekleştirecek müteahhidi seçmek için genellikle teklif toplama yöntemiyle bir süreç yürütür. Seçilen müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanır.

Müteahhitin Yetkinliği: Teknik yeterlilik, mali gücü ve geçmiş projeleri dikkate alınmalıdır.

Sözleşmenin Noterde Yapılması: Noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.

Bağımsız Bölüm Dağılımı: Kat paylaşımı oranları ve teslim süreleri açıkça belirtilmelidir.

Ruhsat, İnşaat ve Teslim Süreci

İmar Planına Uygunluk: İnşaat başlamadan önce projenin ilgili belediyeden imar izni alması gerekir.

İnşaatın Başlatılması: Müteahhit, temel kazısı ve inşaat faaliyetlerine başlar.

İskan ve Tapu Teslimi: İnşaat tamamlandığında, bağımsız bölümlerin iskan ruhsatı alınarak tapu işlemleri gerçekleştirilir.

5. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİ VE HUKUKİ SONUÇLARI

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflara karşılıklı borç ve yükümlülükler yükleyen karma nitelikte sözleşmelerdir. Taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi, sözleşmenin feshi sürecini gündeme getirebilir. Fesih süreci hem müteahhit hem de arsa sahipleri açısından ciddi hukuki sonuçlar doğurduğundan, dikkatle yürütülmesi gereken bir aşamadır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, çoğunlukla müteahhidin yükümlülüklerini ihlal etmesi, inşaatın zamanında tamamlanamaması veya teknik şartlara uygun olmaması gibi nedenlerle gündeme gelir. Bununla birlikte, arsa sahiplerinin projeyi engellemesi, gerekli izinleri vermemesi veya süreci baltalaması da müteahhit açısından fesih sebebi olabilir.

Bu bölümde, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi sebepleri, fesih sürecinin nasıl işleyeceği ve fesih sonrası doğabilecek hukuki sonuçlar detaylı bir şekilde ele alınacaktır.

Fesih Sebepleri

1. Yeni Yapım İşine Başlanılmaması Sebebiyle Fesih:

  • Bütün maliklerle anlaşma sağlanmış olması veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğunun kararıyla, bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapımına başlanılmamış olması gereklidir.
  • Yapım işine başlanmadan önce hak sahiplerinin yerine getirmesi gereken edimlerin yerine getirilmiş olması, yapım işini engelleyen herhangi bir yargı kararı, idare kararı veya idare uygulaması bulunmamalıdır.
  • Yapım işine müteahhitten kaynaklanan sebeplerle başlanılmaması durumu fesih sebebidir.

2. Yapım İşinin Durması ve İnşaat Faaliyetlerinin Devam Etmemesi Sebebiyle Fesih:

Projenin tamamlanması için gerekli ekip ve ekipmanla inşaatın durdurulmuş olması ve altı aydan uzun süre devam edilmemesi de fesih sebebidir.

Yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projeyi bitirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşaat faaliyetlerine devam edilmemiş olması gerekmektedir.

Bu durum, ilgili idarenin tespit, tutanak, kayıtları, yapı denetimi sistemindeki belgeler, fotoğraflar, uydu görüntüleri vb. ile kanıtlanmalıdır.

Müteahhidin İflası veya Ödeme Güçlüğüne Düşmesi

Müteahhidin finansal durumu, projenin tamamlanabilmesi için kritik bir faktördür. Müteahhit iflas ettiğinde veya ciddi mali sıkıntılar yaşadığında, inşaat süreci durabilir.

Müteahhidin finansal sorunları şunları içerebilir:

  • İflas veya konkordato ilan etmesi
  • Bankalardan finansman sağlayamaması
  • Malzeme ve işçilik ödemelerini yapamaması
  • Taşeron firmalara borçlanarak inşaatı durma noktasına getirmesi

Bu durumda, arsa sahipleri müteahhide ihtar çekerek projenin tamamlanamaması nedeniyle sözleşmenin feshini talep edebilir ve mahkemeye başvurarak tazminat davası açabilir.

Arsa Sahiplerinin Süreci Engellemesi

Bazı durumlarda fesih sebebi arsa sahiplerinden kaynaklanabilir. Örneğin, arsa sahipleri müteahhidin projeyi ilerletmesini engelleyebilir veya gerekli izinleri vermekten kaçınabilir.

Arsa sahiplerinin süreci engellemesi şu şekilde olabilir:

  • Tapuda gerekli devir işlemlerini yapmamaları
  • İnşaat için belediye veya diğer kamu kurumlarından alınması gereken izinleri engellemeleri
  • Müteahhidin inşaat alanına erişimini zorlaştırmaları veya hukuki süreç başlatmaları

Bu gibi durumlarda müteahhit, sözleşmenin feshini talep edebilir ve arsa sahiplerine karşı tazminat davası açabilir.

Genel Fesih Nedenleri

Kentsel dönüşüm projeleri, özellikle büyük inşaat projeleri olduğundan, taraflar arasında sözleşme hükümlerinin yerine getirilmesi sırasında çeşitli hukuki sorunlar ortaya çıkabilir. İfa imkansızlığı, ifa güçlüğü, hata, hile ve ikrah, bu tür projelerde sözleşmenin feshi ile ilgili önemli kavramlardır. Her biri, sözleşmenin feshedilmesi ya da yeniden düzenlenmesi için geçerli bir sebep olabilir. Aşağıda, her bir kavramın kentsel dönüşüm inşaat sözleşmeleri açısından nasıl değerlendirilebileceği açıklanmıştır:

İfa İmkansızlığı:

İfa imkansızlığı, borçlunun sözleşmeye konu edimi tamamen yerine getirememesi durumudur. Kentsel dönüşüm projelerinde, inşaatın başlaması, sürdürülmesi veya tamamlanması için belirli fiziki ve hukuki koşullar gereklidir. İfa imkansızlığı aşağıdaki durumlarla ortaya çıkabilir:

  • Doğal Afetler: Deprem, sel veya yangın gibi olaylar, inşaatın yapılmasını engelleyebilir. Bu tür afetler, inşaatın imkansız hale gelmesine yol açabilir.
  • İdari Engeller: İdare tarafından verilen bir yasaklama kararı, ruhsat iptali ya da yeni düzenlemeler nedeniyle inşaatın yapılması hukuken imkansız hale gelebilir.
  • Malzeme Tedarikinde Sorunlar: İnşaat malzemelerinin temininde ciddi bir sıkıntı yaşanması veya malzeme temininin tamamen mümkün olmaması da ifa imkansızlığına yol açabilir.
  • Sözleşme süresinde işin tamamlanmasının mümkün olmaması: tarafların kusurundan kaynaklı olarak belirlenen iş teslim süresinde işin tamamlanmasının imkansız halde olması halinde kusursuz taraf sözleşmenin feshini talep edebilir.

Bu tür durumlarda, müteahhit veya mal sahipleri, inşaatı gerçekleştiremeyeceklerinden sözleşmeyi feshetme hakkına sahip olabilirler.

İfa Güçlüğü:

İfa güçlüğü, edimin yerine getirilmesi için büyük çaba, zaman veya maliyet gerektiren ancak yine de mümkün olan bir durumdur. Kentsel dönüşüm projelerinde bu durum daha yaygın olabilir. Örneğin:

  • Maliyet Artışı: İnşaat malzemeleri fiyatlarının aşırı artması veya iş gücü maliyetlerinin yükselmesi gibi ekonomik faktörler, müteahhidi büyük bir zorlukla karşı karşıya bırakabilir.
  • Projede Gecikmeler: Zemin etüdü, belediye onayları, altyapı sorunları veya planlama hataları nedeniyle projenin tamamlanması beklenenden daha uzun sürebilir. Bu durumda, müteahhit, sözleşmeyi yerine getirebilir ancak bu büyük bir maliyet ve zaman kaybına neden olur.

İfa güçlüğü halinde, sözleşme genellikle feshedilmez. Ancak, taraflar arasında yeni düzenlemeler yapılabilir ve sözleşme koşulları yeniden belirlenebilir.

Hata:

Hata, taraflardan birinin sözleşme yaparken yanlış bilgiye dayanarak veya yanlış bir değerlendirme yaparak sözleşmeye taraf olması durumudur. Kentsel dönüşüm projelerinde, hata şu şekillerde ortaya çıkabilir:

  • Teknik Hatalar: Yapı projelerinde yanlış hesaplamalar, eksik keşif veya yanlış inşaat planları nedeniyle sözleşme hatalı yapılmış olabilir.
  • Hukuki Hatalar: Sözleşmenin taraflarından birinin, projede yer alan hukuki prosedürleri veya yerel yönetmelikleri yanlış anlaması veya dikkate almaması nedeniyle hata yapılmış olabilir.

Eğer bir taraf, sözleşme yaparken önemli bir hata yaparsa, bu durumu düzeltmek için sözleşme feshedilebilir ya da revize edilebilir. Ancak, hatanın kasıtlı olmaması gerekir.

Hile:

Hile, bir tarafın diğerini yanıltarak sözleşmeye taraf olmasını sağlamasıdır. Kentsel dönüşüm projelerinde hile, taraflar arasında güven sorunlarına yol açabilir. Örneğin:

  • Yanıltıcı Bilgiler: Müteahhit, inşaatın maliyetleri, süresi ya da teknik özellikleri hakkında yanıltıcı bilgiler verebilir.
  • Yasal Hile: İlgili yasal düzenlemelere aykırı şekilde ruhsat almak, inşaat izinlerini sahte belgelerle almak gibi durumlar da hile olarak değerlendirilebilir.

Eğer bir taraf, diğerini yanıltarak sözleşmeye taraf olmuşsa, bu durum fesih için geçerli bir sebeptir. Hileli davranış, sözleşmenin geçersizliğine veya feshedilmesine yol açabilir.

İkrah:

İkrah, bir tarafın diğerini zorlayarak ya da tehdit ederek sözleşmeye taraf olmasına neden olması durumudur. Kentsel dönüşüm projelerinde, özellikle güç dengesizliği olan taraflar arasında ikrah durumu ortaya çıkabilir. Örneğin:

  • Zorla İmzalanan Sözleşmeler: Maliklerden biri, inşaat sürecine katılmayan bir paydaşı ya da diğer maliklerini tehdit ederek sözleşmeye imza attırabilir.
  • Baskı Uygulama: Müteahhit, hak sahiplerinden birine veya birden fazla hak sahibine, projeye onay vermeleri için baskı yapabilir.

İkrah, taraflardan birinin özgür iradesini etkilemesi nedeniyle sözleşmenin geçersiz olmasına veya feshedilmesine yol açabilir.

Fesih Süreci

6306 Sayılı Kanun Kapsamında Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Feshi Süreci:

Bu karara katılmayan paydaşların hisselerinin satışına karar verildikten sonra, %100 anlaşma sağlanmış olmalıdır.

Paydaşların Karar Alması:

6306 sayılı Kanun kapsamında, gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi için, tüm paydaşlarla anlaşma sağlanması gerekmektedir.

Anlaşma, oy birliği ile ya da paydaşların en az üçte iki çoğunluğunun kararıyla alınmalıdır.

Gerekli Belgeler:

  • Taşınmaz Tapu Kayıtları:
    • Takyidatlı tapu kayıtları, maliklerin mülkiyet bilgilerini ve hisse oranlarını göstermelidir (aktif-pasif ve ŞBİ kayıtları dahil).
  • Sözleşme ve Vekaletname Belgeleri:
    • Malikler ile yüklenici arasında akdedilen “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Devir ve Temlik Sözleşmesi” ve “Düzenleme Şeklinde Vekâletname” örnekleri sunulmalıdır.
  • Karar Belgeleri:
    • Sözleşmelerin feshi talebi için, takyidatlı tapu kaydında mülkiyet bilgisi bulunan maliklerin hisseleri oranında, en az üçte iki çoğunluk ile alınmış ıslak imzalı karar gereklidir.
  • Başvuru Ekleri
    • Uygulama kapsamında; kusurun ispatı yönünden delil tespit davası kararı, bilirkişi raporu, mühendis odalarının, belediye, SGK,Vergi ve diğer kayıtların da sunulması başvuru yönünden önem arz etmektedir.

Sözleşme Feshi Talebi: Gerekli belgeler ile birlikte Çevre Ve Şehircilik İl Müdürlüğüne başvuru yapılır. Müdürlük tarafından görevlendirilecek komisyon gerekli tahkikatı yaptıktan sonra ilgili bilgi ve belgeler ile müteahhit firmadan savunmalarını ister. Eksikliklerin tamamlanması için 30 günlük süre verilir. Verilen bu 30 günlük sürenin sonunda eksiklikler giderilmemişse yahut giderilmesi mümkün değilse 30 günlük sürenin sonunda sözleşme feshedilmiş sayılır.

Arsa sahiplerinin başvurusunun reddi halinde ise idari yargıya başvurarak iptal davası ile sözleşmenin feshi cihetine gidilmesi mümkündür.