Giriş

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk gayrimenkul ve inşaat sektöründe sıklıkla başvurulan karmaşık bir hukuki işlemdir. Bu sözleşme, arsa sahibinin mülkiyetindeki taşınmaz üzerinde, yüklenicinin bir bina inşa etmesi ve bunun karşılığında arsa sahibinin, inşa edilen yapıdaki bağımsız bölümlerin bir kısmının mülkiyetini yükleniciye devretmeyi taahhüt ettiği bir akit olarak tanımlanmaktadır. Genellikle “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” olarak da anılan bu model, sermaye yetersizliği olan arsa sahipleri ile arsa temini sıkıntısı çeken yükleniciler için karşılıklı menfaat sağlayan bir çözüm sunmaktadır.

Bu makalede, sözleşme ilişkisinin temel tanımından başlayarak, hukuki yapısını, geçerlilik koşullarını, sözleşme öncesi yapılması gereken hazırlıkları, sözleşme maddelerinin detaylarını, inşaat sürecini ve olası uyuşmazlık durumunda başvurulabilecek çözüm yollarını kapsamlı bir şekilde incelemektedir. Sözleşmenin hukuki niteliği itibarıyla atipik ve karma bir sözleşme olması, bu sürecin standart bir eser sözleşmesinden daha fazla risk ve belirsizlik barındırmasına neden olmaktadır. Zira bu sözleşme, Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) düzenlenen eser sözleşmesi hükümleri ile Türk Medeni Kanunu’nda (TMK) düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hükümlerini bir arada barındırmaktadır. Bu karma yapı, Yargıtay’ın içtihatlarına büyük bir bağımlılık yaratmakta ve bu da süreci hukuki danışmanlık olmaksızın yönetmeyi son derece riskli hale getirmektedir.

TAKS/KAKS ve inşaat alanı hesaplama ile ilgili detaylı bilgi için tıklayınız.

Makalede, özellikle arsa sahiplerinin ve yüklenicilerin karşılaşabileceği temel riskler detaylı olarak ele alınmıştır. Arsa sahipleri için en büyük risk, müteahhitin finansal yetersizliği veya işi terk etmesi, yükleniciler için ise sözleşme dışı nedenlerle projenin ilerleyememesi veya arsa sahibinin haksız feshi gibi durumlar ön plana çıkmaktadır. Bu risklerin yönetimi için atılacak en önemli adımlar, sözleşme öncesi detaylı durum tespiti, sözleşme metninin eksiksiz ve açık bir dille hazırlanması ve tapu siciline şerh konulması gibi mekanizmalardır.

Hukuki Şartlar

1.1. Sözleşmenin Hukuki Mahiyeti ve Temel Unsurları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, temel hukuki niteliği itibarıyla, taraflara tam iki taraflı borç yükleyen, karşılıklı edimleri içeren, atipik ve karma bir sözleşme olarak nitelendirilmektedir. Bu sözleşme, kanunlarda bu ad altında doğrudan düzenlenmemiştir ve bu nedenle atipik bir sözleşme türüdür. İçerdiği farklı unsurlar sebebiyle ise karma bir sözleşme olarak kabul edilmektedir.

Sözleşmenin içeriğine bakıldığında, iki temel unsuru bünyesinde barındırdığı görülmektedir:

  1. Eser Sözleşmesi Unsuru: Yüklenicinin bir eser (binayı) meydana getirme borcunu üstlenmesi, TBK’nın 470. maddesinde tanımlanan eser sözleşmesinin bir yansımasıdır. Bu borç, yüklenicinin inşaatı projesine ve teknik şartnameye uygun, eksiksiz ve ayıpsız bir şekilde tamamlamasını içerir.
  2. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Unsuru: Arsa sahibinin, inşaatın karşılığı olarak belirli bir arsa payını veya bağımsız bölümü yükleniciye devretmeyi taahhüt etmesi, bir satış vaadi sözleşmesinin varlığını gösterir. Bu, sözleşmenin tapuda resmi şekilde yapılmasını zorunlu kılan en önemli unsurdur.

Bu sözleşmelerde tarafların asıl edim yükümlülükleri de bu ikili yapıya uygun olarak belirlenir. Arsa sahibinin borcu, kendisine ait taşınmaz üzerinde yüklenicinin inşaat yapmasına izin vermek ve bunun karşılığında arsa payının mülkiyetini yükleniciye devretmektir. Yüklenicinin borcu ise, kararlaştırılan projeye uygun olarak binayı meydana getirmek, inşaat ruhsatı ve iskan iznini almak ve arsa sahibinin payına düşen bölümleri kendisine teslim etmektir.

Sözleşmenin atipik ve karma yapısı, hukuki belirsizlikler yaratmaktadır. Bu hukuki boşluklar, büyük ölçüde Yargıtay’ın içtihatlarıyla doldurulmaktadır. Örneğin, sözleşmenin hukuki niteliği itibarıyla geçici edim – sürekli edim karmaşığı bir borç ilişkisi doğurması gibi konularda Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları yol gösterici olmuştur. Bu durum, kanun koyucunun eksik bıraktığı bir alanda yargının adeta kural koyucu bir rol üstlendiğini göstermektedir. Bu yaklaşım, sözleşmenin bir bütün olarak incelenmesi gerektiği ve içinde yer alan eser veya satış vaadi sözleşmesi hükümlerinin doğrudan uygulanamayacağı anlamına gelmektedir. Bu içtihadi yaklaşım, özellikle yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin hukuki durumunu karmaşıklaştırmaktadır. Yargıtay kararları, bu kişilerin haklarının korunması için temel bir referans noktası haline gelmiştir, zira sözleşmenin doğrudan yasal bir dayanağı olmadığı için üçüncü kişiler de bu sözleşmelerden doğan haklarını ancak içtihadi yollarla ileri sürebilmektedir.

1.2. Yasal Dayanaklar ve Geçerlilik Şartları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği, kanunda belirtilen şekil şartlarına sıkı sıkıya bağlıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi ve Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi, taşınmaz mülkiyetini nakil borcu doğuran sözleşmelerin resmi şekilde yapılması gerektiğini emretmektedir. Bu hükümler gereğince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmak zorundadır. Tarafların kendi aralarında yaptıkları adi yazılı sözleşmelerin ya da sadece imzalarının noter tarafından onaylandığı sözleşmelerin hukuki geçerliliği bulunmamaktadır. Şekil şartına uygun olmayan bir sözleşme, kural olarak geçersizdir ve taraflar, birbirlerine verdikleri edimleri sebepsiz zenginleşme (TBK m. 77) hükümlerine göre geri isteyebilirler.

Ancak, hukuk sisteminin sadece şekli kurallara değil, aynı zamanda hakkaniyet ve adalet ilkelerine de dayandığı göz önüne alındığında, şekil şartına uyulmamasının her durumda sözleşmeyi geçersiz kılmadığı durumlar mevcuttur. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, eğer yüklenici inşaatın yaklaşık %90’ını veya daha fazlasını tamamlamışsa, arsa sahibinin sırf şekil eksikliği nedeniyle sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmesi dürüstlük kuralı’na (TMK m. 2) aykırı olarak değerlendirilir ve bu durum hakkın kötüye kullanılması olarak kabul edilir. Bu durumda sözleşme geçerli hale gelir ve tarafları bağlar. Bu yaklaşım, hukukun katı şekilciliğini aşarak fiili duruma ve tarafların güven ilişkisine öncelik vermektedir. Şekil eksikliği bulunan bir sözleşmenin, zaman içinde ifa düzeyi arttıkça bağlayıcı hale gelmesi, sözleşmenin hukuki statüsünün statik olmadığını, aksine edimlerin yerine getirilme oranına bağlı olarak dinamik bir şekilde değişebileceğini göstermektedir. Bu, bir taraftan hukuki güvenliği sarsabilecek gibi görünse de, diğer taraftan adaletsiz sonuçların önüne geçerek bir denge mekanizması oluşturmaktadır.

2. Sözleşme Öncesi Hazırlık ve Durum Tespiti

2.1. Arsa Sahibinin Yükümlülükleri ve Risk Azaltma

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi süreci, noter huzurunda imzalar atılmadan çok önce başlamaktadır. Bu aşamada yapılan detaylı bir durum tespiti (due diligence), ileride ortaya çıkabilecek büyük hukuki ve mali sorunların önüne geçmenin en etkili yoludur. Hukuki uyuşmazlıklar, genellikle uzun, maliyetli ve yıpratıcı süreçlerdir. Bu nedenle, doğru hazırlık, sorunları çözmekten ziyade baştan engellemeye odaklanmaktadır.

İmar Durumu ve Tapu Kaydı İncelemesi: Arsa sahibi, sözleşme yapmaya karar vermeden önce, inşaat yapılacak arsanın imar durumunu ve tapu kaydını belediyeden veya ilgili kurumlardan detaylı olarak araştırmalıdır.

  • İmar Durumu: Sözleşmede kararlaştırılan yapılaşma koşullarının (kat sayısı, toplam inşaat alanı, emsal vb.) mevcut imar planına uygunluğu kontrol edilmelidir. Aksi takdirde, sözleşmedeki taahhütler hukuken yerine getirilemez ve bu durum, taraflar arasında zaman ve maddi kayıplara yol açar. Eğer arsa imar parseli vasfında değilse, sözleşme baştan itibaren geçersiz sayılabilir.
  • Tapu Kaydı: Tapu sicilinde ipotek, haciz, şerh veya diğer kısıtlayıcı kayıtların olup olmadığı dikkatlice incelenmelidir. Temiz bir tapu kaydı, inşaat ruhsatı alma sürecini hızlandırır ve projenin başlangıç aşamasını belirsiz bir maceraya dönüştürmekten korur. Eğer arsa paylı mülkiyete konu ise, TMK’nın 692. maddesi gereğince inşaatla ilgili kararların tüm paydaşların oybirliği ile alınması gerekmektedir.

Müteahhit Araştırması: Arsa sahibi, projenin başarısı için en kritik adımlardan biri olan yüklenici seçiminde son derece titiz davranmalıdır. Sadece en yüksek arsa payını vaat eden değil, finansal ve teknik açıdan en güvenilir müteahhit seçilmelidir.

  • Mali ve Hukuki Geçmiş: Müteahhit şirketin mali birikimi, borç kaynakları, daha önce hakkında açılmış icra veya iflas takibi olup olmadığı araştırılmalıdır.
  • Yetki Belgesi: Yapı Müteahhitlerinin Kayıtları İle Şantiye Şefleri ve Yetki Belgeli Yönetmeliği uyarınca, her müteahhidin yetki belgesi numarası alması zorunludur. Bu numara, ruhsat düzenleme aşamasında idarelerce elektronik ortamda kontrol edilmektedir ve sözleşmede yer alması gerekmektedir.
  • Referanslar: Daha önce gerçekleştirdiği inşaat projelerinin tamamlanma süreleri, işin kalitesi ve önceki arsa sahipleriyle ilişkileri hakkında bilgi edinmek, müteahhidin güvenilirlik düzeyi hakkında önemli ipuçları sunar.

Bu kapsamlı ön hazırlık süreci, arsa sahibini hukuki süreçlerin karmaşıklığından ve maliyetinden koruyarak, bir projenin başarısını en baştan güvence altına almaktadır.

2.2. Müteahhidin Hazırlıkları

Sözleşme öncesi hazırlık süreci sadece arsa sahibi için değil, yüklenici için de büyük önem taşır. Yüklenici, sözleşme öncesinde arsanın durumunu, imar koşullarını ve arsa sahiplerinin hukuki durumunu detaylı olarak incelemelidir. Ayrıca, projenin finansmanını nasıl sağlayacağını belirlemesi gerekmektedir. Yap-sat kavramı, yüklenicinin ya daha az sermaye ile ya da hiç sermaye koymadan projeye başlamasını ifade eder. Bu yöntemde, yapılacak konutlar ve ticari üniteler satıldıkça elde edilen gelir ile inşaatın finansmanı sağlanır. Bu, projenin finansal fizibilitesi açısından kritik bir adımdır.

Sözleşme Düzenleme Aşaması

3.1. Zorunlu ve Kritik Hükümler

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin noter huzurunda düzenlenmesi zorunlu olmasının yanı sıra, sözleşme metninin içeriği de her iki tarafın haklarını güvence altına almak için büyük önem taşımaktadır. Sözleşme, olası tüm uyuşmazlık alanlarını öngörerek, açık ve net ifadelerle hazırlanmalıdır.

  • İnşaatın Niteliği ve Teknik Şartname: Sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olan teknik şartname, yapılacak imalatların detaylı tanımını ve uygulama bilgilerini içermelidir. Bu belge, sadece kaba inşaat (betonarme karkas) ve ince işler (sıhhi tesisat, elektrik tesisatı vb.) ile ilgili detayları değil, aynı zamanda çevre düzenlemesi ve peyzaj gibi unsurları da kapsamalıdır. Teknik şartnamede, kullanılacak malzemelerin mekanik, fiziksel ve kimyasal özellikleri tanımlanmalı ve belirli bir marka belirtilse dahi muadil ürünlere atıf yapılmalıdır. Bu, tedarik süreçlerinde yaşanabilecek sorunları minimize eder.
  • İnşaat ve Teslim Süreleri: Sözleşme, inşaatın başlama ve bitiş sürelerini net bir şekilde belirlemelidir. Genellikle inşaat süresi, yapı ruhsatının alındığı tarihte işlemeye başlar. Eğer ruhsat için belirli bir süre öngörülmemişse, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre bu süre altı ay olarak kabul edilmektedir. Sözleşmede öngörülemeyen ve borcun ifasını imkansız kılan mücbir sebep halleri de tanımlanmalıdır.
  • Paylaşım Oranları ve Tapu Devir Mekanizmaları: Sözleşmenin en temel unsurlarından biri, inşaat sonrası bağımsız bölümlerin arsa sahibi ile yüklenici arasında hangi oranda paylaşılacağını belirlemektir. Ayrıca, arsa payının yükleniciye ne zaman devredileceği hususu da kritik önem taşımaktadır. Bu konuda üç temel yöntem bulunmaktadır. Birincisi, arsanın tamamının veya yükleniciye düşen payın tamamının sözleşme imzalandıktan hemen sonra devredilmesidir. Bu yöntem arsa sahibi için risklidir, çünkü müteahhit işe başlamadan tapuyu üçüncü kişilere satıp inşaatı terk edebilir. Bu riski azaltmak için arsa sahibi lehine ipotek konulabilir. İkinci ve en yaygın yöntem ise, arsa paylarının inşaatın temel, su basmanı, kaba inşaat veya ince işler gibi belirli aşamaları tamamlandıkça kademeli olarak devredilmesidir. Bu yöntem, yüklenicinin finansman ihtiyacını karşılarken, arsa sahibinin riskini kontrol altında tutmasını sağlar. Üçüncüsü, en güvenli yöntem olan iskan sonrası tapu devridir. Bu durumda yüklenici, inşaatı tamamlayıp iskan ruhsatını aldıktan sonra tapu devrini talep edebilir. Bu yöntem arsa sahibi için en güvenilir olmasına karşın, yükleniciler tarafından finansman zorluğu nedeniyle pek tercih edilmez.
  • Cezai Şart ve Gecikme Tazminatı: Sözleşmeye, yüklenicinin gecikmesi veya borcunu gereği gibi ifa etmemesi durumunda ödenecek cezai şart (ceza koşulu) hükümleri eklenmelidir. Cezai şart, arsa sahibinin uğradığı zararı ispat etme yükümlülüğünü ortadan kaldırır. Ancak, cezai şartın hukuki niteliği ve hakim tarafından indirilip indirilemeyeceği konusu önemlidir. Yargıtay, tacir olmayan borçlular için aşırı görülen cezai şartı indirebilmektedir. Gecikme tazminatı ise genellikle kira bedeli şeklinde götürü tazminat olarak belirlenir ve bu, cezai şarttan farklı bir hukuki nitelik taşıyabilir.
  • Maliyet ve Harçlar: Sözleşmede, noter masrafı, tapu harcı, damga vergisi, inşaat ruhsatı ve iskan gibi tüm masrafların hangi tarafça karşılanacağı açıkça belirtilmelidir. Tapu harcı, Harçlar Kanunu’na göre devir eden ve devir alan taraftan ayrı ayrı binde 20 (yüzde 2) oranında alınmaktadır. Sözleşme noter masrafı ise satış değerinin binde biri oranında, belirli bir alt ve üst limiti olacak şekilde alınır. Genel olarak, inşaat ruhsatı, yapı denetim ve iskan giderleri müteahhit tarafından karşılanır.

4.Sözleşmenin İfa Süreci

4.1. Tapuya Şerh (Annotation on the Title Deed)

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesi, yüklenici ve ondan bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin haklarını güvence altına alan son derece önemli bir adımdır. Noter tarafından düzenlenen sözleşme, taraflardan birinin talebi üzerine tapu müdürlüğüne başvurularak taşınmazın kaydına şerh edilebilir.

Tapuya konulan bu şerh, sözleşmeden doğan kişisel hak (alacak hakkı) niteliğindeki talebi, herkese karşı ileri sürülebilen bir ayni hak etkisi kazanmasını sağlar. Bu durum, arsa sahibinin sözleşmeye konu taşınmazı üçüncü bir kişiye satması veya devretmesi halinde, bu kişilerin sözleşme hükümlerine aynen bağlı kalmasını garanti eder. Şerh, arsanın satışını veya başka bir işleme konu olmasını engellemez, ancak yeni malikin sözleşme hükümleriyle bağlı olduğunu kamuya açıkça ilan eder. Şerhin geçerlilik süresi beş yıldır. Şerhin varlığı, müteahhit için bir güvence oluştururken, projenin finansmanını sağlamak amacıyla üçüncü kişilere yapılacak satışlarda da güven unsurunu artırır.

4.2. Ruhsat ve İskan Alma Yükümlülükleri

İnşaatın yasal olarak başlaması için yapı ruhsatının, tamamlanması ve kullanıma açılması için ise yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alınması gerekmektedir. Genellikle yapı ruhsatının alınması arsa sahibinin sorumluluğundadır. Ancak, anahtar teslimi (turnkey) olarak adlandırılan sözleşmelerde bu yükümlülük de yükleniciye ait olur. İskan belgesini almak ise kural olarak yüklenicinin asli borcudur. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, iskan ruhsatı alınmadan inşaat tamamlanmış sayılmaz. Bu, inşaatın fiziki olarak bitmiş olsa bile, hukuki olarak tamamlanmadığı anlamına gelir.

İskan belgesi olmayan bir yapının bir dizi ciddi sonucu bulunmaktadır:

  • Bina hukuken inşaat halinde kabul edilir.
  • Daire satışı, daire tapusu yerine arsa hissesi olarak yapılır.
  • Bankalardan konut kredisi alınamaz.
  • Elektrik, su ve doğalgaz gibi temel hizmetler için bireysel abonelikler yapılamaz; daha yüksek maliyetli şantiye abonelikleri kullanılır.
  • Kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilemez.

4.3. İnşaat Denetimi

Arsa sahibinin, inşaat sürecini denetleme ve kontrol etme hakkı bulunmaktadır. Bu hak, inşaatın sözleşme, proje ve teknik şartnameye uygun olarak yapıldığını teyit etmek için hayati öneme sahiptir. Bu denetimler sayesinde, inşaattaki olası eksiklikler veya ayıplı işler erkenden tespit edilebilir ve müteahhide bildirilerek daha büyük uyuşmazlıkların önüne geçilebilir.

5.Sözleşmenin Sona Ermesi ve Uyuşmazlık Çözümü

5.1. Fesih Halleri ve Sonuçları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, çeşitli sebeplerle sona erebilir. En sık karşılaşılan fesih nedenleri, yüklenicinin işi zamanında tamamlayamaması (temerrüt) veya işi ayıplı/eksik ifa etmesidir. Sözleşmenin feshi, ya tarafların karşılıklı anlaşmasıyla noterde yapılır ya da Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılacak bir dava ile gerçekleştirilir.

5.2. Feshin Türleri: Geriye ve İleriye Etkili Fesih

Sözleşmenin feshi, özellikle Yargıtay’ın içtihatlarıyla şekillenen iki farklı sonuca yol açabilir.

  • Geriye Etkili Fesih: Bu fesih türü, sözleşmenin hiç yapılmamış gibi kabul edilmesini ve tarafların sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre sözleşme öncesi durumlarına dönmesini amaçlar. Yüklenicinin yaptığı imalat, arsa sahibinin malvarlığında bir artışa neden olduysa, bunun bedeli tespit edilerek hüküm altına alınır. Bu tür fesih, genellikle inşaatın tamamlanma oranı %90’ın altında olduğunda uygulanmaktadır.
  • İleriye Etkili Fesih: İnşaatın tamamlanma oranı %90 ve üzerindeyse, sözleşme ileriye etkili olarak feshedilir. Bu durumda sözleşme, feshin gerçekleştiği andan itibaren sona erer ve yüklenici, tamamladığı işin oranında tapu payı veya bunun nakdi bedelini talep edebilir. Yargıtay’ın bu yaklaşımı, arsa sahibinin neredeyse tamamlanmış bir inşaat üzerinden haksız zenginleşme elde etmesini engellemekte ve müteahhidin emek ve yatırımını korumaktadır.

5.3. Ayıplı ve Eksik İmalat

Yüklenicinin borcunu tam ve kusursuz bir şekilde ifa etmemesi durumunda ayıplı veya eksik imalat söz konusu olur. Ayıplı imalat, yapılan işin kusurlu olması (örn. asansörün çalışmaması) iken, eksik imalat, işin hiç yapılmamasıdır (örn. asansörün hiç takılmaması). Arsa sahibinin bu durumlardaki hakları TBK’nın 112. ve 474. maddelerinde düzenlenmiştir:

  • Aynen İfa veya Nama İfa: Arsa sahibi, eksik işlerin tamamlanmasını yükleniciden talep edebilir. Alternatif olarak, masrafları yükleniciye ait olmak üzere bu işleri kendisinin veya başkasının yapması için mahkemeden izin (nama ifaya izin) isteyebilir.
  • Tazminat: Arsa sahibi, ayıplı veya eksik işlerin bedelinin kendisine ödenmesini talep edebilir.
  • Fesih: Ayıp veya eksiklikler, eserin sözleşme amacına ulaşmasını engelleyecek kadar önemliyse, arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir.

5.4. Uyuşmazlık Çözüm Yolları

  • Arabuluculuk: Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk, dava şartı değildir. Yani dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu değildir. Ancak, mahkeme süreçlerinin uzun, maliyetli ve sonuçları belirsiz olması nedeniyle ihtiyari arabuluculuk sıklıkla tercih edilmektedir. Arabuluculuk süreci, taraflar arasındaki ilişkileri korur, gizli yürütülür ve mahkeme kararına bağımlı kalmadan esnek çözümler sunar.
  • Dava Süreci: Taraflar arasında anlaşma sağlanamaması durumunda, uyuşmazlık dava yoluyla çözülür. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.

6.Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, doğru yönetilmediğinde taraflar için ciddi riskler barındıran karmaşık bir süreçtir. Yapılan incelemeler, sürecin en başından itibaren profesyonel hukuki destek alınmasının, olası hukuki ve mali kayıpların önüne geçmek için en etkili strateji olduğunu açıkça göstermektedir.

Arsa Sahipleri İçin:
En büyük risk, mali açıdan yetersiz bir müteahhit seçmektir. Böyle bir durumda inşaatın yarım kalması ve arsanın metruk bir yapıya dönüşmesi kaçınılmaz olabilir. Bu riski azaltmak için, sözleşme yapılmadan önce müteahhidin mali geçmişi, önceki projelerdeki performansı ve yasal yetki belgeleri titizlikle incelenmelidir. En yüksek daire payını teklif edene değil, en güvenilir ve sağlam müteahhide yönelmek gerekir.

Müteahhitler İçin:
En önemli risklerden biri, sözleşme öncesinde arsa üzerindeki kısıtlamaların veya imar durumunun doğru tespit edilememesidir. Bu eksiklik, projenin başlamadan durmasına ya da ilerleyen aşamalarda sözleşmenin feshedilmesine yol açabilir. Bu nedenle, sözleşmeye tapuya şerh koyma yetkisi mutlaka eklenmeli ve bu hak kullanılarak hem müteahhit hem de üçüncü kişiler korunmalıdır. Ayrıca, proje finansmanını kolaylaştırmak için kademeli tapu devri yöntemi tercih edilmelidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi – Sıkça Sorulan Sorular

Kat Karşılığı İnşaat – Sıkça Sorulan Sorular

Sadece en yüksek daire payına odaklanmayın. Müteahhidin mali durumunu, projelerini, referanslarını ve icra/iflas kayıtlarını inceleyin. Yetki belgesini mutlaka doğrulayın.

Bu sözleşmeler atipik ve karma niteliktedir; Yargıtay içtihatlarına göre şekillenir. Avukat desteği olmadan hazırlanması ciddi risk taşır.

Sözleşme noter huzurunda “düzenleme şeklinde” yapılmalıdır. Adi yazılı veya sadece imza onaylı metinler geçersizdir.

%90’dan az tamamlandıysa geriye etkili fesih; %90 veya fazlaysa ileriye etkili fesih uygulanır. Müteahhit tamamladığı oran kadar tapu payı veya bedel talep edebilir.

Finansal yetersizlik veya iflas, inşaatın yarım kalmasına yol açabilir. Mali geçmişin araştırılması zorunludur.

En güvenli yöntem iskan sonrası; en yaygın yöntem kademeli devir; en riskli yöntem ise hemen tapunun devridir.

Şerh, sözleşmeden doğan hakkınızı üçüncü kişilere karşı da korur. Arsa el değiştirirse yeni malik de sözleşmeyle bağlı olur.

Arsanın imar durumu ve tapu kaydı incelenmeli, ipotek veya haciz kontrol edilmelidir. İmar planındaki değerler projeyle uyumlu olmalıdır.

Hayır. Mutlaka noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Ancak Yargıtay, %90’dan fazla tamamlanan işlerde şekil itirazını sınırlamaktadır.

En yaygın yöntem, inşaat belirli aşamaları tamamlandıkça kademeli devirdir.

Genellikle yüklenicinin sorumluluğundadır. İskân yoksa bina hukuken tamamlanmış sayılmaz; abonelik açılamaz, daireler arsa hissesi üzerinden satılır.

Sözleşmedeki cezai şart veya gecikme tazminatı uygulanır. Genelde kira bedeli esas alınır; aşırı cezalar hâkim tarafından indirilebilir.

%90 üzeri tamamlama varsa fesih ileriye etkili olur; müteahhit tamamladığı oran kadar tapu payı veya nakdi bedel talep edebilir.