1. Giriş
Önalım hakkı (şufa hakkı), taşınmaz eşya hukukunda, bir paydaşın mülkiyet hakkını devretmesi halinde, diğer paydaşlara bu mülkiyeti öncelikle satın alma yetkisi tanıyan bir yenilik doğuran haktır. Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesiyle düzenlenen bu hak, özellikle paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda uygulama alanı bulur. Aynı zamanda özel hukuk sözleşmeleriyle de kurulabilir.
Bu hak, malik dışındaki kişinin satışa konu taşınmazı öncelikli olarak edinebilmesini sağlayarak mülkiyetin parçalanmasını önler ve paydaşlar arası dengenin korunmasına hizmet eder. Hukuki niteliği itibarıyla önalım hakkı, mülkiyetin devrini sınırlayan, ancak hak sahibine tek taraflı irade beyanıyla sonuç doğurma yetkisi veren inşai nitelikte bir haktır.
Önalım hakkı, iki ana başlıkta incelenir:
- Yasal Önalım Hakkı (TMK m. 732)
- Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı (TBK m. 223 vd.)
2. Yasal Önalım Hakkı
2.1. Tanım ve Hukuki Dayanak
Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkilerinde, bir paydaşın taşınmazdaki payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara bu payı öncelikle alma imkânı veren kanuni bir haktır (TMK m.732). Bu hak, elbirliği mülkiyetinde geçerli değildir.
2.2. Kullanım Şartları
Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için şu koşulların birlikte gerçekleşmesi gerekir:
- Satışın, paylı mülkiyete tabi taşınmazda yapılmış olması,
- Gerçek satış işlemi olması (hibe, trampa, cebrî artırma bu kapsama girmez),
- Satışın alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmiş olması,
- Hak sahibinin, bildirimin kendisine ulaştığı tarihten itibaren 3 ay, her hâlde satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde dava açması,
- Davacı önalım hakkı sahibinin, satış bedelini ve tapu masraflarını mahkeme veznesine yatırması.
2.3. Feragat ve Vazgeçme
Yasal önalım hakkından feragat, resmi şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh edilmelidir. Şerhli feragat ileriye etkili olarak hüküm doğurur. Feragat şerhi yoksa, satıştan sonra yapılan vazgeçme beyanı sadece o satış için geçerlidir ve yazılı şekilde yapılmalıdır.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2019/1151, K. 2019/4123, T. 25.06.2019:
“Yasal önalım hakkından feragat, ancak resmi şekilde yapılabilir ve bu beyanın tapu siciline şerh edilmesi halinde hüküm ifade eder. Aksi halde yapılan satış, önalım hakkının kullanılmasına engel teşkil etmez.”
2.4. Muvazaa ve Hibenin Satış Gibi Gösterilmesi
Yargıtay, görünüşte satış, gerçekte ise hibe olan işlemlerde, üçüncü kişi olan davacının her türlü delille muvazaa iddiasında bulunabileceğini kabul etmektedir. Ancak işlemin tarafı olan davalı, kendi muvazaasına dayanamaz.
Yargıtay HGK, E. 2010/6‑572, K. 2010/656, T. 15.12.2010:
“Davacı, işlemin gerçekte hibe olduğunu iddia edebilir ve her türlü delille ispatlayabilir. Davalı ise, kendi muvazaasına dayanarak işlemin satış değil hibe olduğunu ileri süremez.”
2.5. İstisna: 1957 İBK Kararı ve Aile Temlikleri
27.03.1957 tarih, 12/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı‘na göre, payın karı-koca, çocuklar veya yakın akrabalara devri halinde, satış şekli taşısa da aslen bağış veya miras hukuku amaçlı işlemler varsa, yasal önalım hakkı kullanılamaz.
“Müşterek mülkün paydaşının payını, karı ve kocaya, çocuklara veya akrabalara temlik etmesi halinde şeklen satış bulunsa bile, gerçekte bağış gibi saiklerle yapıldığında, şufa hakkı kullanılamaz.”
Ancak bu istisnanın, her akraba devri için geçerli olmadığı, işlemin amacının mahkemece somut olarak incelenmesi gerektiği unutulmamalıdır.
3. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı
Sözleşmeden doğan önalım hakkı, taraflar arasında yapılan ve bir taşınmazın gelecekte üçüncü kişilere satılması durumunda, önceden belirlenmiş bir kişinin bu taşınmazı öncelikli olarak satın alma hakkını güvence altına alan bir özel hukuk sözleşmesine dayanır. Bu hak, Türk Medeni Kanunu’nun 735. maddesi ile Türk Borçlar Kanunu’nun 237 ila 240. maddeleri arasında düzenlenmiş olup, mülkiyetin serbestçe devri ilkesine bir istisna teşkil eder.
3.1. Hukuki Niteliği
Sözleşmeden doğan önalım hakkı, kişisel nitelikte bir hak olmakla birlikte, tapu kütüğüne şerh verilmek suretiyle ayni etki kazanabilir. Hak, taşınmaz maliki ile önalım hakkı sahibi arasında yapılan yazılı bir sözleşmeye dayanır. Söz konusu sözleşme, şekil bakımından yazılı olmalıdır; ancak tapuya şerh verilmesi hâlinde bu hak, her malike karşı ileri sürülebilir hâle gelir.
Şerh verilmemişse, hak yalnızca sözleşmenin tarafları arasında hüküm ifade eder; şerh verilmişse, Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi uyarınca, şerh tarihinden itibaren en fazla on yıl süreyle geçerliliğini korur.
3.2. Şartlar ve Kullanım Süreci
Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılabilmesi için:
- Taşınmazın malik tarafından satılması,
- Satışın, önalım hakkı sahibine noter kanalıyla bildirilmesi,
- Bildirimin alınmasından itibaren üç ay içinde,
- Her durumda satışın gerçekleşmesinden itibaren iki yıl içinde,
- Dava yoluyla hakkın ileri sürülmesi gerekir (TBK m. 240).
Bu dava, tapuda tescil işlemi yapılmışsa alıcıya karşı; tescil gerçekleşmemişse satıcıya karşı açılmalıdır. Dava, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır (HMK m. 12).
3.3. Şerhin Etkisi ve Devre Konusu Olması
Tapuya şerh verilmemiş bir sözleşmeden doğan önalım hakkı, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Ancak şerh edilmiş hak, taşınmazın el değiştirmesi hâlinde yeni malike karşı da ileri sürülebilir. Şerhin süresi, verildiği tarihten itibaren en çok on yıldır (TMK m. 1009). Sürenin dolmasıyla birlikte şerh kendiliğinden hükümsüz hâle gelir.
Ayrıca, Türk Borçlar Kanunu’nun 238. maddesine göre, önalım hakkı aksi kararlaştırılmadıkça devredilemez, ancak miras yoluyla geçebilir.
3.4. Ön Alım Bedeli ve Satış Koşulları
Sözleşmede aksi öngörülmemişse, önalım hakkı sahibi, taşınmazı satıcı ile alıcı arasında kararlaştırılan satış koşullarıyla satın alır. Satış bedeli ve diğer şartlar, önalım hakkı sahibine bildirilmeli; bu kişi, bildirilen bedel ve koşullarla alım yapmak durumundadır.
Yargıtay, bu konuda “önalım hakkı sahibinin, taşınmazın alıcıya satıldığı bedel ve koşullarla taşınmazı edinebileceğini” kabul etmektedir:
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2007/6833, K. 2008/5381, T. 06.05.2008:
“Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılabilmesi için satışın üçüncü kişiye yapıldığı koşullarla önalım hakkı sahibine bildirilmesi gerekir.”
3.5. Feragat, Vazgeçme ve Şerhin Kaldırılması
Önalım hakkından feragat, tıpkı yasal önalım hakkında olduğu gibi, resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Bu şekilde yapılan feragat, ilerideki satışlar açısından da bağlayıcı olur. Yazılı fakat resmî olmayan feragat ise, yalnızca bildirilen satış için geçerli olur.
Şerhin etkisi, on yılın sonunda sona erer; ayrıca tarafların anlaşmasıyla da şerhin terkin edilmesi mümkündür.
3.6. Muvazaa ve Düşük Bedelli Satışlar
Taşınmazın satışının şeklen yapılıp gerçekte hibe gibi gösterilmesi ya da satış bedelinin çok düşük belirlenmesi hâlinde, önalım hakkı sahibi, işlemin muvazaalı olduğunu ileri sürebilir. Yargıtay, bu gibi durumlarda hakkın ihlal edildiği gerekçesiyle açılan davaları muvazaa incelemesine tabi tutmaktadır:
Yargıtay HGK, E. 2010/6‑572, K. 2010/656, T. 15.12.2010:
“İşlem satış gibi gösterilerek gerçekte bağış yapıldığı ileri sürülüyorsa, davacı muvazaa iddiasını her türlü delille ispat edebilir.”
Bu noktada, önalım hakkı sahibinin, hakikaten satış olup olmadığını araştırma ve muvazaayı ispatlama yükümlülüğü vardır.
4. Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Hâller ve Sınırlamaları
4.1. Cebrî Artırma Yoluyla Satışlarda Önalım Hakkı
4721 sayılı Medeni Kanun’un 732. maddesi açıkça hüküm tesis ederek, paylı mülkiyete tabi taşınmazların cebrî artırma yoluyla (örneğin icra yoluyla satış) el değiştirmesi durumunda, yasal önalım hakkının kullanılamayacağını düzenlemiştir. Bu hüküm, taşınmaz satışlarında tarafların iradesinin önceliğini koruma amacı taşır.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 20.03.2003 tarihli kararı (E. 2003/2176, K. 2003/2333) bu konuda şunları belirtmiştir:
“Paylı mülkiyete tabi taşınmazın cebrî artırma yoluyla satışında, taraf iradesi söz konusu olmadığından, yasal önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. TMK 732’nin açık emrine uygun olarak, önalım hakkı ancak iradi satışlarda doğar.”
Bu karar ile mahkeme, mülkiyet hakkının sınırlandırılmasında kamu otoritesinin zorunlu müdahalesinin önalım hakkını doğurmadığını net biçimde ortaya koymuştur.
4.2. Elbirliği Mülkiyetinde Önalım Hakkı
Elbirliği mülkiyeti, paylı mülkiyetten farklı olarak, payların birbirinden ayrı ayrı tescil edilmediği bir mülkiyet şeklidir. Dolayısıyla, bu durumda paydaşlar arasında yasal önalım hakkının doğması mümkün değildir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 21.03.2006 tarihli kararı (E. 2006/1366, K. 2006/1871) bu noktayı şu şekilde açıklamıştır:
“Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda paylar ayrı ayrı tescil edilmediğinden, paydaşlar arasında yasal önalım hakkı doğmaz. Bu nedenle, tereke mallarının elbirliği mülkiyetinde olduğu sürece önalım hakkı kullanılamaz.”
Bu karar, tereke mallarının paylaşımı öncesinde açılan önalım davalarının reddi için temel teşkil etmektedir.
4.3. Muvazaa ve Gerçek Satış Olmaması
Önalım hakkının kullanılması için, işlemin şeklen ve maddeten gerçek bir satış işlemi olması gerekir. Gerçek satış niteliği taşımayan işlemler, özellikle hibe veya muvazaalı satışlar, önalım hakkının doğmasını engeller.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 15.12.2010 tarihli kararı (E. 2010/6-572, K. 2010/656) konuya ilişkin önemli tespitler içermektedir:
“Temlik işleminin satış gibi gösterilerek gerçekte hibe olduğu iddiası halinde, davacı muvazaa iddiasını her türlü delille ispatlayabilir. Davalı taraf ise, kendi muvazaasına dayanamaz.”
Bu karar, önalım hakkı sahibi bakımından işlemin gerçek mahiyetinin araştırılması ve gerekirse muvazaa ileri sürülerek hakkın korunması yolunu açmaktadır.
4.4. Aile İçi Temliklerde (YARGITAY -1957 İçtihadı Birleştirme Kararı)
Yasal önalım hakkına getirilen en önemli istisnalardan biri, 27.03.1957 tarihli ve 12/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıdır. Karar, müşterek mülk paydaşlarının paylarını karı-koca, çocuk veya diğer akrabalarına devretmeleri hâlinde önalım hakkının kullanılamayacağını düzenlemektedir.
İBK 12/2 (27.03.1957) metni:
“Müşterek mülkün paydaşının payını karı, kocaya, çocuklarına veya akrabalara temlik etmesi halinde, şeklen satış akdi bulunsa bile, gerçekte bağış veya miras hukuku amacına matuf olması durumunda şufa hakkı kullanılamaz.”
Bu karar, aile içi malvarlığı devri işlemlerinde önalım hakkı kullanımını engellemekte ve özel aile bağlarının hukukî çerçevede korunmasını amaçlamaktadır. Ancak kararın uygulanabilmesi için, işlem amacının bağış veya miras hukukuna dayalı olduğunun somut delillerle ortaya konması gereklidir.
4.5. Ekonomik Bakımdan Satışa Eşdeğer İşlemler
Türk Borçlar Kanunu’nun 240. maddesine göre, önalım hakkı sadece klasik satış işlemlerine değil, ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemlere karşı da kullanılabilir. Ancak kamu gücüne dayanan bazı devralma işlemleri (örneğin kamulaştırma, zorunlu tahliye, imar uygulamaları) önalım hakkı kapsamı dışında tutulmuştur.
5. Önalım Davalarında Uygulama, Usul ve Tescil Süreci
5.1. Önalım Hakkının Kullanım Şekli
Önalım hakkı, yasal veya sözleşmesel olması fark etmeksizin, mülkiyet hakkını doğrudan devretme yetkisini sınırlayan bir hak olduğundan, yalnızca dava yoluyla kullanılabilir. Bu dava, hak sahibinin, taşınmazın üçüncü kişiye satılması durumunda, aynı şartlarla taşınmazı alma talebini mahkeme önünde ileri sürmesi anlamına gelir.
Önalım davası, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır (HMK m.12/I). Dava açma süresi, satışın hak sahibine noter vasıtasıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satışın yapıldığı tarihten itibaren iki yıl olarak sınırlandırılmıştır (TMK m.732, TBK m.240).
Bu süreler, hakkın kullanılabilirliği için kesin süreler olup, süresi geçen davalar reddedilir. Hak sahibinin bu süreleri kaçırması, hakkın zamanaşımına uğraması anlamına gelir.
5.2. Dava Konusu ve Mahkemenin Yetkisi
Önalım davasının temel konusu, taşınmazın üçüncü kişiye yapılan satışının iptali ve önalım hakkı sahibine tescil edilmesidir. Davacı, önalım hakkının kullanıldığına ve satış işleminin belirtilen koşullarda gerçekleştiğine dair iddiasını kanıtlamakla yükümlüdür.
Mahkeme, dava konusu taşınmazla ilgili olarak;
- Öncelikle, önalım hakkının varlığını,
- Satışın hak sahibine usulüne uygun bildirildiğini,
- Satış bedelinin mahkeme veznesine yatırıldığını,
- Satış işleminin gerçek ve geçerli olduğunu tespit eder.
Bu şartlar sağlandığında, mahkeme satışın iptaline ve taşınmazın önalım hakkı sahibine tesciline hükmeder. Mahkeme kararı kesinleştiğinde, karar tapuya sunulur ve tescil işlemi gerçekleştirilir.
5.3. Satış Bedelinin Mahkeme Veznesine Ödenmesi
Önalım hakkının kullanılabilmesi için, hak sahibinin mahkeme tarafından belirlenen süre içinde satış bedelini ve ilgili tapu harçları, masrafları mahkeme veznesine nakden yatırması gerekir. Bedelin yatırılması, davanın kabul edilmesi için zorunlu olup, ödeme yapılmadan tescil kararı verilmez.
Yargıtay kararları, satış bedelinin yatırılmasının önalım hakkının esasını oluşturduğunu defalarca vurgulamıştır:
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2018/3491, K. 2019/4125, T. 15.05.2019:
“Önalım davasında, satış bedelinin mahkeme veznesine yatırılması şarttır. Bu yapılmadan önalım hakkı sahibi lehine tescil kararı verilemez.”
Satış bedelinin tam olarak yatırılmaması halinde, mahkeme dava şartı yerine getirilmediğinden davanın reddine karar verebilir.
5.4. İhtiyati Tedbir ve Dava Süreci
Önalım hakkı davalarında, hak sahibinin taşınmazın üçüncü kişiye tescil edilmesini önlemek amacıyla dava süreci boyunca ihtiyati tedbir talep etme hakkı bulunmaktadır. Bu tedbir, mahkemenin takdirine bağlı olarak verilir ve taşınmazın satış işleminin durdurulmasını sağlar.
İhtiyati tedbir kararı, dava kesin karara bağlanana kadar devam eder. Bu sayede önalım hakkı sahibi, hak kaybına uğramadan dava sürecini takip edebilir.
5.5. Tescil İşlemi ve Tapu Siciline Kayıt
Mahkemenin önalım hakkı sahibinin lehine verdiği karar kesinleştikten sonra, karar metni tapu müdürlüğüne sunulur. Tapu Sicil Müdürlüğü, mahkeme ilamına dayanarak taşınmazın mülkiyetini önalım hakkı sahibine tescil eder. Bu tescil, önalım hakkının hukuki sonuçlarının en somut tezahürüdür.
Sonuç
Önalım (şufa) hakkı, taşınmaz hukukunda paydaşların ve sözleşme taraflarının mülkiyet haklarının korunması ve taşınmazın el değiştirmesi sürecinde adil bir denge kurulması amacıyla düzenlenmiş temel bir ayni haktır. Hem yasal hem de sözleşmeden doğan önalım hakları, mülkiyetin korunması, paydaşlar arasındaki mülkiyet birliğinin devamı ve komşuluk ilişkilerinin düzenlenmesi açısından kritik öneme sahiptir.
Bu hak, taşınmazın üçüncü kişiye satışından önce hak sahibine öncelikli satın alma imkanı sunar ve ancak belirlenen usul ve süreler içinde dava yoluyla kullanılabilir. Önalım hakkının kullanılması; satış bildirimlerinin usulüne uygun yapılması, hak sahibinin dava açma sürelerine riayet etmesi, satış bedelini mahkeme veznesine yatırması ve mahkeme kararlarının tapu siciline tescil edilmesi gibi prosedürel şartlara bağlıdır.
Yargıtay kararları, önalım hakkının hukuki niteliği, sınırları, kullanılma şekli ve feragat-devrini ayrıntılı olarak açıklamakta, uygulamada karşılaşılan muvazaa, düşük bedel gösterme ve aile içi temlik gibi sorunlarda yol gösterici olmaktadır. Örneğin, 1957 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ile aile içi satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağı kabul edilmiş, bununla birlikte muvazaa iddialarının her zaman ileri sürülebileceği vurgulanmıştır.
Önalım hakkının kullanılamayacağı haller ise özellikle cebrî artırma yoluyla satışlar, elbirliği mülkiyeti, kamulaştırma ve imar uygulamaları gibi kamu işlemlerini içermektedir. Bu durumlarda hak sahibinin dava açma hakkı bulunmamaktadır.
Feragat ve hak devri ise ancak resmi şekle ve tapu şerhine tabi olup, bu koşullara uyulmaması halinde hukuki sonuç doğurmamaktadır. Bu nedenle, önalım hakkı ile ilgili hukuki işlemler yapılırken şekil şartlarına azami özen gösterilmesi, hukuki ihtilafların önlenmesi açısından elzemdir.
Sonuç olarak, önalım hakkı mülkiyetin korunması adına önemli bir hukuki mekanizma olmakla beraber, bu hakkın etkin ve hukuka uygun kullanımı için mevzuat ve Yargıtay içtihatlarının öngördüğü usul ve esaslara riayet edilmelidir. Uygulayıcıların ve hak sahiplerinin bu kurallara hakim olması, olası ihtilafların önüne geçilmesi ve adil çözüm bulunması açısından kritik önem taşımaktadır.
